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Forum juridique de Net-iris

Renouvellement bail commercial et augmentation de prix


Factice

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Bonjour,

 

Je sollicite à nouveau la communauté de Net-Iris suite à un problème.

 

Un ami dispose d'un tabac / débit de boisson dont il loue les murs.

Le bail commercial arrive bientôt à terme et la société de gestion de biens s'occupant de ces murs faisant trainer le renouvellement de bail.

 

Entre temps, l'établissement a été mis en vente et a trouvé un acheteur. Une promesse de vente a été signée, l'acheteur a obtenu son crédit. Tout semblait aller pour le mieux, mais hier l'acheteur a averti mon ami d'un problème.

 

Il a reçu des nouvelles du renouvellement bail.

Le dernier prix en date est de 31600€ par an.

Suite au renouvellement, il sera demandé 37000€.

Cette augmentation est tout sauf raisonnable ( +17% !), les recettes étant grosso modo toujours les mêmes sommes depuis plusieurs années.

 

Dans ces conditions, hors de question pour lui de reprendre le commerce.

Par ailleurs, si la vente doit être capotée, le patron actuel pourra tout aussi difficilement payer une telle somme.

 

L'avocat en charge de la transaction est censé aller négocier auprès de la société de gestion de biens.

 

 

Les quelques questions que l'on se pose sont donc :

- lors d'un renouvellement de bail, le prix peut-il être fixé aussi arbitrairement ?

- comment se passe l'éventuelle annulation de la vente ?

- y a t-il des recours possible ?

 

 

Restant à disposition s'il y a besoin de plus de précisions,

Merci d'avance.

 

 

EDIT :

Je suis tombé sur cette page qui parle du calcul mais me semble un peu obscure :

Comment augmenter les loyers commerciaux ?

Puis celle-ci :

Locataire : comment obtenir le renouvellement du bail commercial ?, Inforeg au service des entreprises

qui parle d'un recours à la commission de conciliation des baux commerciaux ou d'un tribunal de grande instance. Combien de temps cela peut prendre ?

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A quelle date le bail arrive-t-il à échéance (le délai légal est-il respecté?) ?

 

A priori, la fixation du prix varie selon les critères locaux de la commercialité (en gros la moyenne des locaux équivalents pour une activité équivalente dans les environs). Sauf claue particulière, il y a un mécanisme de plafonnement de l'augmentation qui joue sauf variation exceptionnelle, mais le seuil est à 25% d'augmentation.

 

Les recours peuvent être devant les tribunaux (de préférence de commerce il me semble) ou des arbitres si le bail le prévoit.

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Bonjour et merci de votre réponse,

 

Le bail de 9 ans était arrivé à échéance le 31 décembre 2008.

Mon ami avait effectué une demande de renouvellement à son initiative 6 mois auparavant, aux alentour de juin 2008. Ce n'est donc qu'environ 1 an plus tard que l'acheteur potentiel a reçu le nouveau bail proposé.

Je ne sais pas si cela est correct au niveau des délais ?

 

Pour le moment pas de nouvelles de l'avocat qui devait négocier.

 

Sinon je me demandais aussi :

Est-ce que l'avocat ou l'agence immobilière commerciale (je ne sais plus si l'acheteur est passé par une agence ou directement) ont intérêt à entrer dans les négociations pour que la société de gestion de biens et l'acheteur potentiel s'entendent sur un prix, pour pouvoir toucher leurs honoraires ou commissions ?

 

 

Merci d'avance.

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Si le bail a continué, de fait, dans les mêmes conditions, c'est qu'il est renouvelé. Un bail commercial est ainsi réglementé que le propriétaire ne peut pas modifier les choses ainsi. Si, par ailleurs, vous vendez tout le fonds de commerce, le propriétaire ne peut pas s'opposer à la vente du droit au bail et il ne peut pas non plus en modifier les conditions comme ça, un an après renouvellement.

 

S'il persistait et venait à faire capoter la vente du fonds de commerce alors qu'elle est très avancée, alors vous pourriez envisager de lui demander un dédommagement.

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Merci à nouveau de votre réponse.

 

J'avais lu quelque part (je ne sais plus où), que même si la demande de renouvellement de bail reste sans nouvelle, au bout de 2 ans, le propriétaire était obligé de le renouveler. En gros le propriétaire a un délai de 2 ans pour y donner suite.

L'avocat en charge de la transaction évoque lui aussi ce délai de 2 ans, pour dire que la société de gestion de biens est dans son bon droit.

 

Est-ce que je devrais conseiller à mon ami de changer d'avocat car ça sent la magouille ? :D

 

 

Merci d'avance.

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L'avocat en charge de quelle transaction ? La vente du fonds de commerce ? Ce délai de 2 ans me paraît bizarre...

 

Vous aviez fait une demande de renouvellement du bail avec des conditions différentes ? S'agissait-il d'un bail commercial (3-6-9) ???

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Bonjour et merci,

 

Oui, ce n'était peut être pas clair, mais je parle de l'avocat en charge de la vente du fond de commerce.

C'est aussi par lui que passe mon ami pour toute les affaires concernant son commerce, notamment la demande de renouvellement de bail.

Par ailleurs, j'ai appris que l'acheteur potentiel est passé plusieurs fois par cet avocat pour plusieurs achats par le passés.

 

En ce qui concerne la demande de renouvellement du bail commercial, celle-ci demandait juste un renouvellement dans les même conditions, et il s'agissait bien d'un 3-6-9.

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Eh bien c'était sur les conseils de l'avocat.

D'ailleurs il a pris 500€ pour quelques lettres qui n'ont jamais eu de réponse de la société de gestion de biens sauf maintenant pour faire ch*er :-/

 

Il me semble que la raison invoquée était quelque chose du genre "puisque vous mettez votre commerce en vente, il vaut mieux avoir un nouveau bail, sinon les gens n'achètent pas".

 

 

Hmmm ça sent pas très bon tout ça.

Est-ce que à cause de cette demande de renouvellement de bail il y a environ 1 an et demi, la société de gestion de biens reste dans son bon droit ?

 

 

Merci d'avance.

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Votre avocat vous a donné un bien étrange conseil... En effet, sans demande de renouvellement, non seulement le bail continuait en bonne et due forme, mais en plus le propriétaire ne pouvait s'opposer à la cession du droit au bail dans le cadre de la cession du fonds de commerce... Il y avait donc tous les avantages pour l'acquéreur qui savait exactement sur quelles bases il s'engageait et qui pouvait même bénéficier d'une certaine antériorité... Là, en gros, il risque de tout perdre...

 

Pour ce délai de 2 ans, je ne suis pas sûr que ce soit une disposition légale réelle (j'avoue ne pas avoir vérifié)... Mais cela pourrait effectivement être le cas...

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Pour info, ce n'est pas tout à fait la société de gestion de biens qui s'oppose à la cession du droit au bail, mais le nouveau prix demandé qui pourrait faire fuir l'acquéreur, comme je disais au début.

Enfin ça revient un peu au même au final.

 

 

Merci de vos réponses en tout cas. Je vais en informer mon ami et l'acquéreur (car en plus ce dernier a une grande confiance en l'avocat en raison des transactions effectuées par le passé).

 

 

Je vous tiendrais au courant de l'évolution du dossier.

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Ben c'est justement pour éviter ce genre de réévaluation (parfois dramatique) qu'il est préférable de ne pas procéder à un nouveau bail mais uniquement de le laisser courir. L'augmentation reste possible, mais elle ne peut pas se faire de n'importe quelle manière et elle est plafonnée (à 25% d'augmentation, ce qui est déjà énorme).

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