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Forum juridique de Net-iris

acheter une maison habitée par un locataire


Ricowa

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Bonsoir, j'ai pour projet d'acheter (avec ma femme) une maison appartenant à mes parents dans le but d'y habiter.

 

Actuellement, celle-ci est habitée par un locataire depuis 10 années...

 

j'ai entendu qu'il était possible de donner un préavis demandant de quitter la maison dans le cas où celle-ci est vendue à un enfant dans le but de l'habiter...

 

j'aimerai savoir quelles sont les procédures et les délais à respecter pour libérer la maison

 

Merci

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Invité kogaratsu

bonjour

les modalités sont fixées par la loi de 89 et particulièrement par son article 15 qui stipule

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

 

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

 

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

 

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

 

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

 

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

 

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

 

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

 

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

 

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

 

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

 

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

 

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

 

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

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merci beaucoup pour la réponse rapide!

 

j'ai lu le texte en diagonal (je l'étudierai de prêt à têt reposée:))

 

j'ai déjà retenu qu'il faut donner un préavis de 6 mois (je pense que l'échéance des 6 mois doit être en dehors des périodes hivernales)

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merci beaucoup pour la réponse rapide!

 

j'ai lu le texte en diagonal (je l'étudierai de prêt à têt reposée:))

 

j'ai déjà retenu qu'il faut donner un préavis de 6 mois (je pense que l'échéance des 6 mois doit être en dehors des périodes hivernales)

 

Préavis de 6 mois avant la date de fin de bail......

 

Respectez bien la procédure

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merci beaucoup pour la réponse rapide!

 

j'ai lu le texte en diagonal (je l'étudierai de prêt à têt reposée:))

 

j'ai déjà retenu qu'il faut donner un préavis de 6 mois (je pense que l'échéance des 6 mois doit être en dehors des périodes hivernales)

 

C'est 6 mois avant l'échéance de chaque période de 3 ans du bail ou son renouvellement donc si le bail en est à sa 10ème année , vous ne pouvez donner congé avant environ 1 an 1/2 le bail durant encore 2 ans ;)

Il faut calculer en fonction de la date à laquelle il a été reconduit la dernière fois

 

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=20091126

Article 10

Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 100

 

Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

 

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

 

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

 

En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17.

 

A titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention.L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat.

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j'ai demandé la date du dernier bail à mes parents...

réponse:

 

il n'y a pas eu de renouvellement de bail depuis le premier qui a été signé il y a 10ans ...

 

est ce que dans cette situation les 3 ans étant dépassés, peut-on quand même donner ce préavis avant la 12e année? ou lalgré l'absence de renouvellement cette loi des 3 ans s'applique?

 

peut être qu'un accord à l'amiable serait également possible avec le locataire... à voir

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eh oui ... aucun besoin de renouvellement -

 

loué il y a 10 ans ... admettons donc 1999 ?

soit écheances en 2002, 2005, 2008, 2011

 

ce sera alors 6 mois avant le mois d'écheance de 2011.

 

---------- Message ajouté à 23h03 ---------- Précédent message à 23h02 ----------

 

 

peut être qu'un accord à l'amiable serait également possible avec le locataire... à voir

 

oui bien sur mais comme il reste donc presque 2 ans, ca va faire cher ... :o

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quand je parle d'accord à l'amiable, je ne pensait pas à de l'argent...

simplement expliquer notre projet au locataire et lui faire comprendre qu'il doit trouver une autre maison...

On connait bien la personne donc ça pourrait bien se passer, mais comme souvent dans ce genre de cas, l'amitié devient plus que secondaire...

 

il va falloir bien réfléchir...

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quand je parle d'accord à l'amiable, je ne pensait pas à de l'argent...

simplement expliquer notre projet au locataire et lui faire comprendre qu'il doit trouver une autre maison...

On connait bien la personne donc ça pourrait bien se passer, mais comme souvent dans ce genre de cas, l'amitié devient plus que secondaire...

 

il va falloir bien réfléchir...

Le locataire est dans son droit le plus strict de refuser, il peut rester jusqu'à la fin de son bail reconduit tacitement , je vous avais donné le texte sur la reconduction tacite souligné plus haut

Cette loi est d'ordre public et s'applique à tous les baux d'habitation vides

Vous pouvez juste négocier son départ en lui proposant un dédommagement :

Par exemple il peut partir dès qu'il trouve un autre logement sans préavis et vous lui payez son déménagement

Sinon il a tout intérêt à refuser ! ;)

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Maintenant, le locataire peut partir tout gentiment sans rien vous demander en contrepartie.

 

Nous avons fait un courrier à notre locataire lui indiquant que nous mettions en vente et lui laissions une priorité d'achat. Mais que bien entendu, il était libre de disposer des lieus jusqu'à novembre 2011 dans notre cas, la vente se ferant alors occupé. Il nous a répondu qu'il ne voulait pas acheter, juste bénéficier du droit à ne pas nous payer de préavis de 3 mois s'il partait en décembre. Il venait de trouver un logement à acheter lui convenant mieux, mais n'était pa sà l'époque, sur d'avoir les prêts....

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vous avez eu raison de proposer la priorite d'achat a votre locataire, mais ou vous avez eu tort, c'est de lui inidiquer qu'il s'agisait d'une vente "occupée" et de lui indiquer, dans la foulée, que son bail prenait fin....

en effet, en vente occupé, le bail se poursuit avec le nouveau proprietaire : le bail n'est donc pas rompu

donc, si vous vous attendiez a ce que votre locataire quitte les lieux, il vous appartenait de faire une offre de vente tres precise, et respectant scrupuleusement le formalisme exigée par la loi de 89... auquel cas, la vente est "libre"

 

d'apres ce que vous dites, il est donc fort probable que votre "congé" ne soit pas valable... et le locataire de mauvaise foi pourrait faire valoir cette nullité pour ne pas quitter les lieux

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vous avez eu raison de proposer la priorite d'achat a votre locataire, mais ou vous avez eu tort, c'est de lui indiquer qu'il s'agisait d'une vente "occupée" et de lui indiquer, dans la foulée, que son bail prenait fin....

Plus précisement, je lui ai dit que son bail ne saurait être interrompu avant novembre 2011. Mais que, pour après, nous ne pouvions absolument pas savoir ce que ferait l'acheteur, et que, dans le cas où le bien n'aurait pas été vendu avant, nous résilierions effectivement son bail à cette date.

Lui a profité de cette proprosition de vente pour nous demander à pouvoir partir sans préavis dans la période. C'est donc lui qui a demandé un congé sans préavis et nous qui l'avons accepté. Et s'il ne veut pas quiter les lieux, aucun problème, il a toujours payé son loyer rubis sur l'ongle. ;)

 

Personellement, je pense que le rapport prix de vente/loyer, dans la tranche de rapport 180 à 200 pour une maison, n'est pas sans intérêt pour un investisseur, mais qu'il est encore plus interressant pour nous que le bien soit vide.

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      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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