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Forum juridique de Net-iris

Opération immobilière et création sté


Franci

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Bonjour,

J'ai la possibilité d'acheter un terrain prêt de chez moi et d'y construire un lotissement de 5 parcelles.

Suis-je obligé de créer une sté sachant qu'elle ne sera crée que pour cette opération ?

Si oui de quel type ?

Je crois que le statut d'auto entrepreneur n'est pas admis dans l'immobilier .

 

Je me pose également la question de la rentabilité et j'aimerais votre aide pour ne pas oublier les divers impots et taxes .

 

Voici les chiffres :

Achat 100000 + frais de mutation ou TVA ?

TLE + autres taxes départementales = 4.8 % :qui les paient ,le lotisseur (moi) ou les acheteurs de parcelles.

Travaux de viabilité : 120000 HT

Revente de chaque parcelle : 70000 .

 

Qu'en pensez-vous ?

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la structure est une SCI de contruction vente, si vous voulez différencier de votre activité. C'est une activité BIC (déclaration 2031 et annexe) forcément soumise à TVA, donc le statut d'autotentrepreneur est impossible. Et, entre nous, je vous vois mal ne pas exploser le CA plafond de 80.000€ applicable en achat revente, vu le déjà le prix d'achat.

 

Le problème de rentabilité repose sur le prix du terrain, puisque la TVA sur le terrain est "à fond perdu" par rapport à une opération faite par un particlulier. Vous allez devoir également lotir le tout, et la encore des frais à prévoir. Votre rentabilisation viendra uniquement du fait que vous pourrez construire les 5 parcelles ensembles et donc diminuer les frais à ce niveau.

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Merci Maria-c.

 

Est-ce que mon calcul de rentabilité est correct :

 

Prix de revient : 100000 X 1.048 X 1.196 = 125340 + 120000 (HT ou TTC) = 245340.

Vente 70000 X 5 = 350000 - TVA = 282100

Bénéfice brut : 282100 - 245340 = 36760 - divers frais de commercialisation et constitution de SCI (disons 10000) = 26760.

Impots sur BIC : 26760 X 30% = 8028

Bénéfice après impot: 18732

 

Est-ce juste ?

J'avoue avoir un peu d emal avec la TVA.

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C'est comme pour une voiture. Dès qu'elle est dans le patrimoine d'un particulier, la TVA tombe.

 

Mettons un terrain qu'un particulier revendra 20.000€ au prix du marché. Il ne vous l'achètera pas 24.000€. Donc votre opération terrain + construction devra absorber cette différence tout en assurant votre rémunération.

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Un rappel Maria-c:ce n'est pas une opération terrain + construction mais un lotissement.

Mais ça ne change rien aux questions posées ou aux calculs à faire.

 

Pour clore le chapitre de la TVA et passer aux autres questions , éventuellemnt avec déplacement vers une autre rubrique:

 

Si la sté est constituée au moment de la réitération , est-ce que la TVA s'applique ou les droits de mutation ?

Quand la sté vend 70000 € la parcelle à un particulier , doit-elle reverser la TVA soit 13720 ?

Si l'entreprise de BTP facture 120000 € HT de travaux de viabilité ,quid de la TVA ?

 

Quel est le taux d'imposition des BIC ?

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Un rappel Maria-c:ce n'est pas une opération terrain + construction mais un lotissement.

Mais ça ne change rien aux questions posées ou aux calculs à faire.

Dans ce cas, c'est une SCI d'achat revente et non de contruction vente. Dans ce cas, l'imposition n'est pas BIC, mais impôts sur les société (2065), avec une activité de marchand de biens article 35 du CGI, 1°, mais à condition qu'il s'agisse d'une activité habituelle. Sinon, on retombe dans le cadre habituelle des particuliers. Ce qui pose problème entre droit de mutation des particuliers et TVA.

 

Donc, le problème se pose de savoir si 5 donnera un caractère "habituel" à la SCI. Dans ce cas, il est évident que la TVA des 120000€ hors taxe de travaux sera déductible.

