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Forum juridique de Net-iris

changement de syndic


Marine2009

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Bonjour,

 

Je fais partie du conseil syndical de notre copropriété (immeuble). Notre syndic vient d'adresser à chaque co-propriétaire un courrier (non signé) nous indiquant simplement "qu'il devait quitter la région" et donc qu'un nouveau syndic allait prendre son relais. Sans nous indiquer de date précise.

 

Nous mentionnant simplement que le personnel en place actuellement le resterait, continuant d'exercer dans les locaux actuels, puis plus tard, la gestion de syndic sera reprise/regroupée au sein de l'entité future désignée.

 

A noter que nous avions voté lors de notre dernière AGO, des travaux de d'électricité et de peintures (qui n'ont toujours pas été réalisés), et pour lesquels notre syndic nous a déjà demandé, par tranches, de régler des appels de fonds. Nous venons justement de recevoir un nouvel appel de fonds (pour les travaux peintures qui devraient être réalisés une fois les travaux d'électricité effectués). Ce nouvel appel de fond nous arrive après avoir reçu sa lettre de "départ" dont nous ignorons encore la date.

 

Nous avons observé que les travaux "traînaient", que ceux d'électricité n'étaient toujours pas réalisés. Que ceux des peintures (qui doivent être réalisés "après", font aussi l'objet d'appels de fonds. Ces avances de trésorerie nous semblent étonnantes vu que ces travaux (non réalisés) ne nécessitent pas d'investissements (achat de matériel), mais qu'il s'agit simplement de main-d'oeuvre.

 

Nous envisageons de mettre en "suspens" les nouveaux appels de fonds demandés, sur ces travaux qui n'ont pas débuté.

 

Nos questions :

 

En tant que membres du Conseil Syndical, que nous conseillez-vous ?

- devons-nous programmer avec le syndic sortant, une réunion pour faire le point sur notre Copropriété, sur les appels de fonds sur travaux non réalisés,

- lui demander des documents officiels portant sur sa cessation d'activité ? (est-il en difficultés financières ? cesse-t-il simplement son activité pour changement réel de région ? etc...

- pouvons-nous obtenir une date fixe de sa cessation d'activité et d'exercice concernant notre copropriété ?

- qu'en sera-t-til de l'approbation des comptes de notre syndic actuel etc...

- des sommes versées (appels de fonds) sur travaux non réalisés sous sa houlette ?

- sommes-nous tenus de "basculer" docilement vers ce nouveau syndic de copropriété qu'il nous indique ?

- avons-nous la faculté d'en choisir un nouveau ?

 

Ces questions nous taraudent car un des membres du Conseil Syndical a dans son entourage, eu des complications de "basculement" de syndics (situation quasi-identique), que les appels de fonds sur travaux n'ont jamais été restitués et que le syndic sortant a laissé à la copropriété une belle ardoise....

 

Nous préférons connaître, pour notre cas, nos droits, nos devoirs, pour nous protéger et que tout se réalise dans la plus grande transparence.

 

Merci infiniment de vos conseils et recommandations (c'est urgent....)

 

Marine

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bonjour,

 

 

En tant que membres du Conseil Syndical, que nous conseillez-vous ?

- devons-nous programmer avec le syndic sortant, une réunion pour faire le point sur notre Copropriété, sur les appels de fonds sur travaux non réalisés,

 

la question ne se pose même pas : OUI bien sur et au plus vite.

verifiez bien qu'il est a jour avec sa caisse d'assurance ...

aviez vous voté le quitus lors de la derniere AG ?

 

n'avez vous pas des reunions regulières avec le syndic ?

 

- lui demander des documents officiels portant sur sa cessation d'activité ? (est-il en difficultés financières ? cesse-t-il simplement son activité pour changement réel de région ? etc...

 

est ce un groupe ?

est un syndic pro en sté ? dasn ce cas, il faut savoir exactement quelles sont les modalités de cessation: vend-il son fond de commerce ? etc, etc ...

 

qq'un devra faire un resumé de votre reunion - par écrit !

 

pour le reste, il faut que je me repenche sur les textes.

