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Forum juridique de Net-iris

servitude de passage


Niniludo17

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Nous avons acheté une maison au début d'une impasse puis un garage et un jardin au fond de cette même impasse en 2001.

Une servitude de passage nous a été conféré sur une largeur de 4 m grevant une parcelle de mes voisins.

Le terrain étant devenu constructible, nous avons obtenu notre permis de construire.

Or mes voisins ont déposé une plainte car ils ne veulent pas que l'ont fassent des travaux dans l'impasse pour la pose des canalisations d'eaux et d'[électricité] (tout sera remis propre comme avant).

Ils disent que l'ont a pas une servitude de passage de canalisations.

Mais pour raccorder ma futur maison, je n'ai pas le choix que de faire des tranchées pour me raccorder aux canalisation existantes.

Quels sont mes droits exactement et que dois-je faire ?

je suis un peu perdu dans tout ça.

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pourtant ils n'arrêtent pas de dire que c'est une servitude de passage à pied ou à voiture mais pas une servitude de passage de canalisation et qu'aucun travaux ne peut être entrepris.

Quel droit ai-je pour leur faire comprendre car le dialogue commence à être tendu. merci

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puisque servitude de passage existant, et actée, faites valoir egalement l'art 697 a vos voisins

 

Détail d'un code

 

Extension de la servitude de passage pour les réseaux ? - Juris Prudentes - Droit Immobilier

 

et pour finir, voici un arret de la cour de cassation qui devrait les convaincre ;)

Détail d'une jurisprudence judiciaire

 

sinon, allez voir votre notaire afin qu'il fasse un courrier a vos voisins en expliquant en quoi consiste votre servitude

cela pourra sans doute les convaincre de votre bon droit ;)

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En effet il y a un souci dans votre situation : Pour une servitude de passage légale pour enclave la servitude de tréfonds est automatique et c'est logique car c'est le seuil moyen d'alimenter la maison pour les réseaux (textes cités plus haut)

 

Mais dans votre cas cela ne l'est peut être pas pour la 2ème maison située sur un terrain qui bénéficiait juste d'une servitude peut-être conventionnelle entre jardin , garage et la première maison (elle même non enclavée)

 

Que dit votre acte pour cette servitude ?

 

Si c'est juste une servitude conventionnelle pour passage à pied et en voiture en effet pas de servitude de tréfonds il va falloir négocier serré il y a bien aggravation puisque 2 ème maison et passage plus important sur la servitude de passage déjà

Il aurait fallu régler cela avant de lancer votre PC

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en effet, je suis partie du principe que le terrain du fond etait enclave et que l'enclave existait toujours malgré le "rattachement" de la 1ere maison

 

il faudrait donc savoir si :

1- les deux parcelles (maison et garage) sont contigues

2- s'il est possible techniquement de faire passer les canalisations sur la parcelle ou se situe la maison sans utiliser l'assiette de servitude

 

car si, par exemple, une ou plusieurs parcelles separent vos deux terrains, votre servitude de passage permettra bien de faire passer les canalisations

 

Par contre, si vos deux tenements sont accolée l'une pres de l'autre, il faudra demontrer qu'il y a impossibilité d'y faire passer les canalisation

Ainsi, par ex, si la maison occupe la totalité de la facade, il vous sera impossible de vous raccorder sur le trottoir devant sans detruire une partie de votre maison :eek::mad: : il y aura bien impossibilité ;)

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il faudrait donc savoir si :

1- les deux parcelles (maison et garage) sont contigues

Ben non sinon nul besoin d'un droit de passage entre les 2 :p

Nous avons acheté une maison au début d'une impasse puis un garage et un jardin au fond de cette même impasse en 2001.

Une servitude de passage nous a été conféré sur une largeur de 4 m grevant une parcelle de mes voisins.

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L'achat de la (1ère) maison, du garage et jardin ont étaient fait en même temps. La (1ère) maison situé en début d'impasse se situe à 70 m du garage et 80m du jardin.

Quant aux documents sur la servitude il est stipulé que l'acquéreur profitera des servitudes actives et supportera celles passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, grevant le dit immeuble, le risque à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur.

En ce qui concerne les servitudes pouvant exister concernant l'immeuble présentement vendu, l'acquéreur s'en réfèrera à celles figurant notamment dans un acte chez le notaire Mr X le 26/12/1860.

Il est bien entendu que comme il est dit ci dessus, l'acquéreur devra faire son affaire personnelle de toutes servitudes, soit actives, soit passives, profitant ou grevant l'immeuble présentement vendu sans aucun recours contre les vendeurs pour quelques soit, étant bien spécifié que l'énonciation des servitudes ci dessus faite ne peut en aucun cas être considérée comme limitative.

