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Non conformité des lots avec le règlement de copropriété


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Nous avons acquis 4 lots un appartement, un jardin privatif et deux parkings dans une copropriété en juillet 2008.

Le vendeur nous a expliqué avoir lui même acquis ces lots en 2000 ( Vente en état futur d’achèvement) mais l'un des parkings avait été transformé pour prolonger son jardin privatif.

Nous venons de nous apercevoir que le règlement de copropriété n'avait pas été changé à l'époque pour cette transformation, ceci d’après les documents du conservatoire des hypothèques. De plus sur le plan de division de 1998, on constate que le jardin privatif existait déjà comme il est dans l'état actuel et sa superficie était la même (c'est à dire sans l'ajout d'un parking).

Je dispose donc pour l'instant d'un jardin privatif et d'un seul parking.

A l’acte authentique du précédent propriétaire est annexé un plan qui reprend la situation actuelle sur le terrain mais qui ne correspond pas au plan de division du règlement de copropriété.

Ma question est:

Est ce que le règlement de copropriété de 1998 s'applique puisqu'il n'a pas été changé depuis cette date en ce qui concerne les lots que j'ai acquis et ai je le droit de réclamer ce parking manquant?

Le fait que les tantièmes pour chacun des lots n’ont pas changé depuis 1998, n’est il pas la preuve qu’il n’y a pas eu de changement ?

Je précise que je paie les charges de copropriété sur les 4 lots de même que des impôts locaux sur les deux parkings.

Je pense que le propriétaire précédent est de parfaite bonne foi mais qu'on lui a présenté une situation fausse.

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Bonjour,

 

Dans l'absolu :C'est le règlement de copropriété qui s'applique sans ambiguïté, puisqu'il n'a pas été modifié. La copropriété vous doit donc un parking.

 

Dans la réalité: Il y a un problème que l'explication de votre vendeur ne semble pas justifier de manière probante.

 

Normalement ces quatre lots doivent être clairement identifiés avec chacun leur propre numéro de lot, que donne votre titre de propriété et que donne l'EDD comme identification pour ces 2 parkings ?

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Bonjour,

Merci de votre réponse

Dans mon acte de vente comme dans celui du précédent propriétaire, les 4 lots sont bien clairement identifiés avec leur propre numéro qui n'a pas varié depuis le début. Dans le plan signé par le propriétaire précédent, il est indiqué un jardin privatif de 7,5m² qui est complété par le parking (ce dernier ayant changé de place par rapport au plan intial) pour former mon jardin actuel d'environ 17m². Mais dans le plan de division de 1998, ce jardin privatif était déjà tel qu'il est actuellement.

Qu'appelez vous EDD?

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EDD = Etat Descriptif de Division, c'est à dire la liste des lots avec leur description, localisation , tantièmes communs et habitation; il se trouve dans le Règlement de Copropriété.

 

Dans le plan signé par le propriétaire précédent, il est indiqué un jardin privatif de 7,5m² qui est complété par le parking (ce dernier ayant changé de place par rapport au plan intial) pour former mon jardin actuel d'environ 17m². Mais dans le plan de division de 1998, ce jardin privatif était déjà tel qu'il est actuellement.

 

Les plans sont intéressants pour tenter de comprendre ce qui s'est passé mais ne constituent pas une preuve à eux seuls, tout au plus une présomption. Il est fréquent que des modifications demandées par les futurs propriétaires n' y apparaissent même pas.

La seule pièce qui a valeur juridique c'est l'EDD du RC enregistré aux hypothèques.

C'est donc ce document qu'il faut comparer à la réalité physique de la copro pour vérifier.

Au total, combien de places de parking annoncés dans l'EDD ? Combien réellement sur le terrain aujourd'hui ?

Si le nombre est identique, vous avez bien un second parking et suivant le RC vous pourrez le revendiquer.

 

S'il en manque un, cela explique le surplus des 10m2 arrivés sur votre jardin... et il ne vous reste qu'un parking.

