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Forum juridique de Net-iris

Décompte de charges exorbitant (en Belgique)


Bruxjul

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bonjour

 

je me permets d'intervenir sur le forum car me retrouve dans une situation difficile que j'ai bien du mal à assumer seul .

je me présente brièvement , j'ai 20 , suis étudiant et habite Bruxelles depuis maintenant 1 an et demi ( je suis francais )

 

pour ma première expérience de vie seul j'ai donc loué un "kot" l'an dernier à Bruxelles (j'ai un nouveau logement depuis septembre) . un kot est ce qui se loue le plus fréquemment ici aux étudiants c'est à dire une chambre dans un appartement avec douche , cuisine et wc en commun avec d'autres personnes ( dans mon cas nous étions 4 au total) .

le loyer s'élevait à 275 euros par mois plus 60 euros de charges .

le logement se situait en résidence et je ne pensais pas que ce "détail" me couterait si cher .

en effet , j'ai recu mon décompte de charge il y a peu et le montant total à payer est de 1548,90 euros . la provision de charges s'élevant à 720 , je dois donc payer 828,90 euros ... ! ( ma caution versée en début d'année s'élevant hasardement à 825 euros )

 

ce montant me paraissant exorbitant je me suis attaché en détail à la facture . en ce qui concerne l'eau , l'électricité et le chauffage , rien d'anormal , un total de 485,52 euro est demandé .

mais le souci se situe au niveau de toutes les charges liées à la résidence : administration ,concierge , entretien , jardin , ascenceur ( j'habite au RDC mais passons ) , garage , réparations ...

le total s'élève donc à 1063,38 euros mais surtout 624,55 euros concernent une rubrique "privatifs occupant" ( au 3eme semestre 2009)

je m'intérroge par conséquent sur ce que représente ce "privatifs occupant" ? et s'il me revient de payer ce montant ?

de plus , les charges liées à la résidence étant plus ou moins connue à l'avance , ma propriétaire est-elle dans ses droits de me faire payer une provision de charges qui sera , quelques soit ma consommation , inférieure au total de charges final ?

 

je vous remercie pour votre aide , n'ayant pas de personnes autour de moi pouvait m'aider je suis un peu perdu et ce montant m'assome beaucoup .

 

pour finir , hier ( le 04 janvier ) j'ai recu une lettre de ma propriétaire me disant que je dois régler dans la huitène le montant des charges dues sous crainte de nouveau rappel avec mise en demeure ( la lettre avec decomptes de charge date du 8 decembre).

étant donné que le montant de la garantie locative (825 euros ) qu'elle dispose toujours est quasiment égal à la somme due , dois je lui payer les 3,90 euros ou elle s'attend à ce que je lui règle 828,90 euro puis elle me rendra la garantie ?! ( aucun intérêt selon moi mis à part le fait de prendre le risque qu'elle ne me rende pas ma garantie locative après que je l'ai payé )

 

encore merci pour votre aide . ( je ne prends pas contact directement avec elle pour le moment car aimerais avoir suffisamment de connaissances sur le sujet pour réclamer ce que la loi impose que je récupère )

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merci pour votre réponse ... cela me parait évident mais la clarté des réponses de certains sujets m'ont poussé à poster mon probleme ici tout de même .

 

même si rien n'est comparable le terme "privatifs occupant" est-il utilisé en france ? c'est surtout la signification de ce terme qui me préoccupe

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Bonjour à Bruxelles :)

le mot privatif occupant (en belge) signifie les charges locatives a payer par l'occupant du kot.

mais la législation est différente de celle de la France. vous pouvez aller vous renseigner sur les sites suivants:

 

http://www.businessandlaw.be/mot.php3?id_mot=75

 

http://www.locataide.be/

 

y'en a bien d'autres encore si vous tapez defense de locataires sur un moteur de recherche incontournable.

 

je ne vous recommmande pas de deduire cette facture de la caution que vous avez versé: là c'est le meilleur moyen d'avoir des ennuis avec le bailleur. la caution ne sert pas á payer des charges, mais ne doit etre restituée qu'en fin de bail.

