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Forum juridique de Net-iris

Compromis de vente "spécial" ?


Laure Q.

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Bonjour,

Propriétaire vendeur, via agence immo (en mandat simple) , j'ai refusé une offre d'achat et fait une contre proposition par email qui a été acceptée.

 

Aujourd'hui je regrette cette contre proposition et ne souhaite plus vendre à ces acquereur et via cette agence. L'agence 'm'oblige' (sous peine de procédure judicière) à tenir mon engagement (contre proposition acceptée par email) .

Je précise, je n'ai pas encore signé de compromis de vente.

 

**Questions ** :

- Puis-je m'en sortir en faisant par exemple un compromis de vente 'intennable' pour l'acquereur ?

- quelles clauses mettre pour être sûr de le contraindre à refuser l'achat (en plus de refuser le recours au prêt) ???

- Puis-je demander un accompte de 50% du prix de vente par exemple?

 

Merci beaucoup pour vos expériences, et si possible articles de lois protégenats , une fois n'est pas coutume, le vendeur...?

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L'email est valable d'un point de vue juridique.

En contresignant l'offre d'achat vous vous obligez à vendre dans les conditions de l'offre. La demande d'un acompte de 50% est impossible puisque c'est 10% maxi.

C'est une maison ou un appartement?

Car les solutions seront plus nombreuses pour un appartement (ex: refuser de prendre en charge les travaux de la copro en espérant qu'il y en aient eu de votés.)

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bonjour,

 

la contreproposition vous engage.

il y a accord sur la chose et le prix = vous devez vendre aux conditions prévues.

 

et non vous ne pouvez pas demander 50% du prix comme acompte ! heureusement d'ailleurs sinon y'aurait plus qui se vendrait ....

Restons sérieux. quant aux conditions "intenables" du compromis ... le notaire de l'acheteur aura vite fait de les balayer :rolleyes: ne pas oublier que le compromis n'est pas DICTÉ par le vendeur.

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Merci.

il s'agit d'une maison. Quelles eraient les possibilités dans ce cas ?

 

---------- Message ajouté à 11h39 ---------- Précédent message à 11h26 ----------

 

Bonjour,

Pourquoi en tant que vendeur je ne pourrais pas sécuriser à 100% pour moi ?

j'ai un autre acheteur (avec payment cash sans prêt preuve à l'appui signé par la banque). je ne veux pas risquer que les autres aient leur pret refusé au bout de 40 jours... et voir l'autre acheteur partir ailleurs?

 

Mon but: faire échouer ce compromis de vente? quels sont mes startégies possibles ?

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si vous ne pouvez pas revenir cette offre, exigez du notaire des clauses suspensives importantes.

 

par exemple la vente définitive se fera a telle date , faute de quoi l'astreinte journaliere sera de x € ( mettez une somme importante)

en fait il faut toujours mettre ce genre de clause

 

d'autres internautes vous donneront peut etre des idées de clauses a rajouter au compromis, clauses qui pourraient éventuellement rebuter le futur acheteur mais tout en restant legale

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j'ai un autre acheteur (avec payment cash sans prêt preuve à l'appui signé par la banque). je ne veux pas risquer que les autres aient leur pret refusé au bout de 40 jours... et voir l'autre acheteur partir ailleurs?

 

le seul pbl pour vous c'est que vous vous êtes engagée AVANT avec l'autre acheteur :o ; et rien ne dit d'ailleurs que le 2nd sera plus serieux que le premier.

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si le compromis n'est pas encore signé je ne vois pas ou est le soucis !!! au pire demander à l'agence que leur client fournissent un courrier de leur banque stipulant qu'ils peuvent prétendre à leur emprunt et que vous privilégierai celui qui à le + de chance de pouvoir acquérir votre bien , dans le doute appeler votre notaire et expliquer lui la chose mais à mon avis si vous avez vous un acquéreur sérieux faite lui vite signer un compromis , l'agence n'a pas de mandat d'exclu donc c'est le premier qui signent le compromis !!! et l'agence n'aura pas à vous réclamer quoi que ce soit .

