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Forum juridique de Net-iris

Nouveau proprietaire bailleur, cherche explication pour regulariser les charges du locataire merci


Feridene

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Bonjours tout le monde,

 

Nouveau propriétaire de mon 1er appartement depuis presque 1mois, j'ai du faire l'acquisition (cause de petit budget) d'un appart. qui était déjà loué par une locataire depuis le 01/07/99 et qui a était reconduit tout les 3ans donc la fin du bail devrait se terminer le 01/07/11 si je n'oublie pas de lui envoyer 6mois avant mon intention de le recuperer pour residence principal. Mon credit étant bien supérieur au loyers charges comprises quelle me verse, j'aurai voulu avoir une aide pour savoir si il était possible de regulariser les provisions de charges, et comment procéder. Puisque les charges de copropiétes sont aussi bien superieur au charges quelle me verse, je paye 115euros par mois de charges de coproprietés, et elle ne me verse que 60euros de provisions, en sachant que l'appartement possede l'eau et le chauffage collectif, avec l'ascenseur.

Est-ce que je peut regulariser de suite et comment svp.

 

Merci d'avance pour votre aide jespere, et bonne journée

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Vous devez procéder à au moins une régularisation de charges annuelle.

Attention toutefois, toutes les charges de copropriété ne sont pas forcément récupérables sur le locataire.

Une fois la régularisation annuelle faite, vous pouvez augmenter les provisions à venir en divisant les charges totales régularisées sur un an par 12.

Et surtout, documentez-vous un peu sur la loi de 89 (je suppose que c'est une location vide puisque bail de 3 ans) car être bailleur ne s'improvise pas...

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c'est quoi la loi de 89 vous m'inquietez un peu:confused:

Et bien, heureusement que vous passez sur le forum ! La loi de 89, que vous pouvez et devez lire ici http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=20100109 est la loi qui régit les locations vides.

Pour connaitre les charges locatives, c'est le décret 87-712, visible ici Détail d'un texte

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Quelle sont en generale les charges imputables au locataires, et oui il s'agit bien d'un logement vide c'est quoi la loi de 89 vous m'inquietez un peu:confused:

Merci pour votre reponse rapide en tout cas

 

 

Vous pouvez récupérer des charges sur les 5 dernières années avec bien sûr tous les justificatifs (cela risque d'être fastidieux).

 

http://www.locservice.fr/guide/reussir-sa-location/charges.html

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Vous pouvez récupérer des charges sur les 5 dernières années avec bien sûr tous les justificatifs (cela risque d'être fastidieux).

 

http://www.locservice.fr/guide/reussir-sa-location/charges.html

 

Non, il ne le peut pas :eek:

Il est propriétaire de l'appart depuis 1 mois !

On ne peut pas récupérer des sommes qui sont dues à l'ancien propriétaire...

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voici un lien qui vous donne aussi certaines explications : http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/108204-charges-locatives-appartements-non-meubles.html

 

 

vous parlez de loyer charges comprises: comment est redigé le bail ? je suppose que la locataire paye une provision (= avance) ? merci de verifier votre contrat de bail.

 

Puisque les charges de copropiétes sont aussi bien superieur au charges quelle me verse, je paye 115euros par mois de charges de coproprietés, et elle ne me verse que 60euros de provisions, en sachant que l'appartement possede l'eau et le chauffage collectif, avec l'ascenseur.

oui c'est TJS le cas : les charges recupérables ne sont pas les charges de coprpriéte; assurances, syndic, AG, travaux etc sont des charges à payer par le bailleur uniquement. (le decret donne la liste exhaustive: merci de la consulter).

 

sinon regardez bien ces sujets recapitulatifs puisque vous êtes nouveaux bailleurs: ce sont des posts de "condensé" concenrant l'immeuble: je vous encourage à les parcourir Votre immeuble - Forum juridique de Net-iris

 

et bien sur les autres sujets relatifs à votre question ou à un autre mot-clé (fonction recherche tres performante sur ce site).

 

si vous avez besoin d'autres précisions ...

 

:)

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Donc en gros pour résumé il faut que je lise la loi de 89 obligé, moi je voulai juste savoir si je pourrai bien faire sortir la locataire a la fin du bail qui est prevu le 1/07/11, avec un courrier AR 6mois avant, pour la raison que je le recupere pour moi et ma femme pour y habiter. En sachant que sa fait plus de 10ans quelle y habite elle a 62ans et bientot la retraite.

Et voulai savoir en gros les charges que je peut lui imputer et ou les trouver car le syndic ne ma rien donné.

Merci encore

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Donc en gros pour résumé il faut que je lise la loi de 89 obligé, moi je voulai juste savoir si je pourrai bien faire sortir la locataire a la fin du bail qui est prevu le 1/07/11, avec un courrier AR 6mois avant, pour la raison que je le recupere pour moi et ma femme pour y habiter. En sachant que sa fait plus de 10ans quelle y habite elle a 62ans et bientot la retraite.

Article 15 de la loi de 89...

 

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

 

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

 

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

[...]

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

 

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

 

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

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.... moi je voulai juste savoir si je pourrai bien faire sortir la locataire a la fin du bail qui est prevu le 1/07/11, avec un courrier AR 6mois avant, pour la raison que je le recupere pour moi et ma femme pour y habiter.

