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Forum juridique de Net-iris

Que faire face à un locataire qui semble prêt à tout pour ne pas respecter son préavis?


Sodap

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Bonsoir à tous,

 

Je suis propriétaire d'un immeuble de trois appartements acquis il y a 2 ans et que je rénove au fur et à mesure des départs des locataires en y apportant le même confort et le même soin que si je devais l'occuper.

 

A la fin de l'automne 2008, j'ai achevé la rénovation complète du T2 du 2° étage en y consacrant plus de 5000 euros de matériaux: électricité entièrement refaite, revêtements souples du sol neufs, revêtement stratifié dans la chambre, installation de rangements, mise en place d'une cuisine meublée avec hotte aspirante, retour bar, VMC, salle de bains entièrement refaite (douche, WC, meuble vasque etc..), murs repeints, pose d'un plafond placo sur rails pour y loger 20 cm de laine de roche, thermostat (chauffage électrique), menuiseries intérieures changées, les fenêtres existantes étant en PVC double vitrage.

 

Un jeune locataire y a vécu seul de décembre 2008 à juin 2009. Ne s'habituant pas à la ville, il est retourné en milieu rural. En juillet, un très jeune couple attendant un enfant lui a succédé. J'avais au départ refusé leur candidature en leur expliquant que le logement ne convenait pas à une famille avec enfant. Mais face à leur insistance, le fait qu'ils n'avaient pas de logement commun et que l'enfant devait naître le mois suivant j'ai finalement accepté. J'ai fait poser des volets roulants dans les pièces donnant sur la rue (chambre et salon).

 

Le contexte était précisé, voici les faits:

 

Courant novembre, le locataire me signale l'apparition de traces de moisissures dans la chambre où le couple et le bébé dorment. Le lendemain, je constate leur présence, puis je prends contact avec le couvreur qui a refait la toiture quelques années auparavant et nous nous fixons rendez-vous pour constater les dégâts qui restaient limités. Le couvreur a écarté la possibilité d'une infiltration et a mis ces manifestations sur le compte de la condensation (phénomène du mur froid). Il est vrai qu'une infiltration était fort peu probable puisque certaines taches se trouvaient en bas du mur. La fenêtre qui possède une grille d'aération présentait également de la condensation. Le couvreur a préconisé de ne pas surchauffer la pièce, de laisser la porte ouverte et surtout d'aérer convenablement.

 

Seule une isolation du mur concerné pouvait, semble-t-il, régler le problème. J'ai évoqué cette solution avec les locataires, suis revenu une autre fois dans le but de nettoyer avec un produit fongicide les traces en question, ce que les locataires ont préféré faire eux-même hors de ma présence. J'ai également apporté un absorbeur d'humidité de marque connue pour accélérer l'assèchement de l'air ambiant et j'ai pris les mesures pour quantifier le nombre de plaques nécessaires à l'isolation du mur. A la perspective des

désagréments de travaux de doublage dans la chambre occupée, nous avions convenu d'attendre de voir comment les choses allaient évoluer. En attendant, les locataires m'ont dit vouloir repeindre les murs, n'acceptant pas que je leur fournisse la peinture, le Monsieur étant peintre bâtiment. A mon départ, je leur demande de me tenir informé si la situation ne s'améliore pas.

 

Je n'ai plus eu de nouvelles de ce sujet.

 

Dans le même temps les locataires me demandent une quittance de loyers parce qu'ils sont à la recherche d'un logement plus grand. Le 3 décembre, ils m'appellent pour me dire qu'ils mettent fin au bail, ce qu'ils confirment par lettre simple reçue le 7. Je leur rappelle l'existence du préavis de trois mois qu'il leur faut respecter et qui nous mène au 3 mars 2010. Je leur précise que si un locataire entre dans le logement avant l'issue du préavis c'est autant qu'ils n'auront pas à payer et ils me demandent peu après si ils peuvent chercher quelqu'un pour reprendre le bail. Ce que je leur confirme à condition que le candidat soit éligible au pass grl et que le foyer ne possède pas d'enfant pour les raisons évoquées plus haut.

 

Il y a 8 ou 10 jours, je reçois l'appel d'une personne ayant visité l'appartement et désireuse de le louer dès janvier. Après discussion, je m'aperçois que le foyer sera constitué d'un couple et d'un enfant et je lui explique que je ne peux pas accepter sa candidature.

