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Forum juridique de Net-iris

Comment louer mes batiments agricoles?


Akitomate

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Bonjour a tous!

 

Mes parents viennent de prendre leur retraite cette année, ils étaient tout deux exploitant agricole. Nous (eux) avons donc une Propriété de 8 hectares de Pêchers et Nectarines, et un Mas (ferme) qui se compose d'un bâtiment en dur (hangar pour stockage matériel) de environ 400 m2 avec "logement de fonction" aménager à l'intérieur et en face une petite maison sur 2 niveau de environ 60m2. Ces logements servaient a heberger gracieusement le personnel saisonnier de mars a septembre.

 

Nous avons trouver un fermier et avons fait un fermage pour l'ensemble des terres.

 

Cet agriculteur voudrait que l'on lui loue les batiments (hangar, appartement et maison).

 

Mais nous sommes totalement novices en location et ne savons pas comment nous y prendre, ni d'ailleur comment fixer un loyer.

 

Est ce que quelqu'un pourrait svp m'expliquer un peux?

 

Merci beaucoups pour vos reponses et n'hesitez pas a me demander plus d'infos si j'ai homis des information importantes.

 

Cordialement

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C'est que le droit des baux agricoles est particulièrement spécialisé.

 

Il serait préférable que vous consultiez le notaire le plus proche ou un avocat spécialisé en droit rural

 

A mon avis, ce ne serait pas une vraie dépense, mais plutôt bien un ivestissement en vue d'une situation claire.

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C'est que le droit des baux agricoles est particulièrement spécialisé.

 

Il serait préférable que vous consultiez le notaire le plus proche ou un avocat spécialisé en droit rural

 

A mon avis, ce ne serait pas une vraie dépense, mais plutôt bien un ivestissement en vue d'une situation claire.

 

 

Vous pensez que l'on ne peux pas louer que par un fermage?

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Je le pense, mais sans aucune base sérieuse pour un certitude.

Et je ne crois pas que ce soit la meilleure solution pour le propriétaire.

 

Tout ce que je sais, c'est que le bail rural, c'est pour longtemps et qu'il ne faut pas s'engager à la légère.

 

D'où mon conseil: voyez un pro:).

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bonjour,

 

Il existe des baux de ferme, dont vous pouvez vous procurer des exemplaires a la chambre de culture de votre région qui peut vous aider à le remplir.

Vous pouvez inclure les batiments dans le fermage.

 

voici un exemple que vous devez adapter a votre situation bail à ferme

 

Justement je ne veux pas louer en bail a ferme, car seul le fermier est protéger, d'autant plus qu'il y a des coef, des minima et des maxima a prendre en compte pour fixer le prix des batiment (une misere) Et nous ne comptons pas louer nos biens gratuitement.

 

Peut on faire un bail normal a un agriculteur?

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A priori, je dirais oui.

 

Mais la seule chose que ça prouve...c'est que je vous dis qu'il me semble.

 

Aucune preuve, aucune certitude.

 

Il va falloir choisir votre option:

De vraies certitudes par un vrai professionnel.

Des approximations dont vous serez seul à payer les conséquenses.

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Bonjour,

 

Le service juridique d'une Chambre d'Agriculture ne protège pas systématiquement l'agriculture. Il vous informe du droit applicable (qui est assez compliqué) de façon honnête. Je l'ai testé sur un problème de bail rural (location de terre).

 

Cordialement

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Bonjour,

le statut du fermage est un statut d'ordre public.

 

Par conséquent, dès lors que l'on se trouve dans le cadre d'une mise à disposition à titre onéreux de bâtiements à usage agricole, ont est dans le cadre du statut.

 

Les conséquences sont lourdes pour le propriétaire :

- un bail de minimum 9 ans

- un prix encadré (avec des possibilités offertes au locataire de revoir le prix du fermage par un juge si celui ci dépasse de plus de 10% les maxima fixés par arrêté départemental)

- des possibilités restreintes de récupérer son bien libre de toute location

- un droit au renouvellement du bail automatique

 

Les exceptions au statut du fermage sont notamment :

- les baux de petites parcelles (à l'exception des parties essentielles à l'exploitation tels que des bâtiements d'exploitation)

- les baux effectués par la SAFER

- les baux effectués par les personnes publiques (commune)

- les baux réalisés par le concervatoire du littoral

- convention d'occupation précaire

- occupation sans titre

- les mises à disposition à titre gratuite

- les mises à disposition des biens pour une utilisation non agricole

- ... (et quelques autres situations vraiment particulières)

 

Le statut du fermage à s'appliquer le plus largement possible justement pour éviter les dérives des propriétaires et des locataires et ainsi permettre à l'exploitant une certaine stabilité de l'exploitation (en raison notamment des lourds investissement qu'ils effectuent).

