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Forum juridique de Net-iris

Adjudication, Bail rural et droit d'exploiter...


Benty

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Bonjour à toutes et à tous.

Voici à quoi nous sommes confrontés...

 

- Nous (A), avons signé il y a bientôt 3 mois un compromis de vente pour une propriété de 8 hectares avec 2 bâtiments en ruine pour monter un projet équestre (Haras) et gîtes.

- Le propriétaire actuel (le vendeur) "B" a acheté cette propriété aux enchères (adjudication) il y a 2 ans. Sur ces 8 hectares se trouvent une grange immennse dont le toit est efondré et une maison, debout, mais en ruines.

- Ces terres ont été saisies à Monsieur "C".

- Le proprio actuel "B" à obtenu, après son achat, le droit d'exploiter ces terres.

- Il y a planté 5 hectares de noisetiers.

- Il y a 10 jour, l'ancien propriétaire "C" se rend à la SAFER afin de leur demander de "préempter" pour lui, montrant un Bail Rural qu'il aurait signé (en tant que propriétaire à l'époque) avec une entreprise (EARL) dont il était, et est toujours, Co-Gérant avec sa mère.

- Le délai de préemption de la SAFER étant dépassé, celle-ci n'accède pas à sa demande.

- Monsieur "C" prend alors contact avec un notaire et met en avant ce Bail Rural qu'il aurait accordé à cette EARL afin de faire valoir un droit de préemption.

 

PRECISIONS :

- Donc, le vendeur actuel a une autorisation d'exploiter...

- Suite à cette autorisation, il a planté 5 hectares de noisetiers, il y a maintenant, près de deux ans.

- Le précédent propriétaire qui a été saisi, n'a jamais informé le nouveau qu'il y avait ce bail

- l'EARL ayant soit disant la location de ces terres ne c'est jamais fait connaître avant la semaine passée.

- Ce qui signifie que le propriétaire actuel ne savait pas qu'il y avait un bail rural (s'il existe vraiment!)

- Donc, qu'il n'a jamais touché le moindre loyer.

- A ce jour, ni le notaire du vendeur, ni le vendeur n'ont encore vu ce fameux bail...

- Quand il a acheté au enchères, les terrains n'étaient pas exploités (friche) depuis plusieurs années et les bâtiments à moitié effondrés.

- Aujourd'hui, un terrain adjacent de 2,5 hectares appartient toujours à Monsieur "C". Ce terrain n'est pas exploité: il est à l'abandon.

 

QUESTION :

- au vu de la situation et des éléments ci-dessus, comment le propriétaire actuel peut-il se défendre?

- Quels droit peut-il faire valoir? Si je vous pose la question, c'est que le notaire trouve la situation "compliquée" et la DDEA ne veut pas se mouiller. Y aurait-il eu des erreurs lors de la vente et lors de l'accord de l'autorisation d'exploiter...?

En fait...

- Si "C" loue à l'EARL "D", dont il est co-gérant et si "C" est saisi, que devient le bail rural que "C" a signé avec l'EARL "D"? Courre-t'il toujours avec le nouvel acquéreur par adjudication "B"?

- Deux entités (le vendeur "B" et l'EARL "D" peuvent-elles avoir une autorisation d'exploiter pour les mêmes parcelles?

- Le propriétaire actuel, "B", étant l'exploitant actuel et payant les cotisations à la MSA pour ces parcelles, quels droits l'EARL "C" pourrait-elle faire valoir?

 

Comment éclairci tout ça ? Nous avons vraiment envie d'acheter ce bien!

Si vous avez des réponses... ce serait vraiment génial!

Merci d'avance

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Si C accorde un bail rural à D, même si D n'est que l'EARL dont C est le seul associé, le bail rural perdure si C est saisi. Et ce bail s'impose à B puis à A. C'est indiscutable.

 

Il faut donc chercher à jouer sur d'autres éléments :

- si bail de plus de 12 ans (en durée initiale, pas avec la prise en compte des renouvellements), publicité foncière obligatoire pour qu'il soit opposable aux acquéreurs. Si le bail est de plus de 12 ans et qu'il n'est pas publié, le bail n'a pas à être respecté par vous.

- si production d'un bail écrit entre C et D, il faut qu'il ait date certaine pour justifier que sa date est antérieure à l'achat de B. Date certaine, ça veut dire : enregistrement aux impôts, reprise du bail dans un acte authentique ou décès de C. Et il faut que l'un des trois évènements survienne avant l'achat de B sur adjudication.

Sans quoi, celui qui n'a pas signé l'acte (A ou B) est en droit de considérer que la date écrite sur l'acte est bidon, au besoin en argumentant sur la base des éléments au tiret après. Et ainsi, il (A ou B) a le droit de considérer que la date est en fait postérieure à son propre achat, de sorte que le bail ne lui est pas opposable, et qu'il n'a pas à le respecter.