 

Hier après-midi, la chef de service de l'antenne de justice de la commune du logement m'informe avoir reçu les locataires qui se plaignent de vivre dans un logement indécent et disent que je refuse de faire les travaux nécessaires et que j'exige le paiement du préavis alors qu'ils déménagent début janvier parce qu'ils ne peuvent plus vivre dans un logement pareil. J'apprends également qu'une expertise a été réalisée par les services de la mairie, avec photos, qui témoignent de "fortes infiltrations", que je serai prochainement convoqué pour une tentative de conciliation et que si celle-ci n'aboutit pas le dossier sera transmis à la DDE en demandant la déclaration d'insalubrité du logement.

 

J'ai expliqué la situation à la personne qui n'a pas semblé vouloir m'entendre et avait déjà pris fait et cause pour les locataires, ne pouvant s'empêcher de laisser transparaître dans son ton le dédain qu'elle ressentait. Cela fait mal d'être pris pour un marchand de sommeil alors que je soigne mes logements et mes relations avec mes locataires.

 

J'ai donc aussitôt contacté mon locataire pour lui faire part de ma surprise. Bien sûr il a nié avoir dit que je refusais de faire les travaux etc....

 

Je lui ai envoyé un courriel et un recommandé avec AR reprenant l'historique, lui soulignant qu'il n'avait pas rempli son obligation de m'informer de tout sinistre, car la situation dépeinte par la mairie était sans rapport avec les traces relevées lors de ma venue, lui rappelant son obligation de me payer le préavis, l'informant que j'allais tel jour à telle heure chez lui pour effectuer l'isolation du mur, que le loyer devait être réglé le premier de chaque mois et non pas le 8 ou le 10 selon sa convenance et que si nécessaire je n'hésiterai pas à faire appel à la justice pour percevoir les loyers dus.

Enfin, je lui ai demandé de doubler tout appel téléphonique d'un courriel puisque la mairie m'avait appris que lui et moi étions en conflit.

 

J'ai envoyé également une copie à la mairie.

 

Je pense que les locataires, réalisant qu'ils ne pourront trouver quelqu'un pour reprendre le bail au début de ce mois, et face à leur obligation de me régler 2 mois "pour rien" croient avoir trouvé un moyen de quitter le logement sans payer de préavis en invoquant le caractère insalubre du logement via les services de la mairie.

 

Quels sont vos avis et quels sont vos conseils éclairés?

Dois-je accepter d'être "convoqué" à la mairie pour une conciliation qui, je le sais d'avance, consistera à réduire ou annuler le préavis?

Puis-je dénoncer la procédure pour ne pas avoir été averti de cette expertise qui n'est pas contradictoire?

Dois-je prendre l'initiative par exemple en signalant un sinistre auprès de mon assurance pour les moisissures et provoquant une réunion sur place avec les locataires, moi-même, et nos experts respectifs?

 

Merci d'avance pour votre participation.

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Le plus simple pour vous n'est il pas de les laisser partir le plus vite possible?

 

L'appartement en sera ravagé deux mois de moins, vous serez en mesure de choisir tranquillement un nouveau locataire, après avoir procédé au nettoyage des lieux.

 

Et rien ne vous empêchera de contester ce congé raccourci devant le TI.

 

Evidemment, dans la mesure où vous êtes entré en conflit ouvert, il vous faudra faire preuve de diplomatie.

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bjr Sodap

 

il semble que vous ayez fait plus que le nécessaire pour cet appart, et que vous avez été pris vous-même au piège que bcp de locataires peu scrupuleux utilisent malgré les précautions prises. c'est vrai que vivre à 3 dans un piece, si en plus on n'aère pas journellement et si on fait sécher du linge, ca déteriore le meilleur des bâtiments.

verifiez aussi que la VMC n'a pas été bouchée ... trop fraîche ? ou faisant trop de bruit par exemple ? ca se voit tous les jours.

 

Quels sont vos avis et quels sont vos conseils éclairés?

Dois-je accepter d'être "convoqué" à la mairie pour une conciliation qui, je le sais d'avance, consistera à réduire ou annuler le préavis?

Puis-je dénoncer la procédure pour ne pas avoir été averti de cette expertise qui n'est pas contradictoire?

