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Forum juridique de Net-iris

Terrain en indivision


Suzette

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Bonjour,

 

Je suis actuellement propriétaire avec 2 autres personnes d'un terrain en indivision (suite à un héritage).

 

2 des 3 personnes souhaitent que le terrain soit vendu à un promoteur immobilier pour être construit (ca tombe bien, 2/3 est constructible).

 

Question 1 : quelles sont les possibilités ? je crois qu'une loi était en cours pour autoriser la vente si 2/3 sont d'accord, mais qu'elle n'a été adoptée qu'en première lecture - dans tout les cas, quelqu'un aurait il les références ?

 

Question 2 (plus difficile) : La personne qui ne souhaite pas vendre est d'accord pour garder une part du terrain - oui mais voila, le terrain est indivisible. Peut-il être divisé au moment de la vente (auquel cas on vend 1/3 à la personne qui souhaite le garder, puis 2/3 au promoteur) ? ou faut il passer par un intermédiaire (par exemple : vente à une SCI qu'on constitue à 3 puis découpage du terrain et revente à un des partenaires qui sort de la SCI et les 2 derniers revendent la SCI propriétaire des 2/3 restants au promoteur) ?

 

Question 3 encore plus complexe : un agriculteur exploite le terrain. Il est autorisé de terminer son bail si on change d'affectation la terre. Mais si un tiers reste agricole (sur le schéma ci-dessus ou un autre), est ce que cela convient ?

 

Merci de vos réponses.

J'espère ne pas faire trop peur aux courageux qui vont s'attaquer à ce problème :-)

Très cordialement

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Je suis actuellement propriétaire avec 2 autres personnes d'un terrain en indivision (suite à un héritage).

 

2 des 3 personnes souhaitent que le terrain soit vendu à un promoteur immobilier pour être construit (ca tombe bien, 2/3 est constructible).

 

Question 1 : quelles sont les possibilités ? je crois qu'une loi était en cours pour autoriser la vente si 2/3 sont d'accord, mais qu'elle n'a été adoptée qu'en première lecture - dans tout les cas, quelqu'un aurait il les références ?

 

 

LA REPONSE SE TROUVE DANS LE CODE CIVIL et je ne connais pas de projet de loi modifiant ces nouvelles dispositions parues pour 2007:

 

Article 815-3 (lisible sur le site legifrance, recherche code civil)

 

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

 

1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

 

2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

 

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

 

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

 

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

 

REPONSE : donc il faut l'accord de tous pour vendre.

 

S'agissant d'une succession, il vous appartient de faire un partage amiable pour ce terrain, si l'un des indivisaires refuse, il sera alors fait un partage judiciaire, procédure parfois complexe et honéreuse. Vous pouvez lire les disposisitions du partage judiciaire sur le site legifrance - recherche code de procédure civil, articles 1359 à 1378.

 

De toute façon le notaire chargé de la succcession peut vous renseigner

 

 

Question 2 (plus difficile) : La personne qui ne souhaite pas vendre est d'accord pour garder une part du terrain - oui mais voila, le terrain est indivisible. Peut-il être divisé au moment de la vente (auquel cas on vend 1/3 à la personne qui souhaite le garder, puis 2/3 au promoteur) ? ou faut il passer par un intermédiaire (par exemple : vente à une SCI qu'on constitue à 3 puis découpage du terrain et revente à un des partenaires qui sort de la SCI et les 2 derniers revendent la SCI propriétaire des 2/3 restants au promoteur) ?

 

JE NE CONNAIS PAS LA REPONSE,peut être votre notaire

 

Question 3 encore plus complexe : un agriculteur exploite le terrain. Il est autorisé de terminer son bail si on change d'affectation la terre. Mais si un tiers reste agricole (sur le schéma ci-dessus ou un autre), est ce que cela convient ?

 

Réponse :Je ne connais que ce dispositif, mais là encore un notaire peut vous renseigner

 

Article L411-32 du code rural

Modifié par Ordonnance n°2006-870 du 13 juillet 2006 - art. 5 JORF 14 juillet 2006

 

Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu.

 

En l'absence d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d'urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l'alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d'un changement de leur destination agricole qu'avec l'autorisation de l'autorité administrative.

 

La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l'engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, s'il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation.

 

Lorsque l'équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué.

 

Le preneur est indemnisé du préjudice qu'il subit comme il le serait en cas d'expropriation. Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l'expiration de l'année culturale en cours lors du paiement de l'indemnité qui peut lui être due, ou d'une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d'accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé.

 

Espérant que d'autres de mes petits camarades du Forum, pourront compléter mes propos pour vous aider

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Bonjour

Merci pour votre réponse très claire.

 

Concernant le code civil, j'avais cru comprendre que la loi de simplification du droit et des procédures avait autorisé la vente à simple majorité des 2/3. Auriez vous davantage d'informations ?

 

Merci d'avance

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de toute facon, l'art 815 du code civil indique clairement que "nul n'est tenu a rester dans l'indivision"

 

cela signifie que, si vous refusez de vendre, vos co-indivisaires pourront vous y contraindre par voie judiciaire :(

 

par contre, je ne comprends pas pourquoi le terrain serait indivisible :confused:

 

etes vous sur qu'il n'est pas possible de le partager (et apres bornage), pour ceux qui souhaitent vendre, proceder a la vente par parcelles ainsi obtenues ?

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En fait, il peut etre possible de faire un partage mais le 3ieme cherche à ennuyer au maximum le monde ; il est donc vraisemblable qu'il refuseera un partage à l'amiable..; et j'ai cru comprendre que le règlement judiciare est long et complexe

- une partie du terrain est constructible, une autre ne l'est pas. Couper en mettant un peu de constructible et de non constructible sur chaque parcelle serait possible, mais un peu complexe

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