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Forum juridique de Net-iris

Rappel de charges exorbitant et augmentation des provisions à l'avenant


Paul-paul

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Bonjour,

 

Je loue pour 1300 € (1210 + 90 de provision de charges) un appartement vide depuis février 2008 à un propriétaire sous couvert d'une SCI. J'ai rapidement appris de mes voisins, locataires eux aussi de la SCI depuis plusieurs années, qu'aucun décompte annuel de charges n'était jamais adressé par le bailleur à ses locataires.

 

Récemment, j'ai fini par demander au propriétaire de m'adresser le décompte de charges pour 2008 (que je n'avais toujours pas reçu en janvier). Un mois plus tard, j'ai reçu un courrier qui me réclame le paiement ("dans les meilleurs délais", bien sûr) de quelque 380 € pour 2008 et 520 € pour 2009...

Et de réévaluer les provisions mensuelles à 130 € !

 

Je vais bien sûr demander à consulter les justificatifs de ces charges improbables, et ce, dans le délai d'un mois à compter de la date de réception du courrier. Reste ces questions :

 

- le montant des provisions de charges mensuelles est-il librement fixé par le propriétaire ou bien doit-il être égal à (environ) un douzième du montant des charges constatées l'année précédente ?

 

- la réévaluation des provisions de charges mensuelles peut-elle être demandée par simple courrier ?

 

- peut-elle être faite à n'importe quel moment de l'année ?

 

- le propriétaire assure lui-même l'entretien des communs (enfin, quand ça lui chante, c'est-à-dire 1 fois tous les 2 mois, en gros) ; a-t-il le droit de s'auto-rémunérer à ce titre (le décompte de charges fait apparaître 500 euros au poste "ménage") ?

 

Merci d'avance de vos réponses.

Paul

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  • Réponses 31
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vous auriez du reclamer a votre proprietaire les decomptes de charges des années precedentes, afin de verifier que vos provisions etaient coherentes

Normalement, les provisions correspondent a 1/12 des charges annuelles

 

aucun formalisme n'est prevu pour la regularisation et reevalution des provisions : un courrier simple suffit

 

la regularisation des charges doit intervenir une fois par an : donc, a c'est a cette date que la reevalution eventuelle des charges se fait egalement

 

les charges doivent etre justifiées par factures : donc, non, le proprietaire ne peut pas vous "facturer" ses "prestations"

il peut simplement vous reclamer le remboursement des produits d'entretien (sur justificatifs)

 

par contre, votre bailleur vous a t il fourni la methode de repartition de vos charges ?

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je preciserai que si la regul annuelle doit se faire une fois par an, elle se fait quand la comptabilité annuelle est cloturée ... pas à n'importe quel moment de l'année, ou pas forcément a la date anniversaire du bail ;)

 

pour les prov de charges, je demande tjs un peu plus que les 1/12 ... comme cela mes locataires sont super contents quand je les rembourse une fois par an, et si jamais il y a augmentation (ce qui est le cas depuis qq annees, ex le gaz), alors ils n'ont pas grand chose à me payer. c'est tjs une meilleure surprise que de se voir reclamer plusieurs centaines d'euros.

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Merci pour votre réponse, Vero1901.

 

vous auriez du reclamer a votre proprietaire les decomptes de charges des années precedentes

Certes... Mais il avait l'air tellement gentil et honnête de prime abord... Et puis, j'étais un peu dans une situation d'urgence, j'avais besoin de déménager rapidement... Alors, j'ai un peu dit amen, une fois qu'il m'a pris au dépourvu au moment de parapher le bail (car jamais il ne m'avait averti de ses conditions particulières avant que je sois vraiment "ferré"... Sinon, j'aurais claqué la porte, probablement)

 

les charges doivent etre justifiées par factures : donc, non, le proprietaire ne peut pas vous "facturer" ses "prestations"

il peut simplement vous reclamer le remboursement des produits d'entretien (sur justificatifs)

A ce tarif (500 €), j'espère qu'il va me produire des factures dignes d'un palace ! Restera à trouver ledit palace... ;)

 

par contre, votre bailleur vous a t il fourni la methode de repartition de vos charges ?

