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Forum juridique de Net-iris

Retenues sur caution non justifiées


Nameless'

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Bonjour,

 

Mon histoire est un peu longue car j'essaie d'être le plus précis possible, veuillez m'en excuser :o

 

J'ai rendu mon appartement il y a quelques mois. L'état des lieux de sortie a été effectué par un huissier, à la demande de mon agence (je n'ai pas payé les frais.). La locataire suivante a donc fait son état des lieux d'entrée au même moment (Au passage, l'agence a fait visiter mon appartement sans me prévenir avant, et donc sans mon accord, mais là n'est pas le but de mon sujet).

 

Voilà pour le contexte.

 

Mon agence m'a donc retourné ma caution, amputée de plus de 200€ pour certains frais, assez discutables ( (une) vitre non nettoyée : 20€, "traces" sur un mur, 100€, etc...).

 

J'ai demandé à l'agence de me justifier ces frais, en me fournissant ou bien les factures, ou les devis.

 

Après plusieurs lettres recommandées avec des réponses "rapides", j'ai réussi à les avoir au téléphone, et la gestionnaire m'a bien avouée qu'ils n'avaient pratiqué aucuns travaux dans l'appartement, ni même engagés de devis. Ceci est un "fond", prévu dans le cas où le propriétaire de l'appartement voudrait réparer son bien. La gestionnaire m'a alors gentillement menacée en me disant : "mais si vous voulez, nous pouvons faire des devis, mais si cela s'avère plus cher, il vous faudra payer la différence".

 

Alors, mes questions :

 

- L'agence a-t-elle le droit de faire cela ? (Facturer des frais à leur appréciation, puisqu'ils se basent uniquement sur ce que dit l'huissier à travers son dictaphone)

 

- Que se passe-t-il dans le cas où le propriétaire ne demande pas de réparations ? J'imagine que l'argent va directement dans leur poche.

 

- Vu que je sais que l'agence n'a pas effectué ces travaux ou réparations, ni même fait les demandes de devis (étant donné que la locataire suivante a emmenagé immédiatement), a-t-elle le droit de les faire maintenant ? (Près de 6 mois après que j'ai rendu cet appartement).

 

- Si oui, comment ne pas savoir si entre temps, la locataire a empiré les dommages (et donc, augmenté la note du devis) ?

 

Que puis-je faire pour récuperer ma caution ? Sachant qu'il n'y a pas d'ADIL dans ma région (37) :(

 

Merci pour votre aide

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Bonjour !

 

Est-ce que dans l'état des lieux de sortie figurent les problèmes soulevés par l'agence ?

 

Si oui, il est logique qu'ils fassent un prélèvement sur la caution.

Si non, ils n'ont pas le droit de vous prélever quoi que ce soit...

 

Un propriétaire n'est jamais tenu de faire les travaux pour lesquels on vous prélève sur la caution...cela compense la baisse de valeur du bien dûe aux "dégâts" laissés par le locataire.

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Il faut ajouter à ce qu'a dit TOBIAS :

Par contre ils doivent absolument fournir les justificatifs ;)

En effet il faut ces dégradations sont notées sur l'EDL ce qui est le cas semble t'il

 

Par exemple la mention de "traces" sur un mur sous-entend peinture du dit mur donc un devis pour peindre ce mur sachant qu'en effet cela se montera à plus de 100 euros

 

Et ce n'est pas caution mais Dépôt de garantie ;)

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La gestionnaire m'a alors gentillement menacée en me disant : "mais si vous voulez, nous pouvons faire des devis, mais si cela s'avère plus cher, il vous faudra payer la différence".

Et bien justement, non ! Ne vous laissez pas faire.

Puisque l'agence a déjà effectué la retenue sur le DG, elle doit la justifier (devis ou factures) sinon elle doit la rembourser. Et contrairement à ce qu'elle dit, elle doit vous fournir des justificatifs correspondants à la retenue effectuée, sinon, elle avouerait elle-même procéder à des retenues illégales, ce qui serait certainement bien vu par le juge :rolleyes:

 

---------- Message ajouté à 10h45 ---------- Précédent message à 10h44 ----------

 

Est-ce que dans l'état des lieux de sortie figurent les problèmes soulevés par l'agence ?

