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Forum juridique de Net-iris

Achat d'une maison... enclavée ?


Ubiq1er

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Bonjour,

 

Très récemment, moi et ma femme nous sommes lancés dans les démarches d'achat d'une maison.

Lors de la signature de la vente chez le notaire (il y a 15 jours), celui-ci déterre un lièvre (que l'agence immobilière avait raté, soit dit au passage) : la maison est enclavée, et la dernière portion de macadam (10 mètres environ) que nous empruntons pour y accéder appartient en fait au voisin, et non à la voie publique (malgré l'impression de continuité).

Depuis plus de 30 ans, les précédents propriétaires successifs sont tous passés par là.

 

Vendeurs et acheteurs (nous) signons tout de même l'acte de vente, mais le notaire rajoute un clause qui nous permet de nous rétracter dans les 3 mois si un acte (notarié) de droit de passage n'est pas signé par les voisins. Bref, à ce stade, la vente n'est pas "actée".

 

Les propriétaires voisins sont une mère octogénaire et usufruitière et ses 3 enfants nu-propriétaires.

Évidemment, au moins 1 des ces enfants refuse de signer l'acte de "droit de passage".

 

Nous avons bien compris qu'un droit de passage ouvre droit à indemnisation, et je crois que côté vendeurs et acheteurs (enthousiastes, que nous étions), tout le monde était prêt à faire les choses à l'amiable, avec indemnisation.

 

Mais rien n'y fait, 1 des enfants refuse de signer (il semble qu'il y aie des histoires de famille pas tristes non plus en cours chez nos voisins).

En dehors du fait qu'un des proprio-voisins refuse de signer, ils sont tous d'accord pour dire oralement qu'ils ne nous feront pas d'histoire, et que nous pourrons continuer à emprunter les 10 mètres pour accéder à notre maison.

 

Nous avons d'ors-et-déjà :

- Vu la mairie, pour évoquer des solutions alternatives (ouverture d'un passage, pas évident, mais peut-être pas impossible sur un terrain communal voisin à notre propriété; ou alors, rachat par la commune de la portion concernée le jour où nos voisins vendront).

 

Bref, à ce stade, auriez-vous des conseils à nous donner ?

- Appel à conciliateur ? Si oui, qui se lance dans ces procédures ? Les vendeurs, ou nous acheteurs.

- Procédure de désenclavement ? Coût approximatif d'une telle procédure dans un cas comme le nôtre ?

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Si votre propriété est bien enclavée, vous avez prescrit l'assiette de cette servitude légale de passage par trente 30 ans d'usage, et sans indemnité compensatrice à devoir au fonds servant.

Le reste serait seulement affaire de procédure si, du jour au lendemain, on vous refusait le passage. Vous agiriez alors directement en référé au TGI.

 

La meilleur précaution actuellement est récupérer toute attestation, témoignage et preuves de l'existence de ce passage desservant votre propriété depuis au moins 30 ans.

 

...

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> Témoignage et preuves de l'existence de ce passage desservant votre propriété depuis au moins 30 ans.

 

Merci pour votre réponse.

Pourriez-vous préciser quelles formes devraient prendre ces attestations, témoignages et preuves que vous évoquez ?

 

Par ailleurs, n'ayant jamais eu à mener de procédure avec un tribunal, pourriez-vous m'indiquer, même très vaguement, le coût d'une procédure de ce type (parle-t-on plutôt de 1000 ou de 10000 € ?) ?

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- photographies anciennes;

- attestation manuscrites des voisins et notables du coin;

- des anciens visiteurs de cette propriété;

- des travaux permettant de dater la pose du portail ou l'édification des clôtures

- des travaux permettant de dater la réfection de la voie et la pose de l'enrobé par la commune.

- etc...

 

S'il s'agit d'un référe parce qu'on vous aura interdit le passage légal,

ca ne vous coutera rien puisque les dépens seront supportés par

le voisin récalcitrant et, en prime, des indemnités de l'article 700.

Quelques frais d'avocat toutefois en rémunération de ses honoraires (1000 Euros).

 

...

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Merci pour ces précisions.

Vous utilisez le terme "passage légal", et je le comprends comme "passage ne pouvant nous être refusé du fait de l'enclavement de notre maison et des articles existant concernant cette notion d'enclavement".