Il a joint à son courrier deux tableaux Excel de calculs de la répartition des différents postes (chauffage, eau, ménage, ordures) sur les différents appartements de l'immeuble. La répartition aux tantièmes n'est pas fine (l'unité est le 1/10ème, pas le 1/100ème) mais elle me paraît logique au regard des superficies respectives des appartements. J'ai donc vérifié facilement les calculs. Reste à les justifier.

 

---------- Message ajouté à 16h21 ---------- Précédent message à 16h17 ----------

 

je preciserai que si la regul annuelle doit se faire une fois par an, elle se fait quand la comptabilité annuelle est cloturée ... pas à n'importe quel moment de l'année, ou pas forcément a la date anniversaire du bail ;)

Bonjour Golfy,

Merci pour votre réponse.

En l'occurrence, je pense que ma demande a dû provoquer l'ajout du volet "régularisations de charges des locataires qui les réclameraient" à la compta de la SCI...

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  • 1 month later...

Bonsoir à tous,

 

Je relance ce vieux sujet, car, après 2 mois, j'ai fini par recevoir les justificatifs de mon propriétaire pour les charges qu'il me réclame, et notamment pour le fameux poste "ménage" (500 € pour un ménage très léger, effectué par l'intéressé quand ça lui chante).

 

Là, surprise : j'ai une feuille qui se borne à une ligne "forfait ménage bimensuel", qui sent la vraie fausse facture à plein nez (côté forme, c'est encore au stade de l'amateurisme !), émanant d'une société dont l'activité déclarée est : "Fonds de placement et entités financières similaires", et dont le gérant n'est autre que le fils du propriétaire de l'appartement que j'occupe (là, par contre, c'est du niveau professionnel :rolleyes:).

 

Ma question est donc de savoir s'il y a une loi, une jurisprudence (un super-héros ? ;)) qui interdise ce genre de mécanisme malhonnête ?

 

Merci d'avance de vos conseils.

Paul

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le bailleur doit faire appel a une sté de nettoyage pour le nettoyage ... pas à une boulangerie ni une sté de location de voiture dont il serait au passage le gerant ou autre dirigeant.

 

ceci pour dire que vous pouvez contester officiellement par LRAR la veracité du justificatif fourni et recaculez les provisions que vous pensez devoir verser. tout cela en detaillant bien votre courrier, et en lui payant alors ce que vous pensez etre le surplus.

au passage, tous les autres locataires devraient s'y mettre ... :rolleyes:

 

puisque vous ne reglez pas la totalité demandée, il devra vous assigner ... et vous aurez alors tout le loisir de produire les factures bidouillées ...

 

vous pouvez aussi verifier ce que cette fameuse société est censée faire ... je pense que via Infogreffe ou autre enregistrement de sté, vous pourriez trouver l'info. un boulanger n'est pas censé donner des conseils de gestion de patrimoine ;) et vice versa. cela pourrait donner de l'eau au moulin au juge afin de démontrer que ces prestations ne sont pas fournies et au pire, qu'il y a du bidouillage -

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Le propriétaire de l'immeuble est une SCI.

Rien n'empêche d'employer et rétribuer l'un des membres de celle ci.

 

Le ménage peut être effectué par une entreprise, mais aussi par n'importe quel employé choisi par le syndic et rétribué par lui.

Et 500€ par mois, ce n'est pas cher parce que cela implique un salaire d'environ la moitié.

Qui couvre aussi ce que les locataires oublient le plus volontiers (sauf quand ce n'est pas fait) la sortie et rentrée de poubelles.

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Le propriétaire de l'immeuble est une SCI.

Rien n'empêche d'employer et rétribuer l'un des membres de celle ci.

