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Forum juridique de Net-iris

Romano

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Bonjour aux adhérents de ce forum où je viens juste d’arriver.

Je désire vendre une propriété qui, entre autres éléments, comprend une petite parcelle pour laquelle je n’ai pas de titre mais une possession de 40 ans parfaitement conforme aux exigences du code civil. Néanmoins, au dernier moment, un voisin élève, par pure malveillance, une contestation. Quoique celle-ci soit sans aucun crédit possible, mon notaire hésite désormais à me délivrer le certificat de notoriété acquisitive. Saisir le TGI pour faire reconnaître mon usucapion va me faire perdre 2 années.

Voici ma question : Y a-t-il une possibilité de clause à introduire dans l’acte de vente me permettant, en quelque sorte, de « vendre ma possession » en l’état, sans trop effrayer l’acheteur ?

Merci d’avance pour les renseignements qui me seront fournis

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Je désire vendre une propriété qui, entre autres éléments, comprend une petite parcelle pour laquelle je n’ai pas de titre mais une possession de 40 ans parfaitement conforme aux exigences du code civil.

- D'après le service des hypothèques et les impôts fonciers à qui appartient ce terrain ?

- quelle convention vous a permis d'utiliser ce terrain, ou plus précisément, comment avez-vous commencé à occuper ce terrain ?

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Dans une situation similaire, et en tant qu'acheteur, j'ai tout bêtement acheté en renonçant à la parcelle contestée.

 

Des acheteurs amoureux des lieux et ennemis des complications, il en eiste peut être encore.

Merci pour votre observation ! Mais Je ne suis pas dans ce cas de figure; cette parcelle est nécessaire pour valoriser ma vente ; sans elle, je perds beaucoup sur le prix .

 

---------- Message ajouté à 16h52 ---------- Précédent message à 16h45 ----------

 

Merci pour votre observation ! Mais Je ne suis pas dans ce cas de figure; cette parcelle est nécessaire pour valoriser ma vente ; sans elle, je perds beaucoup sur le prix .

1° c'est bien moi qui paie l'impôt foncier. 2°A l'origine de ma possession, il n'y a rien sinon un accord tacite de mon cohéritier pour poursuivre la possession de la personne dont on héritait

 

---------- Message ajouté à 17h00 ---------- Précédent message à 16h52 ----------

 

- D'après le service des hypothèques et les impôts fonciers à qui appartient ce terrain ?

- quelle convention vous a permis d'utiliser ce terrain, ou plus précisément, comment avez-vous commencé à occuper ce terrain ?

Je fais de mauvaise manipulation et je vous présente mes excuses. je renouvelle ma réponse 1° C'est bien moi qui paie les impots fonciers 2° Il n'y a rien à l'origine de ma possession sinon l'accord de mon cohéritier pour que je continue la possession de la personne dont nous héritions.

 

Cela dit, je n'ai pas de doute sur la qualité de ma prescription acquisitive. Ce que j'aimerais savoir c'est en quels termes je puis "tranquilliser" l'acheteur dans l'acte de vente. Merci encore de vous intéresser à cete affaire très importante pour moi.

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a mon avis, 3 solutions possibles :

1- vous renoncez a vendre cette parcelle

2- vous renoncez a l'ensemble de la vente en attendant de regler ce litige

3- vous vendez le tout, en faisant inserer une clause par laquelle vous faites votre affaire personnelle de ce litige (en sachant que, si vous perdez au TGI, les acheteurs pourraient se retourner contre vous)

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3- vous vendez le tout, en faisant inserer une clause par laquelle vous faites votre affaire personnelle de ce litige (en sachant que, si vous perdez au TGI, les acheteurs pourraient se retourner contre vous)

 

 

Rien de plus qu'un conseil: ne vendez pas un problème.

C'est le plus sur moyen de ne jamais s'en débarrasser.

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1° C'est bien moi qui paie les impots fonciers 2° Il n'y a rien à l'origine de ma possession sinon l'accord de mon cohéritier pour que je continue la possession de la personne dont nous héritions.

 

Cela dit, je n'ai pas de doute sur la qualité de ma prescription acquisitive. Ce que j'aimerais savoir c'est en quels termes je puis "tranquilliser" l'acheteur dans l'acte de vente. Merci encore de vous intéresser à cete affaire très importante pour moi.

Pourquoi dans ce cas ne pas règler le problème déjà avec le cohéritier qu'il renonce officiellement à ses "droits" sur la parcelle

Comment se fait-il que le Notaire hésite si la situation est limpide ?:eek:

Les Impôts fonciers sont payés depuis combien de temps ?

