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Forum juridique de Net-iris

Suppression de la garantie locapass à compter du 01/01/2010


Nessie

Messages recommandés

Bonjour,

 

Comme le titre l'indique, la garantie LOCAPASS n'est plus accordée que pour les bailleurs sociaux ou logement conventionnés APL ou ANAH dont les propriétaires sont des personnes morales.

Question : je dois prendre à bail un appartement (bailleur privé personne physique) mais je n'ai pas de garant physique, existe t-il d'autres possibilités pour moi de trouver un garant ?

Je suis certes éligible au PASS GRL mais cela ne marche (si j'ai bien compris) que si le bailleur a souscrit une assurance locative (or ce n'est pas le cas).

 

Que puis-je faire ?

 

Merci pour votre aide.

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  • Réponses 30
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voir ce post pour toutes les infos surtout sur la nouvelle legislation

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/56089-grl-garantie-risques-locatifs.html

 

cela ne vous donnera pas LA solution, mais au moins vous en saurez plus :)

 

---------- Message ajouté à 19h33 ---------- Précédent message à 19h31 ----------

 

Je suis certes éligible au PASS GRL mais cela ne marche (si j'ai bien compris) que si le bailleur a souscrit une assurance locative (or ce n'est pas le cas).

 

 

pas tout à fait.

le pass GRL fonctionne si et seulement si le bailleur est prêt à payer une assurance via le GRL: ca lui coute 2,5% par mois sur le montant du loyer.

 

une solution serait que le bailleur prenne cette assurance mais que vous lui proposiez de la payer ... :rolleyes: certains vont dire que c'est pas le sens de la loi mais entre avoir un appart, et ne pas en avoir, on fait vite le choix !

 

*************************

 

encore une fois le gouvernement a bien pondu à une belle ******** .... ce sont les plus démunis qui ont de moins en moins accès aux logements ! et tout ca pour quoi ?

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La GRL bénéficie à tous les locataires (salariés, fonctionnaires, retraités, étudiants…) dont le taux d’effort ne dépasse pas 50 % : en pratique, il faut donc que les ressources nettes du locataire représentent au moins le double des loyers et charges pour que l’assurance puisse être souscrite et ce, quelle que soit sa situation (CDI, CDD, intérim, intermittent du spectacle, travailleur saisonnier…).

 

Exemple : pour un studio loué 500 €, le locataire doit disposer de ressources nettes mensuelles d’au moins 1 000 €."

 

50% c'est déjà énorme ...

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La GRL bénéficie à tous les locataires (salariés, fonctionnaires, retraités, étudiants…) dont le taux d’effort ne dépasse pas 50 % : en pratique, il faut donc que les ressources nettes du locataire représentent au moins le double des loyers et charges pour que l’assurance puisse être souscrite et ce, quelle que soit sa situation (CDI, CDD, intérim, intermittent du spectacle, travailleur saisonnier…).

 

Exemple : pour un studio loué 500 €, le locataire doit disposer de ressources nettes mensuelles d’au moins 1 000 €."

 

50% c'est déjà énorme ...

 

bien sûr mais encore faut-il que le bailleur accepte de PAYER cette GRL !!! :eek: et c'est là que le bât blesse ...

nous en avons la preuve ici.

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Au pire, c'est niet. Au mieux, c'est oui.

Solution médiane: un petit coup de pouce au loyer à la relocation.

Le locataire paie sans savoir.

 

Et je ne suis pas fanatique du coté déresponsabilisant pour le locataire.

 

Quid des renouvellement, à part ça.

 

C'est bien joli d'être assuré 3ans, mais ensuite?

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d'après ce que je sais sardine, la GRL porte sur tout le bail ...

pas uniquement sur 3 ans, comme le locapass. ce qui était aussi une gajeure car de nombreux cas les locataires étaient OK pdt 3 ans et après, impayés !!! :rolleyes:

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Moi c'est simple.

 

Je prends un exemple. J'ai reloué un des studios de ma mère 850 euros pour 27 m2 + jardin 10 m2 dans le 16ème, je crois que c'était en mars.

 

Les locataires avec 1800 euros de revenus qui se présentent, GRL ou caution parentale j'aurai pensé :

- ce type vit au dessus de ses moyens, il peut trouver un studio de 20m2 dans le 11ème pour 600 euros et n'aurai pas loué quelles que soient les garanties.

 

Mais j'aurai un appartement à louer à Montauban ou à Villeneuve-sur-Lot ou dans une banlieue style Evry ou Grigny vu l'absence de demande sérieuse j'aurai accepté la GRL sans problème ;)

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une solution serait que le bailleur prenne cette assurance mais que vous lui proposiez de la payer ... :rolleyes: certains vont dire que c'est pas le sens de la loi mais entre avoir un appart, et ne pas en avoir, on fait vite le choix !

