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Limite séparative par rapport à une cour commune


J-michel

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Dans le POS de mon village est inscrit 5 m si fenêtre et 3 m si pas de fenêtre. Apres renseignement de la mairie après de la DDE pas de limites séparative dans le cas ou un terrain est contiguë à une cour commune car cette cour est considérée comme une voie publique.

 

Apres recherche j'ai trouve cela ou il est mentionne 2m d'espace separatif.

 

http://2b.pdf"Servitude_de_cour_commune_et_article_7_du_PLU

 

Merci de votre aide et analyse

Je suis voisin du terrain et copropriétaire de la cour commune et n'ai pas trop envie d'avoir une construction trop prés de notre maison

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  • 2 weeks later...
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bonjour

voila ce qu'il faut savoir sur les cours communes!

par contre en aucun cas la cour est une voie publique.

elle appartient à minimum 2 propriétaires. c'est donc un bien privé.

 

bonjour

Vous êtes dans le cas d'une cour en indivision forcée.

Voici donc ce qu'on trouve sur le net:

Je vous mets le lien en bas de texte.

Question. Dans une cour en indivision forcée avec plusieurs propriétaires quel sont les articles de loi qui la régisse. Que peut-on faire et ne pas faire. Réponse. Il n’existe aucune loi sur l’indivision forcée, mais la loi n’est pas la seule source du droit. Il faut compter avec la coutume et la jurisprudence. Il y a indivision forcée lorsque un ou des biens à raison d’un état de fait ou par l’effet d’une convention sont affectés à titre d’accessoires indispensables à l’usage commun de deux ou plusieurs immeubles appartenant à des propriétaires différents. C’est là la définition de la doctrine (Planiol et Ripert, Aubry et Rau), reprise par les juridictions. L’indivision forcée est susceptible de concerner des immeubles non bâtis (allées, venelles, ruelles, passages, couloirs, cours, voies d’un lotissement ou d’un groupe d’habitation, etc.) ou des immeubles bâtis ou encore des équipements d’immeubles (grange, canalisations, puits, pompes, abreuvoirs, lavoirs, pressoirs, caves communes à plusieurs maisons, barrages, canaux ou biefs servant à plusieurs, antenne collective de télévision). La situation la plus connue est celle de la cour commune entre plusieurs fonds et l’application la plus récente et la plus fréquente est celle de la copropriété des immeubles bâtis : le sol d’assiette et le gros oeuvre de l’immeuble sont en indivision forcée. Les juges du fond apprécient souverainement si l’on est ou non en présence d’une situation d’indivision forcée (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 10 juin 1964). En général, les juges considèrent que l’indivision de cette nature se caractérise par le fait qu’entre deux propriétés dites alors principales, il existe un objet accessoire, une dépendance tellement nécessaire à l’exploitation des deux propriétés principales que sans sa possession et jouissance communes, elles seraient ou de nul usage ou d’un usage notablement détérioré. Une indivision forcée n’est pas une servitude. Aussi, à la différence de la servitude, qui s’éteint par le non-usage, le fait pour un copropriétaire de ne pas utiliser la chose indivise pendant trente ans n’entraîne pas extinction de son droit (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 10 mai 1937). Lorsque le bien indivis est un terrain nu, une cour par exemple, séparant les bâtiments des copropriétaires, chacun d’eux peut pratiquer des vues droites dans ses bâtiments pourvu que l’espace commun séparatif ait plus de 1,90 m de large, conformément à l’article 678 du Code civil. Il n’est pas nécessaire que cette distance existe entre le bâtiment où sont pratiquées les vues droites et le milieu de l’espace commun comme il le faudrait s’il y avait une servitude. Les droits des indivisaires sont restreints par rapport à l’indivision ordinaire. Ils ne peuvent demander le partage du bien indivis et leur droit de disposer est moins complet puisqu’ils ne peuvent céder leurs droits dans le bien indivis sans céder le bien principal leur appartenant : les copropriétaires ne peuvent céder ou hypothéquer isolément leurs droits indivis, qui ne peuvent d’autre part faire l’objet d’une saisie indépendamment de l’immeuble auquel ils sont affectés. L’interdiction de demander le partage cesse de jouer si le caractère indispensable du bien indivis pour l’usage ou l’exploitation des immeubles principaux vient à disparaître. Si tous les fonds principaux sont réunis dans une même main, la situation d’indivision forcée cesse et une nouvelle division des fonds ne fait pas revivre de plein droit l’affectation commune. En raison du lien indissociable entre l’immeuble principal et le bien indivis affecté à son service ou à sa desserte, dans le cas de vente globale de l’immeuble principal et les droits indivis, les coïndivisaires ne bénéficient pas du droit de préemption édicté par l’article 815-14 du Code civil. En revanche, comme dans une indivision ordinaire, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination dans la mesure compatible avec les droits des autres indivisaires. Et chacun des copropriétaires ne doit se servir de la chose commune que dans l’intérêt du fonds dont elle est destinée à assurer la desserte. Chaque indivisaire doit supporter les frais d’entretien et de conservation de la chose indivise proportionnellement à sa part de copropriété. Pour le surplus de votre question, ce qui peut être fait et ce qui est interdit, les réponses de la jurisprudence sont multiples et les énoncer toutes, même pour la seule cour commune, dépasserait largement le présent cadre. La règle générale est très proche de celle de la copropriété : chacun jouit de son droit, conformément à l’affectation donnée à la chose indivise, à condition de ne pas nuire aux droits des autres indivisaires. So. DEGLO, ONB