 

Donc, la bonne pécaution est la question écrite au service de fisclité des entreprise dont vous dépendez afin d'être sûr de bénéficier du statut TVA. Attention, vous devez avoir la qualification de marchand de biens, bien entendu.

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Franci et Maria-C,

 

3 remarques importantes :

 

1) La structure juridique a adopter dans ce cas n'est certainement pas une société civile de construction vente (et non pas SCI de construction vente) : c'est tout simplement interdit par l'article 239 ter du CGI qui dispose que la société doit avoir pour objet spécifique la construction d'immeuble en vue de la vente par lot. Ce n'est pas le cas de Franci.

 

2) Si c'était le cas, je lui déconseillerais de constituer une SCCV car les inconvénients l'emportent largement sur les avantages. J'ai, depuis plusieurs années, cessé de la recommander aux clients promoteurs pour les orienter vers des formes plus répandues telles la SARL.

 

3) Concernant la TVA qui semble poser quelques problèmes à Franci, c'est finalement assez simple. Là encore, ce n'est pas le régime général qui s'applique. Pour être plus précis, un lotisseur a le choix entre le régime de la TVA immobilière et le régime marchand de biens. Par expérience, j'orienterais Franci vers ce dernier dispositif fiscal, plus avantageux.

Il s'agit de raisonner en TTC (comme un particulier) et d'extraire ensuite la TVA de la marge brute dégagée. De cette TVA, le lotisseur peut enfin déduire la TVA ayant grévé les débours exclus du calcul de la marge (travaux de viabilisation par exemple).

 

Bonne chance dans ce projet.

 

---------- Message ajouté à 08h41 ---------- Précédent message à 08h18 ----------

 

je n'avais pas ouvert les pages 2 et 3 ...

 

---------- Message ajouté à 08h44 ---------- Précédent message à 08h41 ----------

 

Franci, nul besoin d'interroger les services fiscaux, si vous le souhaitez, je vous envoie par messagerie privée la doc correspondante. Elle est très claire. Bien à vous.

 

---------- Message ajouté à 08h48 ---------- Précédent message à 08h44 ----------

 

Remarque supplémentaire à l'attention de Franci,

 

la SCI ne vous est pas destinée, cette forme juridique étant réservée aux activités civiles, ce qui n'est pas votre cas.

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SCCV (et non pas SCI de construction vente) .
Entièrment d'accord. Mais vu le nombre de sociétés dont le noom est "SCI XX" et la forme SCCV, j'essaye d'insister moins sur le "I" et plus sur les obligations qui vont suivre. (taper "société de contruction vente" sur un moteur de recherche est très indicatif de cette tendance.)

 

J'ai, depuis plusieurs années, cessé de la recommander aux clients promoteurs pour les orienter vers des formes plus répandues telles la SARL.

Différence essentielle (et déformation de ma part) entre le côté conseiller/comptable/notaire/financier et le côté administration où on se doit de ne répondre qu'à la question posée. Il est clair qu'une SARL ôte tout doute quant à la qualification de l'activité par rapport à la TVA.

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J'avais du réaliser, il y a quelques temps, une simulation pour comparer le résultat hors taxes d'une opération de lotissement selon qu'elle était placée sous le régime de la TVA immobilière ou celui du marchand de biens (le choix étant laissé depuis une ordonnance - à vérifier tout de même - de décembre 2005, entrée en vigueur en oct. 2007).

 

Il apparaissait alors que le bénéfice de l'opération était plus élevé si elle était placée sous le régime des marchands de biens, notamment lorsque les lots créés sont destinés à être cédés à des particuliers ( la TVA). En effet, le régime de la TVA immobilière contraint le lotisseur à assujettir chaque lot à la TVA ; le particulier qui ne peut la récupérer, oblige alors le lotisseur à abaisser son prix hors taxe et donc sa marge.

Tel n'est pas le cas si on opte au régime marchand de biens.

Tout cela doit être approfondi et vérifié car cela fait bien 2 ans que je n'ai pas eu à traiter la fiscalité d'un lotissement et ma mémoire n'est pas infaillible hélas.

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Le régime "marchand de biens" me permettrait donc de vendre 70000 € le lot sans reverser la TVA ?