 

Si oui, il est logique qu'ils fassent un prélèvement sur la caution.

 

A la seule condition que ce prélèvement soit justifié par devis ou factures ;)

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en effet, ces retenues doivent être justifiées.

Je sors moi même juste d'une affaire où mes propriétaires avaient retenu le DG, sans justificatifs. Après mise en demeure de le faire restée infructueuse, j'ai procédé à leur assignation. Là, devant le tribunal, des tickets de caisse totalement farfelus et imprécis sont apparus. Le tribunal a retenu que: "Les bailleurs produisent divers tickets de caisse délivrés par divers magasins sans qu'il soit possible d'en affecter l'emploi à de tels travaux. Dès lors qu'il n'est produit que des estimations et des tickets de caisse de produits d'usage courant sans justificatif d'execution des travaux, la créance forfaitaire établie par les bailleurs en réduction de leur obligation de restitution de la caution, ne respecte pas l'obligation légale prescrite par l'article 22 de la loi de juillet 89, à savoir que les sommes retenues sur le dépôt de garantie doivent être "dûment justifiées""

En effet, outre l'imprécision totale de la plupart de ces tickets, nombre d'entre eux étaient horodatés postérieurement à la mise en demeure de les fournir, ce qui a démontré la mauvaise foi des bailleurs.

Je pense donc qu'une mise en demeure s'impose dans ton cas.

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Et bien justement, non ! Ne vous laissez pas faire.

Puisque l'agence a déjà effectué la retenue sur le DG, elle doit la justifier (devis ou factures) sinon elle doit la rembourser. Et contrairement à ce qu'elle dit, elle doit vous fournir des justificatifs correspondants à la retenue effectuée, sinon, elle avouerait elle-même procéder à des retenues illégales, ce qui serait certainement bien vu par le juge :rolleyes:

 

A la seule condition que ce prélèvement soit justifié par devis ou factures ;)

Si je suis absolument d'accord sur le principe Lag0, tu as vu les annotations sur sur le DG de Nameless, une peinture d'un mur coûte largement plus de 1OO euros donc les devis seront forcément supérieurs et même à 200 euros

Je relisais votre post JEREMY, vous aviez 1000 euros de retenue et votre bailleur était de mauvaise foi depuis le préavis

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/immobilier/99837-reduction-delai-de-preavis-de-location-3.html

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Bonjour à tous,

 

Merci pour vos réponses :)

 

Le problème est que je suis persuadé que l'agence n'a pas effectué ces devis... (Sinon j'imagine qu'ils m'auraient facturé en fonction des devis, et surtout, m'aurait fournis ces devis lorsque je les ai demandés par lettre avec AR).

 

Peut-elle faire ces devis plusieurs mois après ? (J'ai rendu mon appartement fin août).

 

Merci pour votre aide.

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Bonjour à tous,

 

Merci pour vos réponses :)

 

Le problème est que je suis persuadé que l'agence n'a pas effectué ces devis... (Sinon j'imagine qu'ils m'auraient facturé en fonction des devis, et surtout, m'aurait fournis ces devis lorsque je les ai demandés par lettre avec AR).

 

Peut-elle faire ces devis plusieurs mois après ? (J'ai rendu mon appartement fin août).

 

Merci pour votre aide.

Oui mais le Juge pourra trouver que c'est un peu tard pour les fournir

Si vous voulez aller jusqu'au bout, faites une LRAR de "mise en demeure de vous fournir les devis sous huitaine" sinon vous saisirez le Juge de proximité c'est le passage obligé

Avez-vous gardé la copie de la LRAR et les accusés pour le dossier ?

Attention quand même car cela chiffre vite une peinture de mur ;)

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Oui mais le Juge pourra trouver que c'est un peu tard pour les fournir

Si vous voulez aller jusqu'au bout, faites une LRAR de "mise en demeure de vous fournir les devis sous huitaine" sinon vous saisirez le Juge de proximité c'est le passage obligé

Avez-vous gardé la copie de la LRAR et les accusés pour le dossier ?

Attention quand même car cela chiffre vite une peinture de mur ;)

 

Oui, j'ai toujours les AR des lettres envoyées à mon agence.

