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Forum juridique de Net-iris

Sous-location clauses abusives?


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Bonjour,

 

]Je me permet de venir solliciter votre aide car je suis face à une situation extrèmement délicate. En effet je suis depuis le mois de mars dans une résidence étudiante de l'[anonymisation]. Malheuresement, suite à certains problèmes, ma copine (étudiante également) a dû partir de son logement récemment et je lui ai proposé de venir chez moi le temps qu'elle se remette.

 

Malheuresement, je suis lié par un contrat de sous-location qui contient les clauses suivantes:

-Interdiction d'héberger quelqu'un.

-Obligation de laisser les clés à la gérante de la résidence pour qu'elle puisse visiter l'appartement à n'importe quel moment.

 

Et malheureusement, la gérante en question s'est aperçu que ma copine était dans l'appartement. Elle est passé la voir aujourd'hui et a prévenu que Lundi elle allait passer dans l'appartement pour vérifier si ses affaires sont là et le cas échéant elle allait changer la serrure.

Qui plus est, une amie à nous venait nous rendre visite à ce moment là et elle a cru qu'elle aussi vivait avec nous... J'ai l'impression d'être espionné en permanence dans le logement que je paye.

 

Je me permet de solliciter votre aide car pour moi les clauses précédentes sont clairement abusives:

-il est interdit de m'obliger à laisser un accès permanent à mon appartement sans en période de préavis, ce qui n'est pas le cas (article 6b de la loi du 6 juillet 1989)

-Si vous connaissez un même article interdisant au bailleur de m'empêcher d'héberger quelqu'un, je vous en serait reconnaissant, en tout cas voici ce que je sais:

-Ma copine et moi étant ensemble depuis plus d'un an, elle a une légitimité pour habiter avec moi, voici un article qui le prouve :

 

Si la personne hébergée est liée au locataire par d’étroits liens familiaux ou amoureux le locataire est dans son droit. Pour la Cour de cassation, les clauses d’un contrat d’habitation ne peuvent priver le locataire d’héberger ses proches, cela en vertu de l’article 8-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés sur le respect de la vie privée et familiale 3.

 

-Même si elle est considéré comme un simple tiers, le propriétaire doit pouvoir prouver qu'il y a eu un contrat de sous-location sans qu'il ai été au courant, avec paiement d'un loyer en ma faveur (et là je leur souhaite bien du courage pour trouver l'inexistant :-) )

-Il peut dire que je suis en non occupation personnelle, que je n'y habite pas, et trouver des preuves. Or j'y habite en permanence, donc il aura aussi du mal.

 

Là où je m'inquiète en revanche, c'est leur obscur contrat de sous-location sorti de je-ne-sais-où, et qui m'a l'air bourré de clauses abusives. Ma question est donc :

 

Au regard de la loi, le contrat de sous-location est-il un bon prétexte pour imposer ce genre de clauses abusives, et contourner la loi du bail de location beaucoup plus stricte?

 

Qui plus est, que risque l'[agence immobilière] si ils débarquent lundi et change la serrure? Je doute fort que cela soit approuvé par la loi, et connaitre la sanction qu'il risqueraient m'aiderai surement à les calmer...

 

De manière plus générale, si ils refusent de me donner leur clé, que risquent-ils en pénétrant dans mon appartement?

 

Je prend note au passage du genre de contrat auxquels sont soumis les étudiants dans notre beau pays, alors que la majorité sont déjà précaire...

 

Je compte vraiment sur vos conseils, ma copine est vraiment dans un sale état depuis le passage de la gérante et j'avoue que je me fais beaucoup de soucis pour elle...

 

D'avance, merci infiniment.

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Bonjour,

 

Vous êtes certain que votre bail est soumis à la loi de 1989, c'est écrit sur le document ? Quelle est la durée du bail ? S'agit il d'un meublé ?

 

Vous avez raison, on ne peut vous apporter de restriction quant à votre location. Le plus simple est de changer dès aujourd'hui le barillet de votre serrure.