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bonjour,

 

 

 

la question ne se pose même pas : OUI bien sur et au plus vite.

verifiez bien qu'il est a jour avec sa caisse d'assurance ...

aviez vous voté le quitus lors de la derniere AG ? OUI

 

n'avez vous pas des reunions regulières avec le syndic ? NON

 

 

 

est ce un groupe ? une SARL

est un syndic pro en sté ? dasn ce cas, il faut savoir exactement quelles sont les modalités de cessation: vend-il son fond de commerce ? etc, etc ...

 

qq'un devra faire un resumé de votre reunion - par écrit !

 

pour le reste, il faut que je me repenche sur les textes.

 

Merci Golfy, pour votre réponse rapide.

 

Si cela ne vous occasionne pas trop de travail pour replonger dans les textes, pourriez-vous nous aider en vous penchant dessus ?

 

Si en tant que Membres du conseil Syndical, nous formons une petite équipe dévouée à l'immeuble, en revanche, nous ne sommes pas des "pros" en matière de droit. Soucieux de défendre nos intérêts communs, et d'agir au mieux pour tous les copropriétaires qui nous ont fait confiance, nous souhaiterions que ce changement de Syndic se déroule dans les meilleures conditions de transparence et de régularité.

 

Cordialement

Marine

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bonsoir Marine,

je rebondis sur ce que vous dites:

 

Si en tant que Membres du conseil Syndical, nous formons une petite équipe dévouée à l'immeuble, en revanche, nous ne sommes pas des "pros" en matière de droit. Soucieux de défendre nos intérêts communs, et d'agir au mieux pour tous les copropriétaires qui nous ont fait confiance, nous souhaiterions que ce changement de Syndic se déroule dans les meilleures conditions de transparence et de régularité.

 

c'est tout à votre honneur et vous avez bien sur entièrement raison. Neanmoins il faut vous donner les moyens de vous informer valablement: abonnement à des parutions professionelles qui vous tiendront au courant, abonnement à une assoc de proprios qui pourraient vous donner des conseils au cas ou ...

sachez que ces frais doivent etre pris en charge par la copro ... un budget pour le CS sur base de factures peut etre voté chaque année: la depense est repartie entre tous (qq euros pour chaque proprios) car etre membre du CS relève plus du sacerdoce parfois ;)

 

je vais essayer de rechercher : pas bcp de temps en ce moment.

faites aussi la recherche sur le site: nous en avons deja parlé.

regardez aussi ce forum bien fait en ce qui concerne la copro: Universimmo.com

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Bonjour Golfy,

 

merci infiniment de votre réponse.

 

Nous sommes dans l'urgence. Le Conseil Syndical s'est réuni hier, pour faire le point. Nous souhaitons demander un RDV avec le Syndic (s'il est encore sur la région.....)

 

Sur le plan légal, un simple courrier émanant du Syndic :

- qui n'a pas été signé, daté du 03 février 2009

- établi sur un papier entête informatique

- qui a été envoyé à chaque copropriétaire par la poste en envoi simple (pas en recommandé)

- leur indiquant simplement (sic) :

* des considérations personnelles le conduisent à quitter la région

* que la pérennité et la poursuite du développement de sa Société s'inscrivent au jourd'hui aux cotés de .... Immobilier

 

rien d'autre n'étant prévu. Le "remplaçant" ne nous a pas été présenté.

 

est-ce légal ?

Que faire ?

Devons-nous "docilement" accepter cela ?

 

Merci de nous indiquer la marche à suivre, car cette situation ne nous convient pas, et le nouveau syndic désigné dans ce courrier, déjà connu de certains copropriétaire, ne fait pas du tout l'unanimité. Nous souhaiterions en choisir un autre et ne pas être mis devant le fait accompli.

 

avons-nous des délais pour réagir ?

devons-nous demander un administrateur provisoire face à cette situation ?

est-ce que notre (ancien) syndic peut se dégager de toute responsabilité, envers nous, de manière aussi peu "officielle" ?

 

En cas d'absence de notre (ancien) syndic, sommes-nous obligés d'être reçu pour le RDV par le nouveau syndic arbitrairement désigné, ce qui sous-entendrait que nous validons et acceptons sa fonction de nouveau syndic ?

 

Merci de vos conseils, nous en avons grand besoin.

