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Forum juridique de Net-iris

compromis signé puis liquidation commerce


Joannes

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Bonjour,

J'expose aujourd'hui un cas un peu inédit pour une reprise de commerce.

 

J'ai signé un compromis pour l'achat d'un fonds de commerce en octobre 2009.

La date de la signature définitive a pris un grand retard à cause d'un problème de bail mais qui devrait se résoudre ces jours ci.

 

Aujourd'hui, on nous annonce que le fonds de commerce qu'on rachète est en liquidation judiciaire.

Ca veut dire qu'en octobre, nous avons acheté un commerce qui était ouvert. Aujourd'hui il est fermé, il n'y a plus d'électricité ni d'eau dans le commerce, on ne peut même pas tester les machines avant l'achat définitif.

Qu'est ce qu'il va se passer dans notre cas? L'avocat qu'on a engagé semble démuni. On devrait avoir à faire avec un liquidateur. Est ce que c'est possible de négocier le prix de la reprise avec cette personne sachant que le commerce n'est pas dans le même état que lors de la vente?

 

Je vous serais reconnaissante de me donner quelques conseils pour ce cas très particulier, je ne sais plus quoi faire.

Merci d'avance

Joannes

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Il faudrait surtout savoir si la cession du fonds de commerce a été conclue avant ou après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Il me semble qu'un contact avec le liquidateur s'impose, effectivement.

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Un grand merci Marsu pour votre réponse,

 

Effectivement la cession a eu lieu avant la mise en liquidation (la signature du compromis de vente en octobre et la liquidation début mars) ...

 

Pour l'instant, nous ne savons pas qui est le liquidateur.

Ce qui me soucie c'est que nous avons signé pour acheter le commerce à un prix il y a 4 mois et qu'aujourd'hui il ne vaut plus ce prix (il n'y a plus d'activité depuis 3 mois).

 

Le liquidateur est il une personne avec qui on peut négocier au cas par cas? Ou est il là seulement pour défendre les créanciers?

 

Merci encore pour vos réponses

Joannes

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Cette personne a 2 commerces avec les mêmes activités.

Le bilan 2008 présenté pour la vente représentait les 2 affaires et son comptable n'a pas été capable de dégager le véritable C.A pour l'affaire qu'on rachète.

On s'est donc basé sur les bilans 2006, 2007 et début 2008 (elle a acheté l'affaire en 2008) de son prédécesseur qui étaient très bons. L'affaire se situe dans notre quartier sans concurrence avec une belle zone de chalandise. Voici la manière dont on a acheté l'affaire.

Ses bilans montraient des difficultés mais on savait qu'ils étaient liés à une mauvaise gestion et non pas à un manque de potentiel du commerce. On pensait aussi l'acquérir plus rapidement mais quand nous avons eu l'accord de la banque pour le prêt en décembre, on a eu la surprise d'apprendre qu'elle n'avait pas payé son loyer depuis 10 mois. C'est la cause du retard pour la signature définitive puisque le propriétaire ne voulait pas autoriser la vente avant d'avoir récupéré son argent. Maintenant qu'elle est en liquidation, il a autorisé la vente et fait un nouveau bail.

 

Nous n'avons jamais eu de contrôle sur l'affaire puisque nous n'avons pas signé l'acte définitif pour devenir les propriétaires. Elle a fermé son commerce dès qu'elle a su qu'on avait notre prêt puis elle s'est mise en liquidation.

C'est très compliqué comme situation, même pour les avocats, ce genre de cas est un peu inédit alors pour nous, c'est un véritable nid de vipères.

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Si je vous comprends bien, vous n'avez pas eu les 3 derniers bilan correspondant au fonds de commerce exploité ? Allez, hop, une cause d'annulation de la cession, une... ;):D

 

Pour le reste, il faudrait voir s'il y a une clause de dédit ou d'annulation dans le compromis signé ;)

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Si, si, nous avons bien eu les 3 derniers bilans: 2006, 2007 et début 2008 de la part de son prédécesseur et le sien qui commence en avril 2008 jusqu'en décembre 2008. Ayant signé le compromis en octobre 2009, l'année comptable n'était pas terminée, on a juste visé les CA mois par mois.

Par ailleurs, nous avons la possibilité d'annuler le compromis compte tenu des dates non respectées (la signature de l'acte définitif était prévu au 15 janvier) mais ça veut dire aussi que l'affaire nous passe sous le nez...

Nous souhaitons juste renégocier le prix de la cession à sa juste valeur...

