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Forum juridique de Net-iris

propriétaire qui ne rend pas le trop perçu de charges aux locataires


Guitou78

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Bonjour

 

Nous sommes locataires dans un immeuble constitué d'une vingtaine d'appartements loués. Cet immeuble appartenait à un unique propriétaire particulier, qui est décédé juste avant janvier 2008. Pendant 10 mois (de janvier à octobre 2008), la gestion locative a été confiée à une agence immobilière, puis l'immeuble a été vendu par les héritiers d'un seul bloc à un gros bailleur social fin octobre 2008.

 

Le hic se situe au niveau des charges 2008.

 

A l'époque, nous avions donc versé 10 mois de provisions (jan-oct 08) à l'agence, puis 2 mois (nov-déc 08) au nouveau propriétaire (= bailleur social).

Or l'agence n'a eu que des petites dépenses au cours de l'année, alors que le nouveau propriétaire a dû régler en fin d'année les grosses factures, notamment d'énergies: eau, électricité des communs etc.

 

De ce fait, notre nouveau propriétaire nous a produit un décompte sur 2 mois et nous réclame depuis quelques temps un complément aux 2 mois qu'on lui a versés, mais l'agence, elle, fait la sourde oreille à nous faire un décompte pour les 10 premiers mois et évidemment à nous rendre le trop-perçu qui en résulte.

 

Après de multiples coups de téléphone et LRAR depuis des mois à cette agence, de la part de plusieurs locataires, rien n'y fait, le gérant de l'agence se fiche totalement de nous. Certains d'entre nous soupçonnent des soucis de trésorerie, d'autres une vente imminente de l'agence, d'autres un redressement...

La réalité en tout cas, c'est qu'une bonne partie de notre argent dort tranquillement sur son compte, estimée quand même à plus de 4000 €!

C'est absolument lamentable, nous sommes tous furieux, nous essayons de faire bouger les choses, mais aujourd'hui nous sommes un peu à court d'idées pour faire pression sur cette agence.

Nous n'allons quand même pas payer deux fois nos charges 2008!

 

Il est clair que sans un levier juridique, rien ne bougera. Mais lequel?

Procédure en injonction de faire auprès du tribunal? (lequel?) action auprès de la DGCCRF? dépot de plainte au commissariat? (mais pour quel motif?)

 

Si quelqu'un a un conseil avisé ce serait vraiment d'un grand secours.

 

D'avance merci de la part de 15 locataires écoeurés!

 

Cordialement

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bonsoir

 

l'agence gérait le bien pour quelqu'un ... au déces du proprio, elle a continué ou repris la gestion pour le compte des héritiers.

il faut donc que les héritiers tiennent compte des sommes versées après le deces du proprio (car vos loyers ne sont pas allés dans la poche de l'agence :D).

 

pour vous, cela ne fait pas de différence.

 

votre seul bailleur etait Mr X (proprio décédé) puis la succession Y (ses héritiers).

 

mise en demeure par LRAR aux héritiers

comptes à revoir sous x jours ...

sinon saisine du tribunal

 

en vous mettant tous ensemble je doute que vous ne trouviez pas de solution :)

 

il ne sert a rien d'assigner l'agence : ce n'est qu'un mandataire qui agit pour le compte de quelqu'un ... une procédure contre l'agence serait vouée à l'échec.

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Tout d'abord merci pour votre réponse.

 

Malheureusement c'est l'agence qui a encaissé les chèques tous les mois, on en a eu confirmation par le notaire qui a été chargé de la succession (au début on a fait des LRAR à ce notaire justement), et d'ailleurs le gérant de l'agence ne s'en cache pas.

Il fait juste trainer les choses depuis des mois, dit qu'il va faire les décomptes, mais il nous ballade, il sait qu'il doit de l'argent et ça doit lui poser pb...

 

Les héritiers de notre regretté propriétaire d'avant, nous ne savons absolument pas qui ils sont ni combien, et maintenant j'imagine qu'ils se lavent bien les mains de tout ça...

 

---------- Message ajouté à 22h06 ---------- Précédent message à 22h04 ----------

 

Pour être plus précis, l'agence encaissait les chèques loyer+provisions,

puis reversait le loyer moins une commission de gestion à la succession (donc aux héritiers).

C'est l'agence qui a géré les charges locatives, provisions et dépenses.

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oui je suis bien d'accord avec vous, c'est d'ailleurs ce que je vous répondais plus haut.

