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clause résolutoire ?


Alexabby

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Bonjour,

Quelq'un pourrait il éclairer ma lanterne sur des termes que je ne comprends pas dans mon bail?

 

A l'article "clause résolutoire", il est écrit : "le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur : 2 mois après un commandement de payer resté infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges..., 1 mois après un commandement resté infructueux à défaut d'assurance..."

 

Donc, si je comprends bien, a l'échéance des 2 mois ou 1 mois, le bail est résilié sans saisine au tribunal, c'est çà?

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Donc, si je comprends bien, a l'échéance des 2 mois ou 1 mois, le bail est résilié sans saisine au tribunal, c'est çà?

 

Non seul un Juge peut décider la fin du bail, disons que mettre fin au bail est plus rapide quand cette clause existe, surtout pour défaut d'assurance

 

Il y a un formalisme suivant lequel le bailleur pourra demander à un Juge d'exercer cette clause résolutoire

Le texte prévoit :

Article 24 de la Loi du 6 juillet 1989:

Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 60

 

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

 

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête.

 

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

 

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

 

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

 

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire.A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

 

Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

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Oups, je reviens car je viens de relire, il est écrit "sans qu'il soit besoin de faire établir cette résolution par décision de justice"...çà veut dire quoi s'il vous plait?

 

Alors il y a 2 choses : la clause résolutoire qui prévoit la résolution d'un bail soit après un mois pour absence d'assurance et 2 mois pour les loyers impayés, au bout de cette période le locataire devient occupant sans droit ni titre et ensuite il y a l'article 24 qui règle les dispositions à prendre et si expulsion au final cela doit passer par un Juge

 

Voir l'explication en long et en large :

http://www.adil.org/35/acrobat/Fiche%20n%B07%20clause%20r%E9solutoire%20.pdf.

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Il faut distinguer deux choses :

- le fait, un manquement aux obligations contractuelles,

- les conséquences de ce fait.

 

On ne se fait pas justice soi-même, surtout lorsqu'il s'agit de faire sortir quelqu'un de son logement. Aussi le bailleur ne pourra faire expulser son locataire que si un jugement l'ordonne.

 

Le juge, saisi par le bailleur aura tout d'abord à constater le manquement aux obligations contractuelles et ensuite à ordonner la sanction qui doit être appliquée à ces manquements. Il vérifiera donc que le locataire n'aura pas payé ses loyers ou souscrit une assurance dans le délai imparti après mise en demeure. Ensuite il cherchera si le contrat de location comporte une clause prévoyant une sanction à ces manquements. S'il lit dans le bail que ceux-ci entraînent automatiquement la résiliation, il ne pourra qu'ordonner cette résiliation car il est tenu par les termes du contrat qui font la loi entre les parties. Si, au contraire, le bail ne prévoit rien, il lui appartiendra de décider souverainement quelle sanction appliquer.

 

La clause résolutoire a donc pour but de déterminer par avance les conséquences de certains manquements graves, le rôle du juge étant alors réduit à celui du constat de la réalité de ces manquements. La mention sans qu'il soit besoin de faire établir cette résolution par décision de justice signifie que le juge n'a pas à établir la sanction, c'est à dire la résiliation du bail, mais seulement la réalité des faits reprochés au locataire.

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L'intervention du juge est toujours nécessaire pour l'application forcée d'un droit.

Dans le cas d'un manquement au paiement du loyer ou défaut d'assurance, le bailleur pourra signifier au locataire la résiliation du bail. Mais si le locataire ne quitte pas le logement de lui-même, ou conteste les manquements allégués par le bailleur, une décision judiciaire sera nécessaire à ce dernier pour qu'il dispose d'un titre exécutoire lui permettant d'employer des voies d'exécutions forcées.

Le locataire dispose aussi de la possibilité de demander au juge des délais pour s'exécuter. Le code civil donne au juge la latitude de suspendre la résiliation pour une durée maximale de deux ans. Il a toute discrétion pour cela. Il accepte en général si le locataire présente un plan d'apurement sérieux.

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Ok donc si j'ai bien compris, même si la clause du bail prévoit la sanction, il y a tout de même action en justice à faire, c'est bien cela?

juste pour valider la sanction prévue?

 

Pas forcément, si le locataire assume le contrat qu'il a signé, il n'y a pas besoin de faire appel au juge...

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      D'autre part, lorsque j'ai réclamé à l'agence immobilière le remboursement du trop-perçu, dans un premier temps elle m'a proposé de le conserver au crédit de mon compte locataire pour m'éviter de futurs prélèvements. J'ai refusé et elle m'a donc dit qu'elle me rembourserait par chèque en le postant ce jour ou le lendemain. Or, dans un second temps, l'ai téléphoné à l'agence immobilière deux jours après pour savoir si elle avait bien posté ledit chèque de remboursement, celle-ci m'a rétorqué que non mais qu'elle allait le faire ce jour, je l'ai recontacté deux jours ensuite et le chèque n'était toujours pas posté et elle me promettait, comme au cours des appels précédents, de me le poster le jour-même...
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      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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