 

Ce que je n'arrive pas à comprendre, c'est comment l'agence pourrait me fournir des devis plusieurs mois après ?

 

Comment-peut-elle prouver que la locataire actuelle n'a pas occasionné de dégâts supplémentaires, ce qui augementerait par la même occasion le montant du devis ?

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Oui, j'ai toujours les AR des lettres envoyées à mon agence.

 

Ce que je n'arrive pas à comprendre, c'est comment l'agence pourrait me fournir des devis plusieurs mois après ?

 

Comment-peut-elle prouver que la locataire actuelle n'a pas occasionné de dégâts supplémentaires, ce qui augementerait par la même occasion le montant du devis ?

L'agence a quasiment toujours sous le coude des devis type pour ce genre de dégradations si elle gère plusieurs immeubles c'est fréquent

Ces devis n'ont rien à voir avec la présence du locataire actuel , pas besoin de retourner sur les lieux , ils se baseront sur ce qui est noté comme dégradations sur votre EDL de sortie en comparaison avec celui d'entrée

Exemple :

- Taches sur un mur donc on peut vous faire un devis de peinture de XX m2 (surface de ce mur) plus main d'oeuvre ..XXX euros

- Nettoyage de vitres , 1 heure de ménage

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Pas d'accord Marieke. Comme je le disais plus haut, la retenue sur DG étant déjà faite, l'agence devra produire des devis correspondants à cette retenue et bien entendu, datés d'avant la dite retenue.

Donc tout devis fait postérieurement à la retenue ne sera pas recevable, ainsi que des devis d'un montant supérieur à la retenue.

Donc perso, comme tu le dis, je laisserais 8 jours pour fournir les bons devis, sinon juge de proximité.

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Pas d'accord Marieke. Comme je le disais plus haut, la retenue sur DG étant déjà faite, l'agence devra produire des devis correspondants à cette retenue et bien entendu, datés d'avant la dite retenue.

Donc tout devis fait postérieurement à la retenue ne sera pas recevable, ainsi que des devis d'un montant supérieur à la retenue..

Ah d'accord tu veux dire que les devis ne pourront pas être supérieurs au montant indiqué

Oui c'est vrai je n'avais pas vu cet aspect ;)

C'est vrai puisque le DG a déjà été restitué en effet avec cette somme retenue

Donc LRAR de mise en demeure et TP ensuite

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Mais un devis est daté pourtant non ? Qu'est ce qui m'empeche par la suite d'appeller la société presentée par le devis, afin de leur demander si l'agence a effectivement bien commandé ce devis, et n'a pas anti-daté un devis déjà existant ?

 

edit : ok, vous avez répondu entre temps, merci beaucoup ! Je vais donc leur envoyer une lettre, je vous tiendrais informés de la suite.

 

Merci encore.

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je suis tout à fait d'accord avec l'approche de lag0.

c'est comme cela qu'il faut procéder et ne pas leur laisser plus de 8 jours !

 

PS: vous savez un devis peut aussi s'antidaté --- :rolleyes:

mais là, l'arguement tient bon puisque retenue faite, et surtout depuis aout, ca fait quand meme un moment !

 

ne pas oublier de reclamer les interets de retard au taux de 3,99 % l'an pour 2009 (2010: decret pas encore publié: prenez 3,99 aussi :)).

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Est-ce que vous pourriez me donner un avis sur ma lettre ? :rolleyes: (Histoire de savoir si c'est bien formulé et pas trop agressif :D)

 

 

Madame, Monsieur,

 

J’ai occupé un appartement que vous me louiez au XXX, du xxx au xxxx.

A cette date, l’état des lieux de sortie a été effectué par un huissier, et constaté qu’il y avait eu « quelques dégâts mineurs », sans contestation possible, dû à l’enregistrement audio.

Or, vous m’avez rendu, au titre du dépôt de garantie, XX euros au lieu des XXX versés initialement lors de mon dépôt de garantie.

Cette différence me parait excessive, ainsi que les frais occasionnés par ces « réparations ». Je ne conteste pas forcément les remarques apportées par l’huissier, mais bien le montant de ces dommages.