 

marine

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Marine

 

le principe de base est le suivant: Vous avez signé un mandat avec un syndic X. Ce mandat n'est pas transférable sans l'accord de l'AG. Mais il faut vérifier : le N° RCS de "syndic nouveau", son N° de 'carte grise' syndic (préfecture) avec le n° RCS de "syndic qui s'en va prendre le frais"

 

lorsqu'une société syndic change de dirigeants et de nom, elle ne perd pas pour autant la personnalité juridique antérieure. Dans ce cas vous n'auriez pas changé de syndic.

La technique est rodée depuis bien longtemps : on n'achete pas un mandat, un porte-feuille, on achete une société qui juridiquement ne change pas de personnalité !

 

dans votre cas y a t-il "substitution de syndic"ou non ? c'est cela que vous devez avoir comme information.

 

un exemple pour faire simple :

 

1) Vous avez la "Ste DUPONT" comme syndic, n° RCS 123456789.

 

2) La Ste DURANT achete tout ou partie de cette société Dupont, qui devient "STe DUPONT-DURANT" ou change de nom pour devenir "Ste DUGENOU" toujours enregistrée sous RCS 123456789, change le gérant, pour lancer sous cette nouvelle étiquette les appels de fonds et convocation d'AG.

 

dans ce cas : Tout est régulier : vous n'avez pas changé de syndic qui est toujours la même STe n° RCS 123456789, peu importe son nom de naissance ou de femme mariée .... icon_smile_wink.gif

 

le seul pbl qui peut se poser alors pour vous c'est qu'en fait, vous avez effectivement changé de syndic, les pratiques de celui d'origine n'étant pas du tout les mêmes que celles du suivant.

il peut ne pas vous plaire ... dans ce cas changez alors de syndic en préparant bien ce changement avant la prochaine AG ou le renouvellement du syndic actuel (sous le n° 123456789) doit être voté.

 

en esperant que cette explication vous est utile.

 

vous pouvez consulter par exemple le site de infogreffe avec les données de votre (bientot) ex syndic

 

 

pour rappel: il ne faut jamais voter le quitus ! c'est une protection pour le syndicat des copro ... vous approuvez les comptes mais vous refusez le quitus. :)

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Merci Golfy pour votre aide.

 

Nous avons du nouveau. Comme nous souhaitions un rendez-vous avec notre syndic, un des Membres du CS s'est rendu sur place. L'ancien syndic n'y était plus. Nous avons appris qu'il avait vendu ses parts dans sa SARL.

Le personnel gère "tout seul" pour l'instant, dans l'attente qu'en Mars prochain, le nouveau syndic désigné prenne les rennes. Le personnel actuel est encore dans la structure, mais d'ici 3 mois, tout le monde déménagera dans les locaux du syndic désigné. L'enseigne n'est pas du tout la même.

 

Nous n'avons aucun élément concernant le "repreneur", nous avons le nom d'une société. Mais apparemment, nous avons appris que la structure dans laquelle tout le staff devait déménager, comporte une autre enseigne.

 

Nous avons donc rendez-vous avec un "employé" pour tenter d'avoir des explications sur le départ de notre syndic, sachant que cet employé, qui sera repris par la nouvelle structure, tente déjà de se vouloir rassurant, indiquant que nous n'avons aucun souci à nous faire...

 

Bien que nous souhaitons ne pas avoir de soucis à nous faire, nous sommes abasourdis par ce départ "holé-holé", fait sous forme de lettre circulairen non signé envoyé en courrier simple, alors que le contrat mentionnait bien en RAR à chaque copropriétaire et de respecter un délai de 3 mois avant le départ en cas ce cession d'activité. Cela devant permettre de prendre nos propres dispositions...

 

Je m'interroge pour faire efficace, car certains ne veulent pas que nous soyons repris par ce nouveau syndic :

 

- devons-nous faire une demande d'administrateur provisoire ? ceci afin que nos archives, le compte bancaire de notre copropriété soit géré par l'administrateur provisoire, le temps pour nous d'organiser une AGE et savoir ce que la majorité décide ? et nous savons déjà que cela prendra du temps car tous les copropriétaires ne résident pas sur place.

