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Forum juridique de Net-iris

problème d humidité


Veve50

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J'ai loué, en avril dernier donc il y a 10 mois un appartement . L ensemble en très bon état , l'état des lieux a été signé par les 2 parties. Ce locataire a , suite à la perte de son travail, sauté deux mois de loyers plus 2 autres mois où il n a payé qu une partie . il me doit actuellement 1200 euros . je n ai rien dit car je peux comprendre les ennuis de la vie . Aujourd hui je reçois une lettre recommandée où ce locataire se plaint tout à coup d humidité , de murs pourris et même de champignons sur les murs de sa cuisine . L appartement a une VMC sensée marcher en permanence . Donc ce monsieur me demande de faire des travaux . Il me dit que si nous ne trouvons pas d accords il saisira la commission départementale de conciliation . Que dois je faire ? Cet appartement était en parfait état il y a seulement 10 mois . dois je craindre de passer devant cette commission ? Merci à qui pourrait me renseigner.

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Un grand classique du genre, que vous joue ce locataire.Vous avez je l'espère en votre possession, un exemplaire de l'EDL d'entrée.

La présence de la VMC y est bien mentionnée.

 

Adressez à votre locataire un RAR le mettant en demeure de régulariser sous huitaine sa dette locative.

Prenez si vous le pouvez dès maintenant date auprès du TI par l'intermédiaire d'un avocat.

 

Au cas où il persévererait dans son objectif, présentez vous à cette commission avec les documents établissant l'état et les conditions d'aeration de l'appartement et les traces de votre contentieux concernant les impayés.

Ne vous laissez surtout pas intimider.

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Invité kogaratsu

bonjour

Que dois je faire ?

il me semble que la première chose serait de vous rendre sur les lieux pour vous faire une opinion de la réalité de la réclamation.

vous faire accompagner d'un professionnel (compétent) serait un plus pour appréhender les causes des désordres allègués.

en fonction des constattions, aviser de la solution à retenir, qui engagera ou non votre responsabilité ou celle de votre locataire.

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Oui j ai bien l'état des lieux, où il est précisé que les murs étaient en bon état . il est mentionné sur l' EDL la présence d'une VMC en état de marche. ce qui m a fait hésiter d entamer une procédure d expulsion c est que sur 10 mois il y a 2 mois où ils n ont rien payé et 2 mois où ils ont payé en partie . Par contre les 2 derniers mois ils ont payé entièrement . Je pensais que un juge allait dire qu ils méttaient de la bonne volonté puisque ils ont repris les paiements les 2 derniers mois . ils m ont même envoyé un courrier, en me demandant de prendre le dépot de garantie pour payer un mois de loyer .

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bonsoir

en fait votre tactique n'est pas la bonne... car maintenant au final, vous n'avez jamais reclamé les impayés (par LRAR ni mise en demeure) mais il n'y a des reclamations que du coté du locataire pour mauvais état du logement ....

 

meme si vous comprenez la situation, et c'est tout à votre honneur, il faut TOUJOURS suivre les paiements, réclamer en temps et en heure (cad sous les 10 j de retard) et voir pour un échelonnement de paiement.

le fait de laisser accumuler les impayés accule au final le locataire en problémes, qui ne peut plus faire face et qui emploie souvent cette tactique pour se sortir du pétrin.

 

comme dit Aie Mac, allez voir le logement accompagné d'un professionel. Parlez avec ce locataire, voyez si c'est vrai ou bien cette humidité a été organisée (essayez de sonder leur mode de vie : combien de personnes, lessives ? séchage du linge, animaux (eh oui ...) etc etc ....)

et surtout, apres cette visite, faire une LRAR au locataire en

 

1) mettant par écrit vos constatations.

2) reclamant les loyers impayés,

 

l'un n'allant pas avec l'autre : en France, on ne se fait pas justice ...il doit respecter ses engagements (art 7 loi 89) tout comme vous devez respecter les votres (art 6 meme loi)

 

ce qui m a fait hésiter d entamer une procédure d expulsion c est que sur 10 mois il y a 2 mois où ils n ont rien payé et 2 mois où ils ont payé en partie

 

avant une procedure d'expulsion vous avez un panel de reactions à utiliser telles que

  • LRAR
  • mise en demeure
  • injonction de faire au TI
  • commandement de payer via huissier
  • etc etc

sans ces procédures, impossible de lancer une procédure d'expulsion.

