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Emoluments et obscurité notariale;


Panurgenon

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Je reprends un sujet déjà évoqué . Y-at-il une référence , un code où on pourrait vérifier la conformité des frais (je ne parle pas des taxes et droits)de notaire . On me dit : ça dépend , il est fréquent que .. etc

Je cherche le droit et non la subjectivité du notaire . Un exemple . Partage en lots d'un patrimoine en indivision. Deux questions.

1° les biens immobiliers sont considérés dans les lots en pleine propriété. Pour la déclaration fiscale ce sera moitié indivise puisque les droits on déjà payés au décès du premier conjoint( sur la moitié revenant à mon père et ses enfants ). Le notaire peut-il cependant appliquer son pourcentage pour émoluments sur la valeur pleine propriété ? ce qui signifierait qu'il touche deux fois :une fois au décès du premier conjoint et une fois au décès du second?

 

2°Si l'un des héritiers reçoit un bien immobilier dans son lot quel article du code notarial indique qu'il serait redevable de plus que ceux qui ne reçoivent que des liquidités ou produit de vente de biens ?

Si il n'y a pas de règles comment éventuellement contester?

Je signale qu'aucun dialogue ne permet un arrangement amiable malheureusement.

Si vous pouvez m'indiquer le décret et l'article qui traite des règles à appliquer par le naotaire . Grand merci

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Il s'agit du décret 2007-387

36 Déclaration de succession

Sur l’actif brut total, en ce compris s’il y a communauté, participation ou société d’acquêts, les biens qui en dépendent.

Lorsque le notaire établit une déclaration de succession comprenant des meubles ayant fait l’objet d’une prisée donnant ouverture à un émolument prévu pour la prisée par le tarif des commissaires-priseurs, aucun émolument ne peut être perçu sur la partie de l’actif brut correspondant à la valeur prisée de ces meubles.

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Il s'agit du décret 2007-387

Ma question portait sur des biens immobiliers . Au décès de ma mère mon père est devenu usufrutier et propriétaire de 5O% et les 3 enfants propriétaires de l'autre moitié . Au décès de mon père nous acquérons la moitié possédée par mon père et sur laquelle les droits et taxes ont déjà été payés.

pas de problème avec le fisc puisque seuls les 50% sont à considérer dans la succession.

Mais qu'en est-il du notaire ? Il envisage des lots dont l'un comprend un bien immobilier attribué à l'un des héritiers . Ses émouluments vont-ils être calculés sur la valeur du bien en pleine propriété ou bien sur la moitié indivise comme c'est le cas pour le fisc?

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Suivez mon lien et allez au point 36.

Il y a 2 paragraphes distincts et l'important est :

 

De façon plus simple parce que je dois mal m'exprimer je reformule. Quelle est la REGLE pour les frais si dans un partage l'un des héritiers reçoit un bien immobilier.? Selon un paragraphe du projet il semble que les frais, droits, émoluments soient supportés par les copartageants mais je constate que dans mon lot l'on m'attribue à nouveau les frais déjà partagés . Pas d'explication à ce jour .

C'est ce que j'appelle obscurité notariale et je m'étonne comme il m'a déjà été dit que la question des frais se fonde sur une coutume ou un usage dans une profession par nature codifiée.

J'en profite pour savoir si le ca échéant je peux après partage me retourner contre le notaire si il s'avère que son calcul de frais n'est pas conforme à la LOI. MERCI et excusez-moi de revenir sur une question que je voudrais résoudre.

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Dans cette profession, il y a des actes dont le paiement est codifié et des frais et du temps de travail dont la rémunération n'est pas codifiée.

Un notaire a beau être un officier public, ce n'est pas un fonctionnaire.

 

Donc, à partir du moment où il juge qu'un héritier a eu des demandes particulières qui lui ont donné un travail particulier que ne demandaient pas les autres et que ne nécessitait pas la succression, il peut effectivement ne le facturer qu'à un seul.

 

Le problème étant bien sûr que trop souvent on oublie de demander ses tarifs à un notaire (qui sont par ailleurs affichés dans un coin de l'officine)

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Dans cette profession, il y a des actes dont le paiement est codifié et des frais et du temps de travail dont la rémunération n'est pas codifiée.

Un notaire a beau être un officier public, ce n'est pas un fonctionnaire.

 

Donc, à partir du moment où il juge qu'un héritier a eu des demandes particulières qui lui ont donné un travail particulier que ne demandaient pas les autres et que ne nécessitait pas la succression, il peut effectivement ne le facturer qu'à un seul.