 

si mes souvenirs sont bons, il y a une association de defense des locataires á Anderlecht. il y en a surement à bxl Ixelles ou Wavre ... en fonction de votre lieu de residence.

voilà bonne chance,

une bruxelloise de coeur :)

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merci pour votre réponse .

 

charges locatives à payer par l'occupant du kot , cela semblerait dire que ma propriétaire est dans son droit ... ( je ne comprends pas qu'il puisse y avoir encore d'autres charges à payer quand je vois le détail de tout ce que je paye deja ... )

 

je pense aller voir une association comme vous me l'avez conseillé , c'est certainement la meilleure solutions pour être renseigné sur le droit belge ( je suis en période d'examen donc c'est forcément plus compliqué à se dégager du temps )

 

cela me dérange vraiment de payer les 828 euros dans le sens où je ne fais absolument plus confiance à cette personne et ai peur qu'en plus des charges exorbitantes , elle garde ma caution par la suite par malhonnèteté

 

merci pour votre aide en tout cas , ca fait du bien d'y voir un peu plus clair

bruxelles reste toujours dans le coeur je pense :)

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Bonjour,

 

Le comportement de ce propriétaire semble en effet anormal.

 

Pouvez-vous nous donner quelques informations sur le contrat que vous avez signé? En particulier les paragraphes liés aux charges?

 

Pouvez-vous également nous préciser votre commune de résidence?

 

Un Bruxellois de souche (également propriétaire de logements étudiants)

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bonjour . décidemment on peut trouver des bruxellois un peu partout :)

merci pour votre réponse .

 

alors , le kot se situait à ixelles entre l'ulb et le bois de la cambre .

 

en ce qui concerne les charges :

" ne sont pas compris dans le loyer , les consommations de chauffage , d'électricité et d'eau ainsi que les charges communes dues par le preneur . Ne sont pas compris également dans le loyer , toutes les charges qui incombent normalement au locataire , par exemple celles délivrées par le syndic de l'immeuble . Ne sont pas davantage comprises dans le loyer , les taxes sur la chambre étudiant ... celles ci restant à la charge du locataire "

 

une chose me choque également ( il n'y a peut etre pas raison d'être ) sur ces "privatifs occupant " : pour toutes les autres catégories ( concierge , ascenceur etc ) il y le montant dû par la copropriété , la quantité d'appartement et le quote-part occupant . ce montant est toujours plus ou moins égal à 1 vingtième du montant copropriété

pour "privatifs occupant" le montant copropriété est de 957,48 tandis que le quote part est de 2498,23 ( pour les 4 kots )

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je reviens vers vous car j'ai des nouvelles toutes fraiches .

 

j'ai appelé ce matin la société qui envoie les factures au syndic pour savoir ce que représente ce "privatifs occupant" . cette personne m'a dit que cela correspondait au chauffage ( quantité de mazout ) et était facturé selon le relevé des calorimètres dans le pièces privatives.

 

et c'est là que je ne comprends absolument plus rien , ma propriétaire m'a déja facturé ( hors des charges du syndic ) le chauffage ( avec les unités consommées au calorimètre dans chacune des pièces ).

donc sauf excès d'optimisme de ma part il y a bien un souci dans les comptes non ?

encore plus bizarre dans le calcul des charges du syndic elle additionne les 4 trimestres , cela est égal à 5560 euro ( pour les 4 kot ) auquels elle soustrait 1306 euro avec marqué entre parenthèse ( chauffage deja comptabilisé )

 

j'aurais une autre question : si je ne paye pas sous 8 jours ( mardi prochain au plus tard ) elle m'envoie une lettre avec mise en demeure .

il vaut mieux que je paye pour prouver ma bonne foi ou cette lettre risque de me faire verser des intérêts ? ou c'est juste un avertisement officiel ?

 

j'avais versé ma caution en liquide ( j'ai une preuve écrite de sa part ) , je suis en droit de la réclamer après avoir payé mes charges non ? ( que je payerai certainement par liquide n'ayant pas de compte en belgique )

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expliquez-nous un peu mieux la situation de ce batiment:

 

vous parlez de 4 kots et d'un syndic ...

mais est ce que TOUT le batiment appartient au meme proprio (votre bailleur?), y a t-il d'autres apparts que ces 4 kots ?