 

personne ne dit le contraire sardine mais il semble que la facture du nettoyage ne soit pas trop conforme.

si la SCI fait appel á uen sté de nettoyage, c'est cette facture qui doit être en justificatif.

si elle a un travailleur pour le nettoyage (alors que ce n'est pas le but de son business), ca me parait être une dépense considérable tenant compte du peu à faire et des charges afférentes ... ;)

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personne ne dit le contraire sardine mais il semble que la facture du nettoyage ne soit pas trop conforme.

si la SCI fait appel á uen sté de nettoyage, c'est cette facture qui doit être en justificatif.

si elle a un travailleur pour le nettoyage (alors que ce n'est pas le but de son business), ca me parait être une dépense considérable tenant compte du peu à faire et des charges afférentes ... ;)

 

Avec une entreprise, j'ai l'arrière pensée que ce ne sera pas le même prix...

 

C'est sur que le gérant de la SCI fait un peu homme orchestre...

Est ce interdit, ça m'étonnerait.

Est ce bien, est ce mal...va savoir !;)

 

Ce qui parait se dégager, c'est qu'il a été terriblement négligeant en comptabilité.

Le jour où on lui exige des comptes, il les fait et le marteau tombe du mauvais coté (pour les locataires).

 

De là à déduire que c'est obligatoirement abusif, il y a un pas que je ne franchis pas. Faute de preuves.

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vous pouvez aussi verifier ce que cette fameuse société est censée faire ... je pense que via Infogreffe ou autre enregistrement de sté, vous pourriez trouver l'info. un boulanger n'est pas censé donner des conseils de gestion de patrimoine ;) et vice versa. cela pourrait donner de l'eau au moulin au juge afin de démontrer que ces prestations ne sont pas fournies et au pire, qu'il y a du bidouillage -

 

Bonjour Golfy,

Merci pour vos conseils. Renseignements pris sur le site de l'INSEE, la classe des sociétés de fonds de placement et entités financières similaires "comprend les entités légales organisées pour regrouper des titres ou d'autres actifs financiers [...] elles n'ont pas ou peu d'employés et ne tirent aucun revenu de la vente de services."

Bien vu ! ;) (la déclaration d'activité est bien contraignante, n'est-ce pas ?)

 

---------- Message ajouté à 17h20 ---------- Précédent message à 16h57 ----------

 

Le propriétaire de l'immeuble est une SCI.

Rien n'empêche d'employer et rétribuer l'un des membres de celle ci.

Bonjour Sardineb,

Merci pour votre réponse.

Vraiment ? Rien n'empêche la SCI d'employer l'un de ses propriétaires et de le rétribuer (comme bon lui semble, donc... ) ? J'ai un peu de mal avec ça. C'est la porte ouverte à tous les abus (jusqu'au blanchiment d'argent...).

 

Et 500€ par mois, ce n'est pas cher parce que cela implique un salaire d'environ la moitié.

En l'occurrence, c'est 500 € réclamés par semestre (forfait ménage + produits ménagers). Mais cela ne concerne qu'une intervention de temps en temps (tous les 2 mois, en gros). Et ça ne dure jamais plus d'une demi-heure : le ménage effectué se limite au hall d'entrée. Avec un appartement par palier, notre homme de ménage considère manifestement que escaliers et paliers ne relèvent plus des communs.

 

Qui couvre aussi ce que les locataires oublient le plus volontiers (sauf quand ce n'est pas fait) la sortie et rentrée de poubelles.

Ben non, même pas... C'est à notre charge.

 

---------- Message ajouté à 17h45 ---------- Précédent message à 17h20 ----------

 

[...]

C'est sur que le gérant de la SCI fait un peu homme orchestre...

Est ce interdit, ça m'étonnerait.

Est ce bien, est ce mal...va savoir !;)

[...]

De là à déduire que c'est obligatoirement abusif, il y a un pas que je ne franchis pas. Faute de preuves.

Non, ce n'est certainement pas interdit. Par contre, ce qui l'est peut-être (ce devrait l'être, en tout cas) - et ne le sachant pas, c'est pour cela que je sollicite vos conseils-, c'est le mélange des genres.

