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Forum juridique de Net-iris

charges locatives justifiées ?


Fra76

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Bonjour,

 

je loue un appartement au 3e étage avec cellier indépendant sur le pallier, dans un immeuble de moins de 10 locataires.

J'ai reçu un courrier du cabinet de gestion de bien, m'informant d'une augmentation énorme de la provision de charges (169%) à valoir dès décembre avec rappel de 3 mois.

Les postes visés sont :

- charges d'antenne dans l'appartement et le cellier. J'utilise une freebox pour la réception télé et n'ai aucun équipement branché sur les prises murales, hormis la prise téléphone RJ45 pour l'adsl.

- charges d'acenseur et d'escalier pour les lots parkings (j'en ai 2), qui sont au RDC. Il me semble donc que les charges d'ascenseur et escalier ne sont pas justifiées, car déjà "imputées" sur l'appartement. Et puis j'y accède au même niveau que la sortie de mon immeuble.

- charges d'acenseur et d'escalier pour le lot cellier. Situé sur le même pallier que l'appartement. Dispose d'une porte spécifique avec clé. Mais n'est-ce pas déjà "imputé" pour l'appartement ?

 

Les postes ayant vraiment été augmentés sont l'ascenseur et l'escalier. Il s'agit d'un immeuble neuf, et je suis le 1er occupant de l'appartement.

A mon arrivée, l'escalier n'était pas finalisé. Peintures, dalles béton de pallier manquaient nottament.

L'ascenseur très "moderne" avec code digital pour monter était souvent en panne et a du subir à mon avis des travaux de mises au point.

 

Voilà, merci de vos réponses, car la facture imprévue est vraiment sallée ...

 

Cordialement

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Bonsoir,

 

il s'agit, je cite "d'une estimation trimestrielle des charges locatives", ..., "suite à l'établissement du nouveau budget pour l'année 2009-2010".

 

Pour info, j'ai reçu en septembre un courrier indiquant un remboursement sur les provisions pour l'exercice précédent (01/07/08->30/06/09). Il s'agissait ici d'un décompte de charges.

 

Le courrier récent avec hausse évoque une estimation.

 

Cordialement

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donc, aucune augmentation ne peut vous etre reclamée avant avril 2010

 

je pense que l'agence vous a reclame le provisionnel des charges annuelles applicables au proprietaire :

or, une partie n'est pas recuperable sur le locataire (par ex : les travaux de renovation, d'investissement etc...)

 

je vous conseille donc d'adresser un courrier a votre proprietaire (et pas a l'agence) en lui indiquant que vous refusez cette augmentation non justifiée et hors periode de regularisation, et qu'au besoin, vous regulariserez lors de la regularisation annuelle des charges...

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donc, aucune augmentation ne peut vous etre reclamée avant avril 2010

 

je pense que l'agence vous a reclame le provisionnel des charges annuelles applicables au proprietaire :

or, une partie n'est pas recuperable sur le locataire (par ex : les travaux de renovation, d'investissement etc...)

 

je vous conseille donc d'adresser un courrier a votre proprietaire (et pas a l'agence) en lui indiquant que vous refusez cette augmentation non justifiée et hors periode de regularisation, et qu'au besoin, vous regulariserez lors de la regularisation annuelle des charges...

Merci pour ces éléments de réponse. Par curiosité, comment déduisez-vous qu'il s'agit de charges applicables au propriétaire ? Est-ce en raison des périodes a priori d'exercices, et du fait qu'on me parle d'estimation et non pas de régularisation par rapport à des "frais rééls" engagés, comme je pense il est question dans les décomptes de charges ?

 

Par ailleurs, si je peux encore user de votre temps, sur les questions relatives aux charges antennes en général, et dans un cellier en particulier, ou encore de charges ascenseur sur un box de parking au RDC, avez-vous des idées ou un site internet évoquant ces sujets ?

 

Merci encore.

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Par curiosité, comment déduisez-vous qu'il s'agit de charges applicables au propriétaire ?

 

c'est (justement) parce qu'il vous est indique "estimation" de charges que j'en deduit qu'il s'agit des charges de copropriete

en cas de regularisation de charges locatives, il s'agirait d'arretés de compte, avec justificafis (factures) et, en aucun cas, de previsions...

 

pour ce qui concerne les charges d'antenne et d'ascenseur, il faudra voir le decompte, mais, normalement, le bailleur paie des charges sur chacun de ses lots... et par consequent, le locataire (dans la limite des charges recuperables)

a priori, il n'y a donc rien de "choquant" que les charges d'antenne et d'ascenceur soient repartis entre logements, cellier et garages...

 

cependant, il vous faudra verifier les justificatifs lors de votre regularisation annuelle, car l'installation d'une antenne collective n'est pas recuperable sur le locataire...

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attention: c'est un immeuble neuf. il se peut que ce ne soit ps des charges proprio mais il me semble que le budget a été "révisé" avec des prix plus justes que les estimations faites à l'entrée des résidents et lá, patatra ... c'est le probléme.

au debut, pour un VEFA, c'est tjs le même topo: c'est une évaluation au pif ! apres il y a reajustement -

 

il faut voir si ces charges sont bien locatives (voir le decret).