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Vous avez eu les 3 derniers bilans concernant l'exploitation de plusieurs fonds de commerce disiez-vous, pas concernant spécifiquement celui que vous avez acheté. Si celui vendu génère des pertes, compensées par les bénéfices de l'autre, on vous ne croyez pas qu'il y a un problème ? ;)

 

Tout cela peut servir d'éléments de négociation, sachant que si l'affaire est en liquidation judiciaire, le fait d'annuler la cession de fonds de commerce peut amener directement à une clôture de la procédure en laissant un gros trou auprès des créanciers. Et la vente à un tiers n'est jamais garantie... ;)

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Désolée je me suis mal exprimée. Le seul bilan que j'ai avec 2 affaires, c'est celui qui va d'avril à décembre 2008. Elle avait déjà une affaire quand elle a acheté celui qu'elle nous cède. Les bilans précédents (2006 2007 et début 2008) ne concernent que l'affaire qu'on rachète. Sinon on aurait laissé tomber par manque de transparence...

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Ok, c'est peut être moi qui vous ai mal compris ;) Ce point étant éclairci, revenons en à votre objectif.

 

Vous voulez un prix plus bas du fait de la liquidation judiciaire, à mon avis, ça doit pouvoir se négocier. Seul problème, les bilans qui vous ont été communiqués et les comptes que vous avez pu voir pour l'année 2009 ne vous permettaient pas de voir les problèmes financiers qui ont mené à la liquidation judiciaire ??? Parce que passer directement en liquidation judiciaire, ça veut dire que la situation est trèès mauvaise hein, pas juste mauvaise. Ca veut dire que la situation n'est pas possible à redresser en l'état.

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Vous m'avez compris...la négociation va maintenant se jouer entre moi et le liquidateur. D'après mes infos, le prix de vente est l'équivalent de ce qu'elle doit à la banque et il y a encore derrière une multitude de créanciers. Donc j'ai peur que nos problèmes personnels pour acquérir cette affaire ne soient pas pris en compte...

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Sauf que si vous laissez tomber l'acquisition, il est douteux que le liquidateur trouve un nouvel acquéreur au prix initial. Or, il est payé aussi en fonction de ce qu'il a pu recouvrer et payer dans le cadre de la procédure. Il ne fera donc pas n'importe quoi ;)

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Merci pour votre réponse, c'est un peu ce que je voulais entendre...il me semble aussi qu'il aura beaucoup de mal à trouver un acquéreur au prix qu'on a annoncé...Maintenant, on veut juste une "remise" de 3 ou 4000 euros pour remettre le commerce à flot et faire contrôler les machines non utilisées depuis quelques mois...Alors on va faire comme ça...merci pour l'intérêt que vous avez manifestez à mon égard, ça me rassure pour un petit moment...Très bonne fin de journée et encore un grand merci

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Je me permet de vous écrire quelques réflexions, sans vous garantir de leur validité juridique, juste pour vous aider à démêler votre affaire et parce que cela me permet de mieux connaître le droit des affaires.

Vous dites que le vendeur possédait deux commerces; les deux commerces, correspondant aux deux fonds, étaient-ils regroupés dans le même ? Sinon, est-ce bien l'activité commerciale, du fond qui vous a été vendu, qui a été liquidée ?

Le compromis de vente vous donne des droits et vous impose des obligations ainsi qu'au vendeur. Ce dernier avait-il la possibilité de vendre le fond avant la liquidation du commerce ? Oui.

La liquidation du commerce annule-t-elle le compromis de vente du fond ? J'en doute. Je considére le fond est comme un actif du commerce. Il y a eu vente du fond puis cessation d'activité par liquidation du commerce. Au bilan de ce commerce il apparaîtra à l'actif la vente du fond. Cela me semble juste comptablement. La liquidation du commerce est le choix du vendeur et le fond n'est théoriquement plus en possession du commerce puisqu'il y a eu compromis de vente de celui-ci avant la liquidation. Vous devez bien mettre sur le papier la chronologie des événements.

Que le liquidateur veuille mettre la main sur le fond pour payer les créanciers ne m'étonnerais pas, même s'il n'en a pas la possibilité.

De plus, si vous êtes dans votre bon droit, vous êtes prioritaire sur le liquidateur. C'est à dire qu'il ne peut rien saisir, ni le fond, ni les équipements puisque vous dîtes que vous vouliez utiliser les machines.

Vous avez fait une erreur, c'est de ne pas vous inquiéter de l'échéance du bail avant de signer le compromis.

Vous êtes contradictoire, car vous voulez obtenir une réduction de la valeur d'achat du fond car il ne fonctionne plus tout en disant qu'il est intéressant.

