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Aucune facture d'eau depuis la construction de l'immeuble


Nrgtik

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Bonjour,

depuis la construction et la livraison de notre immeuble en août 2004, le syndic nous (les copropriétaires) a fait payer comme il se doit la consommation d'eau, sur la base de relevés trimestriels. Toutefois, les sommes provisionnées pour l'eau se sont accumulées depuis cette date car la société de distribution n'a jamais envoyé de factures au syndic. Il y a actuellement pour près de 35000€ de provisions en attente d'une hypothétique facture. Après avoir relancé activement notre syndic, celui-ci s'est enfin mis au travail et il se trouve que la société de distribution d'eau n'a aucune trace de l'installation du compteur.

 

Je me doute lors de la régularisation de la situation ils vont nous sortir une facture astronomique, mais j'aimerai savoir si nous aurons un moyen de ne pas payer une partie de cette facture (prescription quelconque ?) afin de pouvoir engager les sommes économisées dans l'entretien de l'immeuble ?

 

Merci pour vos réponses

 

Cordialement

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Pouha :eek: depuis 2004 ?

 

Il est temps de s'en préocuper ! La prescription est en générale de 5 ans dans ce genre de cas, si aucun acte du créancier n'a repoussé le délais de prescription.

 

Il est à mon avis dans votre interet et celui de votre immeuble, de mettre les choses à plats, et voir combien l'immeuble doit réelement sur sa consommation d'eau. Il est à mon avis trop tôt pour utiliser cette trésorerie à autre chose qu'à payer l'eau.

 

Demandez donc que votre syndic justifie ses honoraires en rétablissant la situation, le fait d'avoir provisionner ces sommes pendant presque 5 ans a été la solution de facilité.

 

Une fois la situation rétablit, voyez s'il vous reste de l'argent provisionné ou pas, et décidez en de l'affectation lors de la prochaine A.G.

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Il est à mon avis trop tôt pour utiliser cette trésorerie à autre chose qu'à payer l'eau.
tout a fait d'accord ! ce serait pure folie ...

 

Demandez donc que votre syndic justifie ses honoraires en rétablissant la situation, le fait d'avoir provisionner ces sommes pendant presque 5 ans a été la solution de facilité.

 

d'un autre coté, heureusement qu'il a demandé des provisions ! :rolleyes:

imaginez un peu sinon, ce qui pourrait se passer ...

au fait, qui a approuvé les comptes ? personne ne s'en est aussi inquiété depuis presque 6 ans du coté des proprios / conseil syndical ?

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apres verification, la prescription est de deux ans apres la date de facturation

... donc, puisque vous n'avez toujours pas recu de facture, la periode de prescription ne semble toujours pas avoir debutée

 

donc, prudence :

je vous conseille (tout comme mes petits camarades) de ne pas utiliser les provisions faites pour d'autres depenses dans l'immediat ;)

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Bonjour,

depuis la construction et la livraison de notre immeuble en août 2004, le syndic nous (les copropriétaires) a fait payer comme il se doit la consommation d'eau, sur la base de relevés trimestriels. Toutefois, les sommes provisionnées pour l'eau se sont accumulées depuis cette date car la société de distribution n'a jamais envoyé de factures au syndic. Il y a actuellement pour près de 35000€ de provisions en attente d'une hypothétique facture. Après avoir relancé activement notre syndic, celui-ci s'est enfin mis au travail et il se trouve que la société de distribution d'eau n'a aucune trace de l'installation du compteur.

 

Je me doute lors de la régularisation de la situation ils vont nous sortir une facture astronomique, mais j'aimerai savoir si nous aurons un moyen de ne pas payer une partie de cette facture (prescription quelconque ?) afin de pouvoir engager les sommes économisées dans l'entretien de l'immeuble ?

 

Merci pour vos réponses

 

Cordialement

 

Concernant un éventuel de prescription je pense qu'il faudrait vous rapprocher d'un spécialiste du droit car votre affaire risque de ne pas être si simple.:confused:

 

 

Je suppose que ces 35000 € sont bloqués sur un compte d’attente producteur d’intérêts ?

 

Votre copropriété a-t-elle un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel sont bloqués ces 35000 € ou bien un compte bancaire individualisé au nom de la copropriété détenu par le syndic ?

 

La réponse à cette question pourrait ne pas être anodine.

 

Le fait que la Sté de distribution (qui sont de gros procéduriers) ne trouve pas trace de votre compteur et ne vous ait donc jamais envoyé de facture ne dégage pas pour autant la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires qui a consommé régulièrement depuis 6 ans, et sans jamais se manifester, un bien dont il ne pouvait ignorer qu’il avait un coût.

 

Cependant, il est flagrant que le syndic à commis une grosse faute de gestion en ne s’inquiétant pas depuis août 2004 de cette non facturation par la Sté des eaux (et au fait, sur quelle base tarifaire a-t-il fait ses relevés trimestriels ?).

 

Cette faute de gestion dont il peut-être conduit à en assumer les conséquences (le syndicat pourrait avoir à en décider lorsqu’il aura reçu « la douloureuse régularisation ») pourrait aussi être considérée comme délictuelle s’il s’avère que la gestion comptable de la copropriété est faite à partir d’un compte bancaire individualisé au nom de la copropriété détenu par le syndic dont il perçoit à son profit tous les intérêts.

 

Il sera alors en effet loisible de considérer que c’est bien délibérément pour préserver son intérêt personnel que le syndic n’a pas agit pour régulariser cette situation comme il avait obligation de le faire et ce, même en opposition d’une volonté contraire du syndicat.

 

Dans le cas ou la gestion comptable dispose d’un vrai compte bancaire ou postal séparé dont les intérêts profitent au syndicat, la responsabilité pourrait alors être partagée.

 

Pour conclure, mettez votre syndic en demeure de régulariser cette situation dans les plus brefs délais en lui enjoignant de verser à titre de provision, à la Sté des eaux, les 35000 € bloqués depuis 6 ans.

Par ailleurs, s’il s’avérait qu’il demeure un reliquat de ces 35000 €, en aucun cas une assemblée ne pourrait décider de l’affecter à d’autres dépenses que celle pour laquelle ces fonds ont été perçus.

 

 

En effet, le syndic a l’obligation de restituer à chaque copropriétaire, et à la fin de l’exercice comptable, sa quote-part de toute somme provenant des appels de fonds relatif au budget prévisionnel non utilisés.:D :cool:

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Je me suis probablement mal exprimé mais il n'était évidemment pas question d'engager ces sommes sur autre chose avant d'avoir complètement régularisé la situation.

 

Pour répondre à vos question, nous avons un compte bancaire individualisé au nom de la copropriété détenu par le syndic et non pas un compte séparé. Ce qui signifie en effet que cet argent a travaillé pendant plusieurs années pour le compte du syndic sans que personne ne s'en inquiète outre mesure.

 

Il va de soi que le syndic a une grosse part de responsabilité vis à vis de ce problème, mais la question est de savoir maintenant comment faire pour que ce soit le moins douloureux possible pour nous. Car d'un côté le distributeur d'eau va certainement nous facturer le volume complet au tarif de cette année, tandis que d'un autre côté le syndic a fait provision sur une base du prix de l'eau croissante pendant les dernières années et a de plus accumulé les intérêts grâce à son laisser aller.

Du coup est-il possible d'engager la responsabilité du syndic et de faire jouer son assurance pour assurer la différence de facturation si elle nous est défavorable ?

 

J'avoue que ce souci nous dépasse un peu...

 

En tout cas merci à tous pour vos réponses qui m'éclairent un peu plus.

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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