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Le rendez vous chez le notaire avec le second acheteur [journal d'annonces à particuliers] était déjà pris... Dans le peur de procédure de l'agence et ne voyant pas de législation ou article clair sur le caractère officiel de l'email, dans le doute je me dit que ma contre proposition via email (ensuite acceptée) est officielle.

 

ma seule chance tout en évitant le proces est de débouter les autres acquereurs par un compromis trop contraignant à tenir pour eux, trop risqué et qu'ils refusent de signer au final... C'est pas très sympa je sais, mais l'agence m'a déjà planté une fois, et mon autre acheteur est trop bien placé et trop sérieux pour le laisser filer.

 

merci beaucoup pour vos réponses.

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vous allez un peu vite ! :( que faites vous des avant-contrats ? un compromis n'est pas une obligation pour qu'il y ait accord sur le prix et sur la chose (code civil).

 

Avant-contrat - Service-public.fr

 

Sur le site "Service-Public", il est précisé :

Avant la vente, le candidat acquéreur peut signer avec le vendeur un avant-contrat qui fixe les conditions de la vente.

L'avant-contrat peut prendre la forme d'un compromis ou d'une promesse unilatérale de vente.

 

Pour l'instant Laure n'en est qu'à un accord de principe sur le prix (contre-proposition faite par mail). Pourquoi assimiler cette contre-proposition à un "avant -contrat" ?

 

Cordialement.

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d'autant plus que je me pose la question de la valeur juridique d'un mail( qui peut etre ursurpé et modifié)

 

lorsque vous faites répondre à un mail, le texte initial peut etre modifié.

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Il y a du nouveau...

 

Mon second vendeur (= le particulier avec qui je souhaite faire affaire) me propose d'acheter exactement au montant que je voulais au départ avec les 3 agences mandatés (mandats simple). Soit 5000 euros de mieux que ma contre proposition à l'agence.

 

==> de ce fait, ne puis je pas prétexter que l'agence en question n'a pas fait son boulot completement et du coup cette offre surclasse toute les autres du fait qu'elle soit égale exactement au montant mandaté dans les agences?

 

je rappelle que ma 'contre proposition' etait uniquement un email d'une boite mail non professionelle type yahoo.mail. je n'ai fait aucun fax de confirmation, je n'ai rien signé de ma main.

 

merci infiniment pour vos réponses éclairées, encore une fois c'est urgent, désolé.

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L'agence a fait son travail puisqu'elle vous a trouvé un acquéreur au prix du mandat (modifié par votre email). En conséquence, délicat de tenter agir sur le terrain du manque de diligence de l'agence.

 

Concernant votre email, la modification du droit de la preuve opérée depuis la loi du 13 mars 2000 permet d'affirmer, au contraire, qu'un écrit électronique a la même force probante qu'un écrit papier, sous réserve que soient respectées un certain nombre de conditions posées par les articles 1316-3 et 1316-1 du Code Civil. Ces conditions sont maintenant bien connues (identification de l'expéditeur, garantie d'intégrité de l'acte au moment de sa création et de sa conservation).

Ces preuves peuvent être apportées par un expert informatique qui, je pense, saura prouver depuis quelle IP a été émis le mail et ainsi faire le lien avec vous.

 

Cependant, si votre offre n'est pas adressée à une personne dénommée, le caractère contractuel de votre écrit ne sera pas apporté et l'on sera en présence d'une simple offre de vente.

 

Par contre, si votre offre est adressée à un personne dénommée et qu'elle ne stipule pas de délai, sous réserve qu'elle n'est pas été acceptée et enregistrée dans les 10 jours de son acceptation (voir art 1589-2 CC / 1840 A CGI), vous avez la possibilité de vous rétracter en laissant un certain délai courir.

