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Usufruit et vente de maison.


Xlcoffee

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Bonjour à tous.

 

Ma mère nous a quitté il y a quelques années. Elle était mariée, et la succession a été décidée en usufruit (je ne pense pas que cela se dise comme ça...)

 

Je vous passe les détails mais les relations avec mon beau père se sont détériorées depuis et nous n'avons plus aucun contact.

Il se trouve que j'ai récemment vu qu'il mettait sa maison en vente, alors qu'elle est incluse dans la succession.

 

Je suis assez surpris qu'il ait pris cette décision car pour moi il était évident jusque là qu'il lui fallait notre autorisation (mes frères et moi) pour un tel acte.

 

De ce que j'ai pu comprendre, si la vente est effectuée de son vivant, mes frères et moi hériterions du quart de la valeur de la maison.

Je suspecte donc que cela soit le but (avis personnel).

 

Auriez-vous des informations sur ce cas de figure?

Si il vous faut plus de détails, n'hésitez pas à me contacter.

 

Merci d'avance.

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Hmm...

 

Effectivement je me rappelle que pour la voiture, il nous avait demandé la signature pour la vente.

 

Mais alors quelle "parade" légale pourrait-il avoir trouvé?

 

Il faut savoir aussi que le notaire en charge est une relation professionnelle de mon beau père et que depuis la succession, nous n'avons reçu aucun document de celui-ci mis à part les projets.

Il nous a été dit que cela est normal...

 

Autre question: y a-t-il un cas de figure ou ils peuvent faire trainer les procédures afin de nous spolier pour quelque chose comme "ne se sont pas manifesté" ou autre?

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Quelle est l'origine de propriété de cette maison ?

Vous êtes bien certain qu'elle dépend de la succession de votre mère ?

Notez que stricto sensu, votre beau-père n'a pas "besoin" de votre accord pour vendre le bien dont il est usufruitier, puisqu'il n'a pas le droit de le vendre tout court, n'étant pas propriétaire.

C'est vous qui avez besoin de son accord pour vendre le bien soumis à usufruit.

Le vendeur, à la base, c'est le nu-propriétaire, qui a le droit de disposition.

La logique, c'est donc : le nu-propriétaire met en vente, puis le consentement de l'usufruitier est demandé ; la mise en vente est caduque si l'usufruitier n'y consent pas. L'usufruitier n'a pas à mettre en vente de son propre chef, ce n'est pas son rôle, ce n'est pas son droit ; son droit, c'est de jouir du bien.

 

Question subsidaire : le bien était-il commun, ou bien y a-t-il eu une donation entre époux, et donc l'usufruitier possède-t-il une part indivise en nue-propriété ?

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Rambotte,

 

La maison fait bien partie de la succession, ma mère et mon beau père l'ayant acheté ensemble, à leurs deux noms.

 

Cela doit sans doute répondre à la question subsidiaire, mais il me semble qu'ayant eu le choix, il a opté pour la nu-propriété.

 

Tout n'est pas très clair pour moi, je pourrais éventuellement recopier la partie du projet concerné (en masquant les informations personnelles bien sûr).

 

Merci pour vos réponses.

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Donc puisque le bien était commun, il en possède au moins la moitié en pleine propriété.

Et comme vous dites qu'il est usufruitier, c'est donc qu'il a soit choisi l'usufruit légal, qui s'applique sur l'autre moitié, soit qu'il a bénéficié d'une donation entre époux, qui s'applique aussi sur l'autre moitié, où il a pu opter entre l'usufruit (donc même effet que le droit légal) et 1/4 en pleine propriété + 3/4 en usufruit.

Et vous être nu-propriétaire de cette autre moitié, ou des 3/4 de cette autre moitié, selon le cas.

Bref dans tous ces cas, même si votre accord, en tant que titulaire de droit, est nécessaire pour la vente du bien, il faudra noter que du fait de l'indivision sur la nue-propriété, avec l'usufruit détenu par lui seul, il aura le pouvoir de forcer la vente judiciaire du bien pour sortir de l'indivision.

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Merci beaucoup, je vais me renseigner plus en détail.

 

En bonus, j'aurais une dernière question:

Si il arrive à vendre la maison, peut-il nous enlever les frais liés à la vente et/ou les échéances restantes sur le prêt immobilier?

 

En gros, peut-il nous "alléger" encore un peu plus?