De là, il restera 2 hypothèses : soit le promoteur à décidé d'oublier la modification considérant que la fusion parking-jardin avait la même consistance en tantièmes et que cela ne changeait rien, soit il était convenu que ce serait l'acheteur qui prendrait l'acte notarié et la publication/enregistrement à ses frais...et il ne l'a pas fait.

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Mon parking existe dans le EDD mais pas dans la situation actuelle.

Là où se trouvait initialement ce parking, il était adjacent à deux autres parkings. L'un d'entre eux a été agrandi et transformé en parking handicapé, l'autre a été décalé. Ces parkings se trouvent à proximité de la porte automatique et il semblerait que l'ouverture de cette porte et les plots de sécurité empèchaient leur accessibilité, et cela explique pet être la disparition de mon parking à cet endroit.

Merci pour vos réponses

Cordialement

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Dans le plan signé par le propriétaire précédent, il est indiqué un jardin privatif de 7,5m² qui est complété par le parking (ce dernier ayant changé de place par rapport au plan intial) pour former mon jardin actuel d'environ 17m². Mais dans le plan de division de 1998, ce jardin privatif était déjà tel qu'il est actuellement.

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L'un d'entre eux a été agrandi et transformé en parking handicapé, l'autre a été décalé. Ces parkings se trouvent à proximité de la porte automatique et il semblerait que l'ouverture de cette porte et les plots de sécurité empèchaient leur accessibilité, et cela explique pet être la disparition de mon parking à cet endroit.

 

La question est donc: Les millièmes qui vous sont compté actuellement, sur ces annexes, représentent-ils bien le volume/surface de vos lots, que ce soit en parking ou en jardin ? Reste à en trouver la preuve en l’absence de surface indiquée dans votre titre de propriété.

Petit calcul à faire en comparant avec un autre jardin de la copropriété par exemple ?

 

Si les millièmes du jardin à lui seul représentent déjà 17m2 et non 7,50m2, il vous manque réellement la surface d’un parking par rapport au règlement de copro.

Dans ce cas, soit il reste de la surface au sol pour le créer et vous allez dans cette voie pour l’obtenir, soit (et c’est ce que je comprends de la situation) c’est physiquement impossible et alors il faudra obtenir une modification du RC pour les enlever.

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Merci Gennaker pour votre réponse.

J'y réponds avec retard mais je n'ai pas beaucoup d'informations suppléméntaires pour l'instant. Je n'ai pas reçu de réponse du notaire. Je lui avais envoyé tous les documents qui étaient en ma possession. Dans mon acte authentique, il n'y a pas d'indication sur les superficies des lots hormis, bien entendu, celle de l'appartement.

J'ai eu un coup de fil du syndic qui me dit ne pas être responsable des parties communes. Il n'a pas su m'expliquer pourquoi le plan de division de la copropriété n'était pas respecté. Il me dit qu'il y a sans doute eu un arrangement entre le précédent propriétaire et le promoteur. Il me renvoie au notaire et au vendeur.

J'attends donc l'avis du notaire.

Cordialement

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Bonjour,

 

J'ai eu un coup de fil du syndic qui me dit ne pas être responsable des parties communes. Il n'a pas su m'expliquer pourquoi le plan de division de la copropriété n'était pas respecté. Il me dit qu'il y a sans doute eu un arrangement entre le précédent propriétaire et le promoteur. Il me renvoie au notaire et au vendeur.

 

Le syndic n'est pas responsable de ce qui à pu se produire pendant la construction ou à son insu, c'est vrai.

On peut effectivement envisager que la disparition de votre parking soit la conséquence des aménagement du parking handicapé et du recul du portail et qu'il ait été oublié de modifier le RC à l'époque.

C'est une piste logique, mais dans ce cas l'explication du vendeur ne tient pas, il serait au courant qu'il lui manquait un parking.

 

Tenez nous au courant de l'avis du notaire.

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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