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Forum juridique de Net-iris

le droit privé et l'urbanisme


Bonnono

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bonjour à tous !

Je vend un terrain constructible selon le PLU mais grévé d'un cahier des charges privé le rendant inconstructible (1953). La Mairie a accepté de réaliser la procedure de mise en conformité cassant cette clause 'art 442/11 du CU). Mais celà traine depuis 1 an et demi et l'acheteur s'impatiente. J'ai entendu dire que le simple lancement de la procédure, voté en conseil municipal. mettait mon acheteur a l'abri du recours d'un eventuel tiers lésé (à mon avis il n'y en aura pas mais je veux blinder la vente au niveau du droit). Est-ce exact ?

De plus, la Mairie voudrait attendre la fin de la procédure pour délivrer le permis de construire, comment lui faire entendre (gentillement) qu'elle n'a pas à tenir compte du droit privé pour la délivrance du PC (j'ai un CU positif) ?

Merci d'avance et bravo pour le site !

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j'ai informé la mairie qu'il y avait un cahier des charges rendant inconstructible sur un vieux lotissement ou eux comme moi veulent construire. Cela va leur servir a operer une mise en conformité de cette zone par ailleurs en zone UB du PLU. mais du coup, ils ne veulent plus me delivrer de Permis de construire alors que , dans l'ignorance du CC, ils l'avaient fait pour le voisin d'en face (tout le reste est ok). Je me sens le dindon de la farce !

Peut-on les raisonner ? Le permis de construire doit-il tenir compte des données de droit privé ? N'y a t'il pas une "reserve du droit des tiers" qui les met à l'abri ?

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Bonsoir,

 

1/ La commune DOIT donner le permis de construire en se basant sur les documents d'urbanismes (PLU, etc..).

 

2/ Ce permis sera toujours délivré "sous réserve du droit des tiers". IL est nécessaire d'analyser méticuleusement de ce vieux cahier des charges.

 

Cordialement

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je crois que vous melangez pas mal les choses :rolleyes:

 

la "reserve" des "droits des tiers" est justement la possibilité pour un tiers de contester un PC conforme au POS/PLU mais portant atteinte a un droit prive (servitude)

 

dans votre cas, votre seule "echapatoire" serait que votre cahier des charges ait plus de 10 ans et qu'il n'ait pas ete reconduit par les colotis : dans ce cas, le cahier des charges ne vous serait plus opposable (ni a vos voisins), et ce serait le POS/PLU qui s'appliquerait dans votre copropriete

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/immobilier/55028-cahier-charges-de-lotissement.html

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Bonjour,

 

Vero1901 je ne mélange pas tous. D'ailleurs le lien que vous citez l'explique bien. Dans un cahier des charges il y des clause d'urbanisme, qui en principe, deviennent caduc au bout de 10 ans. Mais il peut il y avoir beaucoup d'autres clauses (voir le lien) qui ne disparaissent pas au bout de 10 ans. C'est pourquoi j'indique de lire attentivement le cahier des charges, à défaut de la connaitre!

 

Cordialement

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En effet c'est le règlement du lotissement qui devient caduc au bout de 10 ans s'il n'a pas été revoté par l'ASL ;)

Le Cahier des charges lui reste en vigueur

 

Dans les vieux cahiers des charges de lotissement il y avait des règles d'urbanisme dans le règlement , pour que ces dernières restent en vigueur il faut qu'elles soient reproduites in extenso dans le cahier des charges , pas uniquement citées en référence ou reproduites partiellement, s'il y a eu un nouveau POS ou PLU c'est ce dernier qui s'applique

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Il faudrait savoir si ce qui rend le terrain inconstructible est un règlement de lotissement ou un cahier des charges.

Dans le premier cas, il s'agit d'un règlement public que la commune peut modifier.

Dans le deuxième cas, il s'agit d'un contrat privé sur lequel la commune n'a pas de prise.

