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Forum juridique de Net-iris

Litige associés SCI comment vendre?


Popi775

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Bonjour,

En 2001 mes parents ont du vendre leur maison pour recouvrir des dettes et éviter de la perdre lors du dépôt de bilan de mon père qui est artisan. Ils ont donc vendu cette maison à des « amis » qui ont montés une SCI dont l'un est gérant à 80%, et le deuxième associé à 20 %. Le but de la vente étant que les enfants récupèrent par rachat le bien quelques années plus tard.

Les deux associés n'ont investi aucun fond personnel, puisque les loyers que mes parents versent (puisqu'ils sont restés locataires) servent à couvrir tous les frais de la société. De plus ils payent en plus des loyers, la taxe foncière et les impôts locaux.

Aujourd'hui les enfants sont en mesure de racheter la maison comme convenu,(et au prix légal le pus juste) seulement entre temps les associés se sont fâchés et ne peuvent plus se voir, ni pour une assemblée ni pour une vente, tout se traite donc par courrier et recommandés. Le gérant de la SCI est favorable à la vente et fait le maximum pour nous restituer ce bien. Le deuxième associé quand à lui refuse toute signature de vente en louvoyant pour éviter tout refus bien distinct.

Cette affaire traînant depuis plus d'un an, je voudrais donc savoir comment est-il possible d'obliger la cession ou la vente des parts de l'associé qui ne possède que 20%, qui n'a jamais rien investi et ne se présente à aucune convocation d'assemblée ou ne suit aucune comptabilité? (de plus celui ci augmente le crédit car il a fallu souscrire pour lui une assurance pour problème de santé)

Le gérant peut il vendre au prix qu'il veut ?

L'associé est il obliger de payer 20 % des dettes?

L'idéal pour nous étant un rachat personnel et ne pas conserver la SCI ou en monter une autre, ni de se retrouver associé de cet escroc.

 

Je vous remercie de votre aide pour cette affaire si compliquée.

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la seule solution est donc de proposer au gerant majoritaire de vous vendre ses parts, au prix qu'il fixera

 

il lui faudra, ensuite, obtenir l'accord de son associe dans les conditions prevues aux statuts de la sci

(attention : il est possible que les statuts indiquent que l'agreement du gerant soit suffisant en cas de vente des parts, auquel cas, l'accord de l'associe sera inutile, donc, verifiez bien les statuts de la SCI) ;)

 

si les statuts n'indiquent pas cette possibilite, et que l'associe refuse la vente, ou que les mesententes sont veritablement trop importante, il ne restera plus au gerant qu'a faire valoir le droit de retrait ou demander la dissolution de la SCI (par voie judiciaire si necessaire)

http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=149&nID=184

 

mais bon, dans ce cas la, le risque est d'obtenir une vente aux encheres des actifs de la sci :o

 

sinon, pour repondre a vos questions concernant les dettes de la sci !

en effet, chaque associé est responsable a hauteur de sa quote part des dettes de la sci

 

cela signifie que, par ex :

valeur des 20% de parts = 10.000e

dettes de la sci = 150.000e

l'associe sera responsable sur ses biens propres a hauteur de 30.000e (20% de 150.000e)

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Dans le cas où le gérant nous vendrait ses parts (ce qui a été envisagé)la SCI resterait active et nous nous retrouverions associé à cet homme, ma crainte étant ensuite qu'il amene des problemes en demandant ou des versements de bénéfice sur les loyers ou tout autres revenus, ce que nous voudrions éviter.

Dans le cas de la liquidation jusdiciaire, nous pourrions perdre le bien, par une enchère plus élevée, ce qui est fort possible vu la situation geographique du batiment. (on ne peut faire face aux proposition des agences immobilieres)

Pourrions nous l'obliger à nous ceder ses parts une fois majoritaire dans la société?

Les deux associés étant caution solidaire dans l'emprunt, est il possible a l'actuel gérant de rembourser uniquement son passif à hauteur de 80% (et dans ce cas la banque peut se retourner contre l'autre associé pour le reste) ou bien est on obligé de recouvrir tout le passif pour la vente des 80% ? (on sait que cet associé ne pourra pas payer et cela l'obligerait à nous vendre)

Merci pour les conseils, je vais creuser un peu plus.;)

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la banque peut, indifferemment, poursuivre l'une ou l'autre des cautions

donc, ne payer que 80% du pret en pensant mettre l'associé en difficulté ne servira a rien :o

 

par contre, si l'associe majoritaire paie la quote part du 2e associe, il pourra exiger de ce dernier le remboursement des sommes versées a sa place puisque le gerant deviendra (de fait) creancier de l'associé ;)

 

sinon, j'ai trouvé ce site qui devrait vous aider a finaliser votre vente ;)

Modèle demande agrément cession parts - Creation SCI creer une SCI puis gérer sa SCI

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C'est une bonne solution, seulement l'associé n'ayant jamais rien investi ni touché aucun argent des loyers versés, peut il à son tour se retourner contre le gérant si celui ci le poursuit afin de récupérer l'argent investi pour payer le passif lors de la vente de ses 80%? Sachant qu'il sera en droit des lors de reclamer 20% des loyers.

EX: passif 60 000 € Vente par le gérant 80 000€

le gérant paye le passif soit 48 000 € plus les 12 000€ de l'autre associé

Le gérant peut alors réclammer ses 12000 € a l'associé.

L'associé peut par contre réclammer 20 % des loyers soit 200 euros par mois si les loyers sont a 1000 €.

Il eut donc rembourser son du avec ses 200€ par mois.

Du coup une autre question me vient, que peut il faire cet associé si les locataires ne payent pas ou si ils versent la totalité des loyers au gérant? peut il ogliger ou s'opposer à quoi que ce soit? (augmenter ou diminuer les loyers sans l'accord du gérant)

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vous confondez tout :

les associes ne se "partagent" pas les loyers :eek:

 

les associes se partagent les dividendes, apres solde des comptes

 

cela signifie que :

1- d'un cote, il y a tout ce qui au credit de la sci (loyers percus)

2- que de l'autre, il y a tout ce qui est au debit de la sci (prets, impots, agios, travaux etc....)

 

le resultat est soit crediteur (donc : credit - debit = solde positif : les associés se "partagent" la somme

le resultat est debiteur (donc : credit - debit = solde negatif -dettes- : les associes se "partagent" les dettes et doivent combler le compte bancaire de la sci avec des apports propres)

 

donc, si les 80% des parts valent 80.000e et que la dette est de 60.000e, l'associe minoritaire doit payer de sa poche 12.000e

dans les faits, puisqu'il y a cautionnement solidaire aupres de la banque, cette derniere risque fort de reclamer la totalité de la dette a votre vendeur... qui lui, pourra se retourner contre son associé pour exiger le remboursement des sommes qu'il aura paye a sa place ... au besoin, en forcant la vente de ses parts ;)

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