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Montage d'une sci


Comaxi

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Bnjour 0 TOUS

 

J'ai actuellement des locataires dont le bail se termine le 12 juillet prochain (cela fera 6 ans qu'ils sont dans cet appartement) J'ai mis en vente dans une agence en semi exclusivité mais je n'ai pas d'acheteur.

 

Finalement après réflexion, je pense que je ne vais plus mettre en vente mais y mettre mon fils en location.

 

Je pense d'ailleurs monter une sci afin qu'il puisse toucher l'APL dans ce logement, il aura donc un bail avec quittance de loyer en bonne et dûe forme.

 

Ma question est la suivante, dois-je monter la SCI avant le départ de mes locataires ou après le départ de mes locataires.

 

 

 

Pour le montage de la SCI, à ce jour je suis la seulle propriétaire du bien, donc je souhaiterai donner des parts à mon fils de façon à ce qu'il devienne associé minoritaire dans cette sci. Un autre problème se pose, j'ai acheté ce bien en 2004 pour un montant de 90 000 euros et il est maintenant évalué à 170 000 euros il me reste 63 000 euros à payer sur le bien. Donc si j'apporte mon bien à la sci il y aura un apport + un crédit.

Mes questions sont les suivantes

 

Si je donne une partie des parts à mon fils aura-t-il quelques chose à payer fiscalement ou est-ce que je peux considérer que les parts que je lui donne comme un don manuel.

 

Le bien étant beaucoup cher qu'au moment de l'achat la sci aura-elle une plue value à payer ?

 

Quel sera le plus intéressant pour moi que je garde de crédit restant à mon nom ou que la SCI le reprenne.

 

En ce qui concerne mon fils j'ai bien compris que si je le mettais locataire dans cette maison et qu'il payait un loyer au taux du marché il aurait droit à l'APL.

 

 

J'ai également une autre possibilité c'est de monter cette sci avec mon mari (à savoir qu'à compter de la fin de l'année étant mariés sous le régime de la séparation de bien nous aimerions avoir deux résidences principales séparées afin de pouvoir bénéficier de certains crédit d'impôts sur des travaux que nous allons effectuer.

 

Si mon fils m'héberge, et que je suis titulaire de part avec mon mari et non pas avec lui, cet hébergement peut-il être considéré comme une résidence principale.

 

Mon mari va habiter en province dans une maison que nous avons achetée en commun fiscalement comment se passera-t-il. Serons-nous considérés comme séparés de corps. Actuellement c'est moi qui payent le crédit de la maison en province, puis-je considérer que c'est une sorte de pension alimentaire que je verse à mon mari.

 

 

Merci par avance pour vos réponse

 

Bien Cordialement

 

 

Comaxi

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Si c'est pour l'APL, vous oubliez votre SCI, le jeu n'en vaut pas la chandelle maintenant.

En effet, vous allez commencer par vendre votre logement à la SCI, jolie plus value taxe à 29,1% pour les impôts. Comme l'achat a 4 ans, elle est plein pot sur 170.000-90.000 - des broutilles, environ 25.000€. Sans oublier les droits de mutations, et comme le prix a en gros doublé, vous n'oubliez pas de multiplier par 2 ceux que vous avez subi (sauf les frais d'agence et de prêts bien sûr)

Ensuite votre fils inscrira son loyer + son APL en tant que revenus fonciers au prorata de ses parts dans la SCI, année après année. Et vous, le reste des revenus de la SCI. Bien sûr, vous bénéficiez d'un abattement liés au charges du logement et aux intérêts d'emprunt. Bref, si cela peut rendre attractif de montern à l'achat d'un bien une SCI, cela ne l'est jamais quand le bien a déjà de la bouteille, car ce montage n'est profitable qu'au moment de l'achat du bien, où déduction des intérêts du prèt plus bénéfice de l'APL permette de diminuer le coût pour les parents en remboursant une partie du prêt grace à l'APL. Et en payant plus niveau impôts ensuite, puisque les loyers et l'imposition restent quand le prêt est remboursé (au moins 12,1% du bénéfice du fait des cotisations sociales).

 

C'est d'ailleurs pour cela que ce genre de montage est permis...

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Merci beaucoup pour votre réponse doncaucun intérêt pour la SCI ( je me doutais bien que la plus value serait à payer) la possibilité qui me reste c'est de donner congé à mes locataires pour moi-même me mettre en résidence principale dans ce bien (je suis actuellement locataire d'un appartement) et ensuite de le vendre (je crois qu'il faut que j'y habite au minimum un an en tant que résidence principale pour le vendre) comme ceci j'évite de payer la plus value, de plus si je refais des travaux à l'intérieur je peux bénéficier de subvention de l'anah (par exemple changement des fenêtres)(mon fils étant à ma charge et ne travaillant pas, je peux également fiscalement déduire un certain montant au niveau des impots (il est inscrit comme de demandeur d'emploi) je crois que pour l'impsition de 2008 l'on pouvait déduire de l'ordre de 3250 euro.

