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intérêt d'emprunt d'un immeuble en location saisonnière


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bonsoir

différentes questions ont abordé la question de la fiscalité des sci propriétaire d'un immeuble donné en location saisonnière : en ce cas - sauf erreur de ma part - l'administration fiscale tolère le maintien de la qualification de revenus fonciers et non de BIC dans la limite de deux plafonds savoir

1 un montant maximum de recette fonciere de 23000 €

2 un taux maximum de 10% de recettes tirées de ces locations saisonnière

 

a défaut la requalification des revenus en BIC et non en Revenus Fonciers est encourue.

 

ma question porte sur les intérêts d'emprunt relatif à l 'acquisition du bien pour lequel il est pratiqué des locations saisonnières.

 

une SCI est propriétaire de deux biens immobiliers :

l'un destiné à la location en locaux vides

le second à destination de location saisonnière meublée

 

est il possible de déduire intégralement les intérêts de l'emprunt souscrit pour l'acquisition des deux immeubles ( le premier ne pose a priori aucune difficulté ) ou bien s'agissant du bien en location saisonnière l'administration fiscale considère t elle que les intérêts de l'emprunt d'acquisition de ce dernier partiellement inoccupé pendant l'année ( ou même utilisé quelque fois par les associés de la SCI à titre gratuit ou onéreux ) ne peuvent être déduit en tant que charge intégralement ou même que partiellement

 

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Non, vos locations saisonnières meubeées ne relèvent pas des revenus foncier, mais du BIC non professionnel et plus probablement de l'impôt sur les sociétés.

 

La limite de 23.000 concerne la limite entre professionnel et non professionnel. Cela n'a rien à voir.

 

A noter que votre SCI qui a une location vide et une location saisonnière sera à l'impôt sur les société chaque fois que vos revenus de locations saisonnière excèderont 10% de vos recettes.

 

Si les associés de la SCI ne versent pas de loyer à la SCI au pro rata de l'utuilisation des locaux, ils se contenteront de remboursez les emprunts au pro rata de leur utilisation sans pouvoirs les déduire (intérêts au fil des années, sans oublier le principal au titre de l'amortissement des immeuble ). Elle attendra gentiment la sortie de l'opération pour vous parler tranquillement de plus value.

 

Bref, dans votre cas, c'est rendez-vous au plus tôt avec un comptable spécialisé, surtout la première année.

 

Accessoirement, si vous voulez déclarer le tout en réel foncier et déduire vos intérêts d'emprunt l'administration ne vous fera pas de dégrèvement, heu redressement dans ce cadre, car l'imposition à l'IS , (ou même en micro BIC pour un particulier) est beaucoup plus favorable.

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Non, vos locations saisonnières meubeées ne relèvent pas des revenus foncier, mais du BIC non professionnel et plus probablement de l'impôt sur les sociétés.

 

La limite de 23.000 concerne la limite entre professionnel et non professionnel. Cela n'a rien à voir.

 

A noter que votre SCI qui a une location vide et une location saisonnière sera à l'impôt sur les société chaque fois que vos revenus de locations saisonnière excèderont 10% de vos recettes.

 

en ce cas où la double limite n'est pas dépassée, vous n etes donc pas professionnel ( moins de 23000) et vous n'êtes pas à l'IS ( moins de 10% de vos recettes ) ; vous restez donc dans la limite de la tolérance fiscale sur laquelle vous aviez auparavant publier sur ce forum.

 

quid donc des intérêts en ce cas ?

 

Si les associés de la SCI ne versent pas de loyer à la SCI au pro rata de l'utuilisation des locaux, ils se contenteront de remboursez les emprunts au pro rata de leur utilisation sans pouvoirs les déduire (intérêts au fil des années, sans oublier le principal au titre de l'amortissement des immeuble ). Elle attendra gentiment la sortie de l'opération pour vous parler tranquillement de plus value.

 

Bref, dans votre cas, c'est rendez-vous au plus tôt avec un comptable spécialisé, surtout la première année.

 

Accessoirement, si vous voulez déclarer le tout en réel foncier et déduire vos intérêts d'emprunt l'administration ne vous fera pas de dégrèvement, heu redressement dans ce cadre, car l'imposition à l'IS , (ou même en micro BIC pour un particulier) est beaucoup plus favorable.

 

 

pouvez vous m'expliquer cela et m'apporter des précisions ? merci

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Comme vous êtes en SCI, vous êtes soumis à la déclaration 2072. C'est dans cette déclaration que vous déduirez vos intérêts d'emprunt.

 

En SCI, vous avez deux cadres d'occupation/déduction:

- tous les utilisateurs payent un loyer normal, y compris tous les associés. Dans ce cadre, vous avez la possibilité de déduire la totalité des intérêts comme des frais fonciers. A noter : vous êtes imposé deux fois sur les loyers, mais vous pouvez profiter des allocations en tant que locataire.

- Seuls les non associés payent un loyer. Les intérêts, comme les autres frais fonciers déductibles ne peuvent l'être qu'au prorata. A noter que la location saisonnière n'est pas une résidence principale, donc personne ne peut déduire à titre personnel les intérêts du prêt de ce logement.

 

En SCI, meublé ou non, vous avez le choix entre 2 types d'impositions : le foncier (2072) ou l'impôt sur les société (2065).

Dans le cadre de l'option à l'IS, qui est une option irréversible, vous pouvez amortir l'immeuble, autrement dit, déduire chaque année du bénéfice ce qui correspond à l'usure de l'immeuble, ou amortissement.

Cela permet de réduire largement l'imposition en cours de vie de la SCI. Par contre, la sortie, plus onéreuse, doit être coorectement préparée à l'avance. Sur la période, l'IS est plus rentable, mais beaucoup plus complexxe. Il nécessite donc un comptable, a minima au départ et lors de la sortie.

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