Vous avez malgré tout un préjudice à faire valoir, c'est que vous vouliez démarrer une activité après le 15 janvier et que le vendeur vous empêche de démarrer ou le liquidateur en annulant la vente et en bloquant le commerce, ce qu'il n'a peut être pas le droit de faire. Si vous voulez vraiement démarrer, concluez la vente avec le vendeur et faîte valoir votre préjudice auprès du liquidateur.

La position du vendeur : se sachant perdu, plutôt que de laisser le liquidateur brader le fond qui avait une certaine valeur, il a préféré le vendre avant la liquidation et avant la fin de l'année(démarrage du 1er trimestre 2010) pour améliorer sa comptabilité et sauver ses meubles, comme on dit.

 

 

 

"J'ai signé un compromis pour l'achat d'un fonds de commerce en octobre 2009.

La date de la signature définitive a pris un grand retard à cause d'un problème de bail mais qui devrait se résoudre ces jours ci.

Aujourd'hui, on nous annonce que le fonds de commerce qu'on rachète est en liquidation judiciaire.

Ca veut dire qu'en octobre, nous avons acheté un commerce qui était ouvert. Aujourd'hui il est fermé, il n'y a plus d'électricité ni d'eau dans le commerce, on ne peut même pas tester les machines avant l'achat définitif."

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Bonjour,

Pour répondre à Marsu, vous avez raison...après la prise de contact de notre avocat auprès du liquidateur et malgré les multiples préjudices dont nous sommes l'objet, nous ne pourrons absolument rien obtenir. Nous sommes donc pris au piège et obligés de signer au prix d'achat de départ sans prétendre à aucune compensation. Malgré le compromis, le liquidateur lance un appel d'offre mais nous restons prioritaires si nous achetons au prix fixé dans l'offre d'achat.

On se rend vraiment compte que l'acheteur n'est absolument pas protégé...

 

Pour répondre à Paxal, nous avons fait attention au bail et à son échéance puisque dans le compromis, nous avons inséré une clause pour obtenir un nouveau bail. Ce nouveau bail, nous n'avons pu l'obtenir car Madame la vendeuse nous avait caché ses dettes de loyer envers le bailleur. Du coup, le bailleur attendait qu'elle règle ses dettes avant de nous faire un nouveau bail (il n'aurait pas pu la poursuivre ou nous poursuivre pour récupérer son dû). Et aujourd'hui, malgré la liquidation, nous sommes obligés de poursuivre ce bail.

Pour résumer, nous avons signé un compromis, il y a 4 mois pour acheter un commerce ouvert. Aujourd'hui, il est fermé, il n'y a plus d'eau, d'élec, de téléphone, nous ne pouvons pas tester le fonctionnement des machines et nous n'avons pas de nouveau bail mais il nous reste la motivation de relancer ce commerce et la foi en sa réussite...quel parcours!

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L'acheteur est protégé, mais le contexte particulier de la liquidation judiciaire lui fait perdre pas mal de la réalité de ses droits...

 

Cela étant, pour le bail, s'il s'agit d'un bail commercial (un 3-6-9), il se reconduit automatiquement sauf congé donné au moins 6 mois à l'avance par voie d'huissier alors la question du renouvellement est plutôt simple à régler, normalement...

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... car vous n'avez pu ouvrir le commerce à la date que vous aviez prévu :

"Aujourd'hui, il est fermé, il n'y a plus d'eau, d'élec, de téléphone, nous ne pouvons pas tester le fonctionnement des machines." sans pouvoir démarrer ? Faîtes valoir votre droit à l'accès au commerce.

 

"Malgré le compromis, le liquidateur lance un appel d'offre mais nous restons prioritaires si nous achetons au prix fixé dans l'offre d'achat."

Vous auriez dû acheter à la date prévue comme convenu avec le vendeur. Si vous ne l'avez pas fait, vous êtes peut-être considérés comme rétractants.

Vous avez la possibilité d'acheter ensuite de faire valoir la nullité de la vente pour omission d'informations et renoncer à celle-ci puis exiger le remboursement de la totalité des sommes versées. Le compromis de vente vaut vente.

Faîtes valoir votre propriété sur le matériel et les marchandises si elles faisaient partie du fonds. Les créanciers peuvent former opposition au paiement du prix auprès de vous.

Avez-vous publié ua BODACC l'acte sous seing privé dans les 15 jours de sa réalisation ?

Art L 141-14 : ...Le bailleur ne peut former opposition pour loyers en cours ou à échoir.

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Bonjour,

 

Je viens de nouveau faire appel à vos connaissances...la situation bouge...

