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Forum juridique de Net-iris

résiliation de bail et contrat de gestion


Francesco

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Bonjour, je demande votre aide pour èclairer ma lanterne sur un problème de difficile solution pour moi,vu que je suis étranger et je ne connais pas les lois françaises

 

 

je suis propriétaire d'un studio confié en gestion à un'agence et donné en location avec contrat de 3 ans renouvelables depuis 2001 .Le locataire n'a jamais payé son loyer et les charges aux termes prévus,mis toujours 1,2 voir 3 mois aprés.Actuellement le dernier loyer perçu est celui du mois d'aout ,payé en fin septembre et il doit encore régler le mois d'avril et mai et environ 300 euros de charges (que j'ai déjà biensur versé à la copropriété). l'agence se limite à faire les virements quand le locataire veut bien payer,mais ne donne aucun autre service,ni réponds aux courriels de relance que je leurs envoye périodiquement.

Vu que les impots sur les revenus,les ordures ménagères je les paye régulièrement,sans avoir ni les revenus ni le remboursement ,vu que la fin du bail sera au 31 juillet 2010 je voudrais résiller le bail et récuperer mon studio pour y loger ma mère (usufruitière du bien,mois je suis le nu propriétaire).

Voilà mon problème: je connais uniquement le nom du locataire par la copie du contrat signé par l'agence et je me demande si,n'ayant le locataire jamais eu aucun contact avec moi, si c'est moi qui doit résiller directement le contrat avec le locataire ou si ma lettre de résiliation doit ètre envoyée à l'agence qui gère le bien pour qu'elle résille le contrat (mais le préavis de 6 mois,date de la réception de la part de l'agence ? Vu comme ils travaillent,je ne suis par sur qu'il feront e qu'il faut)

deuxième problème.depuis ce que j'ai lu sur le net,je pourrais demander la résiliation aussi pour le fait qui 'a jamais (en 8 ans) payé ses loyers quand il devait.Qu'est ce que vous me conseillez? Ma mère,qui est usufruitière, récupererait l'appartement pour l'habiter,mais étant étrangère,elle ne souhaiterais pas prendre la résidence en France.Elle est agée et si elle change de résidence pour un Pays étranger elle perdrait le droit à la sécurité sociale dans notre Pays.Elle souhaiterait passer en france l'hiver,comme elle fait actuellement,mais dans son appartement et non chez une cousine qui l'hébèrge.

Je sais que je dois donner congé avant le 31 janvier prochain,mais à qui? Et pour quelle raison? C'est frustrant d'avoir un bien qu'à la place de produire des revenus ne produit que des frais.....

Merci pour votre aide

Francesco

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Si vous donnez congé pour reprise, faites le directement au locataire. Vu comment vous décrivez l'agence, si vous comptez sur elle pour transmettre votre congé au locataire, la date limite risque d'être vite passée...

En revanche, lorsque vous faites une reprise pour loger un proche, il faut que ce soit pour sa résidence principale...

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Le locataire n'a jamais payé son loyer et les charges aux termes prévus,mis toujours 1,2 voir 3 mois aprés.

 

Actuellement le dernier loyer perçu est celui du mois d'aout ,payé en fin septembre et il doit encore régler le mois d'avril et mai et environ 300 euros de charges (que j'ai déjà biensur versé à la copropriété).

 

il serait bon d'avoir une situation claire des relances faites par votre agence envers ce locataire.

car si la dette s'accumule, et que personne ne dit rien, normal que le locataire continue ce petit jeu :rolleyes:

 

pouvez vous vous déplacer et avoir un RDV avec l'agence ? vous les prevenez a l'avance en leur disant ce que vous voulez et faire le point avec eux ... relances faites par LRAR, injonction de payer (?), ont-ils lancé des commandements de payer par huissier (?) etc, etc ,

bref tout ce qui est normal et d'usage de faire dès que les loyers rentrent sporadiquement.

 

 

 

l'agence se limite à faire les virements quand le locataire veut bien payer,mais ne donne aucun autre service,ni réponds aux courriels de relance que je leurs envoye périodiquement.

 

email ne suffisent plus.

il faut passer aux LRAR (= lettre recommandée avec accusé de reception) et mise en demeure: bien noter ces mots sur lalettre en leur donnant x jours pour la reponse.

 

 

 

Vu que les impots sur les revenus,les ordures ménagères je les paye régulièrement,sans avoir ni les revenus ni le remboursement

 

euh en France, vous declarez les REVENUS percus ! donc si il y a des impayés, le revenu diminue donc ... n'est ce pas la même chose dans votre pays ? si vous avez un bien en France, vous devriez payer les revenus via le CDI des non residents avec forfait taxation de 20% - non ?