 

vos paiements ont bien été transmis ... normalement au notaire puisque c'est lui qui gère la succession, tant que les heritiers n'ont pas finalisé la succession (acceptation et cloture du partage).

 

je vous suggère donc de vous adresser à ce notaire pour les comptes entre le décès et la revente. c'est de son ressort. :)

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Ah bon ? Alors le notaire nous a balladé, parce qu'il nous a justement dit que ce n'était pas à lui qu'il fallait s'adresser mais à l'agence, que lui n'avait pas géré les charges locatives et qu'il ne pouvait rien faire, que c'était l'agence qui devait nous faire ces décomptes de charges...

En bref, on nous mène en bateau en profitant de notre flou en matière juridique.

 

Est-ce que ce "recel" d'argent qui nous appartient peut être considéré comme un vol aux yeux de la loi?

Car ce sont bel et bien des voleurs, et si on n'avait pas réclamé notre trop perçu ils se seraient bien gardés de nous le rendre... déjà qu'en le réclamant ce n'est pas gagné...

 

Bon, si c'est contre le notaire qu'il faut se retourner, quelle recours en justice avons-nous à votre avis?

 

Merci pour votre aide!

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en fait c'est contre la "succession de Mr X (bailleur)" représentée par le notaire machin.

 

oui compliqué.

l'agence et le notaire ne sont que des mandataires: ils agissent pour le compte de ....

c'est ce "de ..." qu'il faut assigner. car ce sont bien les héritiers (qui ont accepté la succession) qui doivent vous faire ces regularisations. ils ont accepté l'actif et le passif de votre bailleur : à eux d'assumer leur héritage.

 

vu que vous êtes plusieurs dans le meme cas, ca vaudrait le coup de vous adresser á une société de defence de locataires qui a surement des juristes qui pourront vous épauler

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Ok avec vos explications je saisis mieux la répartition des responsabilités.

 

Mais le fait est que notre argent est sur un compte de l'agence, et non sur un compte séquestre ou dans la poche des héritiers. C'est l'agence qui a encaissé et conservé les provisions, payé les différentes factures au cours de 2008, le gérant de l'agence ne s'en est pas caché d'ailleurs, il dit juste qu'il lui faut du temps... Ca fait 6 mois qu'il lui faut du temps et il n'a rien foutu.

Autre élément intéressant, suite aux premières LRAR qu'on avait adressées au notaire, celui-ci a envoyé une lettre à l'agence leur demandant de nous faire ces décomptes comme c'était convenu lors de la vente. On a la copie de ce courrier, qui montre bien que l'agence est fautive dans l'histoire... à moins que justement le notaire tente de se défiler?

C'set un beau sac de noeuds quand même!

 

---------- Message ajouté à 22h53 ---------- Précédent message à 22h48 ----------

 

Autre possibilité:

 

Est-ce qu'après tout ce ne serait pas du ressort du nouveau propriétaire de gérer ce problème avec l'agence?

Je veux dire, ça pourrait être transparent pour nous cette transaction immo, on a déjà payé! A eux de se reverser le montant...

 

Le nouveau propriétaire a peut-être cru bon de se dégager de toute responsabilité pour ne pas avoir à lutter avec l'agence (qui déjà leur avait mis des bâtons dans les roues pour pas mal d'autres pbs)...

 

Mais il aurait pu aussi bien nous faire un décompte de charges sur 12 mois, et récupérer lui-même le trop perçu par l'ancien c'est à dire l'agence...

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Oui, on a les 9 premières quittances 2008 fournies par l'agence, la 10ème ils ne l'ont pas faite, certainement par flemme car c'était juste la dernière avant la transmission de la gestion... c'est pareil pour tous les autres locataires, et on l'a réclamée cette dernière quittance, mais jamais reçue... Enfin on a quand même les 9 premières.

Mais on a nos relevés bancaires qui prouvent que le 10ème chèque a bien été encaissé... au besoin on peut demander à la banque un papier qui garantit que c'est bien l'agence le bénéficiaire...

 

(Et les 2 dernières quittances 2008 du nouveau proprio, ça c'est bon aussi.)

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Donc, vous avez bien la preuve du versements de vos provisions !

Vous devez donc renvoyer votre nouveau bailleur devant ce fait : vous avez versé X€ de provisions sur charges, vous devez Y€, il ne vous reste donc plus qu'à verser (Y-X€).

Les quittances font foi.