 

Si un règlement d'urbanisme interdit de construire, il ne peut être délivré de permis de construire tant que le règlement n'est pas modifié. Le fait que des permis aient pu, dans le passé, avoir été accordés illégalement, n'y change rien.

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merci à tous d'essayer de m'aider

la question du cahier des charges (et donc de la constructibilité) est réglée puisque la Mairie accepte d' abroger celui-ci au moyen du 442/11CU qui lui en donne le droit. Mon probleme est surtout de les convaincre qu'un litige sur le cahier des charges serait mon probleme et non le leur. C'est du droit privé et la délivrance d'un PC ne doit tenir compte que des reglements d'urbanisme, non ? Il ne sont pas contre, eux aussi veulent construire dans cette zone or ils m'ont delivré un certificat d'urbanisme positif sous reserve d'abolition du cahier des charges. C'est ce point que je conteste car l'acheteur s'impatiente. Je lui propose de deposer sa demande maintenant pour etre pret au moment de la conclusion de la procedure. Vis à vis du maire, je postule que, selon l'art 544 du code civil, tout ce qui n'est pas interdit est autorisé, un refus de PC doit etre motivé en droit et un cahier des charges n'est pas une interdiction mais un contrat. Seuls les cocontractants peuvent agir, il suffira donc d'attendre le jour de la publication de l'arrété d'abrogation du CC pour construire sans avoir d'ennuis , car au judiciaire il faut un commencement d'execution. Le PC peut bien sur etre contester à l'administratif, comme tous les PC, mais a ce niveau, il est nickel, respectant toutes les clauses d'urbanisme. quel serait l'argument concluant pour accorder nos violons ?

Merci et bravo pour tout

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la question du cahier des charges (et donc de la constructibilité) est réglée puisque la Mairie accepte d' abroger celui-ci au moyen du 442/11CU qui lui en donne le droit.

Non le Cahier des charges s'applique entre colotis la Mairie n'a pas le pouvoir de l'abroger :confused::eek:

Par contre il ne peut pas refuser d'accorder un PC pour ce motif :

http://www.anil.org/en/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/2009/respect-du-cahier-des-charges-dun-lotissement-et-autorisation-durbanisme/index.html

 

Respect du cahier des charges d’un lotissement et autorisation d’urbanisme

Rép. Min n° 04854 : JO Sénat du 6.11.08

Le cahier des charges d’un lotissement est un document contractuel qui lie les co-lotis entre eux, il s’applique indépendamment des règles et servitudes d’urbanisme. N’ayant pas de valeur règlementaire, il ne peut pas fonder, pour le maire, une décision d’urbanisme, même lorsqu’il contient des règles d’utilisation du sol. Une décision d’autorisation ou de refus de permis de construire ne peut donc trouver son fondement dans le respect ou non d’un cahier des charges mais uniquement dans une règle d’urbanisme. Il n’en demeure pas moins que le pétitionnaire doit s’assurer que son projet est compatible avec le cahier des charges du lotissement.

 

Mon probleme est surtout de les convaincre qu'un litige sur le cahier des charges serait mon probleme et non le leur. C'est du droit privé et la délivrance d'un PC ne doit tenir compte que des reglements d'urbanisme, non ? Il ne sont pas contre, eux aussi veulent construire dans cette zone or ils m'ont delivré un certificat d'urbanisme positif sous reserve d'abolition du cahier des charges.

Voir au dessus

 

 

C'est ce point que je conteste car l'acheteur s'impatiente. Je lui propose de deposer sa demande maintenant pour etre pret au moment de la conclusion de la procedure. Vis à vis du maire, je postule que, selon l'art 544 du code civil, tout ce qui n'est pas interdit est autorisé, un refus de PC doit etre motivé en droit et un cahier des charges n'est pas une interdiction mais un contrat. Seuls les cocontractants peuvent agir, il suffira donc d'attendre le jour de la publication de l'arrété d'abrogation du CC pour construire sans avoir d'ennuis , car au judiciaire il faut un commencement d'execution. Le PC peut bien sur etre contester à l'administratif, comme tous les PC, mais a ce niveau, il est nickel, respectant toutes les clauses d'urbanisme. quel serait l'argument concluant pour accorder nos violons ?