 

Le problème étant bien sûr que trop souvent on oublie de demander ses tarifs à un notaire (qui sont par ailleurs affichés dans un coin de l'officine)

Toujours sur ce sujet et sans dramatiser puis-je à votre avis exiger une convention d'honoraires ou un précompte? Ceci à la suite d'une conversation avec un clerc de notaire qui me dit que c'est trop compliqué de faire des petits comptes avaant?

Par ailleurs le notaire propose un partage comprenant un bien immobilier mais il semble qu'une licitation serait moins onéreuse. Là encore on évoque une procédure plus simple . La licitation porterait sur un seul bien à moi attribué et le reste (liquidités et autre bien immobilier mis en vente) serait je pense séparé . Ceci pour 'éviter de devoir reverser le montant des parts de la maison que j'acquiers àux deux autres héritiers. Mais je suis diposé à ce que l'équivalent soit pris sur la masse active des liquidités à laquelle je . renoncerais C'est un peu compliqué mais je n'arrive pas à savoir à combien s'élève le montant des frais pour un partage global ou licitation préalable .

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Vous avez droit à un précompte. Ca par contre, c'est obligatoire.

 

Et vous avez aussi le droit à des devis suivant vos options, même si c'est une prestation qui peut parfaitement être payante. De plus les honoraires doiuvent être convenus en accord avec le client. Cela fait partie de la déontologie de la profession.

 

Par contre, le dévis va rester estimatif, car il dépend, pour les actes enregistrés notamment, du tarif qui en final sera déterminé non par le notaire, mais par l'administration. Cette marge reste cependant assez etroite et très loin d'une variation du simple au double.

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Vous avez droit à un précompte. Ca par contre, c'est obligatoire.

 

Et vous avez aussi le droit à des devis suivant vos options, même si c'est une prestation qui peut parfaitement être payante. De plus les honoraires doiuvent être convenus en accord avec le client. Cela fait partie de la déontologie de la profession.

 

Par contre, le dévis va rester estimatif, car il dépend, pour les actes enregistrés notamment, du tarif qui en final sera déterminé non par le notaire, mais par l'administration. Cette marge reste cependant assez etroite et très loin d'une variation du simple au double.

 

MERCI MARIA C pour votre réponse à la première partie de mon dernier message Je continue cependant à me battre pour obtenir une option au partage en lots (dont un bien immobilier à moi attribué) . En effet quand j'ai évoqué une cesion à itre de licitation le notaire m'a dit que dans ce cas pour toucher les liquidités de la succession ce serait très compliqué et qu'il faudrait établir un titre de propriété (sous entendu coûteux) . je sais que ma soeur qui toucherait la plus grande partie de ces liquidité sa été effrayé par ces arguments mais je continue à croire que derrière ce siscours il y a le fait que la répartition en lots est plus intéressante pour le notaire ce qui expliquerait ses réticences . Tout ce que je sais c'est que dans le cas de licitation les droits sont de 1,1% (et les honoraires? ) et que l'on considère la pleine propriété . Je ne sais pas comment les choses se passent si il y a d'une part licitation et donc rachat des parts des cohéritiers et d'autre part partage des liquidités et d'un autre bien immobilier non encore vendu .

Je ne sais si je suis assez clair mais par contre ce refus de me présenter une alternative permettant de prendre une décision ne me semble pas norrmal et m'empêche de prendre position objectivement.

Question accessoire: si il y a divergence sur l'option que se passe-t-il?

Je sais que la licitation doit normalement se faire dans les dix mois suivant l'ouverture de sucession (soit fin Janvier 2010) et je me demnde si on le notaire ne joue pas la montre . Il serait tellement plus simple de proposer deux options clairement et ne pas essayer de favoriser une procédure

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Lors du premier décès, vous avez payé des droits de succession et les émoluments correspondant à une moitié de maison. Cette première moitié de maison est devenue indivise.

 

Au second décès, vous payez des droits de succession et les émoluments correspondant à l'autre moitié de maison.

 

Mais si vous procédez à un partage de la succession, vous payez des frais de licitation et les émoluments correspondant au partage de toute la maison et autres biens. Ce n'est pas la seconde moitié indivise que vous partagez !

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Lors du premier décès, vous avez payé des droits de succession et les émoluments correspondant à une moitié de maison. Cette première moitié de maison est devenue indivise.

 

Au second décès, vous payez des droits de succession et les émoluments correspondant à l'autre moitié de maison.