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si le coheritier est celui qui s'oppose a l'usucapion (chose que je n'avais pas comprise ainsi), peu importe qui paie les impots fonciers puisqu'il ne peut y avoir usucapion entre indivisaires... puisque la possession est equivoque

http://www.jurisprudentes.net/Prescription-trentenaire-dans-le.html

 

la seule solution consisterait donc de racheter la part du coheritier avant de proceder a la vente projetée.

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a mon avis, 3 solutions possibles :

1- vous renoncez a vendre cette parcelle

2- vous renoncez a l'ensemble de la vente en attendant de regler ce litige

3- vous vendez le tout, en faisant inserer une clause par laquelle vous faites votre affaire personnelle de ce litige (en sachant que, si vous perdez au TGI, les acheteurs pourraient se retourner contre vous)

merci pour cette réponse. Evidemment, seule a solution 2 est acceptable. C'est malheureusement le triomphe de la malhonnêteté. Mon voisin n'a prononcé que quelques mots devant son notaire :"je conteste la possession de Romano". Depuis, il se terre dans un silence absolu comme l'araignée dans son trou. Il a toutes les ficelles en main. Je ne peux, selon vous (et je pense que vous parlez d'expérience), qu'engager une procédure judiciaire longue et coûteuse. J'avais pensé à une autre solution : à savoir que, devant le silence du contestataire, et compte tenu de la solidité de mon dossier, le notaire me délivre le certificat. Que craint-il ? Pourquoi la malveillance aurait-elle le pouvoir de tout enrayer sans avoir à donner ses arguments ?

 

---------- Message ajouté à 22h16 ---------- Précédent message à 22h13 ----------

 

Rien de plus qu'un conseil: ne vendez pas un problème.

C'est le plus sur moyen de ne jamais s'en débarrasser.

D'accord à 100 % avec vous.

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Pourquoi dans ce cas ne pas règler le problème déjà avec le cohéritier qu'il renonce officiellement à ses "droits" sur la parcelle

Comment se fait-il que le Notaire hésite si la situation est limpide ?:eek:

Les Impôts fonciers sont payés depuis combien de temps ?

 

 

Au sujet de mon cohéritier, voici quelques précisions. Lors de notre partage amiable, ce terrain n’a pas été mentionné dans l’acte de partage. Il a été simplement convenu entre lui et moi que ce serait moi qui poursuivrai la possession de ce terrain. Mon cohéritier a même envoyé au cadastre un plan de la propriété où il a explicitement mentionné que ce terrain était à moi. Le cadastre a enregistré ce plan, qui figure désormais au dossier. C’est maintenant son fils (que j’ai qualifié de « voisin » dans mon premier message) qui élève une contestation, après 40 années de possession tranquille par moi-même et de silence absolu de sa part.

Je suis le seul redevable de l'impôt foncier. J'ai remis ce terrain à niveau, j'y ai fait des plantations, j'ai les factures. J'y ai installé un cabanon. J'ai au dossier le témoignage de deux voisins; j'ai un dossier de photos me montrant sur ce terrain avec ma famille.

Pourquoi le notaire hésite ? je ne comprends pas. C'est, à mes yeux, une prime donnée à la malveillance.

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vous voulez dire que votre coheritier a renoncé a ses droits, et qu'il a fait enregistré cette renonciation aux hypotheques a votre profit ????

 

Mais il n'y a donc meme pas besoin de faire valoir l'usacapion : l'enregistrement aux hypotheques est suffisant pour demontrer vos droits ...

 

si votre notaire est trop frileux pour en tenir compte, je vous conseillerai d'en consulter un autre ...

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1° c'est bien moi qui paie l'impôt foncier. 2°A l'origine de ma possession, il n'y a rien sinon un accord tacite de mon cohéritier pour poursuivre la possession de la personne dont on héritait.
Donc, le bien est en indivision à défaut d'acte notarié. C'est à régler entre vous et l'autre indivisaire. Par contre, je ne vois pas la raison de l'intervention du voisin, sauf s'il s'agit de l'indivisaire ou d'un de ses héritiers.
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mais votre voisin est il votre coheritier ?

Si oui, vous ne pourrez pas invoquer l'usucapion

Si non, selon ce que vous nous dites, vous etes en position de "force" et il vous faut donc engager au plus vite

l'action en revendication ...