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Oui j ai bien l'état des lieux, où il est précisé que les murs étaient en bon état . il est mentionné sur l' EDL la présence d'une VMC en état de marche. ce qui m a fait hésiter d entamer une procédure d expulsion c est que sur 10 mois il y a 2 mois où ils n ont rien payé et 2 mois où ils ont payé en partie . Par contre les 2 derniers mois ils ont payé entièrement . Je pensais que un juge allait dire qu ils méttaient de la bonne volonté puisque ils ont repris les paiements les 2 derniers mois . ils m ont même envoyé un courrier, en me demandant de prendre le dépot de garantie pour payer un mois de loyer .

 

Non, ce sont de vieilles ficelles de pro de l'impayé, ça. Dont le fait de vous autoriser à garder ce qui est déjà en votre possession et bien inférieur à la dette.

Maintenant, le truc va être de vous culpabiliser pour les moisissures, d'exiger des travaux, de faire passer la dette aux oubliettes de votre culpabilité. Vous aurez une alternance de mois payés, de mois impayés, des réclamations sur des travaux à effectuer, un ou deux petits chèques de rattrapage...et une dette locative qui grossira.

 

Ne vous intéressez pas à cette histoire de moisissures, focalisez vous sur les sommes qui vous sont dues et entamez la procédure!

 

Moi, on m'a fait le coup des cafards, contre lesquels on ne pouvait pas traiter parce que la voisine était enceinte.

Mon avocat, voyant le dossier a rigolé un grand coup et m'a dit :"Ah, ah, de vrais pros! On ne va pas les rater!" Ce qu'il fit et le tribunal a suivi.

D

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Invité kogaratsu

sans voir aller la réalité des choses, cela relève du procès d'intention.

avec le risque d'avoir bonne mine en constatant après coup une panne de vmc.

ce que vous dites est peut-être vrai.

mais seulement peut-être tant que ça n'a pas été vu.

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Une VMC s'éteint plus facilement qu'elle ne se met en panne. mais quand il le faut...

Et chez moi, il y avait vraiment des cafards.

 

Ce qui n'ote rien à l'objectivité de la dette. A la façon toute professionnelle de la gérer.

Et champignons pour champignons, il traitera en bloc, après leur départ.

Les vrais pro savent jusqu'où tirer sur la corde et ne s'attardent pas très longtemps quand l'atmosphère devient lourde.

 

Mais je ne force personne à me prendre au sérieux.

Le mien, il paie toujours, ponctuellement à l'huissier, et doit sans doute rejouer sa pièce plus loin.

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Je tiens à tous vous remercier d avoir pris le temps de lire mon message et d y avoir répondu . Je vais suivre votre raisonnement et être moins compréhensive . Ce matin j ai fait noter par un autre locataire de l immeuble que leur volet exposé plein sud n a jamais été ouvert depuis leur installation . Nous habitons en provence, au soleil, et le volet de leur chambre fermé depuis 10 mois . N est ce pas dommage ? et bien sur c est la faute du propriétaire !! je suis dégoutée . Merci encore à tous

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  • 2 months later...

J' ai fait un post il y a quelques temps au sujet d un locataire mauvais payeur . Après votre conseil, j ai entamé une procédure d expulsion . il me doit actuellement 3000 euros de loyer . Cette personne s est débattu par un tas de fausses excuses, m a mis la DDASS, l'ADIL, le service juridique de la mairie sur le dos . Ils ont tous constaté , bien sur , sa mauvaise volonté . Il a déménagé le 6 mai, m a envoyé un préavis de départ que j ai reçu le 8 mai . Sachant que je ne verrai plus cette personne, qu il ne me rendra jamais les clefs, ma question est : De combien est ce préavis sachant que cette personne ne travaille pas, il vit entre une pension et peut être le RMI . Puis je considérer que son préavis de départ est de un mois (compte tenu de sa situation ?) Si comme je le pense, et j aimerais bien me tromper cette personne ne me remet pas les clefs, puis je faire ouvrir le logement après un mois de préavis ? ou dois je attendre les 3 mois ?

