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Forum juridique de Net-iris

comment contraindre un syndic non professionnel de me donner de détail de mon compte individuel?


Papa83

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bonsoir,

depuis 2006, puis 2007, puis 2008, puis 2009

je recois du syndic non professionel une lettre annuelle indiquant appel de fond concernant les charges de l'immeuble

2006:300€

2007:400€

2008:400€

2009:600€ dont réparation d'une fuite d'eau.

J'indique que les millième me sont bien appliqués.

j'ai vendu l'appartement fin décembre 2009 et le notaire bloque la somme

des 4 années de charges non payées.

je n'ai pas payé mes charges car le syndic ne m'envoie pas mon décompte

personnel. il n'y a pas d'AG depuis 2005.

le notaire va dons payer à ce syndic ma quote part soit 299.20€.

Je voudrai savoir comment engager une procédure afin de contraindre ce syndic de m'envoyer un compte individuel de charge ????

Car a ce jour on ne paye que des appels de fonds!!!!!!!

A quand la régularisation de charges ?

Si je paye les 299.20€ et qu'il arrive une régularisation en 2010.......

qui profitera de cela? moi ou le nouvel acquéreur de fin 2009 ?.

Je veux payer que ce que je dois.

Voila mon soucis! merci pour vos conseils....

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pas d'AG depuis 2005 ? :eek:

 

et depuis quelle date ce syndic a t il ete élu ? pour combien de temps ?

Car son mandat ne pouvant exceder 3 ans, vous n'avez plus de syndic depuis au moins 2008 (voire plus) :mad:

 

j'aimerai donc que le notaire (et le syndic) expliquent a QUEL TITRE ils vous reclament ces sommes :rolleyes:

 

donc, LRAR au notaire en lui indiquant que le "syndic" n'ayant pas convoqué d'AG depuis 2005 et qu'il ne detient donc plus de mandat depuis xxxx, vous refusez categoriquement que la moindre somme lui soit versé puisqu'il n'a aucune legitimité a vous reclamer le moindre paiement

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merci véro pour votre aide.

 

le syndic bénévol a été élu en aout 2005 sans durée.......

en remplacement de l'ancien syndic bénévol décédé.

j'ai recu en mai 2009 une lettre m'indiquant :

 

je vous invite a l'assemblée générale :

 

ordre du jour : gestion de l'immeuble.

 

je n'y suis pas allé. et pas d'autre courrier.

 

que puis je faire ?

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le mandat ne pouvant exceder 3 ans, votre syndic etait donc elu jusqu'en aout 2008

 

la "convocation" de 2009 n'est donc pas licite, puisque le syndic n'ayant plus de mandat, ne pouvait pas convoquer d'AG :rolleyes:

 

Maintenant, reste a savoir si vous pouvez encore contester la validité de cette AG :confused:

En effet, mettre a l'ordre du jour "gestion de l'immeuble" est tres vague et, a mon avis, insuffisante

en tout cas, cette AG n'avait pas ordre du jour de proceder a :

- election du syndic

- approbation des comptes

 

Comment avez vous recu cette convocation ?

Par LRAR ? a quelle date ? et pour quelle date etait fixée cette AG ?

 

Etes vous sur de n'avoir pas recu le compte rendu de l'AG par LRAR ? (tres important, ca !)

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il est donc important de l'indiquer au notaire et au "syndic" en expliquant que, si aucun decompte individuel ne vous est fourni sous 8 jours, vous ferez valoir :

1- l'illegalité de la convocation de l'AG (puisque "syndic" ne disposant pas de mandat pour le faire)

2- que vous exigez l'envoi du PV de l'AG afin de faire annuler cette AG en justice (puisque vous disposez de DEUX mois a dater de l'envoi -ou reception ? :confused: (j'ai un doute, la) - de ce PV pour quatre motifs

* pas de qualité pour convoquer une AG

* non respect du delai legal de 21 jours entre date de premiere presentation de la convocation et la tenue de l'AG

