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Forum juridique de Net-iris

Comptabilité SCI - déclaration 2072


Jibeair

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J'ai créé l'année dernière une SCI avec mon épouse.

Nous avons acheté une maison de ville dans laquelle nous aurons 3 locataires.

La maison nécessite un grand nombre de travaux.

Ceux-ci ont démarré en mai 2009 et devraient être terminés en février 2011.

Le premier locataire emménagera en avril 2010.

Donc en 2009, nous n'avons pas perçu de revenus fonciers mais nous avons eu un grand nombre de frais déductibles (intérêts d'emprunts, travaux...).

 

Ma question est donc, pour 2009, doit on remplir une 2072 et déclarer le déficit foncier ou attendre 2010 et les premiers loyers pour déduire ce déficit (auquel cas il y aura le déficit 2009 et le déficit 2010 à déduire)?

 

Merci de votre aide.

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Merci de votre réponse très rapide.

Donc si je comprends bien, je fait une déclaration vide: il n'y a pas de "bénéfice" (revenus fonciers) et tant que je n'ai pas encaissé de loyer je ne peux comptabiliser de "déficit" (charge déductible: intérêts d'emprunts, travaux...). C'est cela?

Cordialement.

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Non, votre déclaration 2072 ne doit surtout pas être vide. Elle doit être déficitaire. Par contre, si vous n'avez pas eu de revenus fonciers ces 2 dernières années, vous reporterez ce deficit foncier sur la case déficit reportable de votre déclaration 2042 d'impôt sur le revenu.

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OK, merci de votre aide,

j'avais cru comprendre que tant qu'il n'y a pas de revenus fonciers, il ne peut y avoir de charge déductible et que je cumule les charges 2009 et 2010 pour mettre sur ma déclaration de l'année prochaine:

 

cf par ex http://www.net-iris.fr/forum-juridique/finances-fiscalite-assurance/17323-declaration-2072-une-sci.html

 

Cordialement.

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La conversation se rapportait à une SCI crée pour financer la résidence principale du contriuable. Il n'y aura donc jamais de revenu foncier dans ce cadre.

 

Une SCI dont l'objet est d'acquérir des immeubles destinés à la location suit des règles différentes, et les règles normales en matière de revenus fonciers.

 

Attention, les intérêts d'emprunts sont reportables, mais pas les travaux initiaux pour mise en location, qui ne seront jamais déductibles, contrairement aux travaux ultérieurs de réparation. Ces travaux ne seraient déductibles que si votre projet de location entre dans le cade de l'amortissement Scellier.

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Merci, j'avoue avoir un peu de mal avec les différentes catégories de travaux.

Mon notaire et mon comptable me disent que mes travaux peuvent être déductibles si ils sont considérés comme de l'entretient et même si ils sont lourds: réfections totale de l'isolation, remise à niveau électricité, réfection couverture, mise aux normes (handicapés...) pour un local libéral...

Mon comptable me dit que en gros tant qu'il n'y a pas de permis de construire c'est déductible (par contre dans ce cas là, en cas de revente je ne pourrais déduire les travaux puisqu'il serait déduit sur les impôts fonciers).

Cordialement.

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En fait, c'est la durée de vos travaux qui m'amènent à m'interroger sur leur déductibilité.

Article 156 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2009-1674 du 30 décembre 2009 - art. 95 (V)

[...] Le revenu net est déterminé [...] sous déduction :

I. du déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus

[...]

Toutefois, n'est pas autorisée l'imputation :

[...]

3° Des déficits fonciers, lesquels s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; cette disposition n'est pas applicable aux propriétaires de monuments classés monuments historiques, [...].

Cette disposition n'est pas non plus applicable [au locatif entrant dans le cadre de la loi scellier et assimilés]

[...]

L'imputation exclusive sur les revenus fonciers n'est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt. L'imputation est limitée à 10 700 euros. La fraction du déficit supérieure à 10 700 euros et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d'emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa.

[...]

Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°.

 

Donc, imputation sur les revenus fonciers uniquement lorsque l'immeuble cesse d'être loué, en attendant de nouveaux revenus fonciers et nécessité de louer au moins 3 ans après avoir réalisé des travaux.

 

Les exemple qu'on trouve commentés sont :

X achète en mars, finit les travaux en juin et loue en juillet -> déduction

ou

Y fait des travaux l'année N et vend l'année N+1. Résultat, il remballe son déficit constaté en N. Mais s'il rachète du locatif at reloue en N+4, voire N+9, il peut redéduire le déficit de l'année N.

 

Les exemples ne commentent jamais Z achète en N, répare et met en location en N+1.

 

Par contre la fiche 8 page 77 du BOI 5 d-2-07 précise bien :

 

Dépenses engagées en vue de faciliter la location. Les dépenses de réparation et d’entretien engagées en vue de faciliter la location peuvent être admises en déduction dès lors qu’elles sont engagées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu et qu’elles sont supportées par le propriétaire.