Ils nous ont conféraient une servitude de passage réelle et perpétuelle d'une largeur de 4 m sur notre parcelle en grevant 2 parcelles de la voisine.

En clair, c'est bon ou pas ? merci beaucoup.

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Ben non sinon nul besoin d'un droit de passage entre les 2 :p

 

il aurait pu s'agir d'une servitude conventionnelle ancienne ;)

 

---------- Message ajouté à 21h08 ---------- Précédent message à 21h04 ----------

 

et en plus, ca semble etre exactement ca :D

 

Ils nous ont conféraient une servitude de passage réelle et perpétuelle d'une largeur de 4 m sur notre parcelle en grevant 2 parcelles de la voisine.

 

bon, Niniludo17 ne nous indique pas s'il est possible de passer les canalisations sur la parcelle de la maison ou si ses deux parcelles sont contigues d'une facon ou d'une autre (par un bout de terrain de la maison) :(

 

 

------ rajout --------

 

 

Vos parcelles sont elles issues d'une division ayant donné creation de vos deux tenements et de ceux de votre voisine ?

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il aurait pu s'agir d'une servitude conventionnelle ancienne ;)

et en plus, ca semble etre exactement ca :D

Une servitude conventionnelle ça c'est sûr c'est ce que je disais plus haut pour aller au garage et au jardin

Il n'y a pas enclave de la maison donc pas de droit de passage légal pour enclave et pas non plus pour la 2ème parcelle créée artificiellement, on est dans un cas d'enclave volontaire là

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pour aller au jardin il faut passer par une impasse qui s'arrête au bout des 2 parcelles de la voisine ( 1 en face et 1 à droite).

notre jardin se situe à gauche.

pour raccorder la futur maison aux tout à l'égout il faut creuser de notre jardin vers le milieu de l'impasse (en contre bas de 30 m) en passant sur 1 terrain de la voisine ou on a le droit de servitude.

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Quant aux documents sur la servitude il est stipulé que l'acquéreur profitera des servitudes actives et supportera celles passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, grevant le dit immeuble, le risque à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur.

ça se sont des formules standart

 

En ce qui concerne les servitudes pouvant exister concernant l'immeuble présentement vendu, l'acquéreur s'en réfèrera à celles figurant notamment dans un acte chez le notaire Mr X le 26/12/1860.

Il est bien entendu que comme il est dit ci dessus, l'acquéreur devra faire son affaire personnelle de toutes servitudes, soit actives, soit passives, profitant ou grevant l'immeuble présentement vendu sans aucun recours contre les vendeurs pour quelques soit, étant bien spécifié que l'énonciation des servitudes ci dessus faite ne peut en aucun cas être considérée comme limitative.

Re formules standart à part que le Notaire est désigné

 

 

Ils nous ont conféraient une servitude de passage réelle et perpétuelle d'une largeur de 4 m sur notre parcelle en grevant 2 parcelles de la voisine.

C'est ça qui importe donc juste un droit de passage pas de tréfonds et de passage de canalisation et non ce n'est pas bon :(

 

Seule solution via Notaire à l'amiable leur acheter une servitude mais ils peuvent refuser vous empêchant de relier la nouvelle maison c'est peut être ce qui leur déplait

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Il n'y a pas enclave de la maison donc pas de droit de passage légal pour enclave et pas non plus pour la 2ème parcelle créée artificiellement, on est dans un cas d'enclave volontaire là

 

je suis d'accord, la maison n'est pas enclavée, mais le jardin, lui l'est bien

c'est bien pour cela que je demandais l'origine de ces parcelles, car j'ai l'impression qu'a l'origine, toutes ces parcelles (maison, jardin et celles de la voisine) ne formait qu'un tout et qu'a la suite d'une division, on arrive a cette situation

 

donc, l'enclave "volontaire" datant de 1860, il ne peut etre oppose a Niniludo17 d'autant plus que rien ne prouve que ce n'est pas par des mutations successives que la maison et le garage se sont retrouves dans les memes mains ;)

 

la, il me semble donc clair que le jardin etant bien enclavé (et depuis x temps), le droit de passage entraine egalement servitude de trefonds surtout si aucune autre solution n'est possible et que plusieurs parcelles de la voisine separent ces deux parcelles (maison et jardin) :)

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bonsoir,

je comprend toujours pas pourquoi je ne pourrais pas raccorder ma futur maison aux canalisations alors qu'il est constructible.

Il est enclavé et je n'ai pas d'autres accès pour le passage en voiture et pour le passage des canalisations.