 

Mais si vous procédez à un partage de la succession, vous payez des frais de licitation et les émoluments correspondant au partage de toute la maison et autres biens. Ce n'est pas la seconde moitié indivise que vous partagez !

MERCI , je vois plus clair maintenant et cela me renforce dans ma volonté d'obtenir du notaire un devis sur l'option licitation d'autant plus que si on considère la moitié indivise on ne paie pas de droits alors que si on considère la totalité des biens en pleine propriété cela risque de faire payer des droits au fisc.Ceci dit dit je pense que le notaire à intérêt au partage mais je ne comprends pas que le fisc puisse alors réclamer des droits sur la totalité du bien alors qu'il a déjà perçu une première fois au premier décès . Pouvez-vous confirmer ce dernier point?

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Chaque opération génère des droits à payer, et des émoluments du notaire passant l'acte de l'opération.

Il y a eu 2 dévolutions successorales entraînant des mutations de propriété, chacune portant sur une moitié de maison, et générant ou modifiant une indivision successorale. Et donc la base de calcul est le bien objet de l'opération, soit une moitié de maison.

Vous pouvez très bien en rester là, et procéder à un partage de l'indivision dans 10 ans.

Et dans 10 ans, il y aura un acte de licitation, générant une nouvelle mutation de propriété, et des émoluments pour l'acte. Et donc la base de calcul est le bien objet de l'opération, soit une maison en entier.

Car bien sûr la licitation porte sur l'indivision, pas sur une moitié d'indivision.

Même si elle est partielle, c'est-à-dire faisant changer les proportions de droits dans le bien indivis, sans faire cesser totalement l'indivision, elle porte quand même sur tout le bien.

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Chaque opération génère des droits à payer, et des émoluments du notaire passant l'acte de l'opération.

Il y a eu 2 dévolutions successorales entraînant des mutations de propriété, chacune portant sur une moitié de maison, et générant ou modifiant une indivision successorale. Et donc la base de calcul est le bien objet de l'opération, soit une moitié de maison.

Vous pouvez très bien en rester là, et procéder à un partage de l'indivision dans 10 ans.

Et dans 10 ans, il y aura un acte de licitation, générant une nouvelle mutation de propriété, et des émoluments pour l'acte. Et donc la base de calcul est le bien objet de l'opération, soit une maison en entier.

Car bien sûr la licitation porte sur l'indivision, pas sur une moitié d'indivision.

Même si elle est partielle, c'est-à-dire faisant changer les proportions de droits dans le bien indivis, sans faire cesser totalement l'indivision, elle porte quand même sur tout le bien.

 

MERCI encore mais je ne souhaite pas rester dans l'indivision . Actuellement il a deux solutions et je veux pouvoir choisir.

La première c'est le partage en lots . Dans un de ces lots il y a une maison en indivision mais le partage précise en pleine propriété donc à la valeur marchande estimée aujourd'hui. Pour le reste (maison à vendre et liquidités c'est en fonction des droits de chacun). Je comprends d'après votre première réponse que les frais de licitation de la maison et autres biens portent sur l'ensemble du patrimoine laissé par mon père lequel avait déjà payé tous les droits au décès de ma mère. Nous étions alors trois enfants héritiers de la moitié indivise .

La seconde c'est ce que je n'arrive pas à savoir c'est a) licitation qui revient au rachat des parts de mes frèreset soeur sur la maison et b) partage des autres biens en fonction des droits de chacun.

Je comprends que le notaire favorise la première solution (lots) puisque ses émoluments portent alors sur la totalité du patrimoine et notamment de la maison alors qu'en cas de licitation de la maison et partage du reste on ne retiendrait que la moitié indivise pour ce bien . Ai-je raison?

Le notaire met en avant dans cette 2ème solution la nécessité d'établir un acte de propriété et des difficultés pour obtenir des banques les liquidités revenant à chacun (?). mais je ne sais toujours pas quelle est l'option la moins onéreuse au niveau de ses émoluments et éventuellement des droits à payer au fisc. Dans la déclration initiale pour le fisc (projet) on ne se référait qu'à la moitié de la valeur des biens immobiliers puisque la première moitié avait été réglée au décès de ma mère . J'espère qu'il en sera de même quelle que soit l'option retenue . Mais pour les émoluments du notaire je suppose que le partage en lots lui est plus favorable .