Merci pour les précisions que vous apportez. Je viens de faire le point de cette question de cohéritier dans mon message à MARIA C. je n'ai pas prescrit contre mon cohéritier, bien au contraire. Cette prescription est intervenue APRES le partage en plein accord entre nous. C'est maintenant après 40 ans de possession tranquille que le fils de feu mon cohéritier se manifeste, je pourrais dire pour le plaisir de me nuire ! Je pense que vous serez d'accord avec moi pour admettre que ma prescription est solide. Merci de votre prochaine analyse.

 

---------- Message ajouté à 23h03 ---------- Précédent message à 22h56 ----------

 

vous voulez dire que votre coheritier a renoncé a ses droits, et qu'il a fait enregistré cette renonciation aux hypotheques a votre profit ????

 

Mais il n'y a donc meme pas besoin de faire valoir l'usacapion : l'enregistrement aux hypotheques est suffisant pour demontrer vos droits ...

 

si votre notaire est trop frileux pour en tenir compte, je vous conseillerai d'en consulter un autre ...

Nos messages se sont croisés. Ce n'est pas aux hypothèques mais au cadastre que mon cohéritier a fait enregistrer le plan. Par ailleurs, le litige est avec le fils de mon cohéritier, 40 ans après le partage amiable. Changer de notaire ? pourquoi pas ? je vais y réfléchir. En tout cas merci

 

---------- Message ajouté à 23h09 ---------- Précédent message à 23h03 ----------

 

Donc, le bien est en indivision à défaut d'acte notarié. C'est à régler entre vous et l'autre indivisaire. Par contre, je ne vois pas la raison de l'intervention du voisin, sauf s'il s'agit de l'indivisaire ou d'un de ses héritiers.

Je ne vous ai pas répondu et de plus j'ai fait une erreur d'attribution d'un message. Veuillez m'excuser mais ce forum fonctionne à la vitesse grand V ! Je pense que mes réponses aux autres messages vous apportent les précisions demandées. A bientôt, j'espère.

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Vous parlez d'un accord tacite entre vous et votre cohéritier.

 

Qui est votre cohéritier ?

 

La jonction d'occupation ou de possession n'est possible qu'entre parents et enfants qui sont des ayants droits.

 

Vous parlez de "certificat" de notoriété acquisitive, ce n'est pas un certificat mais un acte de notoriété acquisitive.

 

Pensez donc que votre notaire soit hésitant, il met en jeu sa probité.

Etant informé du litige, il sait très bien qu'il s'expose à de graves sanctions.

 

Vous auriez dû penser à prescrire votre parcelle avant d'envisager la vente.

 

Car il ne suffit pas de s'acquitter des impôts fonciers pour prétendre être propriétaire d'un bien.

 

J'ai en préparation une assignation au TGI pour faire précisément annuler un acte de notoriété acquisitive.

 

Sachez que ce type d'acte est un acte très fragile qui peut être mis à mal à n'importe quel moment.

 

Il va s'en dire que vous ne pouvez actuellement pas vendre cette parcelle.

Qu'aucun notaire n'instrumentera ce type d'acte.

 

Dans un premier temps, essayez de prescrire votre parcelle puisque vous affirmez détenir des éléments irréfutables pour prouver que celle-ci appartenait à votre famille depuis 40 ans.

 

Et attendez que le tiers en question vous assigne au Tribunal pour le débouter de ses prétentions.

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Ce n'est pas aux hypothèques mais au cadastre que mon cohéritier a fait enregistrer le plan. Par ailleurs, le litige est avec le fils de mon cohéritier, 40 ans après le partage amiable.
C'est une erreur. Le cadastre n'a aucune compétence pour enregistrer la mutation d'un bien. Seul le service des hypothèques est compétent pour cela. De plus, l'enregistrement d'une mutation, même suite à partage, est un acte payant.

 

En l'absence d'enregistrement de ce partage, il est plus que probable que votre voisin a fait naturellement enregistrer la transmission de cette indivision entre ses mains au décès de son père. Encore une fois, il est impératif de vérifier ce qui est enregistré pour ce terrain aux hypothèques et qui fait foie.

 

Si votre voisin est en possession d'un acte authentique lié à la succession de son père, seule une action en justice peut vous faire retourner dans vos droits, à condition que vous ayez a minima une copie de cet acte sous seing privée entre votre voisin et vous. Si un tel acte authentique a plus de 10 ans, de toutes façons, il entérine désormais la nouvelle propriété, sans possibilité de retour devant un tribunal.

 

Le fait entre cohéritier que vous payiez les impôts vous, n'est qu'une présomption de propriété, à vérifier sur la matrice cadastrale. Mais même si la matrice cadastrale n'indique que votre nom, ce n'est qu'un présomption de possession.