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Bonjour

Ne vous posez pas trop de question et appliquer la législation (trois mois de préavis).

Faites faire un état des lieux par un huissier.

Faites changer les serrures.

Et récupérez votre bien le plus vite possible.

Remettez-le en location sans attendre. pour limiter les pertes.

S’il est reloué avant la fin du préavis (qui aurait du être effectué) , vous défalquerez ce temps de ce que vous doit cet ancien locataire.

Faites le total de la dette (loyers impayés, réparations locative, loyer dus sur préavis, charges etc etc..) et engagez une procédure contre cet individu.

C’est au cour de cette procédure que votre ancien locataire revendiquera éventuellement le « préavis réduit ». Si vous arrivez à le retrouver.

Mais ne vous faites pas d’illusions ! Ce sera très difficile de récupérer votre due.

Au fait ! Aviez-vous une assurance loyers impayés ou une caution ?

:cool:

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En toute franchise, ce qu il me doit je m en fou, pourvu que je n en entende plus parler . ce personnage est fou, et ce sont les personnes officielles à qui il est allé se plaindre qui me l ont dit .

si j attends 3 mois ça me mène jusqu en aout, et vu qu il aurait droit à un mois vu sa situation et vu qu il me doit plusieurs mois , croyez vous que je risque beaucoup si j ouvre dans un mois et que je fais faire l état des lieux par l huissier ? tous les autres locataires ont vu qu il a déjà déménagé ; c est l association déclic qui les a déménagé .

De toute façon , il n a rien donc même si je continue la plainte qu est ce que j aurai ? rien .

non je n avais pas l assurance mais ça va me servir de leçon !!!

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Bonsoir,

Ce n'est pas à vous, bailleur, de vous posez cette question. Le préavis pour une location vide est bien de 3 mois. Il existe des conditions qui permettent à certains locataires d'avoir un préavis réduit à un mois, mais ce n'est pas à vous de deviner la situation d'un locataire. Soit celui-ci vous a indiqué dans sa lettre de congé qu'il avait droit à préavis réduit, soit il n'a rien indiqué, auquel cas le préavis est de 3 mois.

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En toute franchise, ce qu il me doit je m en fou, pourvu que je n en entende plus parler .

non je n avais pas l assurance mais ça va me servir de leçon !!!

 

pas la peine d'attendre .

reprenez mon post, et supprimez la partie proçédure!

vous tournez la page et basta!

 

par contre , faites quand même le constat d'huissier et le changement des serrures et le décompte de ce qu'il vous doit.

finissez pas une lettre en AR a son domicile (votre location) pour officialiser sa dette. (la lettre ne sera pas récupérée, et vous sera renvoyée. vous la concerverez sans l'ouvrir au cas ou il se manifesterait un jour)

 

pour ce qui est de l'experience, j'en sais quelque chose (a mes depents).

donc, une location = assurance + caution au minimum

et encore, malgré cela, on n'est pas à l'abris d'une surprise!

 

 

cordialement

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Il a déménagé le 6 mai, m a envoyé un préavis de départ que j ai reçu le 8 mai .
Donnez-nous exactement les termes qu'il emploie dans sa lettre car vous y trouverez sans doute de quoi appuyer votre calcul du temps de préavis.

Remettez-le en location sans attendre. pour limiter les pertes.

S’il est reloué avant la fin du préavis (qui aurait du être effectué) , vous défalquerez ce temps de ce que vous doit cet ancien locataire.

Facile à dire et infaisable ! surréaliste, le conseil de Dompp. Si vous respectez un préavis de 3 mois, vous ne pouvez pas faire visiter si le locataire ne réside plus dans les lieux car vous n'aurez personne pour vous ouvrir la porte !

Alors, si la lettre de "congé" de votre locataire vous donne des indications sur sa décision de départ sans délai du locataire, cela devrait vous aider à faire valoir votre "acceptation" de ce départ non préavisé mais fermement effectué du plein gré du locataire. Et cette acceptation, vous pouvez la formalisée en répondant à votre locataire, à l'adresse de "votre" bien, en LRAR et elle vous reviendra et vous pourrez la conserver sans l'ouvrir comme élément si le locataire venait à vous inquiéter.