Merci en tout cas pour vos conseil. Je pense que je vais plûtôt mettre cette discussion dans le domaine fiscalité car je pense que c'est maintenant plus approprié.

 

Cordialement

 

Comaxi

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Premier point, reprendre le logement pour vous. Que prévoit exactement votre contrat dans ce cadre ? Etes-vous dans les conditions prévues ? Sinon, vous ne pourrez le reprendre qu'à l'échéance triénale du bail. Attention alors au délai de 6 mois pour prévenir le locataire.

 

Pour les subventions de l'anah, c'est sur cette partie du forum que vous recevrez les réponses. Par contre, vos fenêtres, dans la mesure où elles remplissent des conditions précises d'isolation, peuvent vous donner droit à dégrèvement d'impôt. Mais surtout, au bout de 5 ans, vous pouvez diminuer le prix d'achat de 15% pour travaux. De quoi cumuler ces 15% et le fait d'avoir empoché subventions éventuelles et remboursement. Attention que certaines subventions de l'anah nécessite que le bien reste dans le secteur locatif. (du moins, c'était le cas dans ma jeunesse).

 

Effectivement, si votre fils vit chez vous, vous pouvez soit déduire la pension que vous lui verseez effectivment dans la limite de 5.000 euro et des brouettes, ou, à défaut de justificatifs, l'avantage en nature hébergement (3.000 euro et des brouettes). Mais cela à condition que les ressources totales de votre fils ne dépassent pas le SMIC, et en tenant compte que ces ressources sont de nature à diminuer son RSA s'il y a le droit. Votre fils doit alors déclarer ce revenu.

 

---------- Message ajouté à 09h10 ---------- Précédent message à 08h45 ----------

 

Je reviens sur les subventions de l'anah et le propriétaire occupant. Le >> texte actuel sur le site de l'anah dit :

Vous êtes propriétaire occupant et vous souhaitez réhabiliter votre logement ? En fonction des priorités locales de l’Anah et sous réserve de remplir certaines conditions, vous pouvez peut-être bénéficier d’une aide de l’Anah. En retour, vous vous engagez à habiter votre logement pendant 6 ans à titre de résidence principale.

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      D'autre part, lorsque j'ai réclamé à l'agence immobilière le remboursement du trop-perçu, dans un premier temps elle m'a proposé de le conserver au crédit de mon compte locataire pour m'éviter de futurs prélèvements. J'ai refusé et elle m'a donc dit qu'elle me rembourserait par chèque en le postant ce jour ou le lendemain. Or, dans un second temps, l'ai téléphoné à l'agence immobilière deux jours après pour savoir si elle avait bien posté ledit chèque de remboursement, celle-ci m'a rétorqué que non mais qu'elle allait le faire ce jour, je l'ai recontacté deux jours ensuite et le chèque n'était toujours pas posté et elle me promettait, comme au cours des appels précédents, de me le poster le jour-même...
      Comprenant que cette situation allait certainement volontairement perdurer et accentuer mon découvert non-autorisé par des frais engendrés par la situation et étant dans l'impossibilité de retirer le moindre argent depuis plusieurs jours, j'ai envoyé un e-mail à l'agence immobilière exigeant le remboursement immédiat du trop-perçu et par virement en lui rappelant mon contexte de vie à ce moment-là ainsi que les conséquences du prélèvement abusif de loyer, et j'ai également demandé, sur présentation d'un justificatif établi par mon conseiller bancaire, le remboursement des frais bancaires générés par la responsabilité de l'agence immobilière. Celle-ci m'a bien remboursé, par virement, le trop-perçu de loyer mais a toujours refusé de me rembourser les frais bancaires.
       
      Pour finir, j'ai retrouvé un autre appartement beaucoup mieux et moins cher afin de m'aider à remonter la pente dans laquelle je suis tombée, et j'ai donc voulu donner, à l'agence immobilière, mon préavis (un mois en ce qui me concerne en fonction de ma situation actuelle) directement par "lettre remise en main propre contre décharge". J'avais prévu de quitter l'appartement pour le 05 janvier 2018. Je suis passée à l'agence immobilière le 04 et 05 décembre 2018 aux horaires d'ouverture et j'ai été systématiquement, au cours de ces deux jours consécutifs, confrontée à une porte fermée sans aucune information (absence temporaire, vacances d'hiver...???).
      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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