 

si seulement 4 kots: sont-ils tous identiques en superficie ?

avez vous bien regardé les tantièmes (ou autres %) que represente votre lot (votre kot) par rapport au batiment general ?

 

depuis quand êtes vous locataire ? et quelle periode couvre cette cloture de comptes ? est ce que cela match bien ?

 

et ces relevés qu'elle a deja fait sur vos calorimètres privés, ils correspondent aussi a cette meme periode ?

 

desolée de poser ces questions mais il faut alors tout verifier.

c'est un pbl comptable, et il faut alors verifier si toutes les données coincident.

 

 

j'avais versé ma caution en liquide ( j'ai une preuve écrite de sa part ) , je suis en droit de la réclamer après avoir payé mes charges non ? ( que je payerai certainement par liquide n'ayant pas de compte en belgique )
quittez vous le logement bientot`? car sinon, NON la cuation n'a rien à voir avec le paiement des charges ... c'est au cas ou vous faites des degats dans le kot, et cela vous sera rendu (avec les interets !) en fin de bail.

 

merci de repondre a la question.

 

vous etes vous rapproché d'une des assoc que j'ai mentionné plus haut ? car au vu des documents, c'est quand meme plus facile :p

 

PS: ne payez pas trop en liquide: il vaut mieux faire un virement international en lui demandant son IBAN et son BIC !

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c'est à moi d'être désolé de vous ennuyer plutôt ... !

je vous essayer des ne pas dire de betises concernant mes réponses :

 

- tout le batiment n'appartient pas au même proprio . celui ci possède l'appart ou nous étions ( donc divisé en 4 kots ( chambres ) plus cuisine , SDB et WC) . elle n'a pas d'autres kots ou appartements dans l'immeuble , du moins à ma connaissance . les 4 kots étaient de même superficie .

 

- il n'y a pas de tantière indiqué sur le relevé ( celui ci est fait pour tout l'appart , donc pour l'ensemble des 4 kots plus parties communes ).

il y a quotités copropriété : 1000 ( sauf pour privatifs occupant =0 )

et quotités appartement : 49 ( privatifs occupant = 0 )

 

- je n'habite plus ce kot , j'ai depuis déménagé . mon bail durait un an du 12 septembre 2008 au 12 septembre 2009 . état des lieux où rien n'a été constaté en mauvais état ( sauf une partie de la hote de la cuisine 10 euros par personne)

 

- les relevés sur les calorimères datent de mai 2009 et le décompte de juillet 2009 ( c'est ce qui est noté sur la facture ) . elle avait relevé les compteurs à mon départ , certainement pour combler le trou entre mai et et septembre ( sur feuille volante )

 

 

je n'ai toujours pas été voir d'assoc car suis en période d'examen donc c'est quasiment impossible de me dégager une après midi pour .

je termine mercredi donc ne peux y aller avant . ( le cout d'une année ( logement .. ) insite fortement à ne pas redoubler :) )

quand je pense que je me forme à construire ces batiments ou les gens vont s'entretuer ca me fait mal au coeur :) ( je suis en archi )

 

si je comprends bien , pour la caution , elle ne peut pas me servir pour payer les charges , mais ma proprio peut s'en servir si je ne la paye pas ... ! ( puisqu'elle ne me la pas rendu en fin de l'état des lieux ).

cela reste cependant assez logique pour la défense du propriétaire

 

ps ; voici de quelle manière se compose le décompte des charges :

 

1.electricité

2.gaz

3.eau froide

 

ces 3 montant sont divisés en 4 kots

 

4.chauffage ( d'après les unités consommées au calorimètre)

5 charges syndic

total des 4 trimestre moins le chauffage deja comptabilisé ( c'est ce qu'elle a marqué entre parenthèses )

 

ces 4 trimestres ont leur justificatifs dans les feuilles suivantes

j'ai pour autres justificatif , la facture d'électricité , celle d'eau , et le relevé des compteurs du chauffage

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bon ca devient un peu plus clair, surtout quand vous dites avoir démenagé (je ne comprenais pas votre insistance à payer les charges sur la caution !)