* ordre du jour non valide, puisque n'enumerant pas les decisions a prendre

* absence des documents obligatoires a la convocation

 

et que ces illegalités justifient la demande de l'annulation de l'AG et de toutes les decisions qui y ont ete votées, et ce, conformement a la loi de 1965

 

Precisez bien que, si vous deviez faire invalider l'AG pour irregularité, la copropriete se retrouverait de fait sans syndic (ce qui est le cas "officiel" depuis 2008) et que le risque existe qu'un tribunal nomme un administrateur provisoire, a la charge des coproprietaires (et ca, c'est pas "donné" ) ... surtout si vous en faites la demande :p

 

bon, maintenant, il me semble evident que pour a peine 300e, cela ne "vaut" pas le coup d'intenter une action, mais le "syndic" (s'il se renseigne un peu - car j'imagine qu'il s'agit d'un syndic benevole) preferera soit vous donner satisfaction, soit s'il ne peut justifier des sommes reclamées, "laisser" tomber sa "creance" ;)

 

Mais avec les arguments juridiques donnés ci dessus, vous pouvez vous opposer au versement de ces 300e par le notaire (surtout, envoyez lui une LRAR pour lui indiquer les motifs de votre refus)

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merci pour ces précieux conseils.

 

je vais préparer un courrier avec les éléments fournis.

 

j'ose espérer que le notaire ne paiera pas les 299.20€ d'appel de fonds

en attendant la réaction de ce syndic bénévole.

 

je m'en occupe cette semaine et vous tiendrait au courant........

 

merci

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et faites une LRAR au "syndic" en lui exigeant qu'il vous adresse le PV de l'AG par lrar, ou alors, qu'il vous justifie l'avoir fait dans les deux mois suivant la tenue de cette ag (comme l'impose la loi de 1965)

http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierAGapres.htm

 

en effet, rien ne prouve (pour l'instant) que le syndic n'a pas envoyé une LRAR que vous n'avez pas receptionnee (auquel cas, vous ne pourriez plus contester la validité de cette ag :mad:)

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  • 3 months later...

bonsoir,

me revoila! le notaire detient toujours la somme de 299.20€

correspondant aux 3 appels de fonds.

comme convenu le notaire a demandé au"syndic" de lui justifier sa qualité d'agir et les justificatifs des charges.

a ce jour, il n y a pas de réponse.

le notaire m'indique de faire une procédure au tribunal pour demander au juge le déblocage de cette somme ?

est ce la bonne démarche ?

délais ? cout ? y a t-il prescription?

merci de votre aide

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en effet, le conseil de votre notaire est bon

maintenant, essayez de faire une MISE EN DEMEURE par LRAR au syndic (via le notaire) de justifier le bien fonde de ses exigeance sous 8 jours, en indiquant que passé ce delai, le tribunal sera saisi pour injonction de faire

 

... et qu'a defaut d'obtenir le justificatif demande ou la renonciation par le syndic des sommes reclamees dans les delais impartis, vous demanderez par voie judiciaire :

- le deblocage des sommes

- les interets au taux legal

- des DI pour prejudices subis (meme s'ils sont minimes)

- les depens

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merci de vos conseils :

pouvez vous me donner un modele de lettre pour le notaire ?

pour le syndic ?

et pour le tribunal ?

comment se passe l'audience ?

est ce long ?

est ce chère ?

quel est le délais pour saisir le tribunal ?

y a t il prescription pour que le notaire me debloque les fonds sans le tribunal ?

je suis un peu perdu....