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Merci pour la correction sémantique. Sur le fond, je ne puis que confirmer que ma prescription personnelle a plus de 40 ans et répond à toutes les exigences du code civil, comme je l'ai expliqué dans un message précédent. Je ne vois plus d'autre solution que d'engager une action devant le TGI pour faire reconnaître l'usucapion.

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C'est une erreur. Le cadastre n'a aucune compétence pour enregistrer la mutation d'un bien. Seul le service des hypothèques est compétent pour cela. De plus, l'enregistrement d'une mutation, même suite à partage, est un acte payant.

 

En l'absence d'enregistrement de ce partage, il est plus que probable que votre voisin a fait naturellement enregistrer la transmission de cette indivision entre ses mains au décès de son père. Encore une fois, il est impératif de vérifier ce qui est enregistré pour ce terrain aux hypothèques et qui fait foie.

 

Si votre voisin est en possession d'un acte authentique lié à la succession de son père, seule une action en justice peut vous faire retourner dans vos droits, à condition que vous ayez a minima une copie de cet acte sous seing privée entre votre voisin et vous. Si un tel acte authentique a plus de 10 ans, de toutes façons, il entérine désormais la nouvelle propriété, sans possibilité de retour devant un tribunal.

 

Le fait entre cohéritier que vous payiez les impôts vous, n'est qu'une présomption de propriété, à vérifier sur la matrice cadastrale. Mais même si la matrice cadastrale n'indique que votre nom, ce n'est qu'un présomption de possession.

Non ! çà n'est pas çà ! Mon contestataire n'a aucun titre. Et - je le répète une nouvelle fois - c'est moi, personnellement, qui prescris paisiblement depuis 40 ans, cette parcelle avec, pendant plus de trente ans, l'accord tacite de mon cohéritier, qui, maintenant est mort. C'est son fils qui se réveille. Tout a été déclenché par mon désir de vendre ma propriété dont j'estime que cette parcelle est partie inhérente.

Mais je vois, d'après les observations des participants à ce forum, que je remercie vivement, que l'affaire est délicate. Pour en finir, je vais sans doute engager une action au TGI pour faire reconnaître mon usucapion et vendre ensuite, c'est à dire dans deux ans minimum.

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Que dit l'acte enregistré aux hypotèques ?

Ce n'est pas parce que vous avez occupé 40 ans une parcelle, si vous avez commencez cette occupation à titre gratuit, que vous allez gagner facilement une prescription acquisitive...

Article 2261 En savoir plus sur cet article...

Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Article 2262

Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

Article 2266

Ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit.

Ainsi, le locataire, le dépositaire, l'usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire.

 

En ce qui concerne un notaire, ce n'est pas un juge, il ne peut donc s'engager que si l'ensemble des parties prenantes sont d'accord. La question est, dans votre cas, qu'est-ce qui fait que votre voisin a été interrogé ?

S'est-il présenté spontanément au notaire ?

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Que dit l'acte enregistré aux hypotèques ?

Ce n'est pas parce que vous avez occupé 40 ans une parcelle, si vous avez commencez cette occupation à titre gratuit, que vous allez gagner facilement une prescription acquisitive...

 

 

En ce qui concerne un notaire, ce n'est pas un juge, il ne peut donc s'engager que si l'ensemble des parties prenantes sont d'accord. La question est, dans votre cas, qu'est-ce qui fait que votre voisin a été interrogé ?

S'est-il présenté spontanément au notaire ?

Il n'y a pas d'acte enregistré aux hypothèques.

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Il y a forcément un dernier acte enregistré aux hypothèques pour ce terrain. Avant ou après 1956. C'est cet acte qu'il vous faut trouver.

 

De plus, si vous aviez un terrain en indivision successorale, cela a été constaté dans une ou plusieurs déclarations de succession qui ont été complétées par des attestation notariés de propriété. Ce sont aussi ces actes qu'il vous faut retrouver.

 

Votre notaire les a peut-être ?

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Maria-c vous donne des indices de recherche très pertinents car si je reprends vos dires du début, je cite un accord tacite de mon cohéritier pour que je continue la possession de la personne dont on héritait.

 

Cela veut bien dire que la personne légataire possédait cette parcelle.

Que même si celle-ci a été oublié dans l'acte de partage ou de licitation, elle figure sur les anciens titres.

 

Moi-même, j'ai fait des recherches d'actes jusqu'en 1898.