La jurisprudence, en l'absence de délai, considère que l'offrant (vous) doit seulement maintenir l'offre pendant un délai raisonnable. Je rajoute que même assortie d'un délai, la possibilité de se rétracter avant la levée d'option par le bénéficiaire reste possible (Cassation 15/12/93 et Cassation 3éme Chambre civile 26/06/96).

 

Le critère déterminant est donc celui de la levée de l'option ou non par le bénéficiaire et ensuite celui de l'enregistrement ou non de la promesse.

 

En cas de d'offre adressée à une personne dénommée, acceptée et enregistrée dans les 10 jours, nous sommes en présence d'une promesse unilatérale de vente parfaitement valable et dans ce cas, le bénéficaire pourra agir en exécution forcée.

 

N'oublions pas l'agence qui peut essayer de faire reconnaitre le caractére d'avenant au mandat de votre email et ainsi, même si votre rétractation aura l'effet escompté sur l'acquéreur potentiel, pourra réclamer l'application de la clause pénale prevue au mandat (à vérifier si la clause est présente mais il serait surprenant qu'elle ne le soit pas).

 

Cordialement.

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N'oubliez pas également que le premier acheteur et surtout l'agence ont assez d'arguments pour lancer une procédure si vous tentez de les écarter par des moyens "douteux". Or, cette procédure prendra forcément du temps et cela retardera d'autant la vente possible avec le second acheteur (cela peut durer plus d'un an). Etes-vous sur que le second acheteur est prêt à attendre ?

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Je suis plutôt d'accord avec Malfir et Lago, cependant il faudrait quand même étudier la teneur exacte du texte de votre contreproposition, et celui de leur réponse.

En effet les mots ont leur importance pour démarquer une éventualité de possibilité d'entente, d'un engagement ferme.

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oh ben à mon avis sa n'a aucune valeur d'engagement de votre part , quelqu'un à un autre avis !!!

 

idem mais ce n'est qu'un avis de novice

 

ce mail ne veut pas dire que vous acceptez la proposition a YYY euros mais cela veut juste dire que vous la faites, cela est différent il me semble

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oh ben à mon avis sa n'a aucune valeur d'engagement de votre part , quelqu'un à un autre avis !!!

 

Oui, moi :D

Ce mail est clairement une proposition de vente à un certain prix. Si le candidat acheteur a accepté et contresigné, il y a bien accord sur la chose et le prix, donc la vente est conclue...

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Bonsoir,

L'acheteur via l'agence à déjà signé le compromis de vente "façon agence immobilière".

Ce compromis n'attend que ma signature, que je me refuse de faire pour l'instant.

 

Mon notaire a eu du mal mais a finalement réussi à récupérer le compromis de vente de l'agence.

Figurez vous, que dans le mandat simple signé avec l'Agence immo, il y a une clause que j'avais pas vu, qui autorise l'acheteur à faire recours à un prêt bancaire... donc mon argument de retirer cette clause suspensive du compromis pour faire peur à l'acheteur vient de tomber...

 

l'agence me dégoute, ils ont même inscrit la date à laquelle je devais libérer mon bien, et qui ne m'arrange vraiment pas.

 

Que me reste t'il à faire?

 

Quelqu'un à t'il déjà reussi à casser le compromis façon agence pour le faire chez un notaire ?

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Figurez vous, que dans le mandat simple signé avec l'Agence immo, il y a une clause que j'avais pas vu, qui autorise l'acheteur à faire recours à un prêt bancaire... donc mon argument de retirer cette clause suspensive du compromis pour faire peur à l'acheteur vient de tomber...

Mais c'est obligatoire :eek:

La clause suspensive d'autorisation du prêt est la seule clause suspensive obligatoire dans un compromis. Il ne vous l'a pas dit ça votre notaire ???

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Bonsoir,

L'acheteur via l'agence à déjà signé le compromis de vente "façon agence immobilière".

Ce compromis n'attend que ma signature, que je me refuse de faire pour l'instant.

 

Mon notaire a eu du mal mais a finalement réussi à récupérer le compromis de vente de l'agence.

