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Forum juridique de Net-iris

Pseudo Mandat de vente non-exclusif ?


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Bonjour,

 

Nous avons mis notre maison en vente à travers 4 agences, avec mandat de vente non exclusif.

Lors de la signature du mandat de vente, chaque agent immobilier nous a expliqué que nous signions une clause nous engageant à ne pas vendre directement à un acheteur qui nous aurait été présenté par une agence (ce qui est tout à fait normal à nos yeux).

Récemment, en relisant les mandats, nous nous sommes aperçus d’un problème. Alors que pour trois agences, la clause est rédigée ainsi « je m’interdis de vendre directement à un acquéreur qui m’aura été présenté par l’agence », pour la quatrième agence X.., qui appartiens à un grand groupe, la clause est rédigée de la façon suivante « je m’interdis de vendre sans le concours de l’agent Immobilier X. à un acquéreur qu’il m’aura présenté ou indiqué ».

Outre le fait que ce n’est pas ce qui nous avait été expliqué oralement, il nous semble que cette clause est contraire à notre souhait de mandat non exclusif : en effet, tout acheteur qui aurait visité notre maison avec l’agence X.. n’aurait plus la faculté de l’acheter via une autre agence, non pas parce qu’il serait lié par un engagement, mais parce que nous n’aurions pas le droit d’examiner son offre à cause de cette clause.

Nous nous interrogeons sur la légalité d’une telle clause au sein d’un mandat non-exclusif.

Si un juriste peut nous renseigner, il sera le bienvenu.

 

Par avance, merci

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helas pour vous, cette clause est parfaitement legale :

cela signifie que, tout acheteur potentiel presenté par X devra obligatoirement passer par l'agence X pour finaliser la vente

a defaut, VOUS seriez tenu d'indemniser l'agence X du montant de sa commission

 

maintenant, il vous reste la possibilité de resilier le mandat par LRAR, en respectant le preavis prevu au contrat, si cette clause ne vous convient pas

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Bonsoir,

helas pour vous, cette clause est parfaitement legale :

cela signifie que, tout acheteur potentiel presenté par X devra obligatoirement passer par l'agence X pour finaliser la vente

a defaut, VOUS seriez tenu d'indemniser l'agence X du montant de sa commission

 

Il est normal que le vendeur ne puisse plus vendre en direct sans passer par l'agence. En revanche la formulation de l'agence semble abusive car elle interdit à un acheteur qui aurait visité ce bien via deux agences détentrices d'un mandat non exclusif, de traiter avec l'autre agence....!

 

Dans le doute, il vaut mieux effectivement dénoncer ce mandat en respectant le délai de préavis prévu au contrat.

 

Cordialement.

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non, yooyoo, cette clause n'est pas abusive :

 

d'ailleurs, une telle clause a deja ete jugée licite par la CC...

 

en effet, elle n'interdit en aucun cas a un acheteur potentiel de passer par l'intermediaire d'une autre agence : elle oblige "simplement" le vendeur a refuser la vente dans de telles conditions... ou alors, a indemniser l'agence X (voir les conditions prevues au mandat a ce sujet) - ce qui est totalement different d'une "interdiction" faite a l'acheteur qui, elle, serait illegale -

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en effet, elle n'interdit en aucun cas a un acheteur potentiel de passer par l'intermediaire d'une autre agence : elle oblige "simplement" le vendeur a refuser la vente dans de telles conditions... ou alors, a indemniser l'agence X (voir les conditions prevues au mandat a ce sujet) - ce qui est totalement different d'une "interdiction" faite a l'acheteur qui, elle, serait illegale -

 

Ce n'est pourtant pas ce que l'on comprend quand on lit :

 

« je m’interdis de vendre sans le concours de l’agent Immobilier X. à un acquéreur qu’il m’aura présenté ou indiqué ».

Cela ne laisse pas la possibilité de passer par un autre agent immobilier...

Mais si cette clause (formulée ainsi) a été jugée licite par la CC,... je n'insiste pas...

 

Cordialement.

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« je m’interdis de vendre sans le concours de l’agent Immobilier X. à un acquéreur qu’il m’aura présenté ou indiqué ».

 

Cela veut simplement dire que le vendeur s'interdit de vendre en direct à un acheteur qui aurait été présenté ou indiqué par l'agence, ce n'est pas la même chose.

 

Cela laisse la possibilité de vendre via une autre agence... à condition que ce ne soit pas à un acheteur qui aurait déjà préalablement visité avec l'agence X, c'est ce dernier point qui est épineux et sujet à litiges éventuels, car en cas de mise à prix différente l'acheteur, lui, est en droit de choisir l'agence la mieux placée.

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Bonsoir,

Merci à Vero1901 et YooYoo pour leur réponse rapide, qui confirme notre analyse.

Dans la mesure où il s'agit d'un mandat de vente standard émanant de ce grand groupe immobilier, nous supposons que nous ne sommes pas les seuls dans ce cas !

De plus il y a une autre clause qui prolonge cette interdiction 12 mois après la fin du mandat de vente. Nous sommes donc "prisonniers" de cette agence, car l'indemnité prévue dans le mandat de vente est égale à la commission, et ne nous laisse pas le choix dès lors qu'un acquéreur nous aura été présenté par elle.

Donc, à résilier le plus rapidement possible.

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Bonsoir,

En France, la libre concurence s'applique, cette clause est donc bien abusive. En effet, si un éventuel acheteur vous est présenté par l'agence A et désire ensuite acheter par l'agence B qui a aussi un mandat de vente, l'agence B est obligée de vendre si l'acheteur est d'accord sur le prix du mandat. Vous ne pourrez pas alors refuser la vente comme le demande la clause de l'agence A.

Il n'y a que si l'acheteur vous fait une offre par l'intermédiaire de l'agence B à un prix inférieur à celui du mandat, que vous pourriez refuser.

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  • 4 weeks later...

C'est quand même logique que l'agent immobilier veuille récolter le fruit de ses efforts, et que si le client qu'il a trouvé achète, ce soit par son intermédiaire.

Effectivement il y a deux arrêts de cassation sur le sujet, et de nombreux TGI.

Nous faisons le point ici :

 

[note de la modération: lien supprimé: je rappelle que la publicité est INTERDITE !]

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      Pour finir, j'ai retrouvé un autre appartement beaucoup mieux et moins cher afin de m'aider à remonter la pente dans laquelle je suis tombée, et j'ai donc voulu donner, à l'agence immobilière, mon préavis (un mois en ce qui me concerne en fonction de ma situation actuelle) directement par "lettre remise en main propre contre décharge". J'avais prévu de quitter l'appartement pour le 05 janvier 2018. Je suis passée à l'agence immobilière le 04 et 05 décembre 2018 aux horaires d'ouverture et j'ai été systématiquement, au cours de ces deux jours consécutifs, confrontée à une porte fermée sans aucune information (absence temporaire, vacances d'hiver...???).
      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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