Je comprends que chaque opération génère des droits mais si on considère ou non qu'elle porte sur la moitié indivise ou sur la pleine propriété comme c'est le cas dans le partage en lots, il ya certainement une différence . C'est ce que je n'arrive pas à savoir . J'ai adresssé une lettre recommandée au notaire lui demandant officiellement de me chiffrer le coût de l'une et l'autre hypothèse. S'il refuse de me répondre, je voudrais avoir des arguments . Pour le moment je suis incapable d'opter pour l'une ou l'autre de ces deux sorties d'indivision et le temps presse.

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Je ne comprends pas pourquoi vous voulez qu'il y ait une solution qui ne porte que sur une moitié indivise de maison ?

C'est toute la maison qui est indivise.

Lors de la première succession est née une indivision sur la maison : 1/2 pour le père, 1/6 pour chacun des trois enfants. Cette indivision, ayant double origine, communautaire et successorale, n'a pas été partagée* (ce peut être une autre proportion en cas de droits en propriété du conjoint, ici, c'est pour illustrer).

Lors de la seconde succession, cette indivision a été modifiée, 1/3 pour chacun, chacun des trois indivisaires étant héritier de l'autre indivisaire.

 

Si l'objectif est qu'un des héritiers deviennent l'unique propriétaire de cette maison, la licitation porte sur la totalité de la maison.

 

* Partager ne signifie pas recevoir une part dans un bien. Partager signifie sortir d'une indivision de sorte qu'il n'existe plus de part indivise.

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Je ne comprends pas pourquoi vous voulez qu'il y ait une solution qui ne porte que sur une moitié indivise de maison ?

C'est toute la maison qui est indivise.

Lors de la première succession est née une indivision sur la maison : 1/2 pour le père, 1/6 pour chacun des trois enfants. Cette indivision, ayant double origine, communautaire et successorale, n'a pas été partagée* (ce peut être une autre proportion en cas de droits en propriété du conjoint, ici, c'est pour illustrer).

Lors de la seconde succession, cette indivision a été modifiée, 1/3 pour chacun, chacun des trois indivisaires étant héritier de l'autre indivisaire.

 

Si l'objectif est qu'un des héritiers deviennent l'unique propriétaire de cette maison, la licitation porte sur la totalité de la maison.

 

* Partager ne signifie pas recevoir une part dans un bien. Partager signifie sortir d'une indivision de sorte qu'il n'existe plus de part indivise.

 

MERCI encore mais je ne suis pas un professionnel du droit et j'ai effectivement du mal à comprendre pourquoi on a dabord parlé de licitation puis de partage en lots . Il doit bien y avoir une différence . Quand j'ai rencontré le notaire et que je lui ai demndé de faire un projet de licitation pour la maison qui me reviendrait il a été très réticent et m' adit que dans ce cas il faudrait se débrouiller avec les banques pour toucher les liquidités. J'attends toujours sa réponse . Comme il y a deux notaires , un des héritiers ayant choisi de se faire représenter par un second notaire, je comprends que les notaires souhaitent que le partage ses honoraires soit substantiel .

Dans votre première réponse (Rambotte) vous écrivez: au second décès vous payez les droits de succession et les émoluments correspondant à l'autre moitié de maison" et dans le courrier de ce jour vous dites : c'est toute la maison qui est indivise et plus loin "la licitation porte sur la totalité de la maison"

Je ne veux rien d'autre que pouvoir examiner deux solutions et comparer le coût avantages et/ ou inconvénients de a) partage en lots dont un contient une maison ou b) une licitation pour la maison puis un partage du reste selon les droits de chacun. Dans le premier cas j'acquiers la maison et je n'ai rien à payer à mes frère et soeur mais je ne touche pratiquement pas de liquidités , c'est normal . Ca a l'air plus simple c'est vrai.

Dans le second cas la sortie d'indivision se fait en deux temps . Licitation sur la maison et je rachète alors les parts des autres. Puis partage du reste (liquidités et autre bien à vendre).

J'opterais pour la solution la moins onéreuse .(notamment en ce qui concerne les émoluments du notaire). Excusez-moi encore si je ne suis pas assez clair mais je suis prêt à donner toute autre précision qui manquerait

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Je répète :

 

1ère succession : une dévolution successorale portant sur une moitié de maison, permettant de savoir qui est titulaire de quels droits dans cette première succession. Le calcul des droits et émoluments porte sur la masse successorale (moitié de maison).

Aucun partage n'a lieu à ce moment-là : la transmission de droits de propriété du défunt vers ses ayants droit n'est pas un partage.

 

2ème succession : une dévolution successorale portant sur l'autre moitié de maison, permettant de savoir qui est titulaire de quels droits dans cette seconde succession. Le calcul des droits et émoluments porte sur la masse successorale (autre moitié de maison).

