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Forum juridique de Net-iris

clauses dans accord copropriété


Dardanelles

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Bonjour,

Je bute actuellement sur une question technique, et je remercie par avance ceux qui auront à la fois la compétence et la gentillesse de me répondre.

Nous sommes en passe de signer un compromis de vente pour acheter une maison. En fait nous n'achetons que le premier et le deuxième étage, le RC restant la propriété du vendeur, qui le loue à un magasin d'impression. Les deux parties sont totalement indépendantes, et cela fera l'objet d'un accord de copropriété pour le partage au millième des éventuels travaux sur les murs et le toit.

Ma question est la suivante : nous n'avons pas envie qu'à terme du bail de l'imprimeur un restaurant pou un bar s'installe et nous cherchons un moyen de nous prémunir de ça. Nous souhaiterions donc savoir s'il est juridiquement possible d'inclure une clause dans l'accord de copropriété qui empêche ou limite ou encadre l'installation d'un bar ou d'un restaurant. Est-ce possible? Et si oui qu'est-ce qui est possible?

Je vous remercie par avance.

Dardanelles

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  • Réponses 8
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Bonjour

 

Merci infiniment pour cette réponse rapide. L'accord de copropriété n'est pas encore rédigé effectivement. En fait la personne qui vend, qui possède actuellement toute la maison, en sépare la propriété en deux, pour garder le RdC et continuer à le louer, et vendre le 1er et le 2ème. Du coup elle compte faire rédiger un accord de copropriété par un notaire, et en financera seule les coûts. Par contre, j'imagine que j'aurai la majorité car je possèderai le 1er et le 2ème et elle que le RdC.

Dans ces conditions, quelles possibilités ai-je de négocier une clause de restriction des commerces qui pourront s'installer au RdC? Ai-je juste la possibilité de mettre ça dans la balance des négociations lors du compromis de vente? Ou en tant que futur copropriétaire est-ce un droit pour moi de négocier cette clause?

Merci par avance pour ces conseils très utiles.

dardanelles

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Non seulement vous n'avez pas signé le compromis mais en plus vous êtes majoritaire.

 

Attention, vous ne serez pas majoritaire mais à 50/50, ce qui veut dire impossible de faire quoi que ce soit si l'un des 2 vote contre. Ce n'est pas toujours confortable, tout dépend de "l'associé"

Article 22 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7

 

Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

 

Pour le choix des commerces, tout bon RC les définit en géneral, mais le faire explicitement c'est mieux.

C'est dans le compromis qu'il faut prévoir une clause suspensive : sous réserve d'enregistrement du RC aux hypothèques contenant la liste des commerces non autorisés, énoncés ci après :[....] avant la signature de l'acte.

Ainsi vous pourrez renoncer à l'achat si la copropriété n'est pas créée telle que vous la souhaitez. Et ce sera un test, si déjà là ça coince, imaginez la suite...

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Cher Gennaker,

 

Merci pour cette réponse rapide, précise et utile!!! J'en comprends que je vais faire mettre une clause suspensive dans le compromis par sécurité, et que l'accord de copropriété sera réalisé après. Est-ce cela?

Au final, je ne comprends pas les termes employés dans la clause suspensive que vous proposez "sous réserve d'enregistrement du RC aux hypothèques contenant la liste des commerces non autorisés, énoncés ci après : (bar, restaurant)". Pouvez-vous me l'expliquer?

De plus, est-ce que ce sera vraiment possible au final de faire mettre une clause dans l'accord de copropriété et si oui laquelle?

je vous remercie par avance pour vos éclairages.

Dardanelles

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J'explique :)

 

Le statut de la copropriété est régi par la loi,65-557 du 10 juillet 1965.

Un règlement de copropriété pour être tel que prévu par cette loi doit suivre une procédure lors de sa création:

1) géomètre ou bureau d'étude pour le calcul des tantièmes (appelés aussi millièmes) en fonction de la consistance des lots privatifs et communs.

2) acte notarié reprenant l'état descriptif de division (EDD) et le règlement qui régira la vie et les actes de cette copropriété et des copropriétaires, le Règlement de Copropriété. (RC)

Dans cet acte une clause definit la destination de l'immeuble, c'est à dire à quelle utilisation seront affectés les lots. C'est dans celle ci que sont notés les possibilités d'usage autre que l'habitation et dans quelles conditions (commerce, profession liberales etc) il est tout à fait possible d'y proscrire clairement certains commerces ou activités créant des nuisances sonores ou d'odeurs.

3) cet acte doit ensuite être publié au journal immobilier et laisse un délai de recours aux tiers

4) Il est ensuite enregistré à la conservation des hypothèque et là, il devient applicable.

 

Avant cet enregistrement vous n'avez aucune garantie que votre vendeur tiendra sa promesse. Etant propriétaire bailleur, il a tout interet à laisser le plus grand éventail possible pour encaisser ses loyers....

 

Donc la clause à mettre dans le compromis devrait être, dans l'idéal, (puisqu'étant à 50/50 :2 copropriétaires seulement = jamais de majorité)

que la signature de l'acte ne se fera qu'àprès l'obtention définitive du RC.

Avant vous aurez toujours le risque que la limitation des commerces n'y figure pas.

 

un petit lien pour tout savoir sur, et à quoi engage la copro :

 

Détail d'un texte

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Pour information, les clauses du règlement de copropriété peuvent restreindre les activités commerciales, cependant la jurisprudence en la matière a tendance a considérer que si l'activité commerciale ne détourne pas la destination de l'immeuble et ne créé pas plus de trouble que l'ancienne activité commerciale, elle considère l'activité commerciale contestée comme licite.

Cass.3° civ. 12/01/2005, arrêt n°44 D, pourvoi n°03-18.939.

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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