Date de l'article: 24 août 2007

FAQ : Statut de la cour en indivision forcée ? - Office notarial de baillargues, actualité du droit de l'immobilier et de la construction

---------- Message ajouté à 16h17 ---------- Précédent message à 16h15 ----------

Il y a indivision forcée lorsque des biens à raison d’un état de fait ou par l’effet d’une convention sont affectés à titre d’accessoires indispensables à l’usage commun de deux ou plusieurs immeubles appartenant à des propriétaires différents. Cette définition est donnée par un auteur (Planiol et Ripert, t. III, par M. Picard, n° 293). L’indivision forcée est susceptible de concerner des immeubles non bâtis (allées, ruelles, passages, couloirs, cours, voirie d’un lotissement, etc.) ou des immeubles bâtis ou encore des équipements : canalisations, puits, pompes, abreuvoirs, lavoirs, pressoirs, cave commune à plusieurs maisons, barrages, canaux ou biefs servant à plusieurs usines, une antenne collective de télévision, etc. Le juge du fond a une appréciation souveraine pour dire si un bien est soumis ou non au régime particulier de l’indivision forcée. L’indivision forcée n’est pas une servitude. En conséquence : - À la différence de la servitude, qui s’éteint par le non-usage, le fait pour un copropriétaire de ne pas utiliser la chose indivise pendant trente ans n’entraîne pas extinction de son droit. - L’article 701, alinéa 3, du Code civil qui permet de modifier l’assiette de la servitude ne s’applique pas en matière d’indivision forcée. - De même l’article 702 qui interdit au propriétaire du fonds dominant de faire aucun changement de nature à aggraver la charge de la servitude n’est pas non plus applicable. Une autre conséquence, non négligeable : lorsque le bien indivis est un terrain nu, séparant les bâtiments des copropriétaires, chacun d’eux peut pratiquer des vues droites dans ses bâtiments pourvu que l’espace commun séparatif ait plus de 1,90 m de large, conformément à l’article 678 du Code civil. Il n’est pas nécessaire que cette distance existe entre le bâtiment où sont pratiquées les vues droites et le milieu de l’espace commun comme il le faudrait s’il y avait "servitude d’indivision" (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 10 mai 1968). Les droits des indivisaires en indivision forcée sont restreints par rapport à ceux des indivisaires ordinaires. La principale est que l’indivisaire ici ne peut pas demander le partage de la chose indivise (l’article 815 du Code civil ne s’applique pas). L’autre conséquence est que le droit dans l’indivision forcée ne peut être cédé ni hypothéqué séparément de celui de l’immeuble bénéficiant de l’indivision forcée. Aussi la question de l’exercice du droit de préemption de l’indivisaire ne se pose pas. En indivision forcée, l’un des co-indivisaires ne peut, sans avoir le consentement de l’autre ou des autres : – établir dans une cour commune un dépôt permanent de fumier ou en faire un lieu de stationnement permanent, - installer dans un passage commun des tuyaux rétrécissant ce passage ou élever un mur empêchant le passage des voitures ou encore poser une clôture constituant une gêne permanente pour la circulation. Chacun des copropriétaires ne doit se servir de la chose commune que dans l’intérêt du fonds dont elle est destinée à assurer la desserte ou l’usage.