 

c'est à votre nouveau bailleur de se débrouiller avec cette agence plus que "légère" :)

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D'accord avec Rac8, votre nouveau bailleur n'est pas fondé à vous réclamer quoi que ce soit qui a déjà été payé. C'est à lui de se débrouiller avec l'ancien bailleur. Je suis même certaine que, lors de la transaction de vente, cette question a été réglée, c'est impossible autrement.

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Moi je veux bien, mais sur quelle loi vous appuyez-vous pour prétendre ça?

 

Pour tout vous dire, c'était notre toute première réaction, "qu'ils se débrouillent avec l'agence! on a déjà provisionné 12 mois" De ce fait, on a tous refusé de payer le montant réclamé par le nouveau proprio.

Mais celui-ci nous soutient qu'il a fait stipuler par le notaire dans l'acte de vente que les 2 décomptes de charges soient bien séparés afin qu'il n'ait pas à subir ce genre de désagrément. Je ne sais pas si cette clause est illégale ou pas, mais le fait est qu'elle a bel et bien été ajoutée au contrat à l'époque, ils nous ont montré le paragraphe.

Et le notaire à qui on a envoyé nos premières LRAR en septembre 2009, nous aussi a renvoyé à l'agence, tout en écrivant à son tour à l'agence pour les presser de respecter cette "convention".

 

En tout cas je constate que vos avis divergent, ce qui me fait dire que c'est un beau flou juridique ce sujet sur la transmission de provisions charges en cas de vente! Ce n'est pas simple à résoudre.

 

En résumé, 3 entités potentiellement attaquables:

* le nouveau propriétaire, qui nous renvoie à l'agence,

* le notaire, qui nous renvoie à l'agence,

* l'agence, qui a encaissé l'argent et dit sans cesse qu'il lui faut du temps pour faire ces décomptes...

 

Et pour finir, aucun "levier" juridique bien clairement identifié.

Mise à part l'injonction de faire... mais comme c'est en général applicable plutôt à un contrat non honoré par un professionnel (vous me direz, un bail est un contrat, mais dans le bail il n'y a pas de clause sur la régul des charges, seule la loi française l'indique, donc hors contrat...).

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Désolée, je suis certaine de ce que j'affirme, il n'y a aucun flou juridique. Par ailleurs, la clause insérée dans l'acte de vente ne vous est pas opposable, elle ne concerne que l'ancien et le nouveau propriétaire.

 

Reprenons : a quelle date a eu lieu le transfert de propriété ? Quelles charges ont été payées ? Sont elles des provisions mensuelles ? Y a-t-il eu des régularisations, si oui, à quelle date ?

 

Vous répondez, selon vos réponses, je vous donne la base légale de ce que j'affirme.

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Les arrangements entre acheteur/vendeur ne vous regardent en rien, et ne justifient en rien les demandent de votre bailleur !

 

La loi est claire :

 

Article 23 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 88 JORF 16 juillet 2006

 

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

 

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

 

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

 

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

 

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

 

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

 

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

 

C'est au bailleur de se débrouiller pour se faire rembourser son dû !

 

 

--------- de plus, vous pouvez faire appel à la commission de conciliation, elle est là pour cela !

 

Article 20 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Loi 2006-872 2006-07-13 art. 86 1° JORF 16 juillet 2006

 

Il est créé auprès du représentant de l'Etat dans chaque département une commission départementale de conciliation composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires en nombre égal, dont la compétence porte sur les litiges résultant de l'application des dispositions de l'article 17 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s'efforce de concilier les parties.

 

En outre, sa compétence est étendue à l'examen :

 

- des litiges portant sur les caractéristiques du logement mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l'article 6 ;

 

- des litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;

 

- des difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux prévus aux articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, de l'application du plan de concertation locative prévu à l'article 44 bis de la même loi et des modalités de fonctionnement de l'immeuble ou du groupe d'immeubles.

 

Pour le règlement de ces litiges, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le locataire. Pour le règlement de ces difficultés, elle peut être saisie par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative de locataires. A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties.

 

La composition de la commission départementale de conciliation, le mode de désignation de ses membres, son organisation et ses règles de fonctionnement sont fixés par décret.

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Ok merci Anissa.

Alors:

 

* Transaction: le 21/10/08 (pour simplifier mes explications j'ai arrondi au 31 octobre).

* Provisions: 12 provisions ont été payées chaque mois avec le loyer (un seul chèque pour loyer+provisions). De Janvier à octobre à l'agence, puis ensuite au nouveau propriétaire. Ces provisions sont à peu près ce qu'on payait toutes les années précédentes à notre propriétaire décédé, elles devraient donc correspondre à quelques euros près aux dépenses des deux propriétaires cumulées en 2008.