 

 

A mon sens vous ne pourez pas échapper au prix de location fixé dans l'arrêté préfectoral de votre département car votre situation ne me sembe pas rentrer dans le cadre des exceptions citées ci dessus.

 

Cordialement.

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Bonjour,

le statut du fermage est un statut d'ordre public.

 

Par conséquent, dès lors que l'on se trouve dans le cadre d'une mise à disposition à titre onéreux de bâtiements à usage agricole, ont est dans le cadre du statut.

 

Les conséquences sont lourdes pour le propriétaire :

- un bail de minimum 9 ans

- un prix encadré (avec des possibilités offertes au locataire de revoir le prix du fermage par un juge si celui ci dépasse de plus de 10% les maxima fixés par arrêté départemental)

- des possibilités restreintes de récupérer son bien libre de toute location

- un droit au renouvellement du bail automatique

 

Les exceptions au statut du fermage sont notamment :

- les baux de petites parcelles (à l'exception des parties essentielles à l'exploitation tels que des bâtiements d'exploitation)

- les baux effectués par la SAFER

- les baux effectués par les personnes publiques (commune)

- les baux réalisés par le concervatoire du littoral

- convention d'occupation précaire

- occupation sans titre

- les mises à disposition à titre gratuite

- les mises à disposition des biens pour une utilisation non agricole

- ... (et quelques autres situations vraiment particulières)

 

Le statut du fermage à s'appliquer le plus largement possible justement pour éviter les dérives des propriétaires et des locataires et ainsi permettre à l'exploitant une certaine stabilité de l'exploitation (en raison notamment des lourds investissement qu'ils effectuent).

 

 

A mon sens vous ne pourez pas échapper au prix de location fixé dans l'arrêté préfectoral de votre département car votre situation ne me sembe pas rentrer dans le cadre des exceptions citées ci dessus.

 

Cordialement.

 

Bonjour a vous et un grand merci pour votre reponse claire qui confirme ce que je pensé. Malgres tout en telechargeant les arretés de la prefecture de mon departement

 

Les montants fixés par le fermage me semble correct et dans les prix que je voulai lui louer.

 

Alors mes 2 questions seront les suivantes :

 

- Dois je faire 2 baux differents pour les batiments et les terres, puisque le bail des terres est deja fait. Ou puis-je faire un second bail pour les batiments?

 

- Est ce que je peux louer ces batiments agricoles a des NON-agriculteur, par exemple louer les maisons pour des vacances et le hangar a un macon par exemple? Ainsi J'eviterai de rentré sous le coup du bail rural..?

 

Merci encore pour vos reponses! crdt

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Pour ce qui concerne votre première question, elle est à mon avis plus d'ordre pratique que d'ordre juridique.

En effet, les questions qu'il faut se poser sont les suivantes :

- Ai-je un intérêt à avoir la même date/même durée du bail des terres et des bâtiments d'exploitation fait à la même personne.

=> à mon avis c'est un avantage certain

- même date de perception des loyers

- même date de fin de bail

- un seul congé

- un seul document papier

- Mon bail portant sur les terres est un bail notarié (car c'est un bail à long terme : cad 18 ans ou plus) Dois-je revoir le notaire pour le bail sur les bâtiements

- conséquence sur le prix de rédaction du bail

- conséquence sur le paiement du fermage (possibilité d'avoir facilement un titre exécutoire en cas de non paiement de fermage)

 

Pour ce qui concerne la deuxième question : d'autres soucis sont à soulever :

- Concernant la maison d'habitation : si la maison est classée en zone agricole, seule les exploitants agricoles peuvent effectuer des travaux de rénovation etc ... PAr conséquent, un couple non agriculteur ne pourra jamais faire le moindre travaux nécessiant un PC.

- Concernant l'exploitation des bâtiments par un non agricole : Cette possibilité est effectivement offerte. Rien n'empêche de louer les bâtiements agricole à un non agricole qui l'utiliserait comme bâtiement de stockage. Ce type de mise à disposition n'est pas soumise au statut du fermage puisque l'objectif de ce bail est l'exploitation agricole.