Que le propriétaire n'ait pas envie de s'embêter avec une prestation de ménage à gérer, je peux le comprendre. Qu'il assure le ménage lui-même, une fois de temps en temps, quand ça lui chante, c'est déjà plus critiquable, car il n'assume pas son choix. Malgré les désagréments que cela suscite, on s'y fait et, bien obligés, on fait un peu de ce qu'il ne fait pas.

Mais lorsqu'il vient nous prendre pour des c... et nous réclamer 1.000 € annuels pour le ménage, là, il va trop loin. Mais il a peut-être la loi et ses vides de son côté...

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Celui que vous vous obstinez à appeler "propriétaire" ne l'est pas.

 

Une Société Civile Immobilière est une structure juridique dont un certain nombre de personnes détiennent des parts parfaitement abstraites.

Cette SCI achète des immeubles puisqu'elle est immobilière.

 

C'est la société qui emploie.

C'est la société qui perçoit les loyers.

C'est la société qui règle les factures et les charges.

Et distribue les bénéfices à ses membres en fin d'année.

 

Par l'intermédiaire de son gérant parce que là comme ailleurs, il faut un chef d'orchestre pour faire marcher la musique.

 

1000€ pour le ménage et les produits d'entretien, ça sent effectivement son minima. Difficile de parler d'excès puisqu'en tenant compte de tout ce qui s'ajoute à un salaire en charges diverses, il doit recevoir environ...500€ par an.

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Certes, je fais des raccourcis (gérant = propriétaire), car pour le cas présent, la SCI n'est composée que de 2 associés (2 frères), soit le minimum légal.

Reste que le montage (je fais le ménage moi-même, et quand on me demande les décomptes de charges, j'en profite pour me sucrer un peu en utilisant une société de fonds de placement et entités financières similaires pour lui faire faire de fausses factures de ménage) n'est pas très honnête. N'y a-t-il donc pas, là, une brèche dans le dispositif et matière à s'opposer à cette manœuvre ?

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:eek: Ah bon ? Moi, ça me paraît disproportionné pour seulement venir récurer le hall d'entrée une fois de temps en temps... 1.000 euros. C'est pas rien, tout de même.

 

Moins les différentes charges ça fait 600€ par an, d'où il faut déduire les produits d'entretien. Ça vous fait carrément dans les 25€ par mois.

 

mais si cela vous parait si bien payé, rien ne vous empêche de postuler au poste.

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Moins les différentes charges ça fait 600€ par an, d'où il faut déduire les produits d'entretien. Ça vous fait carrément dans les 25€ par mois.

Si vous parlez des charges salariales, il n'y en a aucune, ici. Le gérant n'est pas employé par la société de fonds de placement et entités financières similaires pour faire le ménage. Encore une fois, ce n'est qu'un artifice.

Quant aux produits d'entretien, ça ne doit pas aller au-delà de 3 ou 4 bouteilles de liquide pour sols à l'année. On ne dépasse pas les 20 euros...

 

mais si cela vous parait si bien payé, rien ne vous empêche de postuler au poste.

Hé hé, effectivement, je veux bien faire strictement le même boulot pour 1000 €/an ! Mais il ne me laissera jamais toucher au grisbi, le coco...

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:( ... ca devient grotesque !

 

on n'est pas là pour discuter si la prestation vaut son prix ou non,

on est lá poru donner des infos juridiques !

et si la justification ne correspond pas à la prestation, le locataire peut contester -

point final: y'a pas à décortiquer les cacahuetes.

 

 

PS: non non, je suis pas de mauvaise humeur; je me demande pourquoi un sujet dévie autant :cool:

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Certes, je fais des raccourcis (gérant = propriétaire), car pour le cas présent, la SCI n'est composée que de 2 associés (2 frères), soit le minimum légal.