Je souhaiterais donc que vous me justifiiez cette retenue, devis à l’appui, comme l’exige

la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Dans le cas où cette retenue ne serait pas valable, je vous demanderais de bien vouloir me rembourser la totalité de mon dépôt de garantie.

De plus, vous avez procédé pendant ma location, à une visite, sans mon accord, et sans m’en avertir au préalable, la locatrice suivante m’ayant confirmée qu’elle avait bien visité l’appartement, alors que je n’ai reçu aucun appel téléphonique de votre part.

Sans réponse de votre part sous les 8 jours à compter de la date de réception de cette lettre, je serai donc dans l’obligation de saisir la justice, pour abus de confiance et violation de domicile.

 

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

 

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Madame, Monsieur,

 

J’ai occupé un appartement que vous me louiez au XXX, du xxx au xxxx.

 

Le ............., l’état des lieux de sortie a été effectué par un huissier, et constaté qu’il y avait eu « quelques dégâts mineurs », sans contestation possible, dû à l’enregistrement audio.

La remise des clés a également été effectuée ce jour là auprès de l'huissier (?).

Or, vous m’avez rendu le ................ XX euros au lieu des XXX versés initialement lors de mon dépôt de garantie sans aucune justication, comme l'impose l'art 22 de la loi de 89.

 

Cette différence me parait excessive, ainsi que les frais occasionnés par ces « réparations ». Je ne conteste pas forcément les remarques apportées par l’huissier, mais bien le montant de ces dommages.

Je vous ai a 2 (?) reprises demandé ces devis par LRAR sans aucune réponse de votre part;

Je me vois donc dans l'obligation de vous mettre en demeure de me justifier sous 8 jours la retenue faite sur le depot de garantie. Sans justificatif je serai dans l'obligation de saisir la justice et de réclamer le remboursement total de cette retenue sur mon dépot de garantie, avec les interets légaux en vigueur depuis le ....... (2 mois apres la remise des clés).

 

Je souhaiterais donc que vous me justifiiez cette retenue, devis à l’appui, comme l’exige la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Dans le cas où cette retenue ne serait pas valable, je vous demanderais de bien vouloir me rembourser la totalité de mon dépôt de garantie.

 

 

De plus, vous avez procédé pendant ma location, à une visite, sans mon accord, et sans m’en avertir au préalable, la locatrice suivante m’ayant confirmée qu’elle avait bien visité l’appartement, alors que je n’ai reçu aucun appel téléphonique de votre part.

Sans réponse de votre part sous les 8 jours à compter de la date de réception de cette lettre, je serai donc dans l’obligation de saisir la justice, pour abus de confiance et violation de domicile.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

*********************************

proposition de correction faite en rouge.

j'avoue que je me tâte pour le passage en bleu: ca tombe comme un cheveu au milieu de la soupe; vous auriez dû porter plainte directement ou le faire savoir. Maintenant c'est un peu tard ..... Par ailleurs, une plainte pour "abus de confiance": ... non

 

 

 

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Merci pour votre correction.

 

Effectivement je suis d'accord avec vous pour le passage en bleu, mais je ne l'avais pas fait à l'époque, car justement je pensais que cela était un coup à ce qu'ils ne me rendent pas ma caution dans son intégralité. Je me suis donc dit que cela aurait été un argument en plus.

 

Mal m'en a pris, j'aurais effectivement dû aller porter plainte directement.

 

Concernant les interêts, ceux-ci se calculent par mois en fonction du montant du dépot de garantie, ou 3.99% de la somme totale, quelque soit la durée ?

 

Merci encore pour votre aide précieuse :)

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3,99% pour l'année :o appliqué sur le nombre de jours de retard du paiement.

 

exemple:

DG de 500 euros (apres les 2 mois)

retard de 45 jours

calcul: 500 * 3,99% / 365 * 45 = 2,45 € soit des cacahuétes mais bon, c'est pour votre égo :) et pour leur montrer que vous connaissez la loi.

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  • 11 months later...

Je remonte cette discussion sur laquelle je suis tombée lors de ma recherche sur internet, qui me fait découvrir ce forum. Bonjour à tous.