- concernant la coabitation d'une activité professionnelle et d'une maison d'habitation d'un tiers :

Si vous décider de louer la maison d'habitation à un tiers, et les bâtiements d'exploitation à un exploitant agricole ou à un maçon (exercice d'une activité professionnelle agricole, artisanale ... ) le risque pour vous c'est que vos locataires se retourne contre vous (propriétaire bailleur) et ceux pour deux raison :

- trouble anormal du voisinage : en tant que propriétaire vous avez comme obligation la jouissance paisible du bien loué. Or, la coexistance de l'habitation d'un tiers et d'une exploitation agricole n'est pas toujours sans risque. Les parties en viendrait peut être à vous appeler en garantie en cas de litige.

- L'exploitant agricole qui loue des bâtiments devra peut être mettre aux normes ces bâtiements.

Or, le règlement sanitaire départemental, ou la réglementation des installations classées demande à ce que les bâtiments d'exploitation soient implantés à une distance minimum des maisons d'habitation des tiers.

Par conséquent, l'exploitant sera dans l'impossibilité d'effectuer ses travaux de mises aux normes, faute du respect des distances entre la maison et les bâtiements.

 

Ne connaissant pas votre réglement sanitaire départemental, je ne peux pas vous dire si la maison est ou non trop près des bâtiements ....

 

Cordialement.

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Pour ce qui concerne votre première question, elle est à mon avis plus d'ordre pratique que d'ordre juridique.

En effet, les questions qu'il faut se poser sont les suivantes :

- Ai-je un intérêt à avoir la même date/même durée du bail des terres et des bâtiments d'exploitation fait à la même personne.

=> à mon avis c'est un avantage certain

- même date de perception des loyers

- même date de fin de bail

- un seul congé

- un seul document papier

- Mon bail portant sur les terres est un bail notarié (car c'est un bail à long terme : cad 18 ans ou plus) Dois-je revoir le notaire pour le bail sur les bâtiements

- conséquence sur le prix de rédaction du bail

- conséquence sur le paiement du fermage (possibilité d'avoir facilement un titre exécutoire en cas de non paiement de fermage)

 

Pour ce qui concerne la deuxième question : d'autres soucis sont à soulever :

- Concernant la maison d'habitation : si la maison est classée en zone agricole, seule les exploitants agricoles peuvent effectuer des travaux de rénovation etc ... PAr conséquent, un couple non agriculteur ne pourra jamais faire le moindre travaux nécessiant un PC.

- Concernant l'exploitation des bâtiments par un non agricole : Cette possibilité est effectivement offerte. Rien n'empêche de louer les bâtiements agricole à un non agricole qui l'utiliserait comme bâtiement de stockage. Ce type de mise à disposition n'est pas soumise au statut du fermage puisque l'objectif de ce bail est l'exploitation agricole.

- concernant la coabitation d'une activité professionnelle et d'une maison d'habitation d'un tiers :

Si vous décider de louer la maison d'habitation à un tiers, et les bâtiements d'exploitation à un exploitant agricole ou à un maçon (exercice d'une activité professionnelle agricole, artisanale ... ) le risque pour vous c'est que vos locataires se retourne contre vous (propriétaire bailleur) et ceux pour deux raison :

- trouble anormal du voisinage : en tant que propriétaire vous avez comme obligation la jouissance paisible du bien loué. Or, la coexistance de l'habitation d'un tiers et d'une exploitation agricole n'est pas toujours sans risque. Les parties en viendrait peut être à vous appeler en garantie en cas de litige.

- L'exploitant agricole qui loue des bâtiments devra peut être mettre aux normes ces bâtiements.

Or, le règlement sanitaire départemental, ou la réglementation des installations classées demande à ce que les bâtiments d'exploitation soient implantés à une distance minimum des maisons d'habitation des tiers.

Par conséquent, l'exploitant sera dans l'impossibilité d'effectuer ses travaux de mises aux normes, faute du respect des distances entre la maison et les bâtiements.

 

Ne connaissant pas votre réglement sanitaire départemental, je ne peux pas vous dire si la maison est ou non trop près des bâtiements ....

 

Cordialement.

 

 

Merci encore. Je pense donc que le plus simple est donc de le louer a l'agriculteur. En ce qui concerne le loyer, peut on le mensualiser? ou doit on le percevoir par semestre ou annuellement?

 

Merci encore pour vos reponses vous m'etes d'un grand secour!

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Les modalités de paiement du fermage (terres, bâtiments, habitation) sont à définir dans le bail lui même.

Si rien est prévu, il faut se référer au bail type départemental ou aux usages du département (dans mon département l'usage est le paiement en 2 échéances à 6 mois d'intervale).

 

Cordialement

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Les modalités de paiement du fermage (terres, bâtiments, habitation) sont à définir dans le bail lui même.