Dois-je prendre l'initiative par exemple en signalant un sinistre auprès de mon assurance pour les moisissures et provoquant une réunion sur place avec les locataires, moi-même, et nos experts respectifs?

 

Merci d'avance pour votre participation.

 

je pense comme Sardine que plus vite ils partiront, plus vite vous recupérerez le logement et serez à même d'y apporter les reparations necessaires. exigez tout de meme un EDL de sortie puisque tout était neuf à leur arrivée; bien sur, il faudra oublier les pbl de moisissures mais le reste ... soyez vigilant : je suis sûre que vous trouverez des dégats -

avec ce genre de personnes, pas de sentiments à faire car ils recommenceront à la prochaine occasion et avec le prochain bailleur: les services sociaux prenant la plupart du temps leur defense dejà a priori, pourquoi s'embêtèr à prendre soin d'un logement ??? :cool:

 

puisque vous serez sûrement convoqué, faites faire des attestations par vos artisans (entre autre) et presentez un dossier concernant la renovation (factures, etc ...); au moins cela VOUS soulagera ;), meme si au final, je pense que cela ne changera pas grand chose et tournez la page ! vous savez: mieux vaut ne pas louer trop vite et avoir plusieurs semaines-mois de "vacances" et de choisir le/les bons locataires que de louer à des assistés qui de toutes facons n'apprendront rien de plus ....

 

bon courage, je ne pense pas qu'on puisse vous dire autre chose. :)

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Un seul petit conseil à ajouter à l'exposé de Golfy.

 

Lorsque vous en aurez terminé avec la remise en état, prenez immédiatement des photographies, avant même de le proposer à la location.

 

Enregistrez les immédiatement, afin de les dater sur votre ordinateur.

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Par expérience, mettez un mouchoir sur votre préavis et laissez les partir......en les poussant même car vous avez à faire , à priori, à des "crapules" à qui tout est dû.

Dans le cas contraire, il vont vous empoisonner la vie, le jeu ne vaut pas la chandelle .

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Par expérience, mettez un mouchoir sur votre préavis et laissez les partir......en les poussant même car vous avez à faire , à priori, à des "crapules" à qui tout est dû.

Dans le cas contraire, il vont vous empoisonner la vie, le jeu ne vaut pas la chandelle .

 

C'est après leur départ que vous pourrez jouer votre partition auprès du tribunal.

 

A terme, ce n'est pas gagné pour eux.

Ce qu'oublie volontiers ce type de locataires pour qui demain n'existe pas.

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Bonjour,

 

j'ajouterai : ne vous laissez plus attendrir ! Vous avez un F1, c'est pour un célibataire ou couple sans enfant, point barre ! Ce n'est pas à vous de faire du social, c'est malheureux de dire ça, mais, bon...

 

Car avoir un bébé, c'est plein de lessives à la clef, donc, plein de séchages...et bien sur, on garde les fenêtres fermées pour pas que le bébé n'ait froid...Bingo pour le moisi !

 

Si vous avez besoin, j'ai un déshumidificateur à réservoir à revendre, pas cher :D ;)

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même réponse que les autres

 

 

ceci dit, les murs de beaucoup de maisons anciennes subissent de fortes remontées d'humidité dans les murs par capillarité, qui passent plus ou moins inaperçues tant qu'il n'y a pas d'isolation

 

une isolation très soignée empèche parfois l'humidité de s'évacuer, meme en ayant une VMC et des soucis réels d'humidité apparaissent, le net pullulle d'exemples de ce genre

 

essayez de faire le point une fois l'appartement vide, mesurez l'humidité dans le logement histoire d'en avoir le coeur net

 

ceci dit, on ne doute pas de l'ampleur de vos travaux ni de la mauvaise fois evidente de vos locataires !

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Bonjour,

 

j'ajouterai : ne vous laissez plus attendrir ! Vous avez un F1, c'est pour un célibataire ou couple sans enfant, point barre ! Ce n'est pas à vous de faire du social, c'est malheureux de dire ça, mais, bon...

D'un autre coté, le bailleur peut louer à un célibataire ou un couple sans enfant et la situation peut changer dès le lendemain...

Je ne crois pas que la loi de 89 permette de virer un locataire parce qu'il a eu un gamin...