 

J'ai le même souci : des retenues faites sur caution sans justificatif (mon propriétaire a juste établi une liste de dépenses, et facture notamment les heures de main d'œuvre, qu'il a effectué lui-même sans que personne d'autre ne puisse le justifié...).

 

Mais un autre problème : j'ai laissé passer le temps et désormais mon chèque de caution est près à expirer (bientôt un an qu'il est rédigé), et je n'ai pas fait la démarche de mise en demeure, déclaration au greffe ou autre. Je n'ai pas encaissé le chèque car on m'a dit que cela vaut acceptation.

 

Vu le délai qui me reste, je me demande s'il vaut mieux que j'encaisse le chèque pour au moins avoir cela, ou si j'envoie une mise en demeure...

 

Savez-vous si le fait d'avoir encaissé le chèque m'empêche de faire une démarche de réclamation ensuite ?

S'il y a un délai pour lancer des démarches auprès du Tribunal d'instance ?

J'appréhende d'envoyer un courrier au propriétaire (à l'huissier qui le représente, en fait), et de tout perdre au final car le délai sera passé.

 

Merci à ceux qui prendront le temps de me répondre.

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Bonjour Rocaille,

 

Le fait d'encaisser le chèque ne vaut pas acceptation.

J'ai encaissé le chèque correspondant au reliquat estimé par mon propriétaire, tout en contestant immédiatement l'évaluation de la retenue, et mettant en demeure (LRAR) de fournir les justificatifs.

Chronologiquement, j'ai quitté le logement début octobre. J'ai reçu mi décembre un chèque très léger avec une estimation des frais extrêmement détaillée, facturant des 1/4 d'heure de main d'oeuvre, des vis (à la pièce!!) etc, etc...Mais aucun justificatif.

Donc mise en demeure N°1 donnant quinzaine pour justifier

Retour de courrier à trois semaines

Seconde mise en demeure contestant la réalité des pièces (en fait des montages, des faux quoi) et avertissant d'une action judiciaire imminente.

J'ai laissé quelque temps pour tenter un dialogue qui s'est avéré impossible et ai donc procédé à assignation mi avril, soit 7 mois après avoir quitté le logement.

 

 

Voilà pour les délais.

N'ai eu aucun soucis du côté des délais et de la validité des actes en découlant.

N'hésite pas si tu souhaites plus de précisions.

Cordialement

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Il faut vite encaisser ce chèque de retour du montant du dépôt de garantie (on ne dit pas caution, vous avez de la chance que certains cerbères soient de sortie... lol).

 

Vite parce qu'au bout d'un an et un jour, il n'est plus valable. Ensuite, vous contestez (ce qui est contestable bien sûr), vous demandez des justificatifs. Souvent des devis suffisent, mais j'ai lu plus haut la MO du propriétaire ==> pas valable. Seul un professionnel peut facturer sa MO ! J'ai lu que ça avait été reloué sans procéder aux travaux ==> pas valable (si c'est votre cas, j'ai une jp) si le loyer n'a pas été baissé à cause de cette dégradation (main sur la vitre, ou tâche sur un mur), le juge estimera que le devis produit ne justifie pas l'amputation du DG.

Les seules dégradations qu'on peut vous demander résultent de la comparaison entre EDL entrée et EDL sortie. Attention, j'ai lu aussi 20 € pour une trace sur une vitre ? faut pas pousser...

 

Vous écrivez d'abord au proprio pour lui demander les justificatifs de ses retenues. Pour le tribunal, on verra après... si c'est indispensable (si on peut s'en passer, c'est mieux).

 

Eventuellement, revenez avec plus de détails, voire votre courrier et on essaiera de vous aider un peu plus.

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c'est du détail, mais la validité d'un chèque n'est-elle pas de une année et huit jours?

En effet c'est bien cette durée

 

---------- Message ajouté à 22h56 ---------- Précédent message à 22h54 ----------

 

Il faut vite encaisser ce chèque de retour du montant du dépôt de garantie (on ne dit pas caution, vous avez de la chance que certains cerbères soient de sortie... lol).

Merci pour les "cerbères" il faut bien rappeler les termes qui conviennent :rolleyes:

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