Date de l'article: 7 novembre 2006

cordialement: dompp

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Il ne faut pas oublier les cours communes établies pour respecter une zone non constructible entre immeubles

La servitude de cour commune

 

La servitude de cour commune

1er décembre 2006

 

La « servitude de cour commune » a pour objet de maintenir une certaine distance (prospect) entre les bâtiments situés sur des propriétés contiguës, ou encore d’imposer une hauteur maximum à ceux-ci. Elle est réglementée par les articles L. 451-1 à 3 et R. 451-1 à 4 du code de l’urbanisme.

 

L’article L. 451-1 précise que cette servitude est instituée, en principe, à l’amiable entre les propriétaires concernés et qu’à défaut elle peut être créée par voie judiciaire : « Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme, la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitude de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, lesdites servitudes, dites « de cours communes», peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans les conditions définies par décret. »

 

Il reconnaît donc une valeur prééminente à la procédure conventionnelle qui constitue la règle normale pour ce type de bâtiments contigus. Il convient de souligner que pour être valable, le juge a estimé que l’accord visé par l’article L. 451-1 doit être à la fois définitif, précis et explicite. Une simple lettre, ne précisant pas l’assiette et les caractéristiques de la « servitude de cour commune » ne saurait constituer un titre suffisant pour conclure à la création de celle-ci. La convention de cour commune doit être passée, en fait, par acte notarié (Cour de cass. 13 juin 1966).

 

Procédant ainsi d’un acte privé, il est admis que la « servitude de cour commune » entre dans le champ des servitudes de droit privé au même titre que les servitudes de mitoyenneté (art 662 du Code civil), les servitudes de vue (article art 675 du Code civil) ou de droits de passage (art 682 du Code civil).

 

Le régime juridique de ces servitudes de droit privé est donc très différent des servitudes d’utilité publique qui sont d’ordre public et qui sont relatives notamment à :

 

- la conservation du patrimoine (forêts, littoral, parcs nationaux…)

 

- l’utilisation de certaines ressources et équipements (énergie, eaux, remontées mécaniques…)

 

- la défense nationale

 

- la salubrité ou la sécurité publique (cimetières, établissements agricoles…).

 

Il est également distinct des servitudes d’urbanisme qui sont prévues dans les documents d’urbanisme (tels que les POS, PLU, plans d’aménagement de zone etc.) et qui sont également opposables aux permis de construire.

 

En revanche, la violation d’une servitude de droit privé ne peut être invoquée à l’appui d’un recours contre un permis de construire (CAA Paris 8 novembre 1994, Romao Rui).

 

Dans l’arrêt précité, le juge a considéré que la circonstance qu'une construction était partiellement implantée dans l'emprise d'une servitude de cour commune dont était grevé le fonds du bénéficiaire au profit du fonds voisin, était en elle-même sans influence sur la légalité du permis de construire, dès lors que, par ailleurs, l'implantation ne méconnaît aucune des règles instituées par les dispositions d'urbanisme applicables.

 

L’existence d’une « servitude de cour commune » entre propriétaires voisins a donc des effets contraignants, mais limités qui ne peuvent être comparés à ceux des autres servitudes « de droit public ».

 

La servitude de cour commune constitue une exception à l’article 706 du Code civil selon lequel la servitude s’éteint par son non-usage pendant 30 ans.

 

Le non-usage signifie la non-revendication : le bénéficiaire de la servitude ne peut plus demander le respect de la servitude au-delà de 30 ans.

 

La Cour de Cassation a précisé l’étendue de cette exception dans un arrêt du 15 décembre 1999 : « la servitude de cour commune a été créée pour satisfaire aux prescriptions des règlements, elle ne profite pas à un fonds dominant, elle a un caractère perpétuel. Instituée dans l’intérêt de la collectivité, l’obligation de maintenir cours et courettes libres de toute construction, s’analyse comme une charge grevant à perpétuité le fonds de l’immeuble ». (Civ 3ème 15 décembre 1999, publié au bulletin).

 

En d’autres termes, une servitude de cour commune mise en place par l’autorité administrative poursuivant un but d’intérêt général est perpétuelle et n’obéit pas à la prescription trentenaire de l’article 706 du Code civil.

 

 

Donc tout dépend de la cause de création de cette cour commune si elle a été mise en place par l'autorité administrative , la DDE a raison

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