Est-ce bien cela ?

 

Si cette notion de "passage légal" existe, comment se fait-il que le notaire ne nous en ait pas encore parlé ?

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Vous utilisez le terme "passage légal", et je le comprends comme "passage ne pouvant nous être refusé du fait de l'enclavement de notre maison et des articles existant concernant cette notion d'enclavement".

Est-ce bien cela ?.

 

PGEOD fait référence à ces articles :

Article 682 Du Code Civil :

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

(Loi nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 36 Journal Officiel du 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier)

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage

qu'il peut occasionner.

 

Article 683

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

 

Article 684

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.

 

Article 685

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.

L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.

 

 

 

Si cette notion de "passage légal" existe, comment se fait-il que le notaire ne nous en ait pas encore parlé ?

 

Très bizarre en effet

Posez lui la question, pourquoi ne pas avoir exigé des vendeurs qu'en cas de refus des voisins ils demandent eux même au Tribunal ce droit de passage légal au titre de l'article 682

J'espère que vous n'êtes pas dans un cas d'enclave volontaire suite à une division et que ce n'est pas à cet endroit que devait se faire le passage puisque vous parlez de pb de famille !

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Si cette notion de "passage légal" existe, comment se fait-il que le notaire ne nous en ait pas encore parlé ?

Parce que ce passage légal, s'il vous est du par vos voisins, ne peut être

validé que par le juge, qui doit s'assurer de l'état d'enclavement et de la

prescription alléguée de l'assiette et du mode servitude. Et qu'en conséquence,

votre notaire ne veut pas présumer d'une décision qui

ne lui appartient pas, même si, à mon avis, il est capable de vous expliquer

les choses de la même manière que nous.

Mais il ne peut attester seul notamment du fait que "Depuis plus de 30 ans,

les précédents propriétaires successifs sont tous passés par là".

 

...

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Merci pour toutes vos réponses.

Nous avons rendez-vous à l'étude du notaire demain, et grâce à vos éclaircissements, nous devrions pouvoir faire avancer l'affaire.

Je vous tiendrai au courant dans la suite de ce post.

 

Encore une petite question qui me vient suite au post de Marieke.

Notre enclave ne date donc pas de cette vente (la maison est enclavée depuis plusieurs dizaines d'années) et n'est pas issue d'une division de parcelle, mais le fait que nous acceptions la vente en l'état peut-il être considéré comme un enclavement volontaire ? Cela pourrait-il se retourner contre nous ?

 

Une petite anecdote pour finir.

Lorsqu'il y a une semaine, nous avons évoqué l'article 682 et la notion de "procédure de désenclavement" avec la clerc de notaire, celle-ci nous avait répondu que cette procédure était réservée aux terrains agricoles.

Comme quoi, lire les textes, c'est un métier...

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Bonjour,

Prescription trentenaire et servitude continue ou discontinue!

Sauf a me tromper le fait d'utiliser un passage, voiture ou piéton, est une servitude discontinue! et je crois qu'il n'y a pas de prescription acquisitive en cas de servitude discontinue.

Je vais essayer de rechercher les textes.

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Bonjour Poivresel,

 

Prescription trentenaire et servitude continue ou discontinue!

Sauf a me tromper le fait d'utiliser un passage, voiture ou piéton, est une servitude discontinue! et je crois qu'il n'y a pas de prescription acquisitive en cas de servitude discontinue.

 

Alors là, je crains de ne pas comprendre.

Pourriez-vous me reformuler ce paragraphe (je dois vous avouer que les termes que vous utilisez me dépassent un peu) ?

Merci.

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Bonjour,

Prescription trentenaire et servitude continue ou discontinue!

Sauf a me tromper le fait d'utiliser un passage, voiture ou piéton, est une servitude discontinue! et je crois qu'il n'y a pas de prescription acquisitive en cas de servitude discontinue.

Je vais essayer de rechercher les textes.

 

Je vous en prie; abstenez-vous de rendre confus la compréhension du sujet.

On est ici dans le cadre d'une servitude légale de passage pour fait d'enclave.

Les références des texes vous ont été fournies par Marieké plus haut.

 

...

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Encore une petite question qui me vient suite au post de Marieke.

