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Forum juridique de Net-iris

changement de régime et maison


Puce59

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bonjour,

Mon époux a une maison à son nom (acquis avant que l'on se connaisse).

nous voudrions la mettre au nom de Mr et MMe.

Sommes nous obligé de passer devant notaire pour le changement au bureau des hypothéques ?

excusez-moi, mais je ne connais pas le nom de cette procédure.

c'est le seul bien que nous avons , mon époux est seul a travaillé. la maison vaut 250000 €

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Wicket,

vous avez compris la situation. Nous voulons changer de régime matrimonal mais pour cela il faut mettre la maison au nom de mr et mme. Le notaire nous demande 5000 euros pour mettre la maison aux 2 et le changement de régime.

c'est une forte somme pour nous

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Le rôle du notaire est de vérifier que personne n'est lésé et ne pourra remettre en cause cette cession. Ce sera le cas, entre autre, chaque fois que Monsieur a des enfants ou possède cette maison par donation voire héritage, avec droit de retour s'il n'a pas d'enfant.

Une inscription simple au bureau des hypothèques n'est pas opposable au tiers, mais uniquement aux parties signataires. C'est pour cela qu'elle n'est plus admise aujourd'hui.

5.000 euro, le changement de communauté, cela fait tout de même nettement moins que 25.000

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Pourriez-vous décrire exactement votre situation familiale et votre régime actuel ?

J'ai l'impression que vous vous posez un faux problème avec cette volonté que le bien apparaisse au nom des deux époux (voire que vous vous générez des difficultés supplémentaires pour la succession).

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Nous sommes mariés sous le régime de la communauté.

mon époux a eu 2 enfants maintenant majeurs.

je ne travaille pas et la maison est à son nom.

c'est le seul bien que nous avons mais elle est grande.

nous souhaiterions être sous le régime universel. Tout le monde est d'accord mais cela revient cher. Donc, je me demandais s'il n'y avait pas un moyen de faire des démarches dans ce sens sans pour autant payer aussi cher

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Vous avez deux enfants majeurs et vous vivez sous le régime de la communauté, même réduite aux acquets. Ce qui veut dire que chaque franc puis chaque euro qui est rentré dans la maison, même si votre mari est le seul à travailler, est commun. Tout l'entretien de la maison depuis que votre mari l'a est commun. Si, depuis que vous êtes mariés, ce bien a toujours été dans le couple pmarce qu'il était à votre mari avant le mariage, entre ravallement, dépenses d'isolation, d'agrandissement et d'amélioration, on peut considérer que seul le terrain reste prorpe à votre mari, la maison elle même étant commune.

 

Maintenant, le problème est de savoir votre but. Avec une donation au dernier vivant, vous aurez la jouissance de cette maison jusqu'à votre décès, et le 1/4 en pleine propriété a minima. Si elle est suffisamment grande, vous pouvez envisager comment vous pourrez faire 2 appartements ou 3 dans cette maison, afin d'en garder un pour vous et deux à la location, ou convenir que vous vendrez la maison, si votre mari venait à décéder avant vous, pour acquerir un appartement plus adapté à vos besoins.

 

Bref, la question est : pourquoi voulez acquerir maintenant la moitié de ce bien ?

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Quel est votre objectif avec la communauté universelle ?

En effet, cela ne me semble pas nécessairement une bonne solution, car en cas de décès de votre mari, ses enfants auront l'action en réduction de l'avantage matrimonial, qui devrait leur permettre d'obtenir leur réserve en pleine propriété conduisant à une indivision avec vous. Mais ce n'est pas nécessairement un problème si vous avez l'intention de vendre.

 

Ce qui est sûr, c'est qu'avec une donation entre époux (dite au dernier vivant), vous pourrez bénéficier, entre autres, de 1/4 de la maison (donc supposée toujours entièrement à votre mari) en pleine propriété et le reste en usufruit, empêchant toute action des enfants jusqu'à votre décès.

 

Je ne sais pas si quelqu'un serait en mesure d'expliciter précisément le calcul de la réduction de l'avantage matrimonial (je sais qu'il y a un calcul comparatif de deux successions). On prendra l'hypothèse du bien unique pour simplifier.

 

Maria : la maison ne sera jamais considérée comme commune avec terrain propre.

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Maria : la maison ne sera jamais considérée comme commune avec terrain propre.

Je me suis mal exprimée, le montant de la récompense due à la communauté peut aller jusqu'à la valeur du prix total de la maison, suivant les travaux faits depuis le début du mariage.

 

Pour Puce59, une solution est de vendre maintenant. Le remploi sera commun, sauf si vous en décidez autrement. Exemple, but final, achat de 2 appartements adaptés à vos besoins actuels, dont un locatif. Il sera facile d'obtenir un crédit sur un petit locatif. (en 3 temps, achat d'un locatif d'abord, quasiment autofinancé par le loyer, attente que le bien soit vide pour l'occuper, vente de la maison, et rachat d'un second locatif, ou d'un appartement vide par exemple)

 

Ou achat d'un seul appartement, en centre ville.

