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achat immobilier


Sardineb

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Bonne fin d'après midi à ceux qui me feront profiter de leurs compétences.

En 2004, un jeune couple marié, séparation de biens a acquis un appartement, 400000€.

 

Particularité de cet achat: le paiement en deux versements au vendeur.

Versements prévus pour être espacés de 10 ans.

 

1er versement en 2004: 200000€ + frais d'acquisition.

L'époux reconnait une dette de 60000€ à son épouse qui apportait cette somme de ses biens propres.

 

Quid du 2eme versement?

Pourront-ils prétendre à un emprunt immobilier auprès d'une banque ?

 

L'épouse qui, décidément hérite souvent, pourra-t-elle faire reconnaitre cette seconde dette que contractera son époux ( environ 120000€) sur le titre de propriété.

 

Merci à tous ceux qui voudront bien m'aider à résoudre ce petit problème tout à la fois bancaire et familial.

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Obtenir un prêt immo pour un bien déjà acquit me semble compliqué.

 

Par contre faire reconnaître le deuxième paiement comme étant un apport de fonds propres est beaucoup plus aisé et facile à prouver en cas de séparation, déjà par un écrit de monsieur, et par l'organisation du mouvement de fonds, le libellés d'un virement si le règlement est fait par virement, par le compte de retrait des fonds...

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Obtenir un prêt immo pour un bien déjà acquit me semble compliqué.

 

Par contre faire reconnaître le deuxième paiement comme étant un apport de fonds propres est beaucoup plus aisé et facile à prouver en cas de séparation, déjà par un écrit de monsieur, et par l'organisation du mouvement de fonds, le libellés d'un virement si le règlement est fait par virement, par le compte de retrait des fonds...

 

L'organisation du mouvement de fonds est déjà une piste.

La venderesse étant décédée, ce mouvement s'organisera par l'intermédiaire du notaire chargé de la succession. Il doit être en mesure de préciser l'origine des fonds.

 

Pour le prêt, moi aussi cela me parait compliqué. C'est même pourquoi j'appelais au secours.

Vous pensez qu'il s'agit d'un problème de réglementation?

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Pour le prêt, moi aussi cela me parait compliqué. C'est même pourquoi j'appelais au secours.

Vous pensez qu'il s'agit d'un problème de réglementation?

Juridiquement, oui… et non.

 

Oui, dans le sens où, lorsqu’un particulier demande un prêt immobilier, l’obtention du prêt est une condition suspensive de la réalisation de la vente (refus de prêt => pas de vente). Mais vous n’êtes pas dans cette situation.

 

Non, dans le sens où rien n’interdit à un banquier de consentir un prêt pour financer le solde du prix de vente. Il lui appartient alors d’évaluer son risque et de demander les garanties qu’il estime nécessaires.

Il faut analyser plus finement les conditions initiales de la vente ; le deuxième versement pourrait être considéré comme un crédit vendeur (le banquier pourrait peut-être obtenir une subrogation).

 

Pratiquement,

Les époux sont obligés de demander ce prêt pour faire face à leur engagement (qui a probablement une échéance) et, de ce fait, ils seront peut-être contraints d’accepter des conditions financières qui ne seront pas nécessairement parmi les meilleures. Que va-t-il se produire si ils n’obtiennent pas de prêt ?

Ce montage juridique sort des sentiers battus… et risque d’avoir du mal à s’insérer dans le système informatique des banques qui seront sollicitées. Il s’agit d’un montage sur mesures que toutes les banques ne sont pas à même d’accepter du fait de l'industrialisation de leurs processus.

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Juridiquement, oui… et non

 

Non, dans le sens où rien n’interdit à un banquier de consentir un prêt pour financer le solde du prix de vente. Il lui appartient alors d’évaluer son risque et de demander les garanties qu’il estime nécessaires.

Il faut analyser plus finement les conditions initiales de la vente ; le deuxième versement pourrait être considéré comme un crédit vendeur (le banquier pourrait peut-être obtenir une subrogation).

 

Pratiquement,

Les époux sont obligés de demander ce prêt pour faire face à leur engagement (qui a probablement une échéance) et, de ce fait, ils seront peut-être contraints d’accepter des conditions financières qui ne seront pas nécessairement parmi les meilleures. Que va-t-il se produire si ils n’obtiennent pas de prêt ?