 

Par contre, pourriez vous expliciter cette question de sous-location ?

 

Cordialement

 

Anissa

 

P-s :merci de ne pas citer de nom de société.

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De quel type de bail disposez-vous exactement, c'est pas clair dans votre exposé. Vous parlez de sous-location, de loi de 89, de résidence étudiante, autant de choses incompatibles...

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Même si vous êtes en location meublée, votre porpriétaire n'a pas à mettre les pieds chez vous tant que dure votre bail, si vous y pêtes opposé. Elle a le droit de visiter les lieux en votre présence et après vous avoir prévenu, normalement une fois par an.

 

Vous avez le droit de faire des modification dans ce logement à condition de le remettre dans son état inital à votre départ, et, comme le souligne Anissa, ce droit comporte celui de changer le barillet de votre serrure.

 

En sous location c'est le code civil qui s'applique à vous et non la loi de 1989 et notamment :

Article 1719 : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

 

Article 1728 : Le preneur est tenu de deux obligations principales :

D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

 

L'habiter vous et inviter ponctuellement, tant que vous ne faites pas de tapage est la destination normale d'un meublé.

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L'habiter vous et inviter ponctuellement, tant que vous ne faites pas de tapage est la destination normale d'un meublé.

Mais le bailleur ne peut apporter de restriction à l'usage de la chose louée, telle que interdire le locataire d'habiter avec sa concubine.

Quid toujours de cette clause de sous-location dont l'internaute parle ?

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Le bail affiche en gros "Contrat de sous-location". Ma méprise est que je suis dans une résidence étudiante (et il semblerait que les contrats de sous-location soient la norme...), y a t'il une spécificité dans ces résidences?

Par ailleurs j'invoquais la loi de 1989 car mes faibles compétences juridiques me faisait penser qu'elle était applicable dans tout les cas. Quel sont les conditions pour que cette loi s'applique?

Détrompez-moi si nécessaire, mais je pensais qu'il y n'avait que deux types de locations : les libres et les meublés. Dans mon cas il s'agirait donc forcément d'un meublé, les meubles étant fournis.

 

Merci pour votre confirmation sur l'interdiction faite au propriétaire de pénétrer dans l'appartement. Je renouvelle la question du coup : Que risque t-il, afin que je l'oblige à me rendre la clé?

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Attention.....Situation particulière.

C'est une résidence étudiante dans laquelle il y a un règlement qui doit être respecté.

Le règlement prime ici.

De nombreuses discussions ont été crées à ce sujet sur ce forum.

En effet s'il s'agit d'une résidence CROUS elle échappe à la Loi de 1989 , vous pouvez préciser ?

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Il ne s'agit pas d'une résidence du CROUS. C'est une résidence étudiante (en tout ils n'acceptent que des étudiants) mais géré par un organisme privé qui n'a rien à voir avec le CROUS.

 

En tout cas merci pour toutes ces réponses :), cela nous aide beaucoup de nous sentir aidés.

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Il ne s'agit pas d'une résidence du CROUS. C'est une résidence étudiante (en tout ils n'acceptent que des étudiants) mais géré par un organisme privé qui n'a rien à voir avec le CROUS.

 

En tout cas merci pour toutes ces réponses :), cela nous aide beaucoup de nous sentir aidés.

Pas de sous-location spéciale HLM par une Mairie ou Conseil Général pour étudiant non plus ?

C'est bien privé ?

Si meublé c'est sous loi Borloo, vous pouvez héberger qui vous voulez dans votre studio, il ne s'agit pas de sous location et ils n'ont pas le droit d'intervenir dans votre appartement :eek:

 

Que dit exactement votre contrat ?

Vous pouvez recopier ?

S'agirait-il d'une des fameuses résidences pour étudiant avec services ? (ne donnez pas le nom)

Ils sont dans le collimateur de la DGCCRF

Ils parlent en effet de sous-location car ils ont la gérance d'appartements pour des propriétaires mais le terme est impropre

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Voici des éléments pour le moins intéressants... Pour le coup lundi ils risquent de recevoir un accueil assez frais de ma part...

