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Forum juridique de Net-iris

SCI capital variable et + value


Adslaa

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Bonjour,

je viens de tomber sur un argumentaire qui vends des statuts de sci à capital variable sur le net !!!

Et j'aimerais avoir l'avis éclairé d'un juriste sur ce soit disant montage "mirifique " évitant la plus value ;

Exemple donné:

création de SCI à K variable à hauteur de 1000€ minimum et 800000€ de K maximum pour acheter un bien en vue de rentabilité locative avec un prêt bancaire à Ht de 80%, le reste étant financé par les fonds propres des 2 associés.

cout de l'acquisition 230000€. 5 ans plus tard après avoir investi en rénovation et travaux divers à hauteur de 100000€ et déduit par tranche chaque année dans le bilan de la sci, celle ci vend la totalité de ses parts et donc l'intégralité du bien à d'autres personnes étrangère à la SCI s pour un montant de 800000€.

Pour moi il y a obligatoirement paiement d'une plus value conséquente puisqu'il ne s'agit pas d'une résidence principale. Or le site argumente en expliquant que grâce au statuts de la sci au K variable maximum déclaré au départ pour un montant égal au prix de vente , le fisc ne peut en aucune manière prélever de plus value d'autant plus que la vente de la sci est établie sous seing privé avec le rachat simple des parts et non de l'entité comme le ferai un simple particulier en achetant une maison par un acte notarié . Il n'y aurait simplement à payer avec ce montage de SCI à K variable qu'un droit d'enregistrement à Ht de 5% !!!

Je reste très très perplexe sur ce montage :cool:.

Qu'en pensez vous ?

Merci de m'éclairer .:confused:

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Attention, le capital variable ne joue pas sur la valeur de chaque part mais sur le montant du capital. Si ce montant varie, cela veut dire qu'il y a eu de nouveaux apports et donc création de nouvelles parts, sans avoir à suivre le formalisme légal et habituel si vous restez dans la fourchette de la clause de capital variable...

 

Donc, si vous passez de 1.000 à 80.000 euros, il faudra émettre de nouvelles parts ou constater une plus-value sur les parts dont le nombre serait resté constant...

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Excusez moi mais votre propos ne me dit pas si dans mon exemple , les associés au moment de la vente, avec l'augmentation de la valeur de leur part à hauteur 80000 au lieu de 1000 minimum de départ seront imposables en terme de plusvalue dans la mesure ou ne s'agit pas d'une vente immobilière mais d'une vente de part de socièté.

Merci de preciser votre propos et se sujet .

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ce raisonnement est hélas absurde. Ce n'est pas la première bêtise formulée pour ce site assez connu pour en balancer pas mal.

J'ai déjà écrit pour le leur signaler mais l'administrateur ne m'a jamais répondu ni rectifié.

Pour en revenir au problème que vous soulevez, l'ineptie du conseil est facile à relever : le montant du capital n'a aucun impact sur le calcul de la plus-value. Preuve en est, sur le formulaire administratif 2048 M, il est bien précisé "Prix d'acquisition" des parts et non valeur nominale. Ce qui est on ne peut plus logique. Je ne vois donc pas l'intérêt en la matière de fixer un montant élevé de capital, que ce dernier soit fixe ou variable ...

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Dans votre exemple, de deux choses l'une, soit vous apportez plus d'argent, soit vous revalorisez vos parts. Dans le premier cas, pas de plus value, peut être, mais vous avez dû augmenter la mise. Dans le deuxième cas, qui semble mieux correspondre à votre hypothèse, vous avez augmenté la valeur des parts. Or, comment on calcule une plus value ? On prend la valeur d'acquisition et on la compare à la valeur de cession... Alors, certes, vous ne serez pas imposable si vous ne cédez pas vos parts dans la société, mais la plus-value sera alors uniquement latente.

 

Autant dire que l'argumentaire est totalement incohérent... J'attends le jour où le site en question se prendra un procès parce qu'un internaute aura suivi de tels conseils à la lettre... Ca va lui faire mal...

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Bonjour,

 

j' ai un doute?:

"5ans" apport de 1000€ a 80000€ (divers frais déductibles, lors des exercices fiscaux).

 

c' est plus un système pour créer des frais (réduire son IR) tout en ne perdant pas son capital d' origine.

 

mais vous investissez 1000€ puis 79000€ (ce qui fait 80000€) et vous revendez a 80000€ il n' y as pas de plus-value donc .

 

le détail de l' argumentaire serait intéressant....

 

cordialement charmeail ;)

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Ce montage de SCI à K variable est une ineptie .

je ne vois pas en quoi une SCI à K fixe aurait plus d'inconvénients .

D'autant plus que je ne vois vraiment pas à quoi pourrait bien servir de mettre ds les statuts un K minimum et un K maximum et de toute évidence certainement pas pour éviter la taxation de + value en cas de bénéfices lors d'une revente avant 15 ans pour un secondaire ;

a suivre si quelqu'un me prouve le contraire !!!

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Bonsoir, il est évident que la variabilité du capital n'a aucune incidence sur le montant de la plus-value imposable.

Il n'y a donc aucun avantage fiscal. En revanche, il y en a d'autres qu'on ne peut nier :

- l'absence de formalités et de droits en cas d'augmentation de capital, par exemple lorsqu'on souhaite accueillir un nouvel associé

- autre avantage et non le moindre, lorsqu'un associé ne souhaite pas révéler son identité aux tiers. Il lui suffit d'intégrer la société dans le cadre d'une augmentation de capital à l'intérieur de la fourchette de variabilité. Ainsi son nom n'apparaîtra pas dans les statuts et le greffe du TC n'en aura pas connaissance. Il bénéficiera néanmoins des mêmes droits que les autres associés.

- en cas de défaillance (très rare pour une SCI), les associés ne sont pas tenus de combler le capital non appelé contrairement à une SCI dotée d'un capital fixe.

 

Bonne soirée.

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Pas d'accord mais alors pas du tout !

Bonne chance si vous realisez les opérations que vous dites sans declaration dans le cadre d'une SCI et qu'il arrive un problème juridique entre les associés...

Une SCI a beau être un societé civile c'est tj une société ... A ne pas oublier !!!

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Adslaa, je crains que vous ne péchiez par ignorance et notamment par méconnaissance des articles 1832 à 1844-17 du Code Civil.

 

Ce que j'avance dans le post précédent et parfaitement légal et s'applique à toutes les sociétés civiles et commerciales (sauf la SA).

J'ai développé ce type de structure à plusieurs reprises, en l'occurrence pour des fonds d'investissement, naturellement marqués par des entrées et sorties fréquentes d'associés.

L'absence de publicité légale et de dépôt au greffe n'exonère pas la société d'un formalisme minimal, certes léger mais qui n'emporte pas moins un engagement contractuel des parties (associé et société). Pour être plus précis, il est d'usage de rédiger un contrat (ou bulletin) de souscription ainsi qu'un procès verbal de réunion statutant sur l'augmentation de capital dans la fourchette de variabilité.

Maintenant Adslaa, si vous considérez qu'un tel procédé est illégal ou "insecure", merci de m'expliquer pourquoi. Si vous n'êtes "pas d'accord mais alors pas du tout d'accord", j'imagine que vous devez avoir de très solides arguments juridiques. Je serai ravi d'en prendre connaissance. Merci.

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