 

 

 

,vu que la fin du bail sera au 31 juillet 2010 je voudrais résiller le bail et récuperer mon studio pour y loger ma mère (usufruitière du bien,mois je suis le nu propriétaire).

 

la loi francaise impose le bailleur de donner congé au moins 6 mois avant la fin du bail par LRAR ou par huissier.

faites le par LRAR -BIEN AVANT les 6 mois - de facon que si jamais le locataire ne prend pas la LRAR, vous ayez encore le temps de passer par un huissier pour lui donner congé.

 

Location dans le secteur privé : congé donné par le propriétaire - Service-public.fr

 

attention la formulation des congés est tres formelle !!!! ... il faut faire tres attention, donc investissez dasn un congé revu par des avocats.

vous pouvez voir ici : http://www.net-iris.fr/contrat-expert/modele/immobilier-bail/baux/baux-d-habitation/conge/ congé dejà redigés par des avocats de ce site ...

 

 

voilà mon problème: je connais uniquement le nom du locataire par la copie du contrat signé par l'agence et je me demande si,n'ayant le locataire jamais eu aucun contact avec moi, si c'est moi qui doit résiller directement le contrat avec le locataire ou si ma lettre de résiliation doit ètre envoyée à l'agence qui gère le bien pour qu'elle résille le contrat (mais le préavis de 6 mois,date de la réception de la part de l'agence ? Vu comme ils travaillent,je ne suis par sur qu'il feront e qu'il faut)

 

 

je suis aussi d'avis que vu les services rendus par votre agence, il vaut mieux que vous donniez congé vous-même !!! en utilisant bien sûr les documents que j'ai indiqué plus haut.

 

le preavis demarre le jour ou le locataire recoit la LRAR (cad qu'il signe la reception de la lettre) - attention donc aux petits malins qui ne prennent pas la LRAR, la laisse a la poste et elle vous sera retourné apres 15 jours .... le congé n'est pas valide dans ce cas :cool:

 

c'est pour cela que je conseille aussi de le faire suffisamment en avance afin d'avoir le temps de vous retourner vers un huissier.

 

vous avisez bien sur l'agence en copie !!!!

et surtout vous mettez bien dans la lettre que vous êtes le proprio :p

 

 

deuxième problème.depuis ce que j'ai lu sur le net,je pourrais demander la résiliation aussi pour le fait qui 'a jamais (en 8 ans) payé ses loyers quand il devait.

 

Qu'est ce que vous me conseillez?

 

vous avez 3 possibilités pour donner congé:

  • vente du logement
  • reprise par un membre de la famille
  • pour raisons legitimes (dont le non paiement, ...)

++ on oublie la vente ...

 

++ reprise par votre mère : le pbl c'est que la reprise doit se faire au titre de la residence principale ... et si votre maman habite un autre pays, ca va mettre la puce à l'oreille :rolleyes:

 

++ non paiements ? là vous avez peu d'infos ... pourquoi ne paye t-il pas ? y a t-il des pbl de travaux a faire ?

 

quelle est sa situation reelle ? chomage ? il travaille ? aviez vous pris une caution (= personne garante) ou bien une assurance impayés ???? le plus important est ... qu'a fait l'agence pour lui re´clamer les impayés ??? car si ils ne se sont jamais bougés, difficile de dire après coup : je vous donne congé pusique vous ne payez pas !!! le bailleur doit relancer un locataire apres 10 jours .... et entamer les procédures sinon un juge vous dira que cela ne semblait pas vous poser problémes !!!!

 

conclusion : en l'etat actuel de vos infos, difficile de dire si cette raison va passer auprès d'un juge si le locataire conteste le congé :cool:

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reprise par votre mère : le pbl c'est que la reprise doit se faire au titre de la residence principale ... et si votre maman habite un autre pays, ca va mettre la puce à l'oreille

 

Oui, mais :

 

pour y loger ma mère (usufruitière du bien,mois je suis le nu propriétaire)

 

Est-ce que cela peut changer la donne ?

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Oui, mais :

 

 

 

Est-ce que cela peut changer la donne ?

Non, car s'il y a reprise, ce ne peut être qu'à titre de résidence principale.

On ne peut pas reprendre pour habiter soi-même ou un proche pour simplement une résidence de vacances.

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merci beaucoup pour vos réponses.La question semble plus difficile de ce que je ne pensais........

