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Forum juridique de Net-iris

Locataire infernal, possibilité de résiliation d'un bail par le proprietaire ?


Katilyz

Messages recommandés

Bonjour,

 

Je suis proprietaire d'un appartement dans une copropriété et je le loue maintenant depuis 10/2007. Ce locataire est source d'ennuis depuis le début, est constament en conflis avec le voisinage, a des fréquentation douteuse qui se termine souvent par des bagarre dans l'appartement voir meme sur le parking devant la résidence, ce qui m'a valu déjà la vitre de la porte de la cage d'escalier brisé, un voisin a meme eu un pare brise casé pour cause de bagarre sur la voiture. Le locataire paye très souvent tardivement mais il paye toujours, mais encore hier une bagarre a éclater chez le locataire et celui ci c'est meme mis a jeter des meubles par la fenetre (1er étage) sans meme regarder s'il y avait des gens au dessous et sans faire attention aux voitures. La police a du intervenir.

Les locataires voisins n'en peuvent plus, c'est comme ça tout le temps, surtout que c'est une résidence tres calme avec une bonne entende de voisinage, sauf avec ce locataire qui leur pourri a tous la vie.

 

En tant que propriétaire que puis je faire ? Est-il possible d'interrompre le bail ? sans risque de poursuite judiciaire de sa part ?

 

De ce que j'ai lu je peux 6 mois avant la fin du bail lui demander de partir pour vendre l'appartement. Mais dans ce cas dois je systématiquement lui proposer si la vente l'interesse ? car je ne veux en aucun cas que cette personne reste dans cette residence. Et sans parler de vente, au terme du bail des 3 ans puis je mettre fin au contrat ? ou peut-etre avant ?

 

Merci de bien vouloir m'aider svp, je me retrouve devant une situation ou je ne sais quoi faire, j'ai le sentiment de mettre fait avoir, cette personne avait l'air tres bien lors de nos rdv pour la location et je me rend compte que tout n'est que façade. Au jour d'aurjourd'hui les autres locataires n'en peuvent plus et ont meme peur de laisser jouer leur enfants devant chez eux a cause de tout ce qui se passe chez ce locataire.

 

J'espère vous lire très bientot et merci d'avance.

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Bonjour,

 

la loi de location vide dit :

 

Article 15

Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 - art. 5 JORF 14 juin 2006

 

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

 

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

 

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

 

 

mais aussi :

 

Article 7 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 12 JORF 24 juillet 1994

 

Le locataire est obligé :

 

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

 

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

 

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

 

Donc, pour mettre fin à ce bail, il va falloir PROUVER que votre locataire n'utilise pas le logement en "bon père de famille" : preuve de dépot de plainte, courrier RAR des voisins etc.

 

Il faudra un dossier "béton" si votre locataire vous met devant le tribunal pour reprise abusive...

 

De ce que j'ai lu je peux 6 mois avant la fin du bail lui demander de partir pour vendre l'appartement. Mais dans ce cas dois je systématiquement lui proposer si la vente l'interesse ?

 

Ce n'est pas le bon truc à faire, car OUI vous devrez lui proposer la vente en priorité ET mettre en vente pendant un délai raisonnable ( au moins 6 mois il me semble, à confirmer )

 

:)

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Vous pouvez résilier le bail pour 3 motifs:

- pour vendre

- pour reprise par vous meme ou quelqu'un de votre famille proche

- non execution des obligation du locataire.

 

Pour ce 3è cas, qui est plus délicat, il vous faudra constituer un "dossier béton" avec

- des copie de mises en demeure adressées au locataire de se conformer au reglement de copropriété et d'utiliser le logement en bon pere de famille et donc de ne pas troubler la tranquilité du voisinage.

- des écrits des voisins voire des copies de plaintes que le voisinnage aurait pu déposer contre lui.

 

Et surtout n'oubliez pas d'envoyer le congé avant les 6 derniers mois du bail (prévoyez une bonne marge de sécurité).

Pour palier à l'hypothese que le locataire n'irait pas cherché le congé, vous pouvez le faire délivrer par huissier.

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bonjour

 

Les locataires voisins n'en peuvent plus, c'est comme ça tout le temps, surtout que c'est une résidence tres calme avec une bonne entende de voisinage, sauf avec ce locataire qui leur pourri a tous la vie.

 

la 1ere chose a faire est de collecter le maximum de plaintes (ecrites) et depot de plaintes au commissariat. bref toutes les preuves tangibles montrant que c'est régulier, que les voisins et les policiers interviennent ...

il serait bon que le syndic de votre copro vous fasse aussi un courrier LRAR (a vous) se plaignat (au nom du syndicat) de l#attitude votre locataire

 

tout ceci pour vous constituer un dossier solide.