* Régularisation: En juin 2009, le nouveau propriétaire nous a envoyé son décompte de charges 2008, dans lequel il ne tient compte que des 2 dernières provisions 2008, et dans lequel il inclut les grosses factures 2008 qu'il a payées (eau etc). Par contre, aucune régularisation de la part de l'agence, qui elle a forcément moins dépensé qu'elle n'a engrangé de provisions.... (c'est bien là le problème)

 

---------- Message ajouté à 16h13 ---------- Précédent message à 16h07 ----------

 

Merci Rac8.

 

Pour compliquer la chose, on a quitté l'immeuble il y a presque 2 mois, et je crains fort que le propriétaire ne ponctionne le complément qu'il nous réclame (environ 300 euros) sur notre dépôt de garantie.... bref on a quelques jours à attendre avant de recevoir le chèque, mais je crains qu'on va bientôt avoir 2x300 euros dehors, 300 chez l'agence et 300 chez le nouveau propriétaire...

 

La commission de conciliation oui, on va certainement utiliser ce moyen. Si seulement l'agence était honnête et rendait l'argent, que ce soit à nous ou au nouveau proprio!

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anissa, Rac: je ne suis pas vraiment d'accord : ce n'est pas au nouveau bailleur de faire le décompte des charges. Légalement il est responsable de ce qui lui incombe a partir de la date d'achat.

 

quand on achete un appart, l'acheteur ne recoit pas les provisions de charges versées par les locataires en place;

 

chacun fait sa quote part de charges sur base des documents.

 

ici vous semblez avoir recu les documents de 2008 puisque le nouveau bailleur vous les a fourni (uniquement au prorata des 2 mois).

 

il est donc facile de faire le cut-off avec l'agence/succession afin de reclamer les montants adéquats au proprio vendeur (ou succession): vous avez les charges annuelles, vous prenez 10/12 ieme et vous retirez vos provisions versées.

 

ceci dit la saisine de la commission de conciliation est une bonne chose car ils devraient examiner a la loupe ce qui s'est passé; alors qu'une injonction ou la saisine du juge de proximité risque de vous faire tomber sur un juge qui se declare incompétent ou qui declare votre injonction non valide (bonne possibilité d'assigner le mauvais tiers) ... :(

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La saisine ne la commission de conciliation est une perte de temps, elle n'a aucun pouvoir coercitif. Si les parties ne s'entendent pas, il faudra, de toute façon, aller devant le juge. Autant gagner du temps.

 

J'ai bien compris vos explications. Vous êtes donc en attente de la restitution de votre DG ; impossible de bouger avant d'avoir reçu le chèque amputer ou non.

 

De manière générale, je maintiens ce que j'écrivais plus haut. Laisser moi un peu de temps pour vous trouver la base légale. De plus, ne me dites pas qu'un bailleur qui achète un immeuble entier ignore ce point précis. C'est pensé avant. Il y a peut être eu arrangement entre ancien et nouveau propriétaire, aux frais des locataires.

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Bonjour

Ca y est on a reçu notre chèque de dépot de garantie, mais c'est ce que je craignais, il est amputé de l'arriéré que le nouveau bailleur nous réclamait depuis juin.

Je suis écoeuré, ça y est là, j'ai payé 2 fois une partie des charges 2008. Je ne sais pas qui dans l'histoire est malhonnête, mais vraiment la malhonnêteté des gens est sans bornes.

Le nouveau bailleur devait avoir peur de ne plus pouvoir nous retrouver après notre déménagement et de ne jamais être remboursés. Les autres locataires, eux, ont toujours un sursis pour payer.

 

Donc le problème se reporte maintenant sur moi, quelqu'un doit me rendre cet argent, et cet argent est sur le compte de l'ancienne agence.

 

Certains autres locataires veulent faire une lettre de mise en demeure commune à l'agence, une sorte de lettre-pétition avec toutes nos signatures. Mais franchement je doute que ce soit efficace, je suis plutôt tenté par une injonction de faire pour avoir décompte de charge + remboursement (a priori l'injonction de payer n'est pas utilisable, car pour en faire une il faut connaître le montant dû, or là tant qu'on n'a pas le décompte de charges précis de l'agence en fonction de nos quote-parts etc, on ne peut pas le deviner...)

 

D'avance merci pour ce que vous pourrez trouver comme arguments légaux pour assigner l'un ou l'autre des protagonistes en justice... Parce que là c'est vraiment scandaleux de nous voler avec tant d'impunité.

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