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  • 3 weeks later...

re bonjour et suite

mon notaire m'a écrit un courrier en joignant une copie d'une ordonnance du tribunal d'instance du 11/09/2009

portant injonction de payer, ordonnance qui est devenue exécutoire;

il m'indique qu il va devoir payer la dite somme.

comment faire car je n ai jamais ete convoqué ni recu ce jugement.

comment ecrire une lettre au juge ?

c'est bizarre, ce "syndic" réclame au notaire 299€

et engage une procedure de demande en injonction de

payer devant la juridiction de proximité.

puis je ecrire au juge que ce syndic n'est plus syndic?

qui'il n'ya pas de vote de budjet prévisionnel ?

et que depuis 2005 il n'ya jamais eu d'approbation de compte........

puis je dire au juge que ce Syndic ne m'envoie plus de facture depuis qu'en 2006 j'ai appris par l'assurance de la

copropriété avait été résilié et non payé par le syndic

pretextant la non reception de l'avis d'échéance.

ce qui est faux puisque c'est avec cet avis d'echeance

qu il me reclame ma quote part que j'ai réglé.

il ne m a jamais repondu à ce sujet, et le dialogue est rompu, c'est vrai que je suis méfiant.

merci de vos conseils et de votre aide

j'aimerai bien en finir avec cette affaire qui me bouffe de l'énergie.

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Il est possible que le syndic vous ait assigné comme 'élisant domicile à l'étude' de votre notaire.

 

Dans ce cas, il y aurait une faute du notaire qui devait vous prevenir.

 

De plus, une injonction de payer devait être notifiée par un exploit d'huissier. A partir de cette date vous aviez 1 mois pour la contester.

 

Si la signification de l'ordonnance n'était pas faite à personne (à un voisin, à la mairie), opposition à cette ordonnance (à présent devenue exécutoire) est recevable dans le délai d’1 mois à compter du premier acte délivré à votre personne ou à compter du premier acte d’exécution (l'huissier qui viendra en reclamer l'exécution).

 

Il n'est donc pas exclu que le document reçu par votre notaire est précisement un tel acte d'exécution. Alors, ne perdez pas le temps!

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après un appel au tribunal et au notaire tous deux sont

d'accord de dire que cette ordonnance est caduque faute de signification dans le delais de 6 mois.

quelle est la suite?

il semblerait que "ce syndic" va à nouveau déposé une demande en injonction de payer!

a t-il le droit ?

qui doit payer l'huissier pour me signifier ensuite l'ordonnance ?

puis je écrire au notaire de me rembourser les 299.20€

vu la tournure ?

si je fait opposition la prochaine fois, comment la rediger

la lettre au juge ?

c'est vrai je pose beaucoup de question, mais j'ai une notaire qui n'a pas l'air de vouloir m'aider et de savoir....

j'ai besoin de conseils pour préparer ma prochaine defense!

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mais qui gère la copro pendant ce temps ? :eek:

ya t-il un conseil syndical ?

cette histoire est extraordinaire ... quid des autres copro et des appels de fonds pour l'année budgétaire ? qui paye les factures ?

 

tant que vous n'avez pas de jugement, vous n'avez pas à payer l'huissier.

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  • 4 weeks later...

Bonsoir,

 

Dans un précédent post http://www.net-iris.fr/forum-juridique/immobilier/119578-convocation-ag-bizarre.html, vous indiquiez qu'il s'agit d'une résidence de 5 appartements et que vous étiez le seul à ne pas résider sur place.

 

Pour les années 2006/2007 et 2008, la charges semblent bien dues puisque il y avait un syndic bénévole qui selon vos dires vous indiquait que "tous les justificatifs de ces charges sont disponibles à mon bureau".

Le syndic n'a, effectivement aucune obligation de vous adresser la copie des justificatifs : il doit vous adresser un décompte individuel et tenir les justificatifs à votre disposition.

 

Pour 2009, vous avez refusé de vous présenter à l'A.G. à laquelle vous avez été convoqué, hors délais certes, mais si vous n'étiers pas d'accord avec ce fonctionnement, il fallait vous manifester.

 

Après la vente de votre appartement, le notaire vous réclame les 4 années de charges, soit 299,20 € : on peut dire que votre syndic bénévole n'était pas très dépensier.

Il est vrai que les choses n'ont peut-être pas été faites dans les règles, mais trouvez vous normal que ces soient les 4 autres propriétaires qui paient les charges de votre appartement à votre place ? Ce comportement n'encourage pas le bénévolat...!

 

Cordialement.