 

 

En tant que propriétaire que puis je faire ?

Est-il possible d'interrompre le bail ?

sans risque de poursuite judiciaire de sa part ?

 

bail logement non meublé, location de 3 ans ?

alors si vous avez loué en 10/2007, la fin du contrat est au 09/2010.

vous devez avertir par LRAR (ou meme mieux dans votre cas, par huissier) votre locataire.

vous avez 3 options:

  • reprise pour y habiter (vous ou qq'un de vore famille proche)
  • pour vente
  • pour motifs legitimes et serieux (et lá vous rentrez dasn la categorie si votre dossier est solide : cf plus haut).

tant que vous respectez la procedure vis a vis du locataire, il ne peut pas y avoir de "poursuites judiciaires". bien lire la loi de 89 et surtout l'art 15.

 

 

 

 

De ce que j'ai lu je peux 6 mois avant la fin du bail lui demander de partir pour vendre l'appartement.

Mais dans ce cas dois je systématiquement lui proposer si la vente l'interesse ?

 

car je ne veux en aucun cas que cette personne reste dans cette residence. Et sans parler de vente, au terme du bail des 3 ans puis je mettre fin au contrat ? ou peut-etre avant ?

oui helas si congé pour vente, il a priorité.

a ne pas utiliser

voir les autres possibilités (plus haut).

 

Merci de bien vouloir m'aider svp, je me retrouve devant une situation ou je ne sais quoi faire, j'ai le sentiment de mettre fait avoir, cette personne avait l'air tres bien lors de nos rdv pour la location et je me rend compte que tout n'est que façade. Au jour d'aurjourd'hui les autres locataires n'en peuvent plus et ont meme peur de laisser jouer leur enfants devant chez eux a cause de tout ce qui se passe chez ce locataire.

 

J'espère vous lire très bientot et merci d'avance.

 

pour l'instant vous ne pouvez rien faire d'autre que d evous constituer votre dossier :

 

plaintes des voisins (ecrites) qui vous sont envoyées

plaintes au commissariat (par les voisins bien sur)

LRAR du syndic

plusieurs LRAR a chaque problème (de votre part au locataire).

 

:o

 

---------- Message ajouté à 10h31 ---------- Précédent message à 10h30 ----------

 

eh bien ... quel panel de réponses !!!! :D

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Il y a un deuxième levier pour fiche ce locataire dehors plus simplement : l'irrégularité du paiement des loyers. C'est aussi un motif légitime et sérieux de congé en fin de bail.

 

J'en ai même bénéficié, en tant que bailleresse, pour évincer un locataire en cours de bail. Je n'y croyais pas moi même. Ma locataire, en plus de déranger le voisinage, a cessé de payer les loyers pendant quelques temps. Quand j'ai débuté la procédure par un commandement de payer, elle a repris le paiement, d'une manière partielle, mais elle a ainsi démontré sa "bonne foi". Je pensais toute expulsion devenue impossible. Mon avocat a tout de même obtenu la résiliation du bail et moi l'expulsion au motif "qu'on ne peut plus faire confiance à une locataire qui a cessé de payer et qui paie irrégulièrement".

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je dois dire Chevelure que cela depend des tribunaux ou des juges :o

 

si le locataire paye en retard (dans le mois ou meme le mois suivant) mais paye quand même, les juges sont enclins à penser que le préjudice du bialleur n'est pas si enorme. Vu la crise actuel et le petit nombre de logement libre a louer (versus prix), ce serait dangereux de baser son argumentation sur ces impayés.

 

ici le trouble de voisinage semble si évident et constant que cette possibilité sera plus recevable (a mon avis) :)

 

il n'empêche que l'idée est bonne et que Katy doit aussi utiliser cet argument (bien sûr en réclamant aussi par LRAR tout retard de paiement de laoyer !!!!)

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Je vous remercie infiniment de toutes vos réponses extremement complète, je vais tout m'imprimer pour bien tenir compte de chaques étapes a suivre.

 

J'ai bien compris que je vais devoir constituer un dossier béton et je pense que pour cela les autres locataires seront plus qu'heureux d'aider.

 

Quel soutiens sur ce forum ça fait bien plaisir, merci pour tous vos précieux renseignements :)

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Ajouter aussi la demande d'attestation d'assurance annuelle si elle fait défaut c'est encore un plus et expulsion possible en cours de bail comme pour les impayés après mise en demeure et après la trêve hivernale

 

Il semble que les troubles de l'ordre soient aussi pris en compte

http://www.pratique.fr/vieprat/log/loc/daf2011.htm

http://www.conso.net/bases/5_vos_droits/1_conseils/conseil_821_fj166-expulsion_du_locataire.pdf.

http://www.netlexfrance.net/2009/03/05/expulsions-loi-boutin/

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