Aller au contenu
Forum juridique de Net-iris

Financement d'une soulte due


Bricol08

Messages recommandés

Bonjour,

La découverte de votre site me permet de penser que je devrais y obtenir l'aide nécessaire pour éclaircir quelques points que je ne m'explique pas dans le règlement de la succession de mes parents.

Quand mes parents sont décédés ils nous ont laissés, entre autres, une maison en héritage. Nous sommes 5 enfants.

Avec l'accord des quatre autres héritiers j'ai décidé de me porter acquéreur de cette maison et pour ce faire ai contracté un prêt immobilier auprès de ma banque du montant de la soulte à régler à ces quatre héritiers, soit les 4/5èmes de la valeur du bien.

Le prêt est accepté et dans un premier temps je reçois l'offre de prêt à signer et à retourner sous 10 jours. Cette offre fait mention du fait que la banque a pris pour garantie un privilège de préteur de deniers.

Un exemplaire ayant été donné au notaire ayant en charge le règlement de la succession, celui-ci est alors intervenu auprès de la banque pour leur signaler qu'il n'accepte pas cette forme de garantie et que celle qui doit-être prise dans ce genre de financement est le privilège de copartageant.

Cela ne convient pas à la banque qui abandonne sa garantie initiale pour lui substituer une hypothèque de premier rang. Elle établit alors une nouvelle offre qui annule et remplace celle précédemment expédiée. Le notaire, que j'ai contacté, semble se satisfaire de cette modification qui, pour ma part, ne me convient pas du tout de par le surcoût qu'elle entraîne.

 

 

Ce que je ne comprends pas dans ce que je viens d'expliquer:

 

  1. L'intervention du notaire qui oblige la banque à utiliser comme garantie le privilège de copartageant. C'est une garantie pour chacun des autres héritiers de bien recevoir le 1/5ème du bien immobilier qui lui revient, mais qui ne protège en rien la banque au cas où je viendrais à ne plus pouvoir faire face au remboursement des échéances.
  2. En quoi le fait pour la banque de se protéger par une hypothèque au lieu d'un privilège de préteur de deniers change quelque chose par rapport à la demande du notaire qui réclamait un privilège de copartageant?
  3. Le fait pour le notaire de recevoir un exemplaire de l'offre de prêt que j'ai contracté lui démontre que le prêt a été accepté, que les fonds seront débloqués au bénéfice de son étude et qu'il aura tout loisir d'établir la répartition entre les autres héritiers. Alors pourquoi réclamer un privilège de copartageant? Si je viens à ne plus pouvoir rembourser le prêt, la banque se retournera contre moi en utilisant sa garantie, mais en aucun cas contre les héritiers en leur réclamant la part qu'ils ont reçu sur la vente de ce bien.

 

 

Voilà donc la situation devant laquelle je me trouve. Alors si quelqu'un d'entre vous peut m'éclairer dans cet imbroglio juridique je l'en remercierai beaucoup.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

  • Réponses 5
  • Création
  • Dernière réponse

Ce que je ne comprends pas dans ce que je viens d'expliquer:

 

  1. L'intervention du notaire qui oblige la banque à utiliser comme garantie le privilège de copartageant. C'est une garantie pour chacun des autres héritiers de bien recevoir le 1/5ème du bien immobilier qui lui revient, mais qui ne protège en rien la banque au cas où je viendrais à ne plus pouvoir faire face au remboursement des échéances.
  2. En quoi le fait pour la banque de se protéger par une hypothèque au lieu d'un privilège de préteur de deniers change quelque chose par rapport à la demande du notaire qui réclamait un privilège de copartageant?
  3. Le fait pour le notaire de recevoir un exemplaire de l'offre de prêt que j'ai contracté lui démontre que le prêt a été accepté, que les fonds seront débloqués au bénéfice de son étude et qu'il aura tout loisir d'établir la répartition entre les autres héritiers. Alors pourquoi réclamer un privilège de copartageant? Si je viens à ne plus pouvoir rembourser le prêt, la banque se retournera contre moi en utilisant sa garantie, mais en aucun cas contre les héritiers en leur réclamant la part qu'ils ont reçu sur la vente de ce bien.

 

A mon avis, de ce que vous exposez, le problème vient de la banque, pas du notaire.

