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Forum juridique de Net-iris

Amortissement LMNP


Cassabulle

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Bonsoir,

 

Merci de me confirmer que les journalistes sont à côté de la plaque...

 

Désolée le copier coller est illisible. Depuis quand on peut amortir un bien en LMNP ?????

 

 

L'intérét est,alors,de pouvoir amortir I'intégralité de votre acquisition(hors terrain).

Par xemple s, iv ousf aites1 'acquisitiodn'u n

bieni mmobi l iedr e 350000€ (dont1 5 %

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Désolée le copier coller est illisible. Depuis quand on peut amortir un bien en LMNP ?????
Depuis la nuit des temps. Simplement, les déficits issus de cette opération ne sont pas reportables sur le revenu global, mais uniquement sur des revenus BIC non professinnels. Afin de ne pas perdre ce droit a déficit, il est possible de faire un report en avant des déficit.
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Merci Maria,

 

Après j'ai pu développer toute seule sur les amortissements mais les questions à 10 heures du soir çà ne passe pas toujours (puis après j'aurai oublié de répondre).

 

Pour ma part je reste au forfait, avec du 18% de recettes sur le prix d'achat majoré des travaux et des frais de notaire et d'agence je ne me suis pas posée la question.

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Oui Maria, à condition d'avoir du déficit donc des meublés peu rentables. L'intérêt du LMP j'aimerai bien pour l'ISF et pour les cotisations sociales, mais il faudrait que je rachète des studios, pas des résidences étudiantes ou maisons de retraite, pièges à défiscalisation même avec l'article 199 sexvicies.

On en avait d'ailleurs déjà pas mal parlé.

 

Et j'attends patiemment la période des soldes.

 

Non là c'est pour un ami il doit avoir 3 meublés depuis 15 ans et à mon avis pas plus intérêt à passer au réel.

 

Sinon, le déficit je n'aime pas parce que :

 

Ex. TMI 14%

Année 1 déficit 10 000 euros, économie 1 400 euros

Année 2 bénéfice 10 000 euros, coût 2 610 euros

On perd la CSG.

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Je suis extrèmement réservée sur le fait de ne pas passer au réel, surout pour 3 meublés. Il faudrait au moins une simulation. N'oubliez pas que l'abattement LMNP n'est plus que de 50%. Amortissement compris, cela me parait peu.

 

Rappel d'un cadre courant, amortissement sur 20 ans (et revente du bien à ce moment là pour repartir sur un amortissement) soit 5% par an. Loyer intéressant, 1/120 du prix, travaux de réhabiliation initiaux compris. soit 10% du prix de la maison par an. Il est clair que, sans même parler du mobilier est des autres frais, l'amortissement représente la moitié du loyer. Et là, je ne parle ni du mobilier ni des autres frais attachés à une location normale.

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Je pensais que l'on amortissait sur 30 ans. Mais exemple :

 

Achat 37 000 en 1994.

Amotissement 5% de 85% car le terrain n'est pas amortissable = 1572,50

 

Loyers 6600 euros moins 2 loyers de frais et charges - amort = 3927,50

au lieu de 3300 en LMNP.

 

Là avantage LMNP.

 

Donc en effet le calcul est à faire mais pour des immeubles de longue date, pas sûr.

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Vous oubliez juste une chose. Vous n'avez pris en compte que l'amortissement du local.

 

Que faites vous :

  • de l'amortissement
    • des meubles ?
    • des travaux de réhabilitation (réfection des peintures) ?

    [*]des travaux

    • de réparation
    • d'entretien courant des parties communes

en plus de vos autres charges ?

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de l'amortissement


    • des meubles ? Pas de mobilier amortissable valant plus de 400 euros et de toute manière achetés depuis plus de 10 ans.
    • des travaux de réhabilitation (réfection des peintures) ?

    [*]1000 euros à chaque changement de locataire

    [*]

    [*]des travaux

    • de réparation
    • d'entretien courant des parties communes
    • Ceux là sont compris dans les charges de copro, en effet si gros travaux le calcul reste à refaire pour 2 ans.
    • Il a peut être aussi des crédits, mais il faut pondérer le tout sur l'ensemble du parc que je ne connais pas.