 

sinon demandez des justificatifs (à ce stade, le bailleur - via le syndic - peut vous envoyer effectivement le budget prévisionnel revisé) selon l'art 23 de la loi de 89.

 

;)

 

vous louez différents lots de copropriété: l'appartement, le cellier, les parkings - qui sont des lots tout à fait séparés.

 

le syndic / le bailleur prend donc les tantièmes que vous louez pour chaque lot et applique cela aux montants payés. c'est tout à fait normal dan svotre cas d'avoir des charges appart, charges cellier, et charges parking.

 

vous devriez d'ailleurs avoir recu copie du RC (= reglement de copro) attestant combien de tantièmes sont appliqués aux lots que vous louez: cela vous permet de verifier si l'imputation des cahrges est correcte.

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Bonsoir,

 

merci pour vos réponses.

J'ai bien noté que les divers lots occasionnaient des charges. Mais j'ai lu dans je ne sais plus (malheureusement) quel texte "officiel", que les charges étaient récupérables dans la mesure où elles représentaient un usage courant pour le lot.

D'où mes questions sur le bien fondé de charges d'antenne dans un cellier (que je n'ai pas transformé en home studio ...), ou de charges ascenseur dans un parking au RDC.

 

Autre élément, entre le décompte de charges (donc du réél) de fin septembre et cette nouvelle estimation de fin novembre, chaque lot a été augmenté d'un poste ou deux de charges, notamment antennes partout, frais d'ascenseur dans les parkings ou VMC dans l'escalier que j'ai inspecté ce matin, sans voir la moindre trace d'un équipement VMC.

 

Cordialement

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Mais j'ai lu dans je ne sais plus (malheureusement) quel texte "officiel", que les charges étaient récupérables dans la mesure où elles représentaient un usage courant pour le lot.

D'où mes questions sur le bien fondé de charges d'antenne dans un cellier (que je n'ai pas transformé en home studio ...), ou de charges ascenseur dans un parking au RDC.

C'est exact,

Article 10de la loi 65-557 du 10 juillet 1965

Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

 

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

 

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

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C'est exact,

Article 10de la loi 65-557 du 10 juillet 1965

Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

 

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

 

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Bonjour,

 

merci pour la référence. Cela confirme mes soupçons.

 

Autre élément encore, je viens de croiser mon voisin (2è étage) qui n'a reçu aucun courrier de l'agence, et son avis d'échéance (qu'il a bien voulu me montrer) n'indique aucune augmentation des provisions ni de régularisation sur les mois précédents. Il me semble pourtant qu'une révision des provisions devrait être répartie selon ces fameuses quote parts sur la totalité des occupants, et ne devrait en aucun cas être individuelle. Une autre voisine croisée hier était étonnée également et m'assure de pas avoir reçu de courrier non plus.

 

Paranoia ?

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Paranoia ?

 

euh...non, suspicion légitime d'erreur, ce qui n'a, malheureusement, rien d'exceptionnel...

 

Mais se repose la question au sujet de ces charges, vos deux voisins, qui n'ont rien reçu, sont-ils eux aussi locataires ? Si oui, cela semblerait dire que l'on vous confond avec le propriétaire et que l'on vous a envoyé son décompte.

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Donc ces charges vous ont été envoyées par erreur, elles concernent le propriétaire qui vous en imputera la partie récupérable.

 

Exigez bien que la régularisation soit faite annuellement, afin de ne pas avoir la mauvaise surprise d'un cumul à régler d'un coup si les provisions sont insuffisantes. Le rappel peut se faire sur 5 ans.

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Le budget initial d'une copro nouvellement construite est très souvent très aléatoire, car ni le syndic ni le Conseil Syndical n'ont encore la maitrise de tout ce qui doit être entretenu ni le coût que celà peut représenter au début. Il y a même parfois des erreurs d'affectation de tantièmes par le syndic.

 

Il y a alors des révisions budgétaires l'année suivante, qui souvent sont à la hausse.

A ma connaissance, seuls les suppléments budgétaires liés aux contrats d'entretien sont répercutables sur les locataires, pas les travaux.

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Le budget initial d'une copro nouvellement construite est très souvent très aléatoire, car ni le syndic ni le Conseil Syndical n'ont encore la maitrise de tout ce qui doit être entretenu ni le coût que celà peut représenter au début. Il y a même parfois des erreurs d'affectation de tantièmes par le syndic.

 

Il y a alors des révisions budgétaires l'année suivante, qui souvent sont à la hausse.

 

c'est effectivement ce que j'explique plus haut ;)

 

 

A ma connaissance, seuls les suppléments budgétaires liés aux contrats d'entretien sont répercutables sur les locataires, pas les travaux.

 

exact. les travaux sont pour les proprios.

 

les charges locatives sont celles listées par le decret du 26 aout 87 (voir ma reponse plus haut: le lien vous amène sur le decret).

 

 

oups lien pas donné ! le voici : http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/108204-charges-locatives-appartements-non-meubles.html

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