 

Le privilège de prêteur de deniers est moins cher que l'hypothèque. Et tout le problème vient de là. Donc, quand la banque vous a fait son prêt, elle avait prévu ce privilège, et vous avait prévu des frais modérés.

 

Le problème, c'est qu'il est impossible au notaire de prendre ici un privilège de prêteur de deniers. Ca ne joue que pour les ventes. Et vous c'est un partage.

Si le notaire avait accepté de régulariser le partage et le prêt en l'état, la banque aurait eu une garantie nulle. Et la banque n'aurait pas manqué d'agir en responsabilité contre lui, sil elle avait dû faire face à un impayé.

 

Donc le notaire a logiquement proposé quelque chose d'équivalent, mais juridiquement possible. Non pas un "privilège de copartageant" (qui bénéficie aux seuls copartageants qui acceptent une soulte à crédit), mais une "subrogation dans le privilège de copartageant" (les copartageants font crédit sur la soulte, la banque leur paie leur soulte, et les copartageants refilent à la banque la garantie qu'ils avaient).

 

Soit la banque n'a rien compris, soit la banque a compris mais n'a pas voulu. Dans ce cas, elle a substitué l'hypothèque. C'est une modification substantielle du prêt, que vous devez accepter. D'un autre côté, si vous n'acceptez pas, j'imagine qu'ils ne prêtent plus.

Au niveau de la garantie civile, ça n'apporte pas grand chose de différent. Par contre, la loi est ainsi malheureusement faite, l'hypothèque est plus chère que la subrogation dans le privilège de copartageant.

 

Ce n'est pas le notaire à blâmer cependant. On lui demandait au départ de prendre une garantie qui aurait été nulle.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Bonjour Caepolla,

 

 

Fort de votre explication, j'ai contacté la banque en leur exposant votre argumentaire.

Au terme de cette discussion mon interlocutrice m'a effectivement avoué que la demande du notaire avait parfaitement était comprise mais que la mise en place d'une subrogation dans le privilège du copartageant était trop compliquée et qu'il avait fallu se résoudre à choisir l'hypothèque. Lorsque je l'avais eue au téléphone ce matin, elle m'avait pourtant laissé entendre que cette modification était du seul fait du notaire, ce qui est donc partiellement vrai, mais il y avait donc une autre solution que l'hypothèque qui, financièrement, ne m'arrange pas.

Je vous remercie sincèrement pour la rapidité de votre réponse et la clarté de vos explications.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

En quoi la RC du notaire est engagée ? Si une banque se garantit au moyen d'une garantie qui est nulle, n'est-ce pas sa faute ?

La banque n'est pas cliente du notaire et donc le notaire n'a pas devoir de conseil et de contrôle de ce que fait la banque ?

 

Rambotte, ce que vous dîtes est vrai pour les prêts où le notaire se borne à recevoir l'argent dans sa comptabilité, pour l'employer à l'opération prévue. Dans ce cas, il n'a pas a vérifier si la banque s'est trompée ou pas.

 

Mais, presque toujours même en matière immobilière, le notaire est chargé par la banque de prendre une sûreté réelle pour la garantie du prêt. Pour une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou pour un privilège de copartageant, la banque ne peut le faire elle-même, elle est obligée d'avoir recours aux services du notaire. L'acte notarié est une condition de validité de l'hypothèque. Les deux privilèges susmentionnés supposent, pour jouer, une mention spécifique dans l'acte de vente ou de partage reçu par le notaire.

Sur ces opérations, le notaire se retrouve alors mandataire de la banque. Et, comme pour tous ses actes, il doit garantir l'efficacité juridique de ce qu'il a été chargé de faire. S'il laisse croire à la banque qu'elle a une hypothèque ou un privilège, parce qu'il a fait des mention dans ses actes qui ne valent pas un clou, il engage sa responsabilité. Et si la banque lui demande des choses absurdes, il doit l'en avertir. Parce que - et j'ai envie de dire, malheureusement - le notaire a la même responsabilité de conseil à l'égard du professionnel agissant dans son domaine de spécialité, qu'il n'a à l'égard du néophyte.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Archivé

Ce sujet est désormais archivé et ne peut plus recevoir de nouvelles réponses.

Invité
Ce sujet ne peut plus recevoir de nouvelles réponses.

© 2000-2021 NET-IRIS, une marque de JuriTravail, société du Groupe MyBestPro. Tous droits réservés.
×
×
  • Créer...