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  • des meubles ?
    Pas de mobilier amortissable valant plus de 400 euros et de toute manière achetés depuis plus de 10 ans.
    Vous n'avez donc jamais de remplacement d'électro ménager ? Les factures globale de moins de 500€ ne s'amortissent pas. Elles se déduisent au titre des charges
     
  • des travaux de réhabilitation (réfection des peintures) ?
    1000 euros à chaque changement de locataire
    Donc amortissables si durée d'un locataire > 1 ans, déductible en tant qyue charge sinon
  • des travaux
    • de réparation
    • d'entretien courant des parties communes
    • Ceux là sont compris dans les charges de copro, en effet si gros travaux le calcul reste à refaire pour 2 ans.
    • Il a peut être aussi des crédits, mais il faut pondérer le tout sur l'ensemble du parc que je ne connais pas.

    C'est le problème, cela nécessite de mettre le nez dans la comptabilité d'assez prèt. Alors que le cadre de la micro entreprise minise la comptabilité au livre des recettes. Et là, un loyer par mois, ce n'est pas trop dur...

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L'électroménager c'est le frigo et le lave linge, soient 300 et 200 euros tous les 10 ans.

 

Bon j'ai fait la simul avec mes deux studios

je déclare environ 1300 euros de moins en tout avec le forfait (en budgétisant le remplacement du mobilier) pour 2009 et après cela grimpe très vite car j'ai un crédit que je rembourse par anticipation (sur 10 mois pour éviter les pénalités) et les amortissements du début s'essouflent.

 

J'ai amorti le notaire et l'agence sur 20 ans aussi, je ne savais pas trop.

J'ai mis une provision remplacement du mobilier de 150 euros.

 

Mais ils sont exceptionnellement rentables contrairement à ma "piscine" toujours en stand by.

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  • 1 an plus tard...

Madame,

je découvre vos divers réponses et je me complimente pour votre compétence sur la fiscalité LMNP. Si j'ai bien saisie, vous êtes bailleur aussi. De mon côté oui. Avant j'ai tjrs fait du foncier et maintenant je souhaite passer les nouvelles acq au LMNP. Etant prise par mes chantiers j'avais fait appel à un conseil... mais qui quand je suis allée au rdv.. il nétait pas préparé sur le sujet et s'est mis à chercher la réponse sur internet... Il pense que je suis redevable du RSI et que je pourrais être obligée par le SIE à m'inscrire au greffe... et être redevable du RSI. Il a fait des recherches et il m'a envoyé un doc de la RSI où il se sont vu contester les cotisations (je pourrais vous l'envoyer). En plus il semble que je dois tenir une comptabilité par engagement et pas encaissements (je ne le savais pas).

 

Auriez vous un manuel à me conseiller avec toute la fiscalité LMNP ? ou un site ou je peux la télécharger ?

Je dois comprendre les critères des amortissements divers y compris celui du prix d'achat pour ensuite le dire à ma comptable qui ne connît rien en fiscalité du meublé!!

Tenez vous même votre comptabilité? Je vais demander des devis à des experts comptables aussi. Merci et plaisir de vous lire. Venezia

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Maskagaz est effectivement bailleur. Moi, mon manuel de base, c'est le code général des impôts, il est gentiment complété par la documentation de base desdits impôts et les jolis bulletins officiels, toujours des impôts. Sans oublier bien sur, les autres codes, lorsque nécessaire. Bref, vous l'aurez compris, je suis plutôt du côté de l'ennemi...;)

Explication pour le RSI :

Votre comptable pense que vous allez rentrer dans la catégorie bailleur professionnel. Cela peut être intéressant, ce n'est en aucun cas une obligation.

Pour être fiscalement bailleur en meublé professionnel il faut cumulativement :

-> que les recettes des locations meublées dépassent 23.000 €

-> que les recettes des locations meubles dépassent la somme de vos autres revenus professionnels

-> que vous vous inscriviez à titre de loueur en meublé à la chambre de commerce.

Inconvénient, il faut payer le RSI, avantage, les cotisations comptes pour la retraite

C'est aussi au niveau des plus value que le cadre loueur en meuble est intéressant. Le cadre LMP est donc défini à l'article 151 septies VII .

 

comptabilité par engagement

Traditonellement, la location meublée relève de la vente. Depuis 2009, dans la plus part des cas, la location meublée est assimilée, pour les limites du chiffre d'affaire ouvrant droit au micro BIC, à de la prestation de service (voir l'article 50-0 du CGI). On aurait pu effectivement penser, de ce fait, que l'activité de location meublée passerait dans le champs de la prestation de service, avec une comptabilité par encaissement. Or, l'article L110-1 du code du commerce n'a pas changé :

La loi répute actes de commerce : [...]