 

*************************

 

Bonjour et merci.

J'y ai pensé effectivement. Cela ne représente pas bcp d'augmentation dans mon cas, certes, mais c'est ça en plus dans mon budget loc. De plus, je ne pense pas que fiscalement ce soit correct, dans le sens que si c'est moi qui la finance, le bailleur aura la possibilité de déduire de ses revenus fonciers une charge qu'il n'a pas payée finalement (je sais, faut vraiment que les impôts se penchent dessus...). Enfin , je ne sais pas.

 

Je vais voir avec lui.

 

Merci pour vos commentaires et meilleurs voeux si je ne les ai pas présentés dans mon post initial !

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Re,

 

Mon futur bailleur accepte de souscrire une assurance GRL (que je vais financer). Problème :

- qui propose ce type d'assurance ? Il n'y a aucune liste

- je vois partout que c'est 2.5% TTC du loyer annuel brut. C'est loyer + charges ou loyer en principal ? Car mon futur bailleur s'est renseigné (il a appelé directement les services) qui lui ont dit "2.5% du loyer sans les charges" (ce qui m'arrange) mais je vois certaines assurances parler de charges locatives incluses...

 

Merci pour votre aide.

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Le nouveau décret date du 26 décembre et la nouvelle garantie ne se met en place qu'en ce moment.

ENcore bien peu d'assurances le proposent.....

 

Je pensais aux assurances qui proposaient l'ancienne formule. On attend certes les nouvelles modalités mais il y avait bien avant ce décret des assurances qui proposaient l'ancienne formule, que je pourrais contacter...

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ben oui

il y avait la GRL (1)

miantenant ils ont changé (un peu) le principe: le locapass n'existe plus, l'organisme de tutelle a changé (*) ... bref ca se met en place : patience :)

 

 

(*)

Sous l'ancienne version de la GRL (la nouvelle n'est pas encore en place), la gestion des sinistres devait être assurée par GRL Gestion, une SAS créée par l'UESL, l'organisme fédérateur du 1% logement et le traitement locataire par l'APAGL, association également créée par l'UESL. Or, en vue de la mise en place de la nouvelle GRL, GRL Gestion a été dissoute et son personnel transféré à l'APAGL. Les fonds gérés ont dû aussi être transférés. Les sinistres déclarés sous l'ancienne version doivent être traités par l'APAGL et il faut vous adresser directement à eux. Les courtiers et assureurs sont en dehors du jeu, n'ayant joué dans cette première version qu'un rôle de distributeur...

(commentaires donnés par un autre éditeur immobilier: Universimmo)
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Je pensais aux assurances qui proposaient l'ancienne formule. On attend certes les nouvelles modalités mais il y avait bien avant ce décret des assurances qui proposaient l'ancienne formule, que je pourrais contacter...

 

En 2008, j'avais souscrit un contrat GRL en tant que propriétaire.

La cotisation était de 2,5% du loyer + les charges.

Pour moi, ce n'est pas la panacée....

 

Je crois que je peux citer le centre de gestion:

GRL GESTION

immeuble le Guyenne

Meriadeck

33000 BORDEAUX

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Un aspect important pour le bailleur souscrivant cette garantie est de bien vérifier les conditions à satisfaire pour pouvoir bénéficier de la garantie en cas de défaut de paiement des loyers...

Je crois bien me souvenir que la garantie de "LO..ASS" m'avait été refusée car j'avais négligé d'adresser une LRAR au locataire oublieux dans les délais prévus par l'assurance... résultat : déchéance ...

Moralité il faut être "sans pitié" avec les locataires débiteurs ou en retard dans leur paiement , ne jamais accorder aucun délai et leur adresser sans délai une mise en demeure ... en tous cas , ne pas oublier de la faire.

En outre il faut aussi bien vérifier la durée de la garantie et le montant maximal de l'indemnité garantie par l'assureur.

On peut aussi se demander comment peut bien fonctionner cette assurance que l'assureur serait tenu de délivrer ... Sa perte est évidemment certaine, car il ne pourra jamais couvrir ses charges avec ce niveau de cotisations, s'il ne peut "sélectionner" ses risques.

Quel dispositif a été prévu pour contraindre les assureurs à participer à cette "usine à gaz" ? qui va payer au bout du compte ? C'est probablement comme pour ce fameux FAI : on a tout compris !

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Mon expérience a été similaire à celle de Jean Didier.

J'avais souscrit un contrat GRL en prolongation d'une garantie locapass pour un locataire déjà en place.