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Puisque le couple avait un crédit, vous êtes devenu débiteur par héritage (la dette était commune, lors de la liquidation de communauté par décès, il est devenu débiteur de la moitié du capital restant à rembourser, et vous êtes devenu débiteur de l'autre moitié de capital restant à débiter).

Sauf qu'il est usufruitier de la dette, et vous nu-propriétaire de la dette, et là je suis perplexe sur ce que cela veut vraiment dire et comment ça se gère.

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S'il y avait encore crédit au moment du décès, il y avait assurance sur une partie au moins du crédit.

 

Pour savoir qui est propriétaire de quoi, demandez donc une copie de l'acte de propriété actuel au services des hypothèques.

 

Il y avait tout à fait une assurance prenant en charge 50% depuis le décès.

Si il y a vente de la maison, l'assurance doit-elle se charger de rembourser la part incombant à notre mère?

 

De plus, après recherches, j'ai constaté que la vente ne pouvait avoir lieu car mes frères et moi sommes en indivision; or, si l'un de nous voulait sortir de l'indivision, cela débloquerait totalement la situation en sa faveur.

Qu'en est-il réellement?

 

Bien entendu, je vais rencontrer un notaire puis un avocat pour faire le point; vos avis et réponses me permettent de savoir comment orienter les recherches.

 

Merci d'avance.

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Il y avait tout à fait une assurance prenant en charge 50% depuis le décès.

Si il y a vente de la maison, l'assurance doit-elle se charger de rembourser la part incombant à notre mère?

 

L'assurance est faite pour couvrir un risque, en l'occurance le décès, et elle a du rembourser une partie du crédit lors du décès de votre maman.

Lors de la cession, l'assurance ne pourra rien faire pour vous

 

De plus, après recherches, j'ai constaté que la vente ne pouvait avoir lieu car mes frères et moi sommes en indivision; or, si l'un de nous voulait sortir de l'indivision, cela débloquerait totalement la situation en sa faveur.

Qu'en est-il réellement?

Merci d'avance.

 

Vous n'êtes pas vraiment en indivision : vous êtes en démembrement de propriété, et vous et vos frères êtes co-indivisaires sur la nue-propriété seulement :D

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Aujourd'hui, vous et vos frères êtes nus-propriétaire ensemble de la moitié de la maison (voire des 3/4 de cette moitié selon une option possible de la donation entre époux). Vous êtes aussi en indivision avec votre beau-père sur la nue-propriété.

Donc en cas de vente de la maison en pleine propriété, vous et vos frères aurez la valeur de la nue-propriété de la moitié de maison (voire des 3/4 de la moitié).

La valeur de la nue-propriété dépend (pour faire simple si on applique le barème fiscal) de l'âge de votre beau-père usufruitier (l'usufruit s'éteignant au décès).

Donc soit on attend le décès et la valeur de la vente est maximum, soit on vend tout de suite et la valeur reçue est plus faible.

 

Dans votre cas, la sortie d'indivision ne peut se faire à l'amiable que si l'un ou plusieurs des ayants-droit accepte d'acheter les droits du sortant (à leur valeur compte tenu de l'usufruit). Je crains qu'une sortie de l'indivision en nue-propriété par adjudication judiciaire de cette nue-propriété ne soit pas possible, car elle conduirait à démembrer de force le droit de pleine propriété de votre beau-père. En outre, elle donnerait un résultat ridicule, car personne ne voudra investir à son vrai prix dans une enchère de nue-propriété.

Bref seul votre beau-père est en mesure d'engager une action favorable à lui, car lui seul peut assigner en partage en demandant l'adjudication de la pleine propriété.

Bref, ne faites rien, attendez, et si votre beau père assigne, acceptez finalement la mise en vente commune amiable pour avoir le meilleur prix, ou achetez les droits de votre beau-père à leur juste valeur.

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Aujourd'hui, vous et vos frères êtes nus-propriétaire ensemble de la moitié de la maison (voire des 3/4 de cette moitié selon une option possible de la donation entre époux).

 

La situation est précisément celle-ci:

En cas de vente mes frères et moi recevrions un quart de la valeur de la maison, à séparer en 3. (il conserve la moitié de la "part" de notre mère).

 

Dans votre cas, la sortie d'indivision ne peut se faire à l'amiable que si l'un ou plusieurs des ayants-droit accepte d'acheter les droits du sortant (à leur valeur compte tenu de l'usufruit). Je crains qu'une sortie de l'indivision en nue-propriété par adjudication judiciaire de cette nue-propriété ne soit pas possible, car elle conduirait à démembrer de force le droit de pleine propriété de votre beau-père. En outre, elle donnerait un résultat ridicule, car personne ne voudra investir à son vrai prix dans une enchère de nue-propriété.