 

J'ai reçu un courrier du liquidateur m'informant que "le compromis est caduque et inopposable à la procédure collective" compte tenu des délais largement dépassés.

Courrier accompagné d'un dossier à remplir m'autorisant à faire une offre avec une série de contraintes qui donnent la chaire de poule.

 

Je fais donc partie des candidats à cette reprise comme tout le monde, sans priorité, sans compensations?

Dois je donc annuler définitivement cette vente avec les intermédiaires actuels et me placer réellement sur le même terrain que les autres candidats à la reprise (cela m'éviterait peut-être les frais annexes comme l'agence immobilière)?

merci pour vos réponses

Joannes

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"le compromis est caduque et inopposable à la procédure collective" compte tenu des délais largement dépassés.

Le liquidateur a-t-il fait référence à un texte de loi dans son courrier ?

Ne signez rien; à aucun moment, dans n'importe quelle situation, quiconque ne peut exiger votre signature.

Elle doit être de votre propre décision. Si quiconque vous dit que la loi vous oblige à signer un document, répondez lui que si la loi l'exige, alors votre signature est inutile. Surtout répondez rapidement à son courrier pour faire valoir votre opposition à la procédure collective de liquidation d'un bien qui vous appartient ( fonds, matériel, stock s'il y a lieu).

Votre silence vaut acceptation.

C'est vital dans une procédure judicaire, quelque soit le sujet. Même si vous ne connaissez pas les textes de loi, même si vous n'avez pas connaissance de votre bon droit, vous devez vous manifester par écrit (LRAR) pour vous opposer à un tiers dans sa démarche, cela fait date dans votre démarche auprès des tribunaux.

 

Vous pouvez oublier la compensation en cas d'achat du commerce, une jurisprudence rend compte que l'acheteur ne peut exiger une réduction du prix de vente pour ommission d'informations.

Je gratte du côté du compromis de vente, de vos droits et obligations attenants et vous tiens au courant.

 

"avec les intermédiaires actuels " Qui sont ces intermédiaires ?

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Bonjour,

 

Le compromis est aujourd'hui caduque car la date de signature définitive de la vente devait avoir lieu avant le 15 janvier 2010 comme indiqué dans le compromis.

Le liquidateur nous laisse quand même faire une offre dans le cadre de la procédure collective.

 

Nous n'avons d'autre choix d'informer nos intermédiaires (avocat et agent immobilier) de l'annulation de la vente et poursuivre notre acquisition dans le cadre de la procédure collective.

 

Le commerce valant beaucoup moins qu'il y a 5 mois quand nous avons signé le compromis et les intermédiaires n'ayant pas rempli leur contrat.

 

Nous prenons un risque de ne pas obtenir le commerce car un autre repreneur peut miser plus que nous. Mais je pense que c'est le meilleur choix...

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Si le compromis est caduc, vous êtes sur la ligne de départ comme tous les autres repreneurs initiaux... Il aurait fallu, même avec une liquidation judiciaire, soit établir un avenant au compromis prorogeant sa durée, soit conclure la cession avant la date butoir du 15 janvier...

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Bonsoir,

 

L'agence immobilière menace de nous poursuivre en justice car nous avons abandonné la vente et que nous souhaitons acquérir le commerce dans le cadre de la procédure collective publique.

 

Pensez vous que le fait de se porter acquéreur de ce fonds dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire porte préjudice à l'agence immobilière et qu'elle puisse en demander réparation devant les tribunaux?

Merci pour votre réponse...

Joannes

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L'agence va vous pourquivre pourquoi exactement ? Parce qu'il est apparu des éléments qu'on pourrait qualifier de vices cachés (une liquidation judiciaire, ce n'est pas rien pour la valorisation d'un fonds de commerce...) depuis la signature du compromis initial...

 

Bien sûr que ça cause un préjudice à l'agence (elle perd sa commission). Mais pour obtenir une indemnisation de votre part il faudrait que vous ayez commis une faute. En l'occurrence, si vous découvrez une telle procédure, je pense que vous ne pouvez pas être obligée d'acheter à un prix qui ne correspond pas à la réalité estimée avant de connaître l'existence de la procédure...

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Ils veulent nous poursuivre car ils estiment que c'est eux qui nous ont fait connaître le bien et qu'à l'heure actuelle, on tente d'acquérir le commerce par le biais de la procédure collective sans leur concours...

Ils nous proposent soit de continuer avec eux dans le cadre de la liquidation et de leur payer une com., soit de nous retirer définitivement...Plus j'y pense, plus j'ai l'impression que cela ressemble à du chantage, voir à du racket...

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