Notre enclave ne date donc pas de cette vente (la maison est enclavée depuis plusieurs dizaines d'années) et n'est pas issue d'une division de parcelle, mais le fait que nous acceptions la vente en l'état peut-il être considéré comme un enclavement volontaire ? Cela pourrait-il se retourner contre nous ?

Non non rassurez-vous, j'ai évoqué cela uniquement s'il y avait eu division et non application de l'article 684 ;)

 

Une petite anecdote pour finir.

Lorsqu'il y a une semaine, nous avons évoqué l'article 682 et la notion de "procédure de désenclavement" avec la clerc de notaire, celle-ci nous avait répondu que cette procédure était réservée aux terrains agricoles.

Comme quoi, lire les textes, c'est un métier...

Forte la Clerc :rolleyes::p

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Bonjour,

 

Je m'adresse aux spécialistes:ne doit-on pas -avant tout- chercher les causes de l'enclavement ?

Sauf cas particulier peut-être,on n'a pas le droit d'enclaver sans laisser un passage ....

Dans la mesure ou il y a eu "faute " au départ,ne doit-on pas exiger une remise en cause?

La responsabilité du notaire(à l'époque) n'est-elle pas engagée?

 

Merci

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Bonjour,

 

Je m'adresse aux spécialistes:ne doit-on pas -avant tout- chercher les causes de l'enclavement ?

Sauf cas particulier peut-être,on n'a pas le droit d'enclaver sans laisser un passage ....

Dans la mesure ou il y a eu "faute " au départ,ne doit-on pas exiger une remise en cause?

La responsabilité du notaire(à l'époque) n'est-elle pas engagée?

 

Merci

 

Mais non VEVELTE , autrefois des milliers de terrains étaient enclavés de la sorte et il y avait accord tacite de passage , on n'est obligé d'aller au Tribunal qu'en cas de conflit et heureusement ;)

Le droit de passage pour enclave est de droit , sauf comme dit plus haut si enclave volontaire, mais ce n'est pas le cas ici

 

Maintenant les Mairies demandent pour les PC que ce droit soit officiel pour les réseaux et dessertes , au moins c'est clair

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Bonjour,

 

merci Maria-c et Marieke

 

Marieke ,lorsque vous dîtes autrefois cela veut dire quoi?200 ans 100 ? 50 ans?

Je pose cette question car personnellement j'ai eu des problèmes .

Après l'achat de mon terrain(1976),je me suis aperçu que mon voisin était enclavé.Il l'avait été par mon propre notaire 20 ou 30 ans avant.Donc ce n'était pas si vieux.

Hélas je n'avais pas beaucoup de bons conseils juridiques.

 

Pour revenir à l'intervenant je me demande si son cas est le même que le mien engageant ainsi la responsabilité du notaire.

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Si cela peut constituer une preuve par neuf, le remembrement de cette commune ne date pas d'il y a 50 ans.

 

Sur la pièce jointe, un joli lot de parcelles, bien remembrées au carré et enclavées. Certe, comme le montre la photo satellite, il s'agit de bois :rolleyes:

remembrement.gif

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Bonjour,

 

Que voulez -vous dire ,Maria-c? que la pratique d'enclaver les propriétés est courante ?validée par les notaires?

 

Si pas aujourd'hui,alors à partir de quand?

 

Vous avez signalé,certes,que la photo indiquait le remembrement de bois d'une commune.

Peut-on considérer que c'est pareil pour les terrains constructibles ainsi que pour les propriétés avec habitations?

 

En suivant ce forum sur ce sujet je remarque que la responsabilité du notaire est en cause lorsque le problème est récent.Lorsque la division des propriétés est plus ancienne ,j'ai l'impression qu'une impasse est faite ...

 

 

Merci

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Après l'achat de mon terrain(1976),je me suis aperçu que mon voisin était enclavé.Il l'avait été par mon propre notaire 20 ou 30 ans avant.Donc ce n'était pas si vieux.

Comment ça enclavé par le Notaire :eek:

Vous voulez dire que le Notaire n'a pas prévu de droit de passage pour lui je suppose ?

Un terrain enclavé a toujours la possibilité de demander son désenclavement soit par l'article 682, soit par l'application du 684 sur les parcelles d'origine s'il s'agit d'une division, donc il faut toujours se renseigner si on achète à proximité

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Re,

 

Je ne voudrais pas insister car la question poséee concerne ubiq1er.