 

Avant de poursuivre, il faut vous enquérir de cette information auprès des différentes Conservations des hypothèques avec les numéros de volume.

Il vous en coûtera en moyenne 17€ par acte.

 

Sinon, Maria-c vous reproduit l'article 2262 du Code Civil qui n'est pas négligeable.

 

Mais le seul conseil présentement qui peut vous êtes donné est de rechercher précisément une éventuelle trace de cette parcelle.

 

Si aucun titre ne mentionne cette parcelle, vous pourrez la prescrire car même en invoquant l'article 2262, le tiers contestataire ne pourrait pas forcément avoir gain de cause car il juge de l'opportunité de cette vente pour se manifester.

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Il y a forcément un dernier acte enregistré aux hypothèques pour ce terrain. Avant ou après 1956. C'est cet acte qu'il vous faut trouver.

 

De plus, si vous aviez un terrain en indivision successorale, cela a été constaté dans une ou plusieurs déclarations de succession qui ont été complétées par des attestation notariés de propriété. Ce sont aussi ces actes qu'il vous faut retrouver.

 

Votre notaire les a peut-être ?

D'accord, mais quand j'aurai trouvé le dernier titulaire d'un titre de propriété pour cette parcelle, en quoi mon dossier s'en trouvera-t-il fortifié ? Ce qui est sûr, c'est que ce propriétaire ou ses ayants-droit ne se sont jamais manifesté depuis maintenant plus de 80 ans !

 

---------- Message ajouté à 11h42 ---------- Précédent message à 11h40 ----------

 

Maria-c vous donne des indices de recherche très pertinents car si je reprends vos dires du début, je cite un accord tacite de mon cohéritier pour que je continue la possession de la personne dont on héritait.

 

Cela veut bien dire que la personne légataire possédait cette parcelle.

Que même si celle-ci a été oublié dans l'acte de partage ou de licitation, elle figure sur les anciens titres.

 

Moi-même, j'ai fait des recherches d'actes jusqu'en 1898.

 

Avant de poursuivre, il faut vous enquérir de cette information auprès des différentes Conservations des hypothèques avec les numéros de volume.

Il vous en coûtera en moyenne 17€ par acte.

 

Sinon, Maria-c vous reproduit l'article 2262 du Code Civil qui n'est pas négligeable.

 

Mais le seul conseil présentement qui peut vous êtes donné est de rechercher précisément une éventuelle trace de cette parcelle.

 

Si aucun titre ne mentionne cette parcelle, vous pourrez la prescrire car même en invoquant l'article 2262, le tiers contestataire ne pourrait pas forcément avoir gain de cause car il juge de l'opportunité de cette vente pour se manifester.

Merci aussi de votre intervention.

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D'accord, mais quand j'aurai trouvé le dernier titulaire d'un titre de propriété pour cette parcelle, en quoi mon dossier s'en trouvera-t-il fortifié ? Ce qui est sûr, c'est que ce propriétaire ou ses ayants-droit ne se sont jamais manifesté depuis maintenant plus de 80 ans !.
Votre dossier n'en sera pas forcément fortifié. Si cet acte établit ou induit déjà une indivision entre vous et votre voisin, votre solution passe uniquement par un partage de cette indivision et l'usucapiuon est impossible. Mais il est inutile de vous engager dans une action en justice si vous n'avez pas les moyens de la gagner.

 

D'un autre côté, s'il y a eut partage de l'indivision entre vous et le père de votre voisin, ce père a dû recevoir une contrepartie. Etablir l'existence de cette contrepartie et la revendiquer est aussi un moyen de négocier avec votre voisin sans passer par la case justice.

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Votre dossier n'en sera pas forcément fortifié. Si cet acte établit ou induit déjà une indivision entre vous et votre voisin, votre solution passe uniquement par un partage de cette indivision et l'usucapiuon est impossible. Mais il est inutile de vous engager dans une action en justice si vous n'avez pas les moyens de la gagner.

 

D'un autre côté, s'il y a eut partage de l'indivision entre vous et le père de votre voisin, ce père a dû recevoir une contrepartie. Etablir l'existence de cette contrepartie et la revendiquer est aussi un moyen de négocier avec votre voisin sans passer par la case justice.

Vous semblez considérer que l'impossibilité de prescrire contre un cohéritier est radicale. L'article 816 du code civil ne va-t-il pas en sens contraire ? De même les notes sous l'article 2229 de mon vieux code civil dalloz (actuellement article 2261) ? Si ces notes ne sont pas reproduites sous le nouvel article, j'en donnerai le texte dans mon prochain message.

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