 

Cette opération, tranquillement faite, rendra le nouveau bien commun à partir du moment ou lors de la vente, l'argent va sur un compte commun et ou rien n'est précisé dans le contrat d'achat du nouveau bien, ce qui est votre droit, même si une récompense sera toujours due. Simplement, en fixant lors de la vente la récompense à la communauté, on simplifie le calcul au jour du décès, et on peut légèrement avantager la communauté.

 

Maintenant, il faut aussi noter que si lors du décès, le conjoint survivant a plus de 90 ans, une solution en maison de retraité, et location ou vente de la maison, sera certainement plus adapté.

Sinon, si votre mari décèse avant vous et avant d'avoir 91 ans, 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit de 250.000, cela représente tout de même 62500 + 37500, (avec 20% d'usufruit), avec 100.000€, on arrive à trouver un 2/3 pièces même en région parisenne.

 

Et surtout, il faut avoir à l'esprit votre but final. Chaque euro qui devient vôtre ne reviendra jamais aux enfants. Faire que le patrimoine revienne aux enfants au deuxième décès, se fera plutôt au travers d'une donation de la nue propriété aux enfants avec réserve et réversion d'usufruit.

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peux tu me dire ce que cela signifie car je ne comprends pas

MERCI

"Faire que le patrimoine revienne aux enfants au deuxième décès, se fera plutôt au travers d'une donation de la nue propriété aux enfants avec réserve et réversion d'usufruit".

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Les enfants de votre mari ne sont pas vos héritiers. Même si vous décidiez de leur léguer par testament tous vos biens si vous n'avez pas d'enfant. Dans ce cadre, tout ce que vous leur légueriez serait taxé à 60% dans le cadre de la succession.

 

La solution pour que les enfants récupèrent le patrimoine de manière certaine au deuxième décès est le démembrement, à travers une donation ou un leg de la nue propriété. Mais dans le cadre d'une donation, pour que dans le cas ou votre conjoint décède avant, vous puissiez jouir de l'usufruit, dans le cadre d'une donation, il faut prévoir une clause dite de réversion de l'usufruit au profit du survivant.

 

Un testament, avec leg de la nue propriété aux enfants et à vous de l'usufruit aura les mêmes conséquences, mais sera plus onéreux.

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La donation, nous l'avons déjà faite.

le soucis est que si mon époux décède avant (nous avons 11 ans de différence) je ne pourrai pas faire face à l'entretien de la maison. Et si je veux vendre , il faudra que je leur donne leur part.

Nous avons un enfant en commun.

Je suis perdue car le notaire que nous avons rencontré nous a stipulé que le mieux était le changement de régime matrimonial avec adoption simple des 2 enfants majeurs pour qu'ils ne soient pas lésés.

Le but de la manoeuvre est que je puisse vendre le jour que j'en ai envie et d'avoir un pécule d'avance sans donner la part aux enfants avant mon décès.

que dois-je faire s'il vous plaît ?

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Votre notaire a raison, si vous adoptez en adoption simple les enfants majeurs de votre mari, les problèmes à la seconde succession disparaissent.

 

Cela facilitera aussi l'acceptation de la communauté universelle et d'éviter l'action en retranchement des ainés de votre mari. Mais si récupérer la totalité de la succession est votre objectif, le montatge proposé par le notaire est le seul possible.

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Une adoption simple est en général une affaire personnelle, mettant avant tout en évidence les sentiments d'une personne pour l'autre. Cela reste un acte avant tout à caractère familial.

 

Un changement de régime matrimonial a des implications opposable au tiers pour ses conséquences et est loin d'être uniquement un évenement à caractère familial. Vos créanciers, par exemple, peuvent s'y opposer. Il y a donc une procédure à suivre pour être sûr que chaque partie prénante est prévenue et accepte ce changement. La moindre erreur de procédure remettrait cet acte en cause, au décès du premier conjoint. Il est donc important qu'un professionnel s'en charge

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Il ne s'agit pas d'être des monstres, mais aussi de faire attention a bien manipuler les mots, notamment devant le juge qui prononcera l'adoption. Une adoption n'est pas une manoeuvre. A noter que les enfants de votre mari pourront être ou gagnants ou perdants dans cette affaire, selon l'avenir, mais que, après l'adoption, les 3 enfants auront le même intérêt dans cette succession.

 

Sans l'adoption, les enfants de votre mari n'héritent que de sa part et non de la vôtre qui irait intégralement à votre enfant commun. Mais vous auriez pu créer une dette à la succession dont seul votre fils aurait hérité.

 

Mais il est clair que dans les familles recomposées, il arrive qu'il y ait un lourd passif entre enfants du premier lit et nouveau ménage. Ce n'est pas le cas chez vous et cela va donc vous permettre de préparer cette succession au mieux.

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