 

Le temps de numériser le bail, je posterai à la suite les élements les plus importants.

Concernant la résidence avec services, un lave-linge étant à disposition j'imagine que c'est effectivement le cas. D'ailleurs histoire de rajouter une couche, il est également stipulé sur le bail que je n'ai pas le droit d'avoir mon propre lave-linge...

 

PS - Limite HS : Sauf à mon premier message, je ne cite plus le nom de l'organisme. J'ai également voulu éditer le premier message mais malheuresement il semblerait que cela ne soit pas possible.

Pour cette erreur, je présente mes plus plates excuses.

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Concernant la résidence avec services, un lave-linge étant à disposition j'imagine que c'est effectivement le cas. D'ailleurs histoire de rajouter une couche, il est également stipulé sur le bail que je n'ai pas le droit d'avoir mon propre lave-linge...

Il n'y a pas de correlation avec le fait d'être dans une résidence de service et le fait de ne pas avoir l'autorisation d'utiliser son propre lave linge.

A noter que l'article 261 D du code général des finances qui impose que les locations parahotelières payent de la TVA à 5,5% (en récupérant du coup leur TVA à 19,6%) indique :

261 D En savoir plus sur cet article...

Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

[...]4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation.

Toutefois, l'exonération ne s'applique pas :[...]

b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l'exclusion de celles consenties à l'exploitant d'un établissement mentionné à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction.

Et les BOI rappellent depuis toujours (et le dernier en juillet) que "mettre à disposition les prestations en sus" ne veut pas dire imposer, comme le rappelle encore le BOI 4 F-03-09

Comme vous êtes en sous location, je vous propos l'intégralité du point 7, la dernière phrase concernant la sous location.

7. Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l'hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l'article 261 D, à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée. En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière. Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l'exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant.

L'intérêt est d'une part de ressituer le cadre de la sous-location en résidence étudiante, de tourisme ou de troisième âge. Mais aussi de vous permettre de souligner à votre logeur que "mettre à disposition" ne veut pas dire "imposer", et encore moins interdire de jouir paisiblement de sa location. Ou vous êtes dans une oeuvre universitaire du CROUS et son règlement, ou vous n'y êtes pas. Par contre, dans le cas contraire, on ne peut pas vous imposer la réglementation des CROUS, censée donner des avantages en contrepartie des exigences particulières. Vous restez simplement dans le cadre du logement décent.

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Vous pouvez nous en dire plus sur votre contrat il semble que c'est un logement social sous-loué comme au niveau des HLM et le CROUS

Je n'ai pas vu votre premier post la charte interdit de citer les noms donc je donne les initiales est ce bien cela ?

S'agit-il de ce type trouvé sur un lien de F.H ?

« En tant que sous-adhérent-locataire d'un logement conventionné, vous êtes soumis à un statut particulier dérogeant aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ou des articles L.632-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Par conséquent, ce sont principalement les stipulations de votre contrat de location qui vont s'appliquer. »

 

« sachez que la durée de location d'un bail meublé "classique" est d'une année, cette durée pouvant (ce n'est pas une obligation) être ramenée à neuf mois lorsque la location est consentie à un étudiant. Dans ce cas, il n'y a pas de reconduction automatique du bail. Dans tous les cas, que la location soit consentie à un étudiant ou non, la durée du bail n'est jamais ferme. Autrement dit, le adhérent-locataire peut toujours délivrer un congé avant le terme du bail sans avoir à verser une quelconque indemnité au bailleur. La seule obligation du adhérent-locataire est de respecter un délai de préavis d'un mois. En ce qui vous concerne, les dispositions de l'article L.632-1 du CCH ne vous étant pas applicable, vous devez vous en référer à votre contrat, lequel fixe une durée ferme de location. »

 

Là vous êtes mal car ils font leur propre règlement et c'est totalement hors Loi Borloo car en effet sous-location , c'est le contrat qui prévaut (c'est très discutable mais ...)