Par contre vis à vis de votre vendeur cela ne va pas car vous n'avez aucune certitude de l'abrogation de ce Cahier des charges

 

http://www.cravatedenotaire.com/modifications-du-dossier-de-lotissement/

http://www.notaire-saint-nazaire.fr/info-juridique/immobilier/reaffirmation-du-caractere-contractuel-definitif-dun-cahier-des-charges-de-lotissement.html

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Cher Mariecke,

j'admire ce que vous faites mais sauf votre respect, la Mairie a parfaitement le droit d'obtenir la prévalence de ses regles d'urbanisme sur un cahier des charges. C'est la hiérachie des normes entre public et privé. D'ailleurs, depuis 1977, je crois, les CC ne peuvent plus contenir d'element d'urbanisme, que des regles de vivre ensemble. Pour les vieux CC, il y a le 442/11 CU que je cite, relisez le il est très clair. Votre premier lien a juste titre rappele qu'un CC ne peut fonder une decision de PC donc d'urbanisme mais l'inverse n'est pas vrai (cf supra : hiérarchie des normes). Ce que vous dites de l'acheteur est exact, il doit supporter un aléa, il faudrait l'inscrire dans l'acte de vente, mais celui-ci est purement théorique : la procédure est lancée et la mairie ne peut la conclure contre son propre PLU, d'autant plus qu'elle adhère au projet.

Auriez vous des reférences plus présices sur conditions du refus de PC ?

Encore merci

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Cher Marieke,

j'admire ce que vous faites mais sauf votre respect, la Mairie a parfaitement le droit d'obtenir la prévalence de ses regles d'urbanisme sur un cahier des charges. C'est la hiérachie des normes entre public et privé. D'ailleurs, depuis 1977, je crois, les CC ne peuvent plus contenir d'element d'urbanisme, que des regles de vivre ensemble. Pour les vieux CC, il y a le 442/11 CU que je cite, relisez le il est très clair. Votre premier lien a juste titre rappele qu'un CC ne peut fonder une decision de PC donc d'urbanisme mais l'inverse n'est pas vrai (cf supra : hiérarchie des normes). Ce que vous dites de l'acheteur est exact, il doit supporter un aléa, il faudrait l'inscrire dans l'acte de vente, mais celui-ci est purement théorique : la procédure est lancée et la mairie ne peut la conclure contre son propre PLU, d'autant plus qu'elle adhère au projet.

Non , ce sont les règlements de lotissement qui ne doivent pas contenir de règles d'Urbanisme en principe ,pas les Cahiers des charges

Les modifications de Cahier des charges ne se font qu'en accord avec la majorité des colotis, cela ne se fait pas comme cela et heureusement !

Y a t'il eu enquête et accord de la majorité des colotis

 

Il ne faut pas se contenter du 442-11 qui est complété par le 442-9 et le 10:

 

Article L442-11:

Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007

 

Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu.

NOTA:

L'article 41 de l'ordonnance n° 2005-1527 énonce : " La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007. "

Le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, en son article 26 fixe cette date au 1er juillet 2007, sous les réserves énoncées dans ce même article 26.

En dernier lieu, l'article 72 de la loi n° 2007-209 du 19 février 2007 reporte la date limite d'entrée en vigueur de l'ordonnance au 1er octobre 2007

 

 

Article L442-9

Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007

Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

 

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4.

 

 

Article L442-10

Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007

Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.

 

Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible.

 

 

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idArticle=LEGIARTI000006815780&idSectionTA=LEGISCTA000006175694&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20090607

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Nous avons tous les deux raison, Mariecke !