Figurez vous, que dans le mandat simple signé avec l'Agence immo, il y a une clause que j'avais pas vu, qui autorise l'acheteur à faire recours à un prêt bancaire... donc mon argument de retirer cette clause suspensive du compromis pour faire peur à l'acheteur vient de tomber...

 

l'agence me dégoute, ils ont même inscrit la date à laquelle je devais libérer mon bien, et qui ne m'arrange vraiment pas.

 

Que me reste t'il à faire?

 

Quelqu'un à t'il déjà reussi à casser le compromis façon agence pour le faire chez un notaire ?

 

 

vous pouvez tres bien exiger que ce soit votre notaire qui fasse le compromis( nous l'avons fait)

tout comme vous pouvez tout autant donner votre date de libération ( il faut qu'elle soit cohérante)

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ils ont même inscrit la date à laquelle je devais libérer mon bien, et qui ne m'arrange vraiment pas.

 

Quel délai ont-il donné pour cette libération ? C'est de toute façon une date butoir qui dépend, à minima, de la date de signature de l'acte.

 

Donc comme Patoupaco : Compromis ( contrat synallagmatique et surtout pas promesse de vente) chez le notaire.

Clause avec votre date de libération.

 

Vous devez aussi être vigilant sur ce qui sera prévu concernant le prêt :

-Le montant exact, le taux d'intérêt prévu, la durée.

Et aussi les moyens à mettre en œuvre pour l'obtenir (plusieurs demandes simultanées à différents établissement) et surtout le délai pour l'acceptation du prêt, 1 mois c'est suffisant.

Ainsi vous limitez les risques. S' ils ont un refus de prêt de plusieurs établissements vous rendez les 10% et vous êtes libre de remettre en vente immédiatement, ce qui n'est pas le cas avec une promesse de vente, préférée des agences car elle ligote beaucoup plus le vendeur.

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      D'autre part, lorsque j'ai réclamé à l'agence immobilière le remboursement du trop-perçu, dans un premier temps elle m'a proposé de le conserver au crédit de mon compte locataire pour m'éviter de futurs prélèvements. J'ai refusé et elle m'a donc dit qu'elle me rembourserait par chèque en le postant ce jour ou le lendemain. Or, dans un second temps, l'ai téléphoné à l'agence immobilière deux jours après pour savoir si elle avait bien posté ledit chèque de remboursement, celle-ci m'a rétorqué que non mais qu'elle allait le faire ce jour, je l'ai recontacté deux jours ensuite et le chèque n'était toujours pas posté et elle me promettait, comme au cours des appels précédents, de me le poster le jour-même...
      Comprenant que cette situation allait certainement volontairement perdurer et accentuer mon découvert non-autorisé par des frais engendrés par la situation et étant dans l'impossibilité de retirer le moindre argent depuis plusieurs jours, j'ai envoyé un e-mail à l'agence immobilière exigeant le remboursement immédiat du trop-perçu et par virement en lui rappelant mon contexte de vie à ce moment-là ainsi que les conséquences du prélèvement abusif de loyer, et j'ai également demandé, sur présentation d'un justificatif établi par mon conseiller bancaire, le remboursement des frais bancaires générés par la responsabilité de l'agence immobilière. Celle-ci m'a bien remboursé, par virement, le trop-perçu de loyer mais a toujours refusé de me rembourser les frais bancaires.
       
      Pour finir, j'ai retrouvé un autre appartement beaucoup mieux et moins cher afin de m'aider à remonter la pente dans laquelle je suis tombée, et j'ai donc voulu donner, à l'agence immobilière, mon préavis (un mois en ce qui me concerne en fonction de ma situation actuelle) directement par "lettre remise en main propre contre décharge". J'avais prévu de quitter l'appartement pour le 05 janvier 2018. Je suis passée à l'agence immobilière le 04 et 05 décembre 2018 aux horaires d'ouverture et j'ai été systématiquement, au cours de ces deux jours consécutifs, confrontée à une porte fermée sans aucune information (absence temporaire, vacances d'hiver...???).
      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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