 

Néanmoins ,je dirai qu'un propriété voisine (non enclavée) a été divisée dans les années 50 par le notaire X.

La parcelle immédiatement voisine(avec maison) de la mienne((j'en étais encore pas proprio) s'est trouvée enclavée.

Ce n'est qu'après en avoir fait l'acquisition que je me suis aperçu du problème -les nouveaux propriétaires sortaient par chez moi puisque passage le plus court.

Rien n'était stipulé sur l'acte.Aujourd'hui le problème est réglé mais le notaire jamais ennuyé!

 

Rac8,tout avait été enregistré.

A l'époque "mon"terrain était une vigne.

 

Marieke,je pense qu'à la date ou le notaire a avalisé les divisions rien ne permet de dire :autrefois.

 

C'est bien pour cela que j'insiste lourdement pour savoir ce qu'en entend par "autrefois" .cela évite t-il de remettre en cause la notoriété des notaires? Voire!

 

Merci

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Re,

Néanmoins ,je dirai qu'un propriété voisine (non enclavée) a été divisée dans les années 50 par le notaire X.

La parcelle immédiatement voisine(avec maison) de la mienne((j'en étais encore pas proprio) s'est trouvée enclavée.

Ce n'est qu'après en avoir fait l'acquisition que je me suis aperçu du problème -les nouveaux propriétaires sortaient par chez moi puisque passage le plus court.

Rien n'était stipulé sur l'acte.Aujourd'hui le problème est réglé mais le notaire jamais ennuyé!

 

Rac8,tout avait été enregistré.

A l'époque "mon"terrain était une vigne.

 

Marieke,je pense qu'à la date ou le notaire a avalisé les divisions rien ne permet de dire :autrefois.

 

C'est bien pour cela que j'insiste lourdement pour savoir ce qu'en entend par "autrefois" .cela évite t-il de remettre en cause la notoriété des notaires? Voire!

 

Merci

Je ne comprends pas en quoi la responsabilité du Notaire peut être engagée VEVELTE , pourquoi car il ne vous a pas dit que les voisins avaient un droit de passage et pas de servitude sur l'acte ?

N'était ce pas une servitude dite du père de famille donc non obligatoire de l'indiquer ?

Mais cela devait être évident s'ils passaient par là tous les jours il devait y avoir un chemin marqué visible non ?

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Re,

Non,Rac8,car la propriété voisine n'était pas enclavée à l'origine.

En avalisant le découpage il(le notaire) a rendu une parcelle( contigüe à la mienne )enclavée alors qu'il aurait dû-comme vous le savez-prévoir une servitude de passage sur une des autres parcelles faisant partie de l'ensemble.

 

Ensuite,j'achète le terrain(d'un autre proprio) que j'occupe actuellement ;il a fallu pendant un temps accepter officiellement une servitude chez moi.

Aujourd'hui-comme je le disais- tout est entré dans l'ordre.Mais la question n'est pas là.

Par contre le notaire n'a jamais été inquiété,lui .Par moi,bien entendu!

Je considérais alors que la division avait été faite "autrefois " qu'on ne devait pas pouvoir la remettre en cause d'une part et mon ignorance des choses juridiques d'autre part....

Cette personne a joué sur le velours de mon point de vue.

 

Donc ,je reviens sur l'interprétation du mot "autrefois" son utilisation risquant de dédouaner un notaire responsable de l'enclavement...

 

Voilà.

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Que voulez -vous dire ,Maria-c? que la pratique d'enclaver les propriétés est courante ?validée par les notaires?

La commission départementale qui procède aux remebrements n'est pas majoritairement composée de représentant de la chambre des notaires mais plustôt très minoritairement :rolleyes:

 

Et toutes ces parcelles sont désservies par de petits chemins, tels qu'on en trouve dans les sous bois.

 

Pour votre terrain, si c'était une ancienne vigne et qu'elle n'était pas close, les voisins avaient peut-être l'habitude de l'utiliser depuis longtemps, sans qu'aucun droit de passage ne soit avalisé. Ce genre de coutume est courant à la campagne, comme partout où il existe des espaces ouverts.

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