Bref seul votre beau-père est en mesure d'engager une action favorable à lui, car lui seul peut assigner en partage en demandant l'adjudication de la pleine propriété.

Je ne suis pas sûr d'avoir bien compris. Nous sommes d'accord, mes frères et moi (du moins l'un d'eux) ne voulons pas forcer la vente, c'est l'inverse.

 

Bref, ne faites rien, attendez, et si votre beau père assigne, acceptez finalement la mise en vente commune amiable pour avoir le meilleur prix, ou achetez les droits de votre beau-père à leur juste valeur.
Donc là je pense avoir compris; en gros nous n'aurons pas vraiment le choix et il faut se résoudre à la solution la "moins pire"?

 

---------- Message ajouté à 18h52 ---------- Précédent message à 18h09 ----------

 

Pour savoir qui est propriétaire de quoi, demandez donc une copie de l'acte de propriété actuel au services des hypothèques.

 

Je ne trouve pas l'information: faut-il se rendre dans la ville de l'habitation ou tout est centralisé?

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Oui, pour ça il n'y a pas de problème.

En fait pour préciser, nous ne voulons pas que la vente ait lieu, et ne sommes pas censés être au courant.

 

Voici quelques précisions et questions:

Le décès a eu lieu en 2006, il y a eu de suite des soucis, nous n'avons plus de contact avec lui.

Nous n'avons jamais eu aucun document du notaire, qui refuse catégoriquement. Il faut savoir que nous n'avions jamais pu payer les frais, et comme les choses nous paraissaient douteuses, avons préféré rester ainsi, pour ne pas faire avancer les choses dans son sens.

Le notaire et mon beau-père sont en affaires régulièrement sur des dossiers.

J'ai appris dernièrement par un de mes frères, que les frais étaient soldés, sans document officiel à l'appui.

 

Je dois appeler un notaire lundi matin mais voici quelques questions tout de même:

 

- Le notaire peut il refuser de nous donner le duplicata des documents signés dans ses murs?

 

- Devrait-on avoir un titre de propriété ou autre?

 

- Doit-il transmettre le certificat d'hérédité d'office?

 

- Si les frais sont payés, quel délai compter pour l'acte de notoriété?

 

- Peuvent-ils simplement mettre la maison en vente sans que l'on soit prévenus?

 

- Comme un de mes frères et moi avons déménagé(sans notifier le changement), le notaire doit-il faire un minimum pour retrouver notre adresse? (il avait les coordonnées d'un de nous 3, pouvant nous contacter facilement)

 

- Le conflit d'intérêts est-il possible entre le notaire et mon beau-père?

 

- Globalement, sachant que l'on va se manifester auprès du notaire pour signaler nos coordonnées, demander l'état du dossier et réclamer les documents signés, que faire pour aller au plus vite? Que faire d'autre?

 

Merci d'avance

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Puisque vous n'avez participé à rien, il serait bien que vous fassiez la démarche à la conservation des hypothèques, poiur avoir l'historique des événements sur le bien, au cas où votre information sur l'acquisition commune était erronée, ce qui pourrait expliquer que le notaire estime que vous n'êtes pas concernés, ou que les frais ont été acquités. Ou bien y a-t-il eu une communauté universelle ?

 

Est-ce que vous savez si oui ou non votre mère avait fait un testament ou une donation entre époux ?

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  • 1 an plus tard...

Venant de créer un autre sujet, je me permets de recopier le texte de celui-ci et en demande la clôture de suite.

Je m'excuse d'avance pour les doublons d'informations et/ou questions.

 

Petite précision, nous sommes bien inscrits, mes frères et moi mêmes en tant que propriétaires au bureau des hypothèques.

 

Bonjour.

Il y a un long moment, ma situation vous a été soumise; les choses évoluant, je reviens à nouveau vers vous.

 

La situation est la suivante: au décès de notre mère, mes 2 frères et moi sommes devenus nu-propriétaires du bien possédé par celle-ci et notre beau-père (son mari). A hauteur d'1/3 sur 50% (soit 1/6ème du bien). Notre beau-père bénéficiant d'un usufruit égal à 50%.

Il a été fait un contrat de mariage, sous le régime de la séparation de biens conventionnelle.