En effet j'ai décidé de confier le bien en gestion parce que j'habite à l'étranger et mon travail m'emmène souvent loin de mon Pays.Il m'est difficile de controler avec attention si les loyers viennent versés car l'agence et la banque envoyent le courrier à mon adresse mais pour faire un exemple,j'ai pris connaissance des 3 mois d'impayé à mon retour la semaine dernière aprés 2 mois à l'autre bout du monde.Ce que fait l'agence qui serait censée de gérer au fond je ne le sais pas.Je ne sais pas si elle fait des relances et le locataire n'y répond pas,ou si tout simplement elle attend que le locataire paye pour prendre la commission.Ce que je sais c'est que je leur ai envoyé des dizaines de mails et je leur ai téléphonné maintes fois et la seule réponse c'est que je dois penser qu'au moins quelque fois il paye et il y a de pire.....

Sur mon locataire je nen sais strictement rien à part son nom.C'est l'agence qui a signé le contrat et tant que gestionnaire.Je ne connais donc pas s'il a des problèmes,s'il est au chomage.Un'autre coproprietaire qui habite l'immeuble m'a dit qu'il devrait travailler sur les chantiers et qu'il n'est pas toujours là (de toute façon pour lui pas de problèmes,il ne paye pas son loyer et c'est moi qui règle les charges.....).

ce que je me demande c'est si dans une situation comme celle décrite,je n'ai pas le droit de reprendre mon appartement ,surtout parce que en 8 ans il n'a pas payé une fois à terme (et j'en ai les preuves par les relevés bancaires).Dans mon Pays une fois le bail terminé on a le droit de ne plus le renouveler en donnant préavis biensur.

Deux petites questions encore.Si l'agence n'a jamais relancé par lettre recommandé ou huissier est ce que je peux en ètre considéré responsable?

est ce que je peux par lettre recommandé imposer au gestionnaire de mettre en demeure le locataire,ou mettre en demeure l'agence pour qu'elle fasse finalement ce qu'elle doit faire?

j'en ai tellement marre de cette situation que je vendrais mème le bien,pour me libérer de ces deux parassites,quitte à perdre de l'argent car l'immobilier en ce moment est en baisse,mais jai lu que la proposition doit ètre faite avant tout au locataire...et vu les antécedents,je n'ai aucune confiance,je risque de tout perdre.

Quant à l'état du logement ce sont 10 ans que je n'ai pas eu l'occasion de le visiter donc je ne sais pas dans quel état il est.Je suppose qu'il n'y a pas de gros problèmes car il y a eu un problème avec le cumulus et un problème avec le frigo (cuisine équipée) et je l'ai su par la facture que l'agence s'est pressée à m'envoyer pour avoir le remboursement.

Que faire donc? je pense que si j'envoye une lettre de résiliation directement au locataire,il va tout simplement ne pas l'accepter (en plus,vu qu'il n'a aucun contrat avec moi et je crois qu'il ne connaisse mème pas mon nom vu que sur le contrat signé par l'agence en tant que mandataire mon nom n'y est pas,je pourrais ètre quiconque).Une lrar de résiliation envoyée au gestionnaire,n'a aucune valeur donc?

Je peux évidemment prendre rdv avec l'agence,je l'ai déjà fait il y a 2 ans,mais tout ce que j'ai obtenu ça a été un coup de téléphone de relance devant moi de la part de l'agent qui disait à mon locataire de payer car le propio était faché .Il a payé une semaine aprés et il a recommencé de plus belle.

Ce que je me demande c'est: ça sert à quoi donner un bien en gestion si c'est le proprietaire qui doit tout faire et la gestion consiste uniquement à incaisser la commission sur les loyers perçus?

A votre avis,j'ai quelque chance de rèsoudre la situation ou je dois me résigner et ésperer que mon locataire passe à meilleure vie le plus tot possible?

Je n'ai aucune idée non plus de comment faire pour agir en justice.Des loyers impayés à ce point c'est relatif,je voudrais tout simplement terminer tout rapport avec agence et locataire et récupérer mon bien,mème si je dois entretenir le locataire jusqu'au terme du bail

merci pour votre aide

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Je peux évidemment prendre rdv avec l'agence,je l'ai déjà fait il y a 2 ans,mais tout ce que j'ai obtenu ça a été un coup de téléphone de relance devant moi de la part de l'agent qui disait à mon locataire de payer car le propio était faché .Il a payé une semaine aprés et il a recommencé de plus belle.

mais vous devez commencer par là !

je vous ai expliqué pourquoi, plus haut.