 

- sommes-nous tenus de laisser le nouveau syndic prendre la gestion de nos comptes et de notre copropriété dans l'attente que lui-même daigne provoquer une AGO quand il le souhaitera ? difficile à ce moment-là, une fois engagé chez lui, de tout bousculer.... nous préfèrerions qu'il n'ait pas droit de regard dès maintenant.

 

- quels sont nos droits ? dans l'urgence, quelle est la marche à suivre, pour contrecarrer cette situation dans laquelle nous n'avons pas envie de nous embarquer ?

 

- nous confirmons que nous n'avons aucune indications concernant la nouvelle structure qui prend la suite de notre syndic : le flou le plus total. Aucun élément.

 

L'ancien syndic ne nous a donné aucune infos, et le nouveau ne s'est pas présenté. Seuls une secrétaire et son supérieur hiérarchique sont en poste pour pallier le quotidien, et c'est le responsable hiérarchique (qui n'eSt qu'employé), qui nous recevra (en lieu et place de notre demande, pour être reçu par le syndic ou son remplaçant).

 

merci infiniment

Marine

-

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d'après ce que vous dites Marine, la structure et la raison sociale vont changer. à mon avis vous n'etes plus dans le cas dont je parlais dans le message precedent: ce qui voudrait dire:

plus de syndic ==> donc administrateur judiciaire provisoire designé par le président du TGI.

 

je ne saurai vous conseiller que d eprendre contact avec un avocat specialisé en copro ou bien avec une association bien connue de defence de copro

 

en connaissant le nom du repreneur, regardez via infogreffe; vous aurez deja des détails.

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d'après ce que vous dites Marine, la structure et la raison sociale vont changer. à mon avis vous n'etes plus dans le cas dont je parlais dans le message precedent: ce qui voudrait dire:

plus de syndic ==> donc administrateur judiciaire provisoire designé par le président du TGI.

 

je ne saurai vous conseiller que d eprendre contact avec un avocat specialisé en copro ou bien avec une association bien connue de defence de copro

 

en connaissant le nom du repreneur, regardez via infogreffe; vous aurez deja des détails.

 

Je rejoins tout à fait vos suggestions. C'est la seule chose à faire. La situation étant beaucoup trop floue, couplée à une multitude de rétentions d'informations, tout ceci n'inspire pas un climat de confiance partagé pour le futur.

 

Merci infiniment de nous avoir conseillé, Golfy, et de nous permettre d'y voir plus clair pour prendre de sages décisions.

 

Amicalement

Marine:)

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  • 2 weeks later...

Bonjour,

 

Nous avons du faire pression pour que nous soyons enfin reçus (CS) chez le Syndic, avec confirmation faite par email, ainsi que de toutes les questions que nous souhaitions évoquer. A notre grand étonnement, nous avons été reçus par notre syndic, et son successeur, alors qu'initialement, on nous avait dit qu'il n'y avait pas actuellement d'interlocuteurs disponibles.... bref.

 

Nous avons demandé quelques informations : il nous a été indiqué par notre syndic (syndic A) qu'il avait vendu ses parts dans sa SARL, à une Sté X, mais que la SARL existait toujours, et qu'il y avait la nomination d'un nouveau gérant dans la SARL.

 

Hormis le fait que le capital soit détenu maintenant par la la Sté X et qu'un nouveau gérant ait été nommé. Nous avons souhaité obtenir une copie de :

l'annonce légale,

de l'extrait K-Bis actualisé.

 

pour avoir la certitude que de RCS par contre, n'avait pas changé et dans ce cas, si j'ai bien compris, le successeur deviendrait bien légalement notre nouveau syndic.

 

Vu le bras de fer qu'il nous a fallu mener pour être reçus, ces réticences nous ont rendu un peu méfiants aussi. Nous devrions avoir copie de ces documents d'ici peu.

 

ma question :

- la production de l'annonce légale et de l'extrait K-Bis sont-ils des éléments suffisants pour nous apporter l'assurance et nous confirmer que cette succession de syndic est bien faite dans les règles (ce que nous accepterions dans ce cas) , ou bien y aurait-il d'autres documents complémentaires à obtenir pour confirmer que tout est correctement fait ?