 

Il n'y a pas d'entente entre notre beau-père et un de mes frères (X); l'autre frère (Y) est toujours en contact.

 

Il y a peu, nous avons appris que le bien était mis en vente, sans notre accord. Est-ce normal?

 

Nous avons reçu un appel de l'étude gérant l'éventuelle vente, celui-ci nous dit avoir un acheteur, bien en dessous du prix annoncé (et semble-t-il du marché): 205.000€ au lieu de 236.000€, prix de départ.

Le clerc nous demande donc notre position quand à la vente, et nous précise qu'il nous reviendrait chacun 1/12ème de la valeur du bien. Nous sommes conscient qu'en cas de vente, c'est la proportion qui est prévue, notre beau-père ayant 56 ans.

 

(X) et moi même nous opposons à la vente (pour des questions idéologiques, mais passons), et avons quelques doutes sur les évènements à venir:

 

- Notre beau-père peut-il forcer la vente par jugement?

- Si oui, se baserait-on sur 1/12ème ou 1/6ème?

- Le fait que (Y) soit d'accord pour la vente peut-il être préjudiciable?

 

Il semblerait également qu'il y ait la possibilité de convertir l'usufruit en rente viagère ou en capital; notre beau-père peut-il lui même en faire la demande?

Peut-on s'y opposer?

Est-ce dans notre intérêt?

 

De plus, (X) et moi-même pensons que beaucoup de choses ont été faites pour nous "priver" un maximum:

Possédant une société avec notre mère, notre beau-père nous a rapidement proposé de racheter nos parts (héritées); (X) et moi refusons, et dans la foulée la société se retrouve en liquidation judiciaire, et une autre est ouverte, pour faire le même métier.

De plus le notaire chargé de la succession est en affaire avec notre beau-père et nous avons du faire appel à la chambre des notaires, pour notamment une "erreur" de frais qui nous étaient réclamés à tort (annulés ensuite).

Et ainsi de suite.

 

Sans rentrer plus dans le détail, nous pensons avoir été abusés de diverses manières et envisageons de lancer une procédure afin de démontrer sa volonté de nuire.

Est-ce envisageable ou tout simplement perdu d'avance?

 

N'hésitez pas à demander plus de détail.

Merci d'avance pour vos réponses.

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Puisqu'il est titulaire d'un droit de pleine propriété, il peut assigner en partage de la nue-propriété et faire liciter la pleine propriété.

Mais il ne peut pas forcer cette vente avec cet acquéreur déterminé.

Le prix résultant de la vente aux enchères sera partagé au prorata des droits, comme un prix de vente à l'amiable. Vous aurez donc chacun la valeur de la nue-propriété de 1/6 du bien.

Attention à ce que, par mesure de rétorsion, votre beau-père ne veuille pas faire évaluer l'usufruit selon un barème économique, qui serait sans doute encore plus avantageux que le barème fiscal. En effet le barème fiscal (50% pour 56 ans) n'a pas de valeur légale dans le partage (il ne s'impose pas aux parties) mais il est souvent choisi par commodité.

Par exemple, pour un homme de 55 ans, avec un taux de rendement du bien de 3%, l'usufruit vaut 53%, à 4%, il vaut 63%, à 5%, il vaut 71%.

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Puisqu'il est titulaire d'un droit de pleine propriété, il peut assigner en partage de la nue-propriété et faire liciter la pleine propriété.

Mais il ne peut pas forcer cette vente avec cet acquéreur déterminé.

Le prix résultant de la vente aux enchères sera partagé au prorata des droits, comme un prix de vente à l'amiable. Vous aurez donc chacun la valeur de la nue-propriété de 1/6 du bien.

Juste pour être sûr, c'est bien 1/6 et non pas 1/12?

 

Attention à ce que, par mesure de rétorsion, votre beau-père ne veuille pas faire évaluer l'usufruit selon un barème économique, qui serait sans doute encore plus avantageux que le barème fiscal. En effet le barème fiscal (50% pour 56 ans) n'a pas de valeur légale dans le partage (il ne s'impose pas aux parties) mais il est souvent choisi par commodité.

Par exemple, pour un homme de 55 ans, avec un taux de rendement du bien de 3%, l'usufruit vaut 53%, à 4%, il vaut 63%, à 5%, il vaut 71%.

Peut il demander l'évaluation sur le barème économique quand bon lui semble? Ou seulement si nous refusons la vente et qu'il entame la procédure de partage?