4° Toute entreprise de location de meubles ;

Et cette position reste donc fiscalement applicable , comme le souligne l'article 50-0,au point 5

5. Les entreprises qui n'ont pas exercé l'option visée au 4 [=optopn pour le réel] doivent tenir et présenter, sur demande de l'administration, un livre-journal servi au jour le jour et présentant le détail de leurs recettes professionnelles, appuyé des factures et de toutes autres pièces justificatives. Elles doivent également, lorsque leur commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fournir le logement, tenir et présenter, sur demande de l'administration, un registre récapitulé par année, présentant le détail de leurs achats.

Le registre des achats est en effet une obligation du code du commerce et ne s'applique pas à la prestation de service, dans le cadre de la micro entreprise.

 

Amortissement

Ce sont les règles de comptabilité internationale qui s'appliquent. A ce titre, c'est donc à chacun de déterminer l'amortissement à pratiquer, le problème étant les dotations excessives aux amortissements, mais que l'administration doit prouver. Cela dépend des usage locaux. Dans une résidence de location saisonnière, 15 ans peut même ne pas être considéré comme anormal pour un appartement. J'ai vue que vous aviez remis la main sur le fil où je donne des éléments sur le sujet. Que votre comptable contacte son conseil de l'ordre. C'est un peu à lui de bosser. Mais il y a également parfois des associations de LMNP (souvent dans les zones touristiques ou universitaire).

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Bonjour!

Je vous remercie vivement pour avoir pris le temps de répondre! Je suis nouvelle du forum et je n'ai pas bien saisie les divers noms entre "Pilier senior" "Masg..." et vous ... Peu importe!!

Pourquoi parlez vous d'ennemi? Si vous travaillez pour les impôts l'ennemi ce n'est pas vous, mais le legislateur qui travaille par touche au lieu de raisonner système fiscale en coordination avec une politique économique... mais le débat est trop long et la réalité trop... triste!!!

 

Je ne rentre pas dans le critère LMP pour la clause du revenu. Si le principe du droit fiscal se basait comme à l'étranger sur le revenu de l'individu au lieu que le foyer, je serai LMP! Donc LMNP.

 

Super m'avoir donné l'idée de m'approcher auprès d'une association. En effet état très occupée par mes chantiers, j'aimerais bien déléguer en ce moment la partie administrative et fiscale, mais pour le moment j'ai eu du mal à trouver . Je vais prospecter des experts comptables..

 

Concernant la comptabilité, sorry, mais pas sûre avoir bien saisie. J'essaie: j'ai compris que il y a confusion pour la comptabilité d'un LMP par rapport au rapprochement au prestation de services etc etc.

 

Mais pour la comptabilité LMNP , il semble que ce soit par engagement ... Mais si (j'espère pas) un locataire ne me paie pas... dois je payer l'impôt sur un revenu qui est seulement par engagement et pas réellement encaissé?

 

Ou faut-il créer il me semble s'appelle 'provisions' (sorry je suis italienne)?

 

Merci et bonne soirée!

 

---------- Message ajouté à 18h07 ---------- Précédent message à 18h02 ----------

 

Toujours moi!

j'ai oublié, on lisant dans le forum j'ai compris que ne faisant pas du saisonnier (loc meuble à l'année , baux annuels standards) les loyers sans considéré sans TVA.

Par contre, j'aimerais faire des locations de moins de trois mois sur un seul appartement du patrimoine... alors les loyers sont avec TVA? Sachant que je ne donne pas les prestations d'un hôtel, nettoyage etc. Bien sûr à la fin du bail ..

Dois-je tenir une comptablité séparée pour ce seul bien? Pour ensuite bien sûr la réintegrer avec les autres revenus LMNP.

Merci sincèrement.

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J'élimine la question de la différence entre LMNP et LMP :

BIC non professionnel veut dire que vous avez une autre activité pour laquelle vous cotisez à l'URSSAF. BIC non professionnel veut donc dire : BIC pour lequel on ne cotise pas à l'URSSAF.

Donc celui qui exerce à titre non professionnel n'est pas inscrit à une chambre consulaire (du commerce, de l'agriculture, des métiers...), ne cotise pas à cette chambre et n'est pas électeur pour cette chambre. Il y a une légère exception pour les autoentrepreneurs.

Celui qui exerce à titre non professionnel a toutes les autre obligations du professionnel. Donc toutes les obligations, en ce qui concerne la responsabilité, comme la comptabilité, et les déclarations fiscales liées à l'activité, sont les mêmes.

 

Par contre, au niveau de la déclaration d'ensemble des revenus, le déficit n'est que reportable et non déductible des autres revenus.

 

Comptabilité

Je souligne que la comptabilité est exactement la même pour un LMP que pour un LMNP, que ce soit dans le cadre de la micro entreprise ou le cadre du régime réel.