Aucun partage n'a lieu à ce stade-là : la transmission de droits de propriété de l'autre défunt vers ses ayants droit n'est pas un partage.

 

Partage du bien (des biens) objet(s) des deux successions : un partage portant sur un ensemble de biens. Soit on prend tous les biens, et c'est un partage de toute la succession, et il n'y a plus aucune indivision, soit c'est un partage partiel sur certains biens, et il subsiste une indivision sur les biens non partagés. Le calcul des droits et émoluments porte sur la masse de partage.

Si un bien doit revenir entièrement à l'un des héritiers, il appartient en totalité à la masse de partage, puisqu'il sort de l'indivision.

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Je répète :

 

1ère succession : une dévolution successorale portant sur une moitié de maison, permettant de savoir qui est titulaire de quels droits dans cette première succession. Le calcul des droits et émoluments porte sur la masse successorale (moitié de maison).

Aucun partage n'a lieu à ce moment-là : la transmission de droits de propriété du défunt vers ses ayants droit n'est pas un partage.

 

2ème succession : une dévolution successorale portant sur l'autre moitié de maison, permettant de savoir qui est titulaire de quels droits dans cette seconde succession. Le calcul des droits et émoluments porte sur la masse successorale (autre moitié de maison).

Aucun partage n'a lieu à ce stade-là : la transmission de droits de propriété de l'autre défunt vers ses ayants droit n'est pas un partage.

 

Partage du bien (des biens) objet(s) des deux successions : un partage portant sur un ensemble de biens. Soit on prend tous les biens, et c'est un partage de toute la succession, et il n'y a plus aucune indivision, soit c'est un partage partiel sur certains biens, et il subsiste une indivision sur les biens non partagés. Le calcul des droits et émoluments porte sur la masse de partage.

Si un bien doit revenir entièrement à l'un des héritiers, il appartient en totalité à la masse de partage, puisqu'il sort de l'indivision.

 

Je me permets de donner suite à votre réponse et vous prie de m'excuser si je m'exprime mal . Je tente donc une dernière démarche et n'insisterai pas si de par mon incapacité à m'exprimer je ne me fais pas boien comprendre. Je viens de recevoir , enfin, un courrier du notaire qui consent à me donner ce qui ressemble à deux options.

Licitation avec frais uniquement à ma charge (exemple : 3600€) + frais partagés pour attestations de propriétés (celle que j'acquiers et une autre à vendre: exemple 1400€/ ) Total à titre d'exemple 5000€

 

2° Partage de l'ensemble du patrimoine en lots Frais à répartir évalués à partir de droits respectifs.

Total des frais à titre d'exemple : 5500€ en ce qui me concerne

 

Evidemment j'ai tendance à opter pour la première solution moins onéreuse . Je suppose qu'il devrait en être de même pour les autres héritiers

Dans le 1er cas il n'est pas fait mention des liquidités qui par contre sont comprises dans le partage . Je suppose que dans les deux cas il y a cependant un document permettant de sortir des banques ce qui revient à chacun.

J'espère que cet exemple concret vous permettra de mieux cerner mon problème . Si vous pouvez me répondre à partir de cet exemple ...MERCI

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Les droits à proprement parler d'une licatation sont les 2/3 du tarif s1, quand l'indivision cesse sur l'ensemble des biens licités, tandis que les droits liés à un partage sont 1,25 de S1. (voir mon premier lien)

 

Par contre, il y a a des travaux préparatoires à la licitation, notamment s'assurer qu'aucun des indivisiaires ne demande que les étrangers soient appelés à la licitation. Et ceux-ci aussi ont un coût.

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Je pense qu'il faut comprendre licitation par "achat par vous des droits indivis (des parts) des autres dans le bien" faisant qu'à l'issue vous êtes plein propriétaire de ce bien, et bien sûr vous devez avoir l'argent pour payer ces parts (cet argent pouvant provenir du partage des autres liquidités, ou de la vente commune d'autres biens).

 

Alors effectivement je ne sais pas si l'achat par vous des parts des autres, qui fait sortir de l'indivision de la maison, a pour base la totalité de la maison, ou les 2/3 de la maison (puisque vous achetez les 2/3 qui vous manquent).

J'aurais tendence à dire la totalité de la maison parce qu'à la base, c'est une opération de partage faisant sortir la maison de l'indivision.

 

Si vous payez vos coindivisaires avec des éléments du patrimoine restant à partager, ceci est aussi une opération de partage qui conduira à des frais et émoluments.

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