La déduction doit toutefois être refusée s'il apparaît que la prise en charge de ces dépenses par le propriétaire résulte de rapports personnels, familiaux ou d'intérêts existant entre les parties ou de circonstances telles que la location peut être considérée comme anormale.

Combiné à l'imputation exclusive non applicable sauf en cas de cessation de location, on peut en déduire effectivement la déductibilité des dépenses de réparation.

 

Toutefois, l'ensemble des travaux fait pour donner en location étant normalement indissociable, vous pourrez voir, en parcourant cette fiche, si vos travaux sont à classer en reconstruction et agrandissement (non déductibles) ou en réparation et améliorations, déductibles pour un local destiné à l'habitation.

 

Se méfier ainsi des restructurations internes qui ne nécessitent pas de permis de contruire, ou chaque fois que l'intégralité du second oeuvre est refait. Le taux de TVA à applique à vos travaux globaux vous permettra facilement de trancher entre réparation et reconstruction.

 

Ce qui est certain, c'est que en présence de travaux importants, le service vous demandera certainement copie des factures afin de juger. Il rejettera toute facture réglée cette année que vous déduiriez au titre de 2010. Et si, gentiment, il fait le contrôle de votre dossier en 2013 afin d'avoir une vue globale des 3 premières années, ce qui est classique, les factures 2009 seraient perdues.

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Merci pour votre réponse très complète et précieuse. Tout ça est bien compliqué et j'ai l'impression que chaque cas est différent.

Je vais regarder de près tous vos documents. Pour votre information, je suis en TVA à 5.5%.

Merci encore pour votre aide.

Cordialement.

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Tout ça est bien compliqué et j'ai l'impression que chaque cas est différent.
Le problème est bien là effectivement.

 

Etudiez attentivement le document sur la TVA à 5.5%, même si actuellement, vous êtes en TVA à 5,5%. Dans le cadre de travaux important, il réserve parfois de forts désagréables surprises que les artisans ont tendance à vous taire. Du coup, ne pas faire immédiatement certains travaux mais les remettre à 2 ans +2 jours est parfois la solution (exemple, ne pas refaire les planchers les moins abimés immédiatement).

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    • Par catox123
      Bonjour, l'échéance pour envoyer la déclaration d'impot approche et j'avoue que compte tenu de ma situation je suis un peu dans le flou quant à comment remplir cette déclaration!:sad:
      Voici mon cas: je suis masseur kinésithérapeute libéral, j'ai moins de 26 ans.
      En 2010 mon chiffre d'affaire s'élève a 29000 euros (donc régime micro BNC qui me permet un abattement fiscal de 40%?), de plus jusqu'en juin 2010 j'étais inscrite a l'université en tant quétudiante (donc 3*SMIC d'abatement?). Jusque la, ai-je raison? Ai-je le droit de cumuler ces 2 abatements?
      L'autre question est: comment dois je déclarer mes revenus:
      (29000-4000)*0,6=15000euros
      ou (29000*0,6)-4000=13400euros
       
      Merci beaucoup d'avance pour votre aide.:)
    • Par René De Provence
      Bonjour,
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      Je conçois tout à fait qu'il faille pour la collectivité s'assurer que l'Association bénéficiaire existe et remplit bien une mission d'intérêt général, ...
      Merci à ceux qui pourront me donner des pistes ou des infos.
      René de Provence (PS il pleut)
    • Par SuperBatman
      Bonjour,
       
      Alors voilà, cela fait maintenant quelques années que je travaille et je suis déclaré chez mes parents (mon adresse officielle, celle qui est connue de mon employeur, du service des impôts, etc.). Avant que je ne commence à avoir des revenus, on ne payait pas de taxe d'habitation (revenus trop faibles) mais à cause de mes nouveaux revenus, on la paie. Que se passe-t-il donc si je demande à un ami de m'héberger à titre gratuit dans un studio dont il est locataire ? Quelle taxe d'habitation vais-je devoir payer ?
       
      Merci pour vos réponses
    • Par galupo
      Bonjour,
       
      Je suis résident en Espagne depuis 2010 et dois déclarer mes revenus en Espagne avant le 30 juin 2011. Tous mes revenus proviennent d'une activité non salariée en France et sont donc imposé aussi en France. Je dois ainsi aussi déclarer ces revenus en France avant le 30/06.
       
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    • Par Pascalc77
      Bonjour,
       
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      Mes parents sont propriétaires de leur ancien domicile principal et d'un appartement loué en France, ainsi que d'un appartement à l'étranger.
       
      Nous avons découvert, dans le cadre du règlement de la succession d'un de mes parents, que la valeurs des biens en France les rendaient théoriquement redevables de l'ISF.
       
      Compte tenu de leur lieu de résidence au moment du décès, quelle règle s'applique ?
       
      Dans l'attente de votre réponse,
      Cordialement.
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