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Forum juridique de Net-iris

Questions sur SCI et rachat de part (séparation)


Youlforever

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Bonjour à tous,

Voilà nous sommes en cours de séparation avec mon Ex. Brièvement, nous étions pacsés et propriétaire en indivision (50/50) d’une maison……Je souhaite conserver cette maison mais je ne peux pas le faire tout seul (endettement pas accepté par les banques car = 50% de mes revenus), je souhaite donc le faire avec mes parents (je suis fils unique, cela simplifie les choses…).

Cette maison ayant moins de 5 ans nous serons taxés sur la vente (T.V.A. estimée à 45000€). Si je reprends la maison via un rachat de soulte à mon ex et que dans le même temps, nous brisons notre pacs, nous ne serons pas assujettis à la T.V.A. . C’est donc ce que nous cherchons à faire : un rachat de soulte.

La meilleure solution serait de créer une S.C.I avec mes parents pour ‘reprendre la maison’. Mais se pose le problème de la T.V.A. sur la revente car via une S.C.I, j’imagine que c’est un processus d’achat/vente classique et par conséquent, T.V.A. à la clé ?

1) Est-il possible de faire un rachat de soulte via une S.C.I dont je serais le gérant et pour ce bien qui serait ma résidence principale ?

2) Si tel n’est pas le cas, serait-il possible d’imaginer que nous puissions avoir l’accord de la banque ou nous avons notre prêt actuel pour que le rachat de soulte soit effectif et que dans la foulée, j’apporte ce bien et le prêt associé en tant qu’apport à la future S.C.I? Car dans ce cas nous échapperions à la T.V.A. ..

Imaginons que ce montage soit possible et que nous puissions racheter ce bien via une S.C.I avec mes parents…

3) Si mes parents me cèdent l’intégralité de leurs parts ou décèdent, je serai seul dans la S.C.I. Aurais-je pour obligation de la dissoudre immédiatement ?

4) Je pense que nous monterions une S.C.I familiale transparente (pas d’impôts sur les sociétés). Dans ce cas nous hésitons entre :

a. Je paie un loyer à la S.C.I. Dans ce cas nous pourrons déduire les intérêts des emprunts (assez conséquents actuellement), les taxes assurances et autres charges..Ainsi les revenus de la S.C.I seraient dans un premier temps compensées par les charges et nous n’aurions pas (trop) de revenus fonciers à déclarer. Pourrais-je déduire mon loyer des mes impôts ?

b. J’occupe la maison (résidence principale) à titre gratuit. Dans ce cas, pas de revenus fonciers à déclarer mais pas de déductions…l’avantage de cette formule est que si la S.C.I revend le bien, je (en tant qu’associé et résidant principal) n’aurait pas à payer la taxe sur plus-value. Pour ce cas, j’ai lu sur Internet « que la valeur locative serait déduite de la S.C.I» mais que « l’associé doit intégrer à ses revenus cet avantage en nature ». Je comprend la seconde phrase comme le fait que nous devrons estimer la valeur locative de la maison et que je devrais ajouter cette valeur locative( * 12) à mes revenus déclarés mais je ne comprend pas la première phrase ?

Ici ma question est simple, quelle est pour nous la meilleure solution entre payer un loyer et l’occuper à titre gratuit ? J’ai l’impression que la première solution est la meilleure mais qu’il nous faudra toujours emprunter pour la rendre intéressante…

Pour information, j’ai rdv chez le notaire mais pour des raisons de dispos, dans un long moment.. D’ou ces questions multiples pour savoir dans quelle direction nous devons aller.

Désolé pour le roman et merci d’avance pour vos éclaircissements, conseils, remarques de tout ordre…

Bien cordialement,

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Le seul moyen de vous éviter la TVA que je vois, c'est que vous rachetiez vous, personne physique, les 50% de l'autre. Dans ce cas, il n'y a pas de TVA, parce que l'opération est un partage, pas une vente. Et la soulte que vous payez s'insère dans une opération de partage.

 

Dès lors que vous faites intervenir la SCI, vous allez avoir un problème de TVA. Soit que la SCI achète tout ou partie de l'immeuble, et dans ce cas on a la TVA du fait de la vente. Soit que vous apportiez tout ou partie de l'immeuble à la société, pour former son capital social, et dans ce cas vous avez la TVA sur l'apport.

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Bonsoir,

 

Merci de votre intervention...

 

Mais c'est bien là ou le bas blesse, nous avons imaginé ce montage en SCI car c'est le seul moyen de faire accepter ce projet par une banque...

La première des solutions envisagées était un rachat de soulte classique mais mon endettement (50%) pour satisfaire au pret en cours a entrainé un refus catégoriques des banques....

 

Peut etre resterait-il la solution de rachat de soulte classique en reprenant le pret avec mes parents co-emprunteur à la place de mon ex (cela serait peut etre rendu possible par le fait que je suis fils unique)..qu'en pensez-vous?

 

Douce soirée à vous et merci encore

 

Bernard

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Merci Caopella,

 

effectivement nous n'échapperons pas à la TVA via une SCI.

C'est pourquoi j'étudie la possibilité de racheter la part de mon ex avec mes parents en tant que co-emprunteurs...cela pourrait peut etre passer dans le rachat de soulte...J'ai fais un post spécifique pour ne pas tout mélanger...

 

Grand merci à vous

 

Bon dimanche

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