Reste que le montage (je fais le ménage moi-même, et quand on me demande les décomptes de charges, j'en profite pour me sucrer un peu en utilisant une société de fonds de placement et entités financières similaires pour lui faire faire de fausses factures de ménage) n'est pas très honnête. N'y a-t-il donc pas, là, une brèche dans le dispositif et matière à s'opposer à cette manœuvre ?

 

mais il sort d'où, ce raisonnement ?

Quelle société de fonds de placements?

Quelles fausses factures?

 

Si la SCI est composée de 2 frères, c'est une SCI familiale.

Ils sont imposés à ce titre et fournissent chaque année tous les documents nécessaire à étayer leur déclaration.

Il n'y a là dedans rien de mystérieux ni d'illicite.

 

---------- Message ajouté à 23h38 ---------- Précédent message à 23h25 ----------

 

:( ... ca devient grotesque !

 

 

Voir dans une brave SCI familiale un repaire maffieux qui va peut être jusqu'au blanchiment d'argent, et fausses factures dans les coins, oui ça devient grotesque.

Et parfaitement toxique en prime. Assez en tous cas pour ne pas laisser écrire n'importe quoi.

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mais il sort d'où, ce raisonnement ?

Quelle société de fonds de placements?

Quelles fausses factures?

La société de fonds de placements est la société qui a été sortie du chapeau pour facturer des frais de ménages (cf. posts précédents). Il ne s'agit pas de la SCI, mais d'une société dont le gérant est un proche parent du gérant de la SCI.

Les vraies fausses factures, ce sont les factures de ménage de ladite société de placements financiers, qui se voit tout à coup facturer des services de ménages pour le compte d'une société "amie".

 

Voir dans une brave SCI familiale un repaire maffieux qui va peut être jusqu'au blanchiment d'argent

Il n'y a pas eu d'allégation de blanchiment de ma part, n'exagérons rien. Je n'ai fait que m'étonner de ce qui, selon mon jugement de béotien, représente une facilité dans le dispositif juridique, qui pourrait permettre, pour plus malhonnête et dans d'autres proportions, d'aller jusque là (jusqu'au blanchiment).

---------- Message ajouté à 07h59 ---------- Précédent message à 07h57 ----------

 

Question subsidiaire : la SCI est-elle en droit de facturer des frais d'état des lieux et des honoraires de rédaction de bail ?

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  • 1 month later...

Bonjour à tous

 

Je me permet de relancer cette discussion concernant un rappel de charges et d'augmentations de loyers. Je m'explique.

 

J'ai déménagé mi-mars 2010 d'un appartement occupé en location depuis mi-mars 2008. Ce jour je reçois un document de mon ancien bailleur me notifiant l'augmentation et le rappel des loyers de l'année 2009 et de 2010 soit un total a lui regler de + de 300€. A cela, il ajoute le montant des taxes ordures ménagères de 2008 à 2010 pour un peu plus de 250€. Pour finir il me réclame également l'ajustement du montant des charges locatives de 2008 à 2010.

 

Ma question est la suivante: Est-il dans son droit de me faire payer ses oublies de 2008 et 2009?

 

Merci à vous.

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Bonjour à tous

 

Je me permet de relancer cette discussion concernant un rappel de charges et d'augmentations de loyers. Je m'explique.

 

J'ai déménagé mi-mars 2010 d'un appartement occupé en location depuis mi-mars 2008. Ce jour je reçois un document de mon ancien bailleur me notifiant l'augmentation et le rappel des loyers de l'année 2009 et de 2010 soit un total a lui regler de + de 300€. A cela, il ajoute le montant des taxes ordures ménagères de 2008 à 2010 pour un peu plus de 250€. Pour finir il me réclame également l'ajustement du montant des charges locatives de 2008 à 2010.

 

Ma question est la suivante: Est-il dans son droit de me faire payer ses oublies de 2008 et 2009?

 

Merci à vous.

 

oui il est dans son droit.

 

pour la TEOM de 2010, ce ne sera que prorata temporis !

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