Si rien est prévu, il faut se référer au bail type départemental ou aux usages du département (dans mon département l'usage est le paiement en 2 échéances à 6 mois d'intervale).

 

Cordialement

 

Merci encore dans l'arrete prefectoral il est ecris :

 

"Le paiement des loyers des terres et batiments d'exploitation s'effectue, sauf convention particuliere, par semestre a terme echu."

 

Quelles seraient ces conventions?

 

Merci

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Les conventions particulières sont les clauses particulières du bail.

C'est a dire que "sauf accord contraire des parties (constaté dans le bail), l'échéance se fait tous les 6 mois à terme échus".

 

Cordialement.

 

ok merci donc j'en déduit que nous pouvons ajouter une close (en accord bien sur avec le preneur) modifiant l'echeance pour pouvoir avoir un paiement mensualisé et non en semestre?:confused:

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Tout à fait.

 

Dès lors que les parties sont d'accord pour déroger à la règle édictée par le bail type départemental, il peut être prévu un paiement du fermage mensuellement, et même à terme à échoir (pour l'occupation du mois à venir) et non pas à terme échu (pour l'occupation du mois qui vient d'être fait).

 

Exemple :

un fermage pour un bail conclu au 1er avril de 12 000 € / an payé à terme échu en deux terme égaux :

- 1er paiement : 1er octobre = 6000 € (pour la période allant du 1er avril au premier octobre)

- 2ème paiement : 1er avril n+1 = 6 000 (pour la période allant du 1er octobre au 1er avril n + 1)

 

OU

 

fermage pour un bail conclu au 1er avril de 12 000 € / an payé à terme à échoir en 12 mensualités

- 1er paiement 1er avril = 1 000 € (pour la période allant du 1er avril au 31 mai)

- 2ème paiement 1er mai = 1000 € (pour la période allant du 1er mai au 31 juin)

- ....

- 12ème paiement 1er mars = 1000 € (pour la période allant du 1er mars au 30 avril)

 

 

Cordialement

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Tout à fait.

 

Dès lors que les parties sont d'accord pour déroger à la règle édictée par le bail type départemental, il peut être prévu un paiement du fermage mensuellement, et même à terme à échoir (pour l'occupation du mois à venir) et non pas à terme échu (pour l'occupation du mois qui vient d'être fait).

 

Exemple :

un fermage pour un bail conclu au 1er avril de 12 000 € / an payé à terme échu en deux terme égaux :

- 1er paiement : 1er octobre = 6000 € (pour la période allant du 1er avril au premier octobre)

- 2ème paiement : 1er avril n+1 = 6 000 (pour la période allant du 1er octobre au 1er avril n + 1)

 

OU

 

fermage pour un bail conclu au 1er avril de 12 000 € / an payé à terme à échoir en 12 mensualités

- 1er paiement 1er avril = 1 000 € (pour la période allant du 1er avril au 31 mai)

- 2ème paiement 1er mai = 1000 € (pour la période allant du 1er mai au 31 juin)

- ....

- 12ème paiement 1er mars = 1000 € (pour la période allant du 1er mars au 30 avril)

 

 

Cordialement

 

ok un grand merci a vous inso!! si je comprend bien du moment que les 2 partis sont ok on peut faire un peux comme l'on veut? et ce sur tout les points notemment les maxima de prix etc...?

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Pas TOUT ce que vous voulez.

 

Vous pouvez organiser certains détails de votre bail rural (qui je le rappel est un bail dont une grande partie des règles sont d'ordre public).

 

Pour ce qui concerne le prix, il va falloir vous référer à votre arrêté départemental fixant les prix des loyers des terres, des bâtiements d'exploitation et de la maison d'habitation. Pour celà vous pouvez interroger les organismes agricoles telles que la Chambre d'Agriculture ou le Syndicat majoritaire d'exploitant voire celui des propriétaires, voire même la DDAF (enfin maintenant elle s'appelle DDT - Direction départemental des territoires) pour que l'on vous communique ce document.

 

Ensuite, après un état des lieux avec le locataire vous pourrez déterminer la catégorie auquelles appartiennent les terres, les bâtiements d'exploitation et d'habitation.

Cette catégorie vous renverra à un prix max et mini à l'hectare ou au m² (pour les bâtiements et maison)

 

Le prix de location pourra être fixé entre ce minima et le maxima.

C'est à ce moment là que l'accord des parties est nécessaire puisque le prix devra être fixé en fonction des catégories fixées.

 

Je pense que pour plus d'information technique, il faudra vous rapprocher d'un juriste attaché à la Chambre d'agriculture ou autre organisation agricole.;)

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