Il s'agit des règles de comptabilité commerciale, définies dans le code du commerce, donc d'une comptabilité par engagement.

 

Les locations ouvrant droits à l’abattement à 71% en régime micro.

Je reconnais qu'avant la production des BOI, ce point n'a pas été très clair pour moi (comme pour d'autre). Ce ne sont pas les location parahotelières qui entre dans ce cadre, mais celles mentionnées aux 1° à 3° du III de l'article 1407, à savoir

1° Les locaux mis en location à titre de gîte rural ;

2° Les locaux mis en location en qualité de meublés de tourisme au sens de l'arrêté du 28 décembre 1976 modifié instituant la répartition catégorielle des meublés de tourisme ;

3° Les chambres d'hôtes au sens de l'article L. 324-3 du code du tourisme.

Par contre, et pour ne pas créer d'inégalité, ces locaux n'ont pas besoin d'être situés dans une zone de revitalisation rurale. Ils peuvent être situés n'importe où.

 

les locations à la TVA (ou parahotelière)

Article 261 D En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2010-237 du 9 mars 2010 - art. 16

Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

[...]

4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation.

Toutefois, l'exonération ne s'applique pas :

a. Aux prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l'hébergement des touristes et qu'elles sont louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d'Etat ;

b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l'exclusion de celles consenties à l'exploitant d'un établissement mentionné à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction.

d. Aux prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l'hébergement des touristes et qu'ils sont loués par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

Ces villages résidentiels de tourisme s'inscrivent dans une opération de réhabilitation de l'immobilier de loisirs définie par l'article L. 318-5 du code de l'urbanisme.

J'ai souligné ce qu'on appelle les critère de location parahotelière.

Donc, un certain nombre de résidences étudiantes, qui ne sont pas des location saisonnières, remplissent les conditions pour l'application de la TVA, mais pas celle de la réduction de 71% du chiffre d'affaire pour le régime de la micro entreprise. Mais un simple meublé de tourisme ne propose pas systématiquement ces prestations et est donc exonéré de TVA. Les deux conditions ne se superposent donc pas vraiment.

 

Est-ce que cela vous éclaire plus ?

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Bonjour

L'abattement est depuis la LF de 2010 de 50% (Une simple coquille, Maria le sait très bien).

Du coup, le régime réel est en effet plus intéressant dès que l'on a des crédits sur les biens ou des carences locatives,

mais il est beaucoup plus contraignant.

Comptabilité par engagement veut dire que si le locataire ne paie pas, il faudra déclarer les loyers et qu'il ne sera possible de provisionner que quand la créance aura de sérieux doutes de ne pas être recouvrée.

Cordialement

Maskagaz

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Vous faites bien de souligner que l'abattement normal est de 50%

Mais il reste de 71% pour les cas que j'ai soulignés.

Il faut relire très lentement le 1er et le 3 ème alinea de l'article 50-0

Article 50-0 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Décret n°2010-421 du 27 avril 2010 - art. 1

1. Les entreprises dont le chiffre d'affaires annuel, ajusté s'il y a lieu au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année civile, n'excède pas 80 300 euros (1) hors taxes s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fournir le logement, à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés, autres que ceux mentionnés aux 1° à 3° du III de l'article 1407, ou 32 100 euros (1) hors taxes s'il s'agit d'autres entreprises, sont soumises au régime défini au présent article pour l'imposition de leurs bénéfices.

[...]

Le résultat imposable, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l'exploitation, est égal au montant du chiffre d'affaires hors taxes diminué d'un abattement de 71 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la 1re catégorie et d'un abattement de 50 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la 2e catégorie. Ces abattements ne peuvent être inférieurs à 305 euros

 

Ce qui fait en résumé :

1. Les entreprises dont le chiffre d'affaires annuel, n'excède pas 80 300 euros (1) hors taxes s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de fournir le logement, à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés , autres que ceux mentionnés aux 1° à 3° du III de l'article 1407, ou 32 100 euros (1) sont soumises au régime défini au présent article pour l'imposition de leurs bénéfices.

[...]

Le résultat imposable, est égal au montant du chiffre d'affaires hors taxes diminué d'un abattement de 71 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la 1re catégorie et d'un abattement de 50 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la 2e catégorie.

 

Autrement dit, celui qui dispose des 2 types de locations bénéficiera des 2 types de déductions et remplira 2 lignes au titre de ses locations au régime micro.

A noter que dans ce cas la limite à ne pas dépasser est de 30.000 et des bricolo pour les location meublées courantes et de 80.000 et des bricolo pour l'ensemble des locations.