donc vous êtes dans 1 appart, qui possède 49/1000 iéme du batiment, et cet appartement est divisé en 4 kots (les charges de cet appart se divisent en 4 sauf pour les calorimètres ou là, il faut appliquer les relevés ete les coefficients de chaleur.

il faut donc prendre les charges totales du batiment, verifier bien que pour l'appart cela represente 49/1000 et que pour vous, cela ne fait que 1/4.

vous etes en archi, les chiffres ne devraient pas vous faire peur :p

 

puisque calorimétres, les depenses chauffage doivent bien être identifiées séparément. et puisque le dernier relevé a été fait en mai 2009, presque a l'ete, la cloture de juillet ne devrait pas changé beaucoup en ce qui concerne le chauffage.

 

si je comprends bien , pour la caution , elle ne peut pas me servir pour payer les charges , mais ma proprio peut s'en servir si je ne la paye pas ... ! ( puisqu'elle ne me la pas rendu en fin de l'état des lieux ).

cela reste cependant assez logique pour la défense du propriétaire

là c'est different puisque elle n'a rien rendu depuis mai 2009 ??? :eek: pas pressée en tout cas .... bien sur que vous ne payez pas puisque vous avez déposé cet argent comme caution.

pour la mise en demeure, laissez courir pour le moment :) d'ici mercredi prochain vous pourrez montrer les documents à un pro et vous aurez alors de quoi lui repondre, par LRAR surtout !!! en lui disant :

bon Mme d'apres mes calculs je vous dois tant, vous avez ma caution tjs non remboursée de .... (verifiez sur votre contrat de bail si la caution porte interets (c'est possible en belgique); et ensuite vous lui payez la différence :D

 

verifiez bien ce qui est chargé et que vous appelez "charges syndic" car tout n'est pas pour vous. bien sur, ascenseur, entretien des communs, du jardin etc ... c'est le resident qui paye.

 

 

comprenez moi bien : il m'est difficile de vous dire ce qui cloche dans ce decompte, sans le voir. A priori et d'apres ce que vous dites, elle fait cela correctement.

 

le principe de base est le suivant:

 

vous prenez la periode considérée (si je vous lis bien, ce sera de 1 juillet 2008 au 30 juin 2009) - la dessus vous etes resté du 12/9/2008 au 12/9/2009; ce qui grosso modo pourrait etre calqué sur la periode de comptes en tenant compte du décalage.

 

vous prenez les charges occupant (je fais abstraction des calorimètres car la vous avez votre decompte entrant et á la sortie).

 

charges occupant totales x 49/1000 = charges occupant pour l'appartement = X

 

X/4 = votre quote part sur 1 an pour vous.

 

la dessus vous retirez les provisions que vous avez versé pour 12 mois

 

et vous voyez à combien vous arrivez : ou bien vous devez un complément, ou bien elle vous doit de l'argent.

 

 

est-ce plus clair ? ;)

mais quand vous irez voir qq'un, apportez bien tout avec vous: le bail, les documents de charges, votre recu pour la caution etc, etc ...

 

et tenez nous au courant.

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merci infiniement pour vos réponses et le temps que vous m'avez consacré ( d'autant plus pour un inconnu , de manière virtuelle )

 

j'y vois beaucoup plus clair en effet . je vous posterai l'avis de "pro" mercredi , cela me permettra de contacter ( en lettre recommandée ! ) ma proprio avec des chiffres exacts .

 

j'ai fait le calcul de mon côté et il semble en effet y avoir une erreur

 

la somme des 4 trimestres pour la copropriété ( en soustrayant les charges du propriétaire , qu'elle n'avait pas compté de tout manière ) est égale à 3052 euro ( je n'ai pas pris le privatif occupant étant donné qu'il correspond au chauffage et que celui ci est deja comptabilisé comme elle l'a bien précisé )

 

multiplié par (49/1000 ) puis divisé par 4 = 763 euro

 

auquels j'ajoute l'eau , l'électricité et le chauffage = 1248 euros

moins la provision versée (720) = 528 euros .

 

même si cela reste une somme conséquente , c'est tout de même 300 euro de moins !

 

cela me sera confirmé ou non mercredi .

encore merci pour vos réponses en tout cas

à bientôt

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