 

 

Il faudrait aller voir sur place l'ADIL de votre secteur avec votre contrat

http://www.anil.org/fr/votre-adil/index.html

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Bien je vais me permettre de faire un résumé de tous ces échanges :

 

Le point problématique est que le bailleur profite d'une faille du droit qui fait que les grands principes qui permettent d'équilibrer les droits et les devoirs entre bailleur et locataire ne s'appliquent pas aux sous-location.

 

Ainsi ils se permettent de mettre des conditions scandaleuses dans leur contrat, tel que le fait de pouvoir pénétrer dans les apparts à tout moment, d'empecher que quelqu'un dorme quelques jours ou encore de pouvoir équiper l'appartement à sa guise, et tout cela est parfaitement légal.

 

Si le droit sur les locations meublés était applicable , voici les textes qui aurait été en ma faveur :

-La visite du logement par le propriétaire sans l'accord du locataire est un cas de violation de domicile, puni par un an d'emprisonnement et 15 000 euros d'amende en application de l'article 226-4 du code pénal, confirmé par un avis de la cour de Cassation le 25 février 2004.

(jeu de clefs )

-D'après le code civil article 1719, le bailleur a obligation de "faire jouir paisiblement" le preneur du bien qu'il loue.

-Si la personne hébergée est liée au locataire par d’étroits liens familiaux ou amoureux le locataire est dans son droit. Pour la Cour de cassation, les clauses d’un contrat d’habitation ne peuvent priver le locataire d’héberger ses proches, cela en vertu de l’article 8-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés sur le respect de la vie privée et familiale 3.

 

Dans ce cas, le bailleur devra prouver :

-Même si elle est considéré comme un simple tiers, le propriétaire doit pouvoir prouver qu'il y a eu un contrat de sous-location sans qu'il ai été au courant, avec paiement d'un loyer en ma faveur.

-Il peut dire que je suis en non occupation personnelle, que je n'y habite pas, et trouver des preuves. Or j'y habite en permanence, donc il aura aussi du mal.

 

 

Enfin concernant les situation particulière des résidences étudiantes:

-Les résidences du CROUS, HLM ou Mairie du Conseil général peuvent avoir des dispositions particulière échapant aux lois ci-dessus, car censé donner des avantages en contreparti d'exigences particulères.

-Mon bailleur étant un organisme privé, l'exception ci-dessus ne s'applique pas et la loi devrait logiquement s'appliquer.

-Il s'agirait d'une résidence étudiante avec services (en effet car ils mettent à disposition un lave-linge par exemple, et interdisent d'avoir son propre lave-linge dans le bail), et ceux-ci sont actuellement dans le collimateur de la DGCCRF.

 

En résumé demain, je vais partir du principe qu'il sont dans leur droit avec leur magouille de contrat de sous-location, mais je suis néanmoins convaincu que jamais ils n'auront le droit de pénétrer dans l'appartement sans mon accord.

Je vais donc pointer une webcam sur la porte pour les preuves et si ils rentrent les sommer de me rendre la clé qu'il m'avaient demandé. Dans ces conditions ils pourront difficilement rassembler des preuves pour m'accuser de quoi que ce soit.

Tout cela devrait nous permettre de gagner du temps en attendant de pouvoir déménager.

 

En tout les cas, encore merci pour votre aide :)

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Le lien que vous citez ne s'applique pas aux Résidences para hôtelières, CROUS etc c'est pour une location "normale" .

L'accès est permis dans les chambres du CROUS, comme à l'Hôtel ainsi que de limiter le nombre d'occupant et d'autres contraintes

 

Vous pouvez aussi appeler le CIRA au 3939 pour leur demander ce qu'ils en pensent

Si vous voulez partir attention aussi au préavis indiqué sur le contrat et aux indemnités qui peuvent être prévues toujours sur ces contrats de sous-location

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