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Forum juridique de Net-iris

acquisition avec remploi et demembrement de propriété


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Mariés recemment sous le regime de la communauté et parents de deux enfants chacun d'un précédent mariage, nous allons acquerir un bien immobilier. Afin de ne leser aucun des 4 enfants à la succession, nous prevoyons d'acquerir le bien en démembbrement de propriété avec don au dernier vivant. Ceci nous permettrait de conserver l'usufruit jusqu'à nos decès respectifs et transmettre le bien en 4 parts egales à nos enfants. un problème se rajoute, car l'un de nous apporte une somme personnelle en REMPLOI dans l'achat (environ 20% de l'acquisition) dont la valeur (en % probablement?) sera "transmise" à seulement deux des enfants à nos décès, rendant les 4 parts non égales. Nous souhaiterions savoir s'il est possible à l'autre epoux d'apporter éventuellement une somme personnelle Ultérieurement (lorsque possible financièrement s'entend) afin de rendre l'equité en parts aux 4 enfants?? si oui comment???

Merci de vos éclairages.

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Même sans le remploi, quelles dispositions escomptez-vous prendre pour que le bien soit in fine partagé en 4 parties égales ?

Décrivez déjà exactement le processus escompté en faisant l'hypothèse qu'il n'y a pas de remploi (on rajoutera la complication après).

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A l'achat ?

Dans ce cas, les enfants étant nus-propriétaires à l'issue de l'opération, il n'y a rien à transmettre au décès, l'usufruit s'éteint, c'est tout.

 

Sans le remploi, l'opération se déroulerait ainsi : vous achetez en communauté le bien, 50/50. Chaque parent constitue un usufruit réversif au profit de l'autre conjoint sur sa part, de sorte qu'au décès le conjoint survivant puisse être usufruitier de l'autre part. Ensuite, chaque parent fait donation à ses deux enfants, avec réserve d'usufruit à son profit, de sa part dans la communauté.

En faisant ainsi, il ne se passe rien au décès, chacun des enfants possède 1/4 du bien en indivision depuis le début de l'opération.

 

Maintenant, s'il y a remploi, l'achat se fait pour 20% en propre à l'un, et pour 40/40 en communauté. Vous pouvez toujours vous constituer l'un l'autre un usufruit réversif. En revanche, pour la donation, si on veut égalité des enfants, il faut que celui qui acquière 60 fasse donation avec réserve d'usufruit de 5 à chacun des enfants de l'autre : vous privilégiez des tiers à votre succession. Cette donation étant limitée, elle ne dépassera probablement pas la quotité disponible et ne pourra vraisemblablement pas être réduite par les enfants du majoritaire. Mais elle sera fortement taxée.

 

Il est vrai que si chacun ne fait donation qu'à ses enfants, eh bien l'un donnera 30 à ses deux, et l'autre donnera 20, et l'indivision ne sera pas égalitaire.

 

Autre option à évaluer : l'adoption simple réciproque.

 

Enfin, le plus simple, gardez votre argent et ne le remployez pas.

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