Le rendement est bien une estimation basée entre autre sur un loyer éventuel? Quelle entité définirait ce loyer?

Prendrait on en compte le rendement brut ou net?

 

En tout cas, merci beaucoup pour ces précisions.

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Juste pour être sûr, c'est bien 1/6 et non pas 1/12?

Si vous ne précisez pas de quoi c'est 1/6 et non pas 1/12, comment répondre...

Vous n'êtes pas plein propriétaire de 1/6 du bien, vous êtes nu-propriétaire de 1/6 du bien.

Vous ne recevrez donc pas la valeur de 1/6 de la pleine propriété, vous recevrez la valeur de 1/6 de la nue-propriété, laquelle est la valeur de 1/6 de la pleine propriété auquel on retranche la valeur de l'usufruit correspondant. La valeur de l'usufruit représentant un certain % de la valeur de la pleine propriété, % dépendant du barème choisi (50% avec le barème fiscal).

 

Puisque le barème fiscal n'a aucune valeur légale en matière de partage, il est loisible de demander cela en amiable, si l'idée lui vient à l'esprit.

En fait, la définition exacte de la valeur de l'usufruit, c'est la valeur actuarialisée des revenus que peut procurer le bien durant le restant de vie de l'usufruitier. Elle fait donc apparaître trois paramètres : l'espérance de vie, le revenu annuel escompté (le loyer), et le taux de rendement. En cas de conflit, c'est le juge qui définit la valeur de l'usufruit.

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Attention à ce que, par mesure de rétorsion, votre beau-père ne veuille pas faire évaluer l'usufruit selon un barème économique, qui serait sans doute encore plus avantageux que le barème fiscal. En effet le barème fiscal (50% pour 56 ans) n'a pas de valeur légale dans le partage (il ne s'impose pas aux parties) mais il est souvent choisi par commodité.

Par exemple, pour un homme de 55 ans, avec un taux de rendement du bien de 3%, l'usufruit vaut 53%, à 4%, il vaut 63%, à 5%, il vaut 71%.

 

 

L'usufruit successif n'est jamais compté en fonction d'un rapport, mais d'un équilibre nu propriétaire/usufruitier.

 

Un bien immeuble, qui n'est pas dans un parc locatif d'un loueur professionnel, est évalué, dans une succession, à sa valeur de bien non loué. Un logement dans un parc locatif s'achète entre 110 et 150 fois son loyer. Un appartement hors parc dédié locatif s'achètera à 200 fois son loyer, quand on ne vous les vend pas hors de prix sous prétexte de Scellier.

Pour une maison, le rendement normal de 1/180 à 1/200 va passer à 1/250 mini (0,4%)

Partons de la base, le loyer vers 1/250, soit pour cette maison, un loyer net de charge locative de 820€/mois, 9840/ans. Globalement, les charges de propriétés, hors amortissement, sont censées représenter 30% des loyer. L'amortissement d'un immeuble (le prix à payer pour les travaux sur le gros œuvre) de 1,5 % par an minimum, ou, dans notre exemple, un peu moins de 4 loyers, soit en net (9840 - 30% - 205.000 * 1,5%) = environ 3800. On est plutôt sur du 1,8%, que du 3%

 

Pour aller sur du 3%, il faut aller sur du 1/180 soit des loyer mensuels de 1140, net de charge, et un rendement annuel de (13800 - 30% - 3075) = 6585 et 3,2% de rendement.

 

Et la nue propriété, quand elle est basée sur de la pierre, augmente elle aussi dans le temps, actuellement.

 

Bref, contester le % usufruit d'un bien par rapport à l'âge de l'usufruitier, je veux bien. mais essentiellement pour le réduire.

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Pour info, des indications sur le calcul de la valeur économque de l'usufruit :

http://www.royalformation.com/2_Dossiers/1-2009-01_Valeur-economique-usufruit-nue-propriete.pdf

 

Je n'ai pas compris le coup de l'usufruit successif. Ce n'est pas le cas ici. Il est successoral, mais pas successif.

 

Bref, contester le % usufruit d'un bien par rapport à l'âge de l'usufruitier, je veux bien. mais essentiellement pour le réduire.

Ici, je mets en garde le nu-propriétaire contre le fait que l'usufruitier pourrait vouloir ne pas prendre le barème fiscal, mais le barème économique, afin d'augmenter de % (sauf si le taux de rendement est trop faible). Le nu-propriétaire, lui, a probablement intérêt à s'en tenir au barème fiscal.

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