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effectivement les charges sont pas très élevées....... mais depuis 2005 je n'ai jamais recu de relevé individuel...... alors comment affirmer que je dois bien ces sommes!

d'autre part, il a été élu en 2005 sans durée alors quel est son pouvoir pour convoquer une AG en 2009 avec un drole "ordre du jour"

je demande seulement a régler ce que je dois donc sur présentation de mon relevé individuel.

Vu vos commentaires je vais attendre de recevoir le jugement du tribunal pour faire opposition et demander au juge que ce"syndic" m'établisse un relevé individuel fain de regler ma dette

Je ne vois pas comment me sortir de cette affaire alors que la solution est simple un relevé individuel = un règlement de ma part

je suis en attente de vos observations.....

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Bonsoir,

 

Quand on ne veut pas payer les frais de gestion d'un syndic professionnel (ce qui peut se comprendre dans une résidence de 5 appartements), il ne faut pas exiger du syndic bénévole le même formalisme, d'autant plus qu'avec 75 € de charges par an, il doit y avoir très peu de parties communes. Ce syndic bénévole était-il spontanément candidat, ou a-t-il été nommé "contraint et forcé" : il a peut-être beaucoup de bonne volonté mais pas les compétences (ni l'équipement informatique) pour vous établir un relevé individuel.

 

Depuis 2005, ce sont vos 4 voisins qui avancent pour vous le montant de vos charges : ils n'ont peut-être pas envie d'investir en plus afin de photocopier tous les justificatifs, alors qu'ils n'ont aucune certitude que vous accepterez de payer même avec ces justificatifs.

 

Excusez-moi si ma réponse n'est pas très juridique mais je vous trouve très procédurier alors qu'au fond de vous, vous savez très bien que vous devez ces sommes (à quelque euro près...).

 

Cordialement.

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MERCI de votre point de vue.

Je ne suis point procédurier car avant 2005 l'ancien syndic envoyait chaque fois

copie des factures ou avis d'échéance avec les milliemes correspondants.

Ce nouveau syndic s 'y est mis car personne ne voulait le faire.

et cette personne faisait pareil et ca allait bien jusqu'a ce que l'assureur de la copropriété me téléphona pour me dire que le nouveau syndic n'avait pas payé l'avis d'échéance et avait résilier l'assurance car il n'avait pas recu l'avis d'échéance. alors qu'il l'avait bien recu puisqu il me réclamait mes millième dessus. j'ai appelé ce syndic qui m'a dit faire ce qu'il voulait. depuis je n'ai plus confiance; c'est pour cela que je demande un relevé individuel ou justificatifs.

je plaiderai cela lors de l'opposition au jugement.

 

---------- Message ajouté à 21h34 ---------- Précédent message à 21h30 ----------

 

effectivement, je panique et de l'energie!!!!! alors que quelques photocopies ou une feuille mentionnant les dépenses réelles et ma quote part me suffirait a régler.

Je suis un peu tétu mais qui accepterait de payer sans justificatifs??????????????

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on ne peut pas sur un forum juridique répondre au demandeur, que pour une si petite copropriété il ne faut pas s'inquiéter du formalisme

 

syndic "bénévole" ou professionnel: les règles sont les mêmes

 

 

ce qui est étonnant c'est le manque de réaction de votre notaire

 

il faut savoir que pour toute vente le notaie adresse au syndic un document qui s'appelle "l'état daté" d'environ une vingtaine d epages avec plusieurs parties (administrative, financière..) que le syndic doit remplir et retourner au notaire: donc demandez de suite à votre notaire la copie de cet état daté

 

 

il y a une ligne pour la dernière date de désignation du syndic, date de l'AG.......

 

il est demandé au syndic de fournir la copie du dernier PV d'AG.....

 

vous demandez à votre notaire qu'il exige le relevé des dépenses des exercices concernés (sur lesquels on vous demande votre quote part de charges)

 

il appartenant à ce notaire de vérifier ce qui est indiqué sur l'état daté et de vous fournir toutes les explications necessaires

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