La loi impose au locataire de préaviser. Mais la loi n'interdit pas au propriétaire d'accepter, le plus volontiers formellement, que ce préavis devienne de zéro jour si le locataire le demande formellement.

donc, une location = assurance + caution au minimum
Encore un conseil à ne pas suivre car maintenant, c'est assurance loyers impayés ou caution mais ce n'est plus assurance loyers impayés et caution.

En revanche, il y a un conseil à suivre, celui de Marieke.

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Marieke : le topo concerne un locataire qui quitte le logement sans donner le préavis.

 

au fait ici, comment a t-il été donné ce préavis ? par LRAR ?

ou simplement lettre envoyée au bailleur ?

 

Encore un conseil à ne pas suivre car maintenant, c'est assurance loyers impayés ou caution mais ce n'est plus assurance loyers impayés et caution.

nous sommes bien d'accord la-dessus - la loi est claire - Mis à part qu'il y a qq jours une personne est venue demander des infos car l'assurance loyers impayés exigeait aussi la caution des parents !!! :eek:

je vais essayer de retomber sur le fil mais c'etait assez epoustouflant ...

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car l'assurance loyers impayés exigeait aussi la caution des parents !!! :eek:

je vais essayer de retomber sur le fil mais c'etait assez epoustouflant ...

 

 

Désolé! C’est peut être époustouflant pour vous, mais c'est du quotidien pour beaucoup.

Même si cela n’est pas légal. Quoique « époustouflant » me semble bien fortement critique par rapport à une pratique pas si vieille que cela ! cette nouvelle règle est assez récente, non ?

Je prends note de cette info que je ne connaissais pas. C’est pour cela qu’il est intéressant de vous lire régulièrement pour améliorer ses connaissances.

« Facile à dire et infaisable ! Surréaliste, le conseil de Dompp. Si vous respectez un préavis de 3 mois, vous ne pouvez pas faire visiter si le locataire ne réside plus dans les lieux car vous n'aurez personne pour vous ouvrir la porte ! »

Je me suis mal fait comprendre, ou plus exactement, mal exprimé. C’est pas du tout cela que je voulais expliquer. Je raisonnais dans le cas ou le logement était repris après passage de l’huissier et courrier en AR comme expliqué après (donc, pas de préavis de trois mois). Ce qui n’est pas pareil effectivement.

Bon, cela a été plus clairement développé ensuite !

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Marieke : le topo concerne un locataire qui quitte le logement sans donner le préavis....

J'ai bien vu ;)

mais cela n'enlève rien au fait qu'on ne peut pas se rendre comme cela (cf message de DOMPP)avant la fin du préavis pour ouvrir , d'où ton lien vers le topo, il faut attendre car :

- on ne sait pas si le préavis est de 1 ou 3 mois déjà

- s'il devait en donner un , l'agence qui décrète qu'il n'a pas de préavis :eek::confused:

A moins que cela n'ait un rapport avec le passage de la DDASS et de l'insalubrité du logement ??

Voir :

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/immobilier/143399-intervention-de-dass.html

 

 

au fait ici, comment a t-il été donné ce préavis ? par LRAR ?

ou simplement lettre envoyée au bailleur ?

Pas de préavis du tout si j'ai bien compris

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bonjour Marieke

en fait il est dit dans le 1er post

 

Il a déménagé le 6 mai, m a envoyé un préavis de départ que j ai reçu le 8 mai .

 

d'òu ma question: sous quelle forme :)

 

 

Désolé! C’est peut être époustouflant pour vous, mais c'est du quotidien pour beaucoup.

Même si cela n’est pas légal.

 

c'est surement de la naiveté de ma part :rolleyes: mais je pensais qu'une loi interdisant de demander ET caution ET assurance impayés, passait avant tout :eek:;

où allons -nous ?

 

bon d'un autre coté, sur le fond je me demande un peu pourquoi: c'est le bailleur qui paye cette ALI alors c'est SON probléme s'il veut 2 "ceintures de sécurité". car rien n'interdit au bailleur (enfin pas encore ...) de demander une caution du locataire.

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Pas de préavis du tout si j'ai bien compris

 

Pas sur que tu aies tout compris alors :

 

Il a déménagé le 6 mai, m a envoyé un préavis de départ que j ai reçu le 8 mai .
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