 

j'ai beau relire votre 1er post, je ne vois aucune question a ce sujet ... puisque vous le saviez déjà :p

 

Et voulai savoir en gros les charges que je peut lui imputer et ou les trouver car le syndic ne ma rien donné.

Merci encore

nous vous avons repondu.

le syndic n'a pas à vous donner quoi que ce soit.

le syndic gère les comptes pour le syndicat des copropriétaires et faire la comptabilité du syndicat.

 

ce que vous faites de l'appart ne le regarde pas; la colonne de repartition de charges recupérables n'est pas une obligation légale. de plus bon nombre de syndic qui la donne malgré tout, ne le font pas correctement ... tout bailleur doit reverifier derriére - de toutes facons :)

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tout bailleur doit reverifier derriére - de toutes facons :)

C'est ce que je vous disais, bailleur ça ne s'improvise pas...

Si vous ne voulez pas vous prendre la tête, il y a la solution de confier la gérance de la location à une agence. Cela vous coutera de 7 à 10% des loyers...

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Puisque la date initiale d'effet du bail est le 01/07/1999, l'expiration de la période triennale en cours est le 30/06/2011 et pas le 01/07/2011. Très important. Ne pas prendre le risque de devoir patienter 3 ans de plus pour une mauvaise interprétation d'une seule journée.

 

La question de Feridene porte sur la capacité à demander dès à présent au locataire des provisions pour charges très finement calculées (si possible plus élevées) afin d'aider sur le plan de la trésorerie. La réponse est oui, cependant, pour y arriver, le moyen incontournable est d'avoir le compte du locataire bien fait par l'ancien propriétaire. Il faut également avoir le règlement de copropriété et les comptes bien faits de la copropriété. Il faut également avoir le décret de 1987 et la loi de 1989. Puis il faut se mettre au travail pour faire les comptes.

 

J'aimerais que Feridene réponde aux questions suivantes:

L'ancien propriétaire vous a-t-il remis un dossier complet du locataire ?

Gérait-il lui-même ou avait-il une agence ?

Faisait-il des régularisations annuelles ?

Connaissez-vous la date de sa dernière régularisation ?

Pouvez-vous vérifier si les calculs de cette dernière régularisation étaient justes ?

L'ancien propriétaire vous a-t-il remis un calcul mettant en évidence la situation "du compte" du locataire à la date de votre acquisition ?

L'ancien propriétaire vous a-t-il remis les derniers PV d'assemblée générale et décomptes annuels de la copropriété ? (il en faut au moins 3)

 

Toutes ces questions, vous l'avez sans doute compris, font le tour des documents sans lesquels il vous est impossible de faire les comptes du locataire.

 

N'oubliez pas que le locataire se moque éperdument d'avoir changé de propriétaire. Lui, il ne demande qu'une seule chose, ne pas être importuné si l'ancien propriétaire et le nouveau n'ont pas su se passer correctement le relais.

 

Le syndic n'est pas obligé d'indiquer les part récupérables pour les propriétaires bailleurs sur les relevés de charges de la copropriété mais, s'il est sympa, il saura consacrer quelques minutes à Feridene pour l'aider à faire le tri. Généralement il fait également de la gestion locative et il sait. IL risque également de proposer à Feridene, avec insistance, de prendre la gestion en mains, moyennant rétribution. Cependant, si Feridene est un peu courageux, il fait plein de lecture sur les sites immobiliers sérieux du net et il comprendra comment calculer les parts récupérables de ses charges de copropriété.

 

Si Feridene n'a aucun moyen de savoir si les comptes du locataire étaient "au carré" la jour de son achat, il ne lui reste qu'une solution, considérer le compte comme à zéro le jour de son achat et commencer un décompte fin. Si jamais le locataire pense qu'il avait un compte positif le jour de l'achat de Feridene, il devra, normalement, s'adresser à l'ancien propriétaire. En effet, si l'ancien propriétaire est le seul à pouvoir "réclamer 5 ans en arrière", il est aussi le seul à "devoir rendre" les éventuels trop perçus avant la date de transfert de propriété. Enfin, c'est ainsi que j'ai compris ce chapitre de la règle.

 

Question subsidiaire ==> quid du dépôt de garantie du locataire ? A-t-il été clairement transféré à Feridene ?

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Bonjours et merci pour toutes ces explications Fredval.

Pour repondre a vos question, malheuresement pour moi l'ancien proprietaire ne ma quasiment rien remis, a part le derniers procès verbal d'assemblé qui faisait 4pages sans les descomptes, les 3 dernieres quittance de loyers, ainsi que le reglement de coproprietes. Le syndic lui ne ma rien donné a part m'avoir demandé le 1er appel de fonds il y a quelque jours de 406e, 346e pour le trimestre + 60e de mutation de dossier.

Pour ce qui est du dossier du locataire je n'est rien lui concernant, aparemment c'était le syndic qui gerer, mais 3 mois avant la vente c'était l'ancien proprio qui encaisser direct les loyers.

Je pense que je vais lui demander au plus vite les descomptes annuelles de la dernieres assemblé

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