 

Nous attendons ces éléments, car si tout est OK concernant le RCS, nous pensons qu'il n'y a plus de raison de consulter un Juriste (ce que nous avions projeté de faire, en l'absence de RDV et d'éléments -que nous "devrions" obtenir bientôt (?).

 

Le nouveau syndic-gérant nous a indiqué qu'il y aurait fusion/absorption de la SARL par une autre Sté (ce qui signifie comme nous avons pu le comprendre radiation du RCS de la SARL). Et qu'à la prochaine AGO, il ne demandera pas la reconduction du mandat de syndic de la SARL (qui sera dissoute/absorbée), mais proposera à l'ordre du jour, la Sté XY.

 

En l'absence de connaissance sur ces situations :

- est-ce ainsi que cela se pratique ?

- Est-ce suffisant pour le syndic (exercant sous la SARL qui sera dissoute) d'inscrire ce nouveau syndic (qui absorbe la SARL) à l'ordre du jour de l'AGO annuelle qui doit se dérouler d'ici quelques mois ?

- si certains copropriétaires préféraient proposer un autre syndic (de leur choix), est-ce suffisant de faire joindre le projet de mandat de syndic (concurrent), pour vote ?

- En cas de vote pour le syndic-concurrent, qu'en et-il des délais légaux à respecter et de la période dite transitoire ? (nomination du syndic à compter du...., qui ne sera pas, en fait en remplacement d'un syndic, puisque le mandat qui échoit appartient au syndic qui sera radié, mais avec proposition de le remplacer à la nouvelle entité juridique)

 

des conseils seraient les bienvenus.

 

Marine

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Bonjour,

 

 

Nous avons demandé quelques informations :

- il nous a été indiqué par notre syndic (syndic A) qu'il avait vendu ses parts dans sa SARL, à une Sté X, mais que la SARL existait toujours, et qu'il y avait la nomination d'un nouveau gérant dans la SARL.

 

Hormis le fait que le capital soit détenu maintenant par la la Sté X et qu'un nouveau gérant ait été nommé. Nous avons souhaité obtenir une copie de :

l'annonce légale,

de l'extrait K-Bis actualisé.

 

pour avoir la certitude que de RCS par contre, n'avait pas changé et dans ce cas, si j'ai bien compris, le successeur deviendrait bien légalement notre nouveau syndic.

 

ma question :

- la production de l'annonce légale et de l'extrait K-Bis sont-ils des éléments suffisants pour nous confirmer qu'il n'y a pas de sustitution dans notre mandat de Syndic, c-à-d que le nouveau peut poursuivre la gestion de notre copropriété légalement (respect du Droit de la Copropriété)

 

 

 

Bonjour,

quelqu'un peut-il m'apporter une réponse, concernant les points ci-dessus ?

Merci beaucoup

Marine

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Bonsoir,

Cela nous est arrivé et la situation s'est transformée en "Marigot".

Si vous êtes au moins 25% ou présidente du CS vous pouvez convoquer une AG et changer de syndic.

Le problème sera comme chez nous la passation des archives, le grand livre et les comptes.

Faites-vous absolument aider par une association de copropriétaires ou un avocat spécialisé en copropriété ou un organisme de défense des consommateurs.

Vous commencez un véritable chemin de croix.

Cela nous est arrivé et plus on attend, plus on s'enfonce.

Donc dernière recommandation de notre conseiller juridique, "changez de syndic et faites une procédure".

Bon courage, vous ne serez jamais assez méfiant.

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Bonsoir,

Cela nous est arrivé et la situation s'est transformée en "Marigot".

Si vous êtes au moins 25% ou présidente du CS vous pouvez convoquer une AG et changer de syndic.

Le problème sera comme chez nous la passation des archives, le grand livre et les comptes.

Faites-vous absolument aider par une association de copropriétaires ou un avocat spécialisé en copropriété ou un organisme de défense des consommateurs.

Vous commencez un véritable chemin de croix.

Cela nous est arrivé et plus on attend, plus on s'enfonce.

Donc dernière recommandation de notre conseiller juridique, "changez de syndic et faites une procédure".

Bon courage, vous ne serez jamais assez méfiant.