Chez l'assureur j'ai rempli une proposition d"adhésion, accompagnée du montant de la 1ere prime. J'ai reçu le contrat détaillé 1mois 1/2 plus tard.

 

Le locataire est parti avec 2 mois de loyer impayés, charges impayées, et en laissant une maison dégradée.

Lorsque j'ai contacté GRL, il m'a été répondu que je n'avais pas été assez réactive....

Pour moi, il y a loin de la publicité alléchante de l'époque à la réalité.

 

Alors, pour la suite, je dis prudence......

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Mais que faire lorsque le secrétaire d’état chargé du logement, lui-même, nous explique le 24-12-2009 sur une radio très écoutée , qu’il est parfaitement normal et logique ( pour lui ! ) que la cotisation d’assurance soit payée par le bailleur … et cela de bonne foi apparemment …

On ne peut être que très inquiet et désolé de constater l’incapacité et l’incompétence en matière juridique de ceux qui nous gouvernent et notamment de ce secrétaire d’état qui aurait pourtant fait , semble-t-il , des études de droit . Malgré les explications très pertinentes données par son contradicteur ( président d’une importante association de propriétaires ) soulignant poliment l’erreur de cette analyse , le secrétaire d’état confirma lamentablement sa position : pour lui, c’est le bailleur impayé qui est le bénéficiaire de l’assurance , donc il est normal qu’il paye le prix de cette assurance...

Son contradicteur, lui rappela qu’il convenait de considérer cette assurance comme celle que souscrivent obligatoirement les automobilistes afin de financer les dommages qu’ils pourraient causer aux tiers victimes d’accidents dont le conducteur serait reconnu responsable : bien évidemment ce n’est pas à la victime de s’assurer mais au responsable, auteur d’une infraction ou d’une négligence .

Si l’on transpose cet exemple à la question locative : le responsable de l’impayé est le locataire ; la victime est le bailleur .

Ce n’est pourtant pas si compliqué à comprendre !

Maintenant , si l’on doit mutualiser cette question par le biais d’une assurance, eh bien , la solution est simplement et logiquement de rendre obligatoire une assurance qui serait à la charge de tous les locataires ( et non des bailleurs) , afin de garantir aux bailleurs le paiement des impayés , mais bien entendu , l’assureur étant subrogé dans les droits du bailleur pour le recouvrement ( s’il est possible …) des loyers impayés auprès du débiteur.

On voit bien le problème de créer une telle assurance , signifiant une nouvelle charge pour le locataire, mais bien utile en vérité pour lui … Pourtant cela devrait être possible, à l’identique de la cotisation obligatoirement ajoutée aux cotisations de TOUS les contrats d’assurance incendie et dommages pour la couverture des catastrophes naturelles , même si l’assuré n’est pas exposé à ce type de risques.

 

---------- Message ajouté à 14h52 ---------- Précédent message à 14h24 ----------

 

Le locataire est parti avec 2 mois de loyer impayés, charges impayées, et en laissant une maison dégradée.

Lorsque j'ai contacté GRL, il m'a été répondu que je n'avais pas été assez réactive..........

Cela n'est pas étonnant et ne fait qu'établir la résistance habituelle des assureurs pour exécuter leurs engagements en tablant sur le découragement , le manque de temps ou l'ignorance des assurés ou victimes de sinistres en matière juridique.

C'est gagné d'avance pour les assureurs , aidés par le code des assurances et la providentielle prescription biennale, sachant que la proportion des râleurs arrivant à triompher est bien faible.

Pourtant je trouve que Michelinemarie devrait protester auprès de son interlocuteur ou assureur ... et exiger l'indemnisation prévue, car la prétendue négligence qui lui est opposée n'a causé aucun préjudice à l'assureur et le défaut de paiement aurait certainement été constaté même si Michlinemarie avait adressé , dans les délais, un rappel en recommandé à son locataire ...

Cette clause sera probablement considérée comme abusive par un tribunal ( ou par la cour de cassation, s'il s'agissait d'une décision rendue par une cour d'appel) , car si l'infraction est juridiquement et qualitativement établie ( défaut de lettre de relance en recommandée et dans un certain délai) cela ne suffit pas pour écarter la demande d'indemnisation présentée par le bailleur impayé : il faut que le tribunal apprécie la gravité de l'infraction ( l'infraction au contrat consistant pour Michelimeparie à avoir omis ou tardé à réclamer le paiement au locataire...) L'infraction ne sera caractérisée que si elle est jugée suffisamment grave , et donc préjudiciable à l'assureur ...

En résumé : rien n'est perdu et si vous avez le temps, Michelinemarie, il faut continuer le combat et nous faire part de vos échanges avec le gentil assureur, dans cette discussion sur ce forum .

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