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Avantages/ inconvénients donation en nue-propriété


Julienlb

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Bonjour,

 

J'aimerais connaître les avantages et surtout les éventuels inconvénients d'une donation de biens immobiliers en nue-propriété par une mère âgée -qui possède actuellement les 5/8 en pleine propriété - à ses deux enfants.

 

Et éventuellement le coût approximatif. Valeur des biens: environ 400.000 €.

 

Merci.

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Si elle donne la nue-propriété, c'est pour s'en réserver l'usufruit. Donc elle garde la jouissance du bien. Vous êtes en attente du décès pour devenir plein propriétaire. Mais il est vrai que si elle ne fait pas la donation, vous êtes pareillement en attente.

En devenant nu-propriétaire (ce que vous êtes déjà probablement sur les 3/8), les gros travaux vous incomberont, mais pas ceux d'entretien, même si votre mère n'aura pas de pouvoir coercitif pour vous faire exécuter les dits gros travaux (toitures entières, gros murs...).

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L'avantage est que les droit de succession ne sont payés que sur la nue propriété.

Cet avantage diminue donc avec l'âge

Article 790 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Loi n°2005-1719 du 30 décembre 2005 - art. 9 JORF 31 décembre 2005

I. - Les donations en nue-propriété bénéficient sur les droits liquidés en application des articles 777 et suivants d'une réduction de 35 % lorsque le donateur est âgé de moins de soixante-dix ans et de 10 % lorsqu'il est âgé de soixante-dix ans révolus et de moins de quatre-vingts ans. Ces réductions s'appliquent à concurrence de la fraction de la valeur des biens transmis représentative directement ou indirectement de la nue-propriété de biens. Ces dispositions s'appliquent aux donations consenties avec réserve du droit d'usage ou d'habitation.

A noter cependant que, comme elle en a seulement les 5/8, soit en gros 250.000, il n'y aura pas de droits de mutation à titre gratuit (droit de succession) pour les enfants, chacun recevant moins de 150.000€

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L'avantage est que les droit de succession ne sont payés que sur la nue propriété.

Cet avantage diminue donc avec l'âge

 

A noter cependant que, comme elle en a seulement les 5/8, soit en gros 250.000, il n'y aura pas de droits de mutation à titre gratuit (droit de succession) pour les enfants, chacun recevant moins de 150.000€

 

Je ne comprends pas trop la phrase "il n'y aura pas de droits de mutation à titre gratuit": la négation est-elle bien voulue ?

 

Je calcule de la façon suivante: est-ce juste?

 

-valeur de l'immobilier : 400.0000€

 

-valeur de la part objet de la donation en nue propriété:5/8 soit 250.000€

 

-décote de 20% pour usufruit en fonction de l'âge du donateur:reste donc :

250.00€-20%=200.000€

 

-abattement par héritier(enfants au nombre de 2)=150.000€ soit 300.000€ pour les deux enfants.

 

-pas de frais puisque 200.000€

 

Il resterait donc une part d'abattement non utilisée de 50.000 € par enfant à valoir sur le reste de l'actif au moment de la succession.

 

Ai-je "bon"?

 

En d'autres termes, la décote de 20% s'applique-t-elle bien même si l'abttement n'est pas utilisé totalement?

 

Et si je peux me permettre encore une question: si je raisonne correctement, il n'y aurait donc pas de frais pour cette donation sinon l'acte notarié dont le coût est de quel ordre en gros (un ordre d'idées seulement)?

 

Merci

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La décote de 20% n'est pas sur l'sufurit mais la pleine propriété.

 

Quand vous avez donné, la valeur de l'usufruit était de 40%. Avec la loi de 2004, on est, 30 ans après ou pas loin, (autrement dit, vous avez plus de 81 ans) et elle ne vaut plus que 20%. Elle vaut donc 20% de 400.000 soit 80.000 €

Si vous avez entre 71 ans et 81 ans, l'usufruit vaut 30% donc 120.000€

 

C'est le montant de la donation actuelle.

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Je pense que vous faites confusion, Julienb n'est pas la mère, mais un des deux enfants, d'après d'autres discussions, et en tout cas dans cette discussion il n'y a pas mention de l'âge.

Et c'est bien une décote pour cause d'usufruit qu'on applique sur la pleine-propriété pour en déduire la valeur de la nue-propriété donnée.

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La décote de 20% n'est pas sur l'sufurit mais la pleine propriété.

 

Quand vous avez donné, la valeur de l'usufruit était de 40%. Avec la loi de 2004, on est, 30 ans après ou pas loin, (autrement dit, vous avez plus de 81 ans) et elle ne vaut plus que 20%. Elle vaut donc 20% de 400.000 soit 80.000 €

Si vous avez entre 71 ans et 81 ans, l'usufruit vaut 30% donc 120.000€

 

C'est le montant de la donation actuelle.

 

Je ne comprends absolument pas votre réponse mais je pense que vous ne répondez pas à mon message masi à un autre ou nous nous sommes fort mal compris

 

En effet dans mon calcul, la décote porte bien sur la valeur du bien.

 

Par ailleurs je ne parle pas d'une donation en nue propriété faite mais envisagée. Les 3/8 déjà acquis par les deux enfants en nue propriété résultant du décès du père, il y a 20 ans.Les 5/8 en PP actuellement étant à la mère, l'éventuelle donatrice.

 

Enfin je ne suis pas donateur mais donataire éventuel mais cela ne change rien au problème !

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Effectivement, il y a confusion de 2 conversations de ma part.

 

Donc le calcul que vous avez fait est effectivement le bon.

 

Pour la réserve d'usufruit, elle est de toutes façons prise en compte, même si la valeur ds part n'est pas atteinte, dans la mesure où elle est mentionnée dansz l'acte de donation.

 

Et effectivement, il restge 50.000€ d&battement à utiliser, si le décès inervient dans un délais de 6 ans (ou pour une nouvelle donation). Au dela de 6 ans, le capital de 150.000€ d'abattement est reconstitué.

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