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Vente maison grand mere...


Veroa

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Bonjour

 

Alors je vais vous expliquer la situation .... complexe (enfin pour moi)

 

Mon grand père est décédé en 1999 ; ma mère et ses frères et soeurs ont a l'époque étaient chez le notaire pour permettre à ma grand mère (leur mère) de rester dans la maison familiale...

 

Ma mère est décédée en 2002 : donc maintenant je suis concernée par tout ça

 

Un des frères de ma mère, mon oncle, veut aujourd'hui acheter la maison familiale pour y faire des travaux (il a déjà commencé d'ailleurs) afin de permettre à ma grand mère de vivre dans du mieux (famille de paysans au départ) et surtout y faire d'autres logements (pour louer)....

 

En a t il le droit ? comment ça se passe en pratique ? la maison doit elle être estimée ??? et qui va toucher quelque chose : les enfants ou la grand mère qui y habite toujours...

 

J'avoue avoir du mal à comprendre...

Merci de votre aide

 

Bonne journée

 

Christophe

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Dans ce cas, votre grand mère conservera sans doute son usufruit.

Tous les autres indivisaires vendront leur part de nu propriété à votre oncle.

 

Il sera ainsi seul nu propriétaire de la maison et pourra engager des travaux qui permettront un surcroit de confort à votre grand mère.

 

Elle sera assurée de jouir de la maison jusqu'à la fin de ses jours.

Votre oncle lui, aura l'assurance de rentrer dans ses frais de travaux en se trouvant seul propriétaire de la maison au décès de votre grand mère.

 

Ça parait assez intelligent, comme idée.

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Dans la mesure où il laisse bien sûr un logement suffisant à sa mère, votre oncle pourra prétendre récupérer sur les loyers les dépenses qu'il a engagé, éventuellement un défraiement pour son travail. Mais les loyers devront être déclarés par votre grand mère, et le gain final rester à sa disposition, en tant qu'usufruitière.

 

Il est plus que souhaitable que tout cela soit fait dans la plus grande transparence, et avec la plus grande rigueur.

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Dans la mesure où il laisse bien sûr un logement suffisant à sa mère, votre oncle pourra prétendre récupérer sur les loyers les dépenses qu'il a engagé, éventuellement un défraiement pour son travail. Mais les loyers devront être déclarés par votre grand mère, et le gain final rester à sa disposition, en tant qu'usufruitière.

 

Il est plus que souhaitable que tout cela soit fait dans la plus grande transparence, et avec la plus grande rigueur.

 

Bon, tout se complique avec l'administration...

Mais peut être souhaite-t-il simplement être sur de rentrer dans ses frais après le décès de bonne maman.

En lui laissant son usufruit, qui ne vaut pas grand chose si elle est agée.

Mais je trouvais ça bigrement astucieux, comme montage.

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Ce n'est pas le problème des impôts, déclare qui veut, paye qui veut, mais bien une question de droit successoral.

 

Si le frère déclare les loyers à son nom, alors, il devra les rapporter à la succession. Si la maman déclare les loyers et déduit les travaux, elle peut ajouter à titre de défraiement des honoraires pour le fils qui se charge de la tenue de la comptabilité des immeubles et diverses tâches administratives ou de secrétariat. Le fils les déclarera alors à titre de BNC non professionnel et bénéficiera d'un abatement du tiers pour l'imposition sur le revenu et sur les CSG/CRDS/RSA. Fiscalement, le montage est plus rentable, mais, surtout, le fils n'aura rien à rapporter. Le côté est bien moins important que s'il fallait, au décès, rapporter la totalité de ce que le fils aurait encaissé à titre de loyer, sous déduction uniquement des travaux.

 

Mais voilà pourquoi il faut d'abord que tout le monde soit d'accord, afin que la succession se passe bien. A noter que si le fils garde un appartement pour lui sans en racheter l'usufruit à sa mère, alors, il devra lui payer un loyer, ou rapporter ce loyer à la succession. Tant que la situtation est symétrique pour tous les enfants, il n'y a pas de problème, dès qu'elle cesse d'être symétrique, il faut passer par des loyers ou s'attendre à devoir rapporter une indemnité égale aux loyers au moment de la succession. Cela peut faire vraiment beaucoup.

 

Et si le frère rachète uniquement la nue propriété (sans racheter l'usufruit) et qu'il garde les loyers, il bénéficiera de l'usufruit.

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merci pour toutes ses réponses...

 

Je ne comprends pas tout... mais bon : pas vraiment l'habitude de tout ça...

 

On est donc en indivision ? c'est ça??

 

Demain je vois mon notaire pour la vente et l'achat d'une maison (la mienne)... je vais lui poser des questions aussi

 

Aura-t-on des droits de succession à régler...? Quelle somme nous sera versée ?

 

Et l'estimation de la maison pour l'achat par le tonton... on l'a refait à la date d'aujourd'hui ou on prend celle qui a dû être faite lorsque le grand père est décédé...??

 

merci encore

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Vous êtes effectivement en indivision (indivision successorale plus précisément).

Aura-t-on des droits de succession à régler...? Quelle somme nous sera versée ?

Des droits de succession, non. Même si, par hasard, vous aviez oublié de les payer à l'époque, il y a longtemps que les impôts ont rangé toute rancune aux oubliettes.

Par contre des droits de mutation et des frais de partage, oui. A mimima 1000€ + 2.5% du montant de la succession TTC, car une partie des honoraires du notaire sont libres.

L'estimation est bien entendue la valeur actuelle. Ce qui vous sera versé est donc la valeur actualisée des parts rachetées.

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      - l'article 33 de la loi du 9 Juillet 1991 (non trouvé par moi)
       
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