Avant la reforme du droit du lotissement en 1977, il y avait confusion des notions de réglement et de cahier des charges (mon CC date de 1953). On trouvait donc dans ces CC ancien style des clauses de portée urbanistique. Après 77, ce type de clauses se trouve retoqué par le préfet. Ce sont ces clauses que l'Autorité peut abroger sans accord des colotis. Regardez bien le texte du 444/11 : Il dit bien : "modifier tout où partie du reglement et du cahier des charges" ! Ceci pour ne pas figer des situations qui vaudraient "ad libitum"; Rendez vous compte, nous sommes 70 colotis !

Pour celà, consulter : Réponse ministerielle à Mme Zimmerman (JO an01, 01/2008, No 3050, p 63.

D'ailleurs, en parallèle à cette possibilité, n'oublions pas que les clauses de CC ayant caractère de regles d'urbanisme sont soumises à la règle de fongibilité de 10 ans, sauf reitération (il n'y en a pas eu dans mon cas). Voir Cassation, 3éme Chambre civile, 8/12/2003.

mais mon problème de permis de construire reste entier ! Je compte plaider : un refus de CC doit s'appuyer sur des réglements (juste en face la parcelle en cause, dans des conditions strictement homologues, un PC a été délivré avant la mise à jour du CC par mes soins (voir supra : mal récompensé). L'instruction d'un PC n'a pas à connaitre le droit privé. C'est pour celà qu'ils délivrent : sous réserve du droit des tiers.

QSu'en pensez vous, blogueurs modestes et géniaux ?

 

---------- Message ajouté à 14h33 ---------- Précédent message à 14h28 ----------

 

Mariecke !

pour convaincre la mairie de lancer cette procedure, j'ai pondu une note de synthèse de 7 pages sur le sujet des cahiers des charges, en 04/2009; Si celà vous interesse, je la tiens à votre disposition mais je ne sait comment proceder, vu les règles d'anonymisation !

?

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Bonjour,

 

Bonono, je serais très interessé de prendre connaissance de votre synthèse sur l'évolution du statuts cahier des charges/règlement d'un lotissement. En particulier d'y intégré le cas des ensembles immobiliers dans le cas d'une ZAC type 1970 (ce ne sont pas des lotissements). Gérés dans le cadre d'une AFUL (dépôt des statuts et règlement aux hypothèques).

 

Cordialement.

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Bonjour,

 

Bonono, je serais très interessé de prendre connaissance de votre synthèse sur l'évolution du statuts cahier des charges/règlement d'un lotissement. En particulier d'y intégré le cas des ensembles immobiliers dans le cas d'une ZAC type 1970 (ce ne sont pas des lotissements). Gérés dans le cadre d'une AFUL (dépôt des statuts et règlement aux hypothèques).

 

Cordialement.

 

Si c'est possible dans le cadre de ce forum, faites moi parvenir un Mèl, et je vous transmet celà, mais mon travail ne traite pas des ZAC (j'ignore tout dans ce domaine même si je crois que toute division de propriété fait lotissement).

Avez vous un cahier des charges et un réglement ?

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en passant donc.

 

oui, le maire a possibilité de modifier voire d'abroger le CdC en recueillant l'accord de la majorité qualifiée des colotis par la voie du L442-10 ce qui évite de passer par l'enquête publique spécifique prévue au L442-11

 

mais les communes répugnent à le faire car cela nécessite de réaliser un acte en la forme administrative qu'elles devront faire enregistrer au registre des hypothèques... préférant donc laisser les colotis se débrouiller pour modifier le CdC par acte devant notaire, l'unanimité étant alors requise sauf clause particulière du CDC (Marieke, la majorité ne suffit que très rarement).

 

concernant le PC maintenant, le CdC étant un acte civil (même s'il est "modifiable" par le maire), la commune ne peut refuser de délivrer un PC au motif qu'il n'est pas respecté. Vous pouvez donc attaquer le refus de PC qui vous est opposé....

 

Mais est-ce votre intérêt ?