C'est donc un cadeau du fisc.

Où se récupère t'il ?

Comment sont imposés dans ce cas les résultats de l'opération ?

 

J'ai trouvé ceci :

Le régime fiscal des marchands de biens, Inforeg au service des entreprises

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C'étair demandé gentiment pourtant.

 

Achat 100000 + 2.5 % de droits de mutation + 120000 + TVA = prix de revient = 246020

 

Vente 70000 X 5 = 350000

 

Bénéfice brut :350000 - 246020 = 103980

A régler au fisc :

TVA sur 103980 soit 20380

IMPOT : ??????

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Déjà, vos droits de mutations sont erronés. Suivant les département, et depuis la suppression de la TVA sur la vente de terrains à batir, suivant les décisions du conseil général du coin, les droits de mutation sont au maximum de 5.09% sans pouvoir être en dessous de 3.1%

 

Par contre, les droits de mutations réduits pour marchands de biens sont de 0.7%.

 

Ensuite un marchand de bien est imposé sur sa marge. Donc pour vous, puisque la TVA sur vos travaus est une opération blanche, grossièrement, la TVA est (marge TTC * 0.836) à la quelle vous devez ajouter l'imposition sur le bénéfice qui dépend de la catégorie dans laquelle vous serez imposez, à savoir IR ou IS.

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Par contre, les droits de mutations réduits pour marchands de biens sont de 0.7%.

 

qui dépend de la catégorie dans laquelle vous serez imposez, à savoir IR ou IS.

 

J'avais rajouté approximativement les émoluments du notaire.

 

Marchand de biens ,c'est imposé en IS ou IR ?

Qui choisit ?

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S'il s'agit de vote première opération d'achat revente et si vous êtes à l'IR, le statut de machand de bien peut vous être contesté par l'administration par l'absence du caractère habituel de l'activité (même si le fait que vous divisiez en 5 peut être suffisant). Et surtout si, du fait de la crise, vous ne revendiez pas avec une nette plus value, car la qualité de marchand de biens se définit par deux critères :

- le caractère habituel des opérations,

- l’intention spéculative lors de l’acquisition.

 

A l'IS cela sera incontestable, même si vous créez votre structure uniquement pour cette seule opération. D'où l'intérêt de la SARL.

 

Qui choisit ?

Le choix vous appartient dans le cadre d'une EURL (ou d'une SARL de famille)

Vous pouvee également opter à l'IS dans le cadre d'une société civile.

 

Vous serez à l'IR si vous êtes à l'impôt sur le revenu.

 

C'est surtout cadre BIC, et chambre de commerce et d'industrie.

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Je reviens vers vous pour vous commenter ce que le fisc m'a répondu:

 

- Je peux faire l'opération en tant que particulier.

- Les droits de mutation (environ 8%) et la plus value (28%) me seront appliqués

-Je ne pourrai bien sûr pas récupérer la TVA sur les travaux et autres dépenses (géométre par ex).

 

Par contre il y a,à mon avis,un léger flottement de l'administration concernant les droits à l'achat du terrain.

En effet ,le fisc m'informe que la TVA sera due alors que l'article 1115 du code des impots indique des droits de mutation réduits.

 

Voic la réponse des Impots:

Le régime spécial des marchands de biens prévu à l'article 1115 du code général des impôts étant complexe, prévoyant de nombreuses exonérations et des combinaisons particulières avec le régime de la TVA immobilière, il n'est pas possible de vous l'exposer en quelques lignes. Je vous conseille donc de vous rendre dans un hôtel des finances publiques afin d'obtenir de plus amples renseignements.

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Donc, une analyse proche de la mienne, une opération limite, qui peut s'analyser aussi bien en tant que particulier qu'à travers le statut de marchand de biens, d'où la nécessité d'avoir un avis écrit si vous optez pour le statut de marchand de biens sans passer par une SARL. Mais si vous passez par une SARL, bien étudier le statut de sortie de cette SARL.

 

S'il y a bien "mise à la TVA" du terrain au moment de l'achat dans le cadre du statut de marchand de bien, c'est une opération blanche.

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