 

 

 

Ce que je me demande c'est: ça sert à quoi donner un bien en gestion si c'est le proprietaire qui doit tout faire et la gestion consiste uniquement à incaisser la commission sur les loyers perçus?

bonne question ! c'est pour cela que je gère tout, toute seule, et ... de l'etranger ;)

de plus permettez moi de vous rappeler que meme au bout du monde, vous pouvez avoir accès á vos comptes bancaires en ligne ... mais bon, peut etre n'est ce pas votre priorité.

 

 

A votre avis,j'ai quelque chance de rèsoudre la situation ou je dois me résigner et ésperer que mon locataire passe à meilleure vie le plus tot possible?

relire ma reponse tres détaillee.

 

 

si vous voulez vendre, vous donnez congé prou libération a la fin du bail. votre locataire est prioritaire a l'achat mais doit vous repondre dans un delai donné.

si il repond et c'est negatif: il doit partir a la date prevue (je resume vite fait)

si il achete, vous signez un compromis, comme toute vente.

 

Deux petites questions encore.Si l'agence n'a jamais relancé par lettre recommandé ou huissier est ce que je peux en ètre considéré responsable?

 

est ce que je peux par lettre recommandé imposer au gestionnaire de mettre en demeure le locataire,ou mettre en demeure l'agence pour qu'elle fasse finalement ce qu'elle doit faire?

 

au final c'est tjs le bailleur qui est responsable vis a vis du locataire meme si vous passiez par une agence. (c'est d'ailleurs tjs le bailleur qui doit etre assigné en justice par lelocataire ... pas l'agence).

par contre si vous estimez que l'agence n'a pas fait son travail, a vous de vous retourner contre elle ... et lá bonjour la procédure et les preuves à apporter.

c'est pour cela que vous devez de toutes facons, vous interesser à ce qu'elle a fait depuis le début !

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  • 6 months later...

 

Bjr, j'ai justement affaire a mm Gd malin car les LRAR me reviennent sans etre ouvertes ; Je les verse au "dossier" que je projette envoyer au President Tribunal d'instance pour demander l'expulsion. MERCI DE VOTRE AVIS ? VOTRE CONSEIL ?

J'ajoute qu'il a retire son nom de la boite aux lettres. QUE FAIRE ?

 

---------- Message ajouté à 19h57 ---------- Précédent message à 19h26 ----------

 

Bjr GOLFY, j'apprecie bcp vos reponses mais je n'ai pas trouve de cas semblable ; Cette fois la question concerne Resiliation de MANDAT D ADMINISTRATION DE BIENS LOCATIONS SAISONNIERES mais PAR L AGENCE qui par LRAR m'avise le 22/03/2010 :

<..qu raison d reorganisation de notre societe nous sommes obliges fermer le service location pour une periode indeterminee......nous resilions mandat n>
puis Il est precise que la location dont reservations signees (du 24/7 au 31/7 et 31/7 au 14/8) sera assuree par leur service.

 

MANDAT

- signe le 11/05/2009 , duree UN AN par tacite reconduction limitee a 10 ans.

- RESILIATION par PREAVIS de SIX MOIS ...S'il accepte la resiliation en cours d'annee, le mandataire aura droit a une indemnite fixee au montant des honoraires de l'annee precedente.>.

CORRECT ? Mais dans ce cas sera quelle periode ?

 

MERCI de votre assistance.

 

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votre agence fait n'importe quoi, apparemment :eek:

 

donc, si vous voulez mettre fin a son mandat de gestion, le plus simple est de lui envoyer une LRAR de resiliation, en invoquant les dispositions de la loi Chatel qui permet de mettre fin aux contrats avec tacite renouvellement si le prestataire n'a pas prevu dans les delais son "client" de sa faculte de resilier le contrat avant le renouvellement

 

l'agence vous ecrit aujourd'hui (enfin, en mars) qu'elle resilie le contrat de gestion (donc, avec prevenance du delai minimum de 6 mois) : il est donc normal qu'elle continue d'assumer son mandat jusqu'a son echeance

 

Or, comme il est probable que l'agence ne vous a pas envoye de courrier pour vous informer que votre contrat arrivait a echeance (donc, en mai 2010), et que vous pouviez le resilier en respectant le preavis contractuel, la Loi Chatel s'applique bien

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      un grand merci à ce forum et à ceux qui prendrons le temps de me répondre ! :D
       
      ---------- Message ajouté à 14h49 ---------- Précédent message à 14h33 ----------
       
      je préscise que le litige porte sur un terrain à bâtir (dont la zone constructible s'est agrandie ensuite)
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