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Bonjour,

 

j'ajouterai : ne vous laissez plus attendrir ! Vous avez un F1, c'est pour un célibataire ou couple sans enfant, point barre ! Ce n'est pas à vous de faire du social, c'est malheureux de dire ça, mais, bon...

 

Car avoir un bébé, c'est plein de lessives à la clef, donc, plein de séchages...et bien sur, on garde les fenêtres fermées pour pas que le bébé n'ait froid...Bingo pour le moisi !

 

Si vous avez besoin, j'ai un déshumidificateur à réservoir à revendre, pas cher :D ;)

 

 

Le fond de l'histoire, c'est de savoir mener un interrogatoire, qui ait l'air d'une aimable conversation, bien sur!

 

J'ai "embauché" un locataire sur une réflexion: " Je ne peux pas emménager avant le... Mon ancien propriétaire compte sur moi pour lui sélectionner quelqu'un."

 

J'en ai exclu une sur un "Il faudra ME repeindre ce plafond de salle de bains."

C'était prévu mais je ne supporte qu'une autocrate: moi.

 

Pour le fumeur, je suis ambivalente: Il jaunit un peu le plafond, mais il aère!

Demander quelle sorte de bibliothèque compte installer celui qui parle de ses livres: les étagères des uns sont les murs ravagés de trous mal rebouchés et pas effacés du futur 'EDL de sortie.

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D'un autre coté, le bailleur peut louer à un célibataire ou un couple sans enfant et la situation peut changer dès le lendemain...

Je ne crois pas que la loi de 89 permette de virer un locataire parce qu'il a eu un gamin...

 

C'est un T2 et de nombreux jeunes couples avec bébé y vivent ;)

.

A la fin de l'automne 2008, j'ai achevé la rénovation complète du T2 du 2° étage en y consacrant plus de 5000 euros de matériaux: électricité entièrement refaite, revêtements souples du sol neufs, revêtement stratifié dans la chambre, installation de rangements, mise en place d'une cuisine meublée avec hotte aspirante, retour bar, VMC, salle de bains entièrement refaite (douche, WC, meuble vasque etc..), murs repeints, pose d'un plafond placo sur rails pour y loger 20 cm de laine de roche, thermostat (chauffage électrique), menuiseries intérieures changées, les fenêtres existantes étant en PVC double vitrage.

 

Un jeune locataire y a vécu seul de décembre 2008 à juin 2009. Ne s'habituant pas à la ville, il est retourné en milieu rural. En juillet, un très jeune couple attendant un enfant lui a succédé. J'avais au départ refusé leur candidature en leur expliquant que le logement ne convenait pas à une famille avec enfant. .

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même réponse que les autres

 

 

ceci dit, les murs de beaucoup de maisons anciennes subissent de fortes remontées d'humidité dans les murs par capillarité, qui passent plus ou moins inaperçues tant qu'il n'y a pas d'isolation

 

une isolation très soignée empèche parfois l'humidité de s'évacuer, meme en ayant une VMC et des soucis réels d'humidité apparaissent, le net pullulle d'exemples de ce genre

 

essayez de faire le point une fois l'appartement vide, mesurez l'humidité dans le logement histoire d'en avoir le coeur net

 

ceci dit, on ne doute pas de l'ampleur de vos travaux ni de la mauvaise fois evidente de vos locataires !

 

 

Ce qui incline à le croire, c'est qu'il est propriétaire des 3 appartements de cette maison, dont 2 n'ont pas de problèmes.

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il est peut être le seul en rez de chaussée ou au nord, on ne sait pas...

 

de toute manière c'était juste une suggestion, une telle mesure dhumidité de l'air ambiant peut lui être utile s'il a la DASS sur le dos qui le menace de déclarer le logement insalubre...

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il est peut être le seul en rez de chaussée ou au nord, on ne sait pas...

 

de toute manière c'était juste une suggestion, une telle mesure dhumidité de l'air ambiant peut lui être utile s'il a la DASS sur le dos qui le menace de déclarer le logement insalubre...

 

Attendez que je relise...Même pas. T2 du 1er étage.

 

Mais avec les gamins, c'est toujours pareil: lessives++ et fenêtres toujours fermées des fois que petit chéri s'en irait se défenestrer.

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