- si invocation d'un bail verbal, il faut contester tous les éléments matériels du bail. Demander la justification du paiement de fermages par D à C. Si l'autre ne le fait pas, il est mal barré. Demander la justification de la réalité de l'exploitation : si c'est B qui a mis les terres en valeur pendant 2 ans, et qu'il est seul immatriculé à la MSA pour les terres en question, C est encore mal barré.

 

Maintenant, rien ne vous interdit d'acheter. Mais vous allez acheter avec un aléa, et le risque que C vous poursuive en justice pour essayer de faire valoir son bail.

Cela dit, le risque est faible. Si C était sûr de son coup, il n'aurait pas demandé à la SAFER de préempter pour lui rétrocéder. Il aurait invoqué son propre droit de préemption, qui prime celui de la SAFER, et qui est accordé à tout preneur à bail rural sur les biens qu'il exploite lorsque ces biens sont vendus.

En revanche, si C peut justifier de la réalité de son bail, il y a deux conséquences : 1° il peut vous forcer à respecter son bail, 2° il peut préempter et passer devant vous, au besoin en faisant annuler votre achat en fraude à ses droits.

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Merci pour votre réponse. Elle est sacrément réconfortante.:)

Je reprend une partie de votre réponse:

 

Si C accorde un bail rural à D, même si D n'est que l'EARL dont C est le seul associé, le bail rural perdure si C est saisi. Et ce bail s'impose à B puis à A. C'est indiscutable.

....

 

Même si B a acheté "Libre de toute occupation"?

Ce qui est le cas.

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Même si B a acheté "Libre de toute occupation"?

Ce qui est le cas.

 

Si B a acheté "libre de toute occupation", il doit quand même respecter le bail existant, sauf les réserves que je mentionnais dans mon message précédent. Par contre, il a un recours en garantie contre son vendeur qui lui a fait des déclarations inexactes.

Si pour mettre un locataire à la porte, il suffisait de vendre en disant que le bien est inoccupé, il y aurait là un énorme moyen de fraude aux droits des locataires.

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Je pensais, tout comme l'acheteur (propriétaire actuel) que "libre de toute occupation signifiait, par exemple, libre de tout fermage, bail...)

 

Le maire du village, que j'ai eu au téléphone ce matin, m'a affirmé que, lors de la vente aux enchères, à l'époque, la mairie avait demandé des informations à l'huissier, avant la vente aux enchères. L'huissier avait affirmé qu'il n'y avait, effectivement, pas de fermage.

 

Le même maire me dit que ce genre de pratique est très connue : un propriétaire (n'étant pas exploitant en nom propre) loue ses terres à une autre entité exploitante (dont il est actionnaire)... En cas de saisie il garde ainsi mainmise sur les terres: il perd la propriété, mais pas l'exploitation.

Ici, ces terres ne sont plus entretenues par cette EARL depuis plusieurs années (déjà avant l'adjudication).

 

Pour finir, "C", l'ancien propriétaire qui fait des mains et des pieds pour acheter:

- veut récupérer ces terres (par l'intermédiaire de l'EARL) pour créer des gîtes dans les bâtiments, et non pour exploiter les terres (il est en train de monter un projet dans ce sens).

- possède encore environs 100 hectares dont il a confié l'exploitation à un organisme agricole (coopérative, je crois) en contre-partie de très gros arriérés de paiement.

 

Le propriétaire actuel vient de demander à son avocat de s'occuper de cette affaire.

 

Voilà... Vous savez vraiment tout!

Benty

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Je pensais, tout comme l'acheteur (propriétaire actuel) que "libre de toute occupation signifiait, par exemple, libre de tout fermage, bail...)

 

Oui, ça dit bien que ce que vous comprenez.

 

Mais si cette clause est erronée, elle ne remet pas en cause les droits du locataire, sous réserve que son bail ait date certaine à la date de l'adjudication (je vous renvoie aux 3 cas qui confèrent date certaine), et sous réserve qu'il soit publié à la Conservation des hypothèques si le bail a plus de 12 ans de durée initiale.

Si la clause est erronée, et qu'il y a bien un bail opposable, vous n'avez qu'un recours en garantie.

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  • 3 weeks later...

Aujourd'hui, nouvelle information!

Concernant les parcelles que nous souhaitons acquérir, la MSA vient d'apprendre au propriétaire actuel (celui qui nous vend) qu'aucune cotisation MSA n'a été payée depuis... 1986 par l'ancien propriétaire et/ou exploitant!!!

 

Pour infos :

- l'EARL qui est censée avoir un bail à ferme (que nous avons pu voir) a été créée en 1991.

- le bail est daté de 1996

- cela, pour la totalité des terres du premier propriétaire (135 hectares)

- propriétaire qui est co-gérant avec son épouse (il se loue à lui-même)

- selon la MSA, seules les cotisations pour 37 hectares (sur les 135) sont payées.

- L'EARL dit toucher 40'000 Euros de primes PAC!!!

 

Donc, il fait valoir un droit de préemption pour acquérir, grace à un fermage et aucune cotisation n'a été payée depuis 1986!!!

 

Qu'en dites-vous!?!?!?

 

MErci

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