 

Merci pour votre réponse. Je pressens en effet que c'est assez mal engagé, et la seule alternative est de nous faire aider, comme vous nous le préconisez. Tenter à l'amiable, nous n'avons pas la carrure, et nous risquerions de le regretter.

Merci encore

 

Marine

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  • 2 months later...

bonjour

En 2005 notre syndic était en nom propre

*Cabinet DUPONT

En octobre 2005 nous payons un appel de fonds sur Honoraires architecte !! au cabinet DUPONT

 

En AG 2006 on présente des travaux de réfection de plage de piscine + devis ceci par l'intermédiaire du cabinet d'architecte (environ 100 000 €)

RÉSOLUTION REFUSÉE

 

Les années passent .. (sur ces dates je m'aperçois que depuis début 2006 les documents a en-tête changent,

le syndic est toujours monsieur DUPONT mais le CABINET DUPONT n'existe plus

Remplacement par un nom de groupe F.....A A...S ) ,changement de banque " tilt a retardement "

Comment se retrouver dans ces méandres ?

20/20 pour le camouflage !!!

Pas de courrier apprenant ces changements sauf bancaires

 

En AG 2009 la convocation en AG remet sur le tapis la réfection de la plage de piscine avec deux devis - ( A = 39 000€ et B =75 000 €)

La convocation stipule

"l'AG vote pour ce faire un budget de 42000 € TTC compris le cout de l'assurance dommage ouvrage obligatoire ,elle confie ces travaux a l'entreprise A ou a défaut à l'entreprise la mieux disante ....

ATTENTION c'est la formule de la convocation

NON PAS du procès verbal AG

* Qui a formulé ce texte = LE SYNDIC

* Qui a promulgué le budget = LE SYNDIC

 

Au vu du prix RÉSOLUTION ACCEPTÉE

 

De surprise en surprise - L'entreprise A (artisan) pose la demande de STE un mois après avoir obtenu le marché

 

Le CS décide le début des travaux mi-octobre a mi-décembre 2009 !!!!!

Exact début des travaux au jour dit mais la suite ....

* Appel de fonds travaux - octobre2009 - début décembre 2009

 

mi-décembre arrêt des travaux courrier de l'Entreprise :

rien en janvier - février - mars

 

Mercredi 24 Mars 2010(copie émail de l'entreprise A)Nous vous informons par la présente comme nous vous l'avons indiqué lors de nos entretiens téléphoniques et échanges de courriels, que les mois d'hivers ont été pour nous une période très difficile compte tenu du mauvais temps. C'est pourquoi nous sommes dans l'obligation de suspendre le chantier référencé ci-dessus.

En effet, à ce jour même notre situation financières est compromise.

Cependant, nous mettons tout en œuvre pour aller jusqu'au bout de nos engagements avec nos clients avec l'aide de notre banquier et comptable.

 

Le syndic, le CS ne réponds a aucun courriers !! silence radio

Une entreprise XXX reprend le chantier sans contact avec les copro's ....finit en surface un travail inacceptable

 

QUE PEUT ON FAIRE ou plutôt que puis je faire car personne ne bouge

Un ami du bâtiment m'assure un travail pourri !! c'est maintenant qu'il faut une expertise pas dans 2 ans quand tout va éclater

 

Merci pour vos conseils , désolée mais ayant fait un AVC -cause stress- = copro's je ne puis continuer

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Bonsoir,

Je ne suis pas experte, mais mon expérience dans un cas similaire et la suivante :

1) votre syndic n'est plus syndic puisque vous n'avez pas donné de mandat au nouveau cabinet F, à moins que le nouveau cabinet F ait convoqué une AG et que votre copro ait signé un contrat avec lui.

2) Comme votre cabinet Dupont avait souscrit une dommage-ouvrage, et qu'il y a un architecte, demander au maître d'oeuvre (en principe le syndic) de la mettre en action

3) être tout seul pour faire bouger la situation est le pire des scénarios, ne pourriez-vous sensibiliser d'autres membre du CS ? ou copropriétaires ?

Si vous êtes absolument seul, regardez dans votre assurance immeuble si vous avez une protection juridique. En principe oui, appelez leurs conseillers et suivez leurs conseils.

Bonne chance ....

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