 

Non car il fait partie d'un lot qui lui n'est pas enclavé (la maison)

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je suis d'accord, la maison n'est pas enclavée, mais le jardin, lui l'est bien

c'est bien pour cela que je demandais l'origine de ces parcelles, car j'ai l'impression qu'a l'origine, toutes ces parcelles (maison, jardin et celles de la voisine) ne formait qu'un tout et qu'a la suite d'une division, on arrive a cette situation

 

donc, l'enclave "volontaire" datant de 1860, il ne peut etre oppose a Niniludo17 d'autant plus que rien ne prouve que ce n'est pas par des mutations successives que la maison et le garage se sont retrouves dans les memes mains ;)

 

la, il me semble donc clair que le jardin etant bien enclavé (et depuis x temps), le droit de passage entraine egalement servitude de trefonds surtout si aucune autre solution n'est possible et que plusieurs parcelles de la voisine separent ces deux parcelles (maison et jardin) :)

Peut être mais tu occultes le fait qu'en cas d'enclave volontaire tu n'as pas les mêmes droits !

C'est une servitude conventionnelle donc c'est sa rédaction qui prime

Ce sera laissé à l'appréciation des Juges car c'est un lot maison/ jardin/garage les 3 reliés par une servitude de passage peu importe qu'elle soit ancienne

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oui c'est bien ca.

la voisine a séparé tout ses biens et parcelles pour faire une maison+un jardin +un garage a 2 nouveaux acheteurs.

Donc le 684 du CC est bien respecté le droit de passage se fait sur la parcelle issue de la division mais on ne peut exiger de leur part de rendre le jardin (car c'était prévu pour être cela) ...viabilisé ;)

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j'essaie de faire un schema de ce que je comprends

 

 

...................jardin

...................----------------

parcelle A ....! impasse

appartenant.. !

a voisine .......! impasse

...................!

parcelle B...... ! impasse

appartenant... !

a voisine .......!

....................!

maison ..........! impasse

---------------------------------

.... rue ................rue

 

bon, je suis pas sure que ce soit tres droit, mais l'idee y est ;)

 

donc, dans cette configuration, le fait que la maison et le jardin soient entre les memes mains ne desenclave pas le jardin puisque deux parcelles appartenant a la voisine les separe

donc, les deux parcelles de Niniludo17 ne forment pas un seul tenant, comme le fait la parcelle A et B de la voisine

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on a acheté la 1 ère maison pour un lot.

et le jardin et le garage pour un autre lot.

Peu importe, à mon avis ils font maintenant partie du même tènement car reliés par ce droit de passage, on ne peut pas l'occulter

Ce n'est pas comme si tu avais lot B avec droit de passage pour enclave sur XX (voisine)

Le lot B a un droit de passage conventionnel piéton ou voiture point barre pour le relier à la maison je pense que c'était intentionnel

 

C'est vrai que les 2 lots ne se touchent pas mais je pense qu'on peut tout de même parler de tènement

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je comprends ton raisonnement, Marieke, mais le terrain etant devenu constructible, les vendeurs/voisins ne peuvent s'opposer au passage des canalisations en faisant valoir que la servitude ne specifiait que "le passage a pied ou voiture"

 

Or, l'assiette etant deja de 4 m de large, il est probable que le notaire a envisager le changement de POS (meme si ce n'est pas le cas des vendeurs)

et le terrain etant reellement enclavé, l'art 682 s'applique bien, d'autant plus qu'il s'agit veritablement d'une enclave volontaire de la vendeuse ;)

 

a mon avis, si les voisins persistent dans leur refus, il faudrait que Niniludo17 consulte un avocat spécialisé, mais je suis pratiquement sure a 99.9% qu'il obtiendra gain de cause devant un tribunal ...

 

---------- Message ajouté à 21h55 ---------- Précédent message à 21h54 ----------

 

Peu importe, à mon avis ils font maintenant partie du même tènement car reliés par ce droit de passage, on ne peut pas l'occulter

 

oui, droit de passage, mais assiette appartenant au voisin ;)

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on a essayé de schématisé aussi :

 

 

notre jardin.............!servitude!...................jardin Mr H

notre garage...........!servitude!...................garage Mr H

garage Mr B............!servitude!...................jardin Mr N

jardin Mr B..............!servitude!..................maison Mr H

2ème maison Mr H ...!servitude!..................garage principal Mr H

maison Mr A............! servitude!.................garage Mr N

maison Mr B............! servitude!.................terrasse Mr N

notre maison...........!servitude!..................maison Mr N

--------------------DEBUT IMPASSE--------------------

RUE -------RUE

espérons que vous visualisez mieux et que c'est plus clair.

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vous avez plus de voisins que prevu, mais le schema que j'avais fait corrrespond a la realité :D

 

donc, je maintiens ma reponse

 

Je vous conseillerai de consulter un avocat, mais pour moi, votre jardin est clairement enclavé et votre servitude de passage entraine obligatoirement une servitude de trefonds ;)

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