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Tout à fait, l'abattement reste de 71% à partir du moment ou la fourniture de logement s'accompagne de services annexe (services hôteliers, ménage, fournitures de petits déjeuners, avec certaines conditions cumulatives et des charges logiquement plus élevées).

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Tout à fait, l'abattement reste de 71% à partir du moment ou la fourniture de logement s'accompagne de services annexe (services hôteliers, ménage, fournitures de petits déjeuners, avec certaines conditions cumulatives et des charges logiquement plus élevées).

Et bien non, justement. C'était ce qui semblait ressortir des premiers textes, du moins ce que j'en avais compris (et pas moi seulement). Une lecture plus approfondie montre qu'en fait, il s'agit de ne pas revenir sur les avantages qui ont été accordés dans les zones de revitalisatione rurales, donc des gites, des meublés et des chambre chez l'habitant, mais surtout, dans un cadre saisonnier et non à l'année.

 

D'ou ma remarque qu'une résidence étudiante, en général admissible à la TVA, ne rentrera pas dans la catégorie bénéficant de l'abattemet de 71%, alors qu'un meublé de tourisme, en général non admissible à la TVA, rentrera dans cette catégorie.

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    • Par catox123
      Bonjour, l'échéance pour envoyer la déclaration d'impot approche et j'avoue que compte tenu de ma situation je suis un peu dans le flou quant à comment remplir cette déclaration!:sad:
      Voici mon cas: je suis masseur kinésithérapeute libéral, j'ai moins de 26 ans.
      En 2010 mon chiffre d'affaire s'élève a 29000 euros (donc régime micro BNC qui me permet un abattement fiscal de 40%?), de plus jusqu'en juin 2010 j'étais inscrite a l'université en tant quétudiante (donc 3*SMIC d'abatement?). Jusque la, ai-je raison? Ai-je le droit de cumuler ces 2 abatements?
      L'autre question est: comment dois je déclarer mes revenus:
      (29000-4000)*0,6=15000euros
      ou (29000*0,6)-4000=13400euros
       
      Merci beaucoup d'avance pour votre aide.:)
    • Par René De Provence
      Bonjour,
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      Le problème est que nous sommes trop petits pour être d'utilité publique, nous pouvons recevoir des dons, mais pas de legs, à moins de payer des droits de succession importants.
      Un notaire consulté ne semblait pas être bien au courant.
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      Merci à ceux qui pourront me donner des pistes ou des infos.
      René de Provence (PS il pleut)
    • Par SuperBatman
      Bonjour,
       
      Alors voilà, cela fait maintenant quelques années que je travaille et je suis déclaré chez mes parents (mon adresse officielle, celle qui est connue de mon employeur, du service des impôts, etc.). Avant que je ne commence à avoir des revenus, on ne payait pas de taxe d'habitation (revenus trop faibles) mais à cause de mes nouveaux revenus, on la paie. Que se passe-t-il donc si je demande à un ami de m'héberger à titre gratuit dans un studio dont il est locataire ? Quelle taxe d'habitation vais-je devoir payer ?
       
      Merci pour vos réponses
    • Par galupo
      Bonjour,
       
      Je suis résident en Espagne depuis 2010 et dois déclarer mes revenus en Espagne avant le 30 juin 2011. Tous mes revenus proviennent d'une activité non salariée en France et sont donc imposé aussi en France. Je dois ainsi aussi déclarer ces revenus en France avant le 30/06.
       
      Je vais donc déduire l'impôt français payé en France sur ma déclaration espagnole. Je crois comprendre que je vais recevoir l'avis d'imposition en France fin 2011. Or, j'en ai besoin avant fin juin 2011 pour réaliser ma déclaration espagnole. Est-ce quelqu'un sait comment il faut procéder ? Comment ça se passe ce genre de situation dans les faits ?
    • Par Pascalc77
      Bonjour,
       
      Tout est dans le titre mais j'explicite un peu ma question :p
       
      Pourriez-vous m'indiquer les critères du fisc français pour déterminer le domicile fiscal d'un contribuable ?
       
      En l'occurrence, mes parents sont partis s'installer à l'étranger sans faire la moindre déclaration administrative en France.
       
      Mes parents sont propriétaires de leur ancien domicile principal et d'un appartement loué en France, ainsi que d'un appartement à l'étranger.
       
      Nous avons découvert, dans le cadre du règlement de la succession d'un de mes parents, que la valeurs des biens en France les rendaient théoriquement redevables de l'ISF.
       
      Compte tenu de leur lieu de résidence au moment du décès, quelle règle s'applique ?
       
      Dans l'attente de votre réponse,
      Cordialement.
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