 

La modif du CdC par le maire n'est qu'une possibilité qui lui est ouverte, pas une obligation sauf si la majorité qualifiée des colotis le lui demande au lieu de l'accepter passivement.

En exercant un recours contre le refus de PC, vous risquez donc de braquer votre élu... d'autant plus inutilement que même si vous recevez un PC, vous ne pourrez pas le mettre en oeuvre sur un terrain inconstructible pour des raisons civiles...

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en passant donc.

 

oui, le maire a possibilité de modifier voire d'abroger le CdC en recueillant l'accord de la majorité qualifiée des colotis par la voie du L442-10 ce qui évite de passer par l'enquête publique spécifique prévue au L442-11

 

mais les communes répugnent à le faire car cela nécessite de réaliser un acte en la forme administrative qu'elles devront faire enregistrer au registre des hypothèques... préférant donc laisser les colotis se débrouiller pour modifier le CdC par acte devant notaire, l'unanimité étant alors requise sauf clause particulière du CDC (Marieke, la majorité ne suffit que très rarement).

Tout à fait, je me rappelais ce que tu m'avais dit pour notre CDC, tu confirmes donc , merci ;)

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Merci Mrs les piliers !

Vous m'impressionez par l'etendue de vos connaissances et l'abattage dont vous faites preuve sur ce site !

Emmanuel :

dacodac !

1/ Dans mon cas la Mairie a déja actionné le 442/11 et l'a fait car elle avait interet à le faire : elle même veut construire dans cette zone; Il me sont reconnaissant d'avoir été déterré ce CC et nos relations sont excellentes. Le probleme est que c'est très long; Avec l'acheteur nous voulons simplement booster l'affaire et tout mener en parallèle;

2/ Il y a juste pour le moment une inscription malheureuse sur le certificat d'urbanisme que j'ai obtenu en faisant diviser le terrain : "sous reserve d'aboutissement de la procedure d'abrogation du CC"; Je cherche un accord amiable pour une délivrance plus respectueuse des formes à un PC à mon acheteur. Avec votre aide , je crois que ce sera possible !

3/ Il ne s'agit pas de construire mais d'être fin prêt pour le jour ou l'arrété d'abrogation du CC sera publié

Mariecke :

Abrogation civile par AG extraordinaire = unanimité

Abrogation administrative par 442/10 = les 2/3 des colotis sur les 3/4 de la surface où les 3/4 sur les 2/3 de la surface

Poivre et sel :

Je ne met pas mon mèl sur cette reponse pour des raisons d'anonymat mais il y aune procèdure sur ce site pour recevoir ma note : vous saurez faire mieux que moi

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  • 2 weeks later...

Envoyé et recu message de bonne reception !

J'ai besoin que la Mairie revienne sur un certificat d'urbanisme (positif) dans lequel sont stipulées à 2 reprises

que le terrain n'est pas constructible avant la fin de la procèdure l'abrogation de la clause d'inconstructibilité du cahier des charges

qu'un PC ne sera delivré qu a cette condition

l'enquête en est au choix du commissaire enqueteur, mais nous avons convenu de cette procèdure en 05/2009 §

resultat mon acheteur est à bout et on le comprend !

il envisage de ne pas renouveler par avenant au 28/02 !(ca serait le second avenant)

pour sauver le projet, j'ai un RDV en Mairie avec lui.

Je considère que les clauses tenant compte du droit civil (cdc) sont illegales

Je veux obtenir

-un engagement sur la durée de la procèdure (peut-etre trainent-ils des pieds pour acheter à vil prix 1 ou x lots)

-un nouveau CU sans ces clauses pour moi

- un engagement informel sur le PC de l'acheteur qu'il puisse déposer sans crainte

Comment faire ? Je compte demander un avis au CAUE du département !

Est-ce utile

Je compte sur vous, je suis en grande difficulté économique du fait de ces retards

 

l'attente, latente, la tente, la tante !

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