Ce montage juridique sort des sentiers battus… et risque d’avoir du mal à s’insérer dans le système informatique des banques qui seront sollicitées. Il s’agit d’un montage sur mesures que toutes les banques ne sont pas à même d’accepter du fait de l'industrialisation de leurs processus.

 

 

Effectivement, le premier emprunt n'avait pas été obtenu en claquant des doigts. Deux banques, plus aventureuses s'étaient portées candidates + une autre, 6mois après la bataille.

 

De qui le banquier devrait il obtenir une subrogation?

Si elle doit venir des créanciers, il vaut mieux rayer l'hypothèse: leur seul rêve est de faire annuler cette vente, depuis le décès de la venderesse.

 

Sur le plan pratique, l'échéance est en 2014 et bien des choses peuvent changer, y compris dans les règlementations bancaires.

 

Mais ces deux là me touchent d'assez près pour que j'envisage toutes les hypothèses, y compris leur consentir le prêt de ce qui pourrait leur faire défaut et faire la banque toute seule, en protégeant les intérêts de mes autres héritiers.

Parce qu'en plus, coté mort, on ne sait jamais ni le jour ni l'heure.

 

Serait ce le conseil que vous me donneriez, en toute prudence?

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Serait ce le conseil que vous me donneriez, en toute prudence?

 

 

A l’origine, le vendeur a accepté d’être payé

  • Immédiatement d’une partie du prix
  • 10 ans plus tard du solde

Il y a donc bien crédit vendeur (rémunéré ou non).

 

 

 

Dès lors que les acquéreurs trouvent un prêteur (institutionnel ou non) pour leur prêter le solde du prix de vente,

  • Le prix de vente sera soldé
  • Le vendeur sera obligé de subroger le prêteur dans ses droits (la subrogation n’est pas un cadeau que le vendeur ferait au prêteur… elle serait le résultat du paiement par le prêteur entre les mains du vendeur). Le notaire sait très bien gérer cela…

 

Le conseil que je vous donnerais

  • Faire étudier cet acte de vente par un notaire (en lequel vous avez confiance, bien sûr) afin de vérifier qu’il existe un crédit vendeur et une possibilité pour le prêteur d’être subrogé dans les droits du vendeur. A défaut de bénéficier de la subrogation dans les droits du vendeur, celui qui prêtera le montant du solde sera inscrit sur le bien immobilier derrière le premier prêteur et, vous savez comme moi que les banques sont plutôt hostiles à l’idée de ne pas être inscrites en premier rang.
  • Prendre contact avec un établissement de crédit spécialisé dans les prêts immobiliers ; en effet, il s’agit d’un montage particulier et je suis assez sceptique à l’idée d’aller présenter ce dossier de prêt à la banque du coin (qui fait du crédit immo, auto, conso,…)

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Le premier prêt sera entièrement remboursé quand viendra le temps d'en souscrire un second.

 

Ce qui permettra à la banque-qui-viendra-en-second de se retrouver en premier rang.

 

Je n'ai jamais lu l'acte de vente, mais le notaire qui l'a conçu était assez fier de sa performance.

Je vais me renseigner pour ce qui concerne l'éventualité d'une subrogation.

 

Merci beaucoup Vanille, vous venez de me rendre une bonne part d'insouciance et ça ...ça n'a pas de prix!:):):)

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    • Par eagle 4
      Bonjour, voilà, en instance de divorce, je souhaite racheter la maison dont il me reste le crédit a payer (X). Pour delà j'ai eu un accord de prêt d'une nouvelle banque (z) pour financer le rachat du crédit ainsi que la soulte que je dois à mon épouse.
       
      Or maintenant que tout est fait (projet de séparation des biens chez le notaire) Z refuse de débloquer les fonds sans une attestation du notaire comme quoi je reprend la maison à mon compte. Et bien entendu le notaire refuse de faire cette attestation car nous ne somme pas encore divorcés.
       
      Pour résumer : le juge ne signera le divorce que lorsque l'acte notarié de séparation des biens sera signé, celui-ci ne peut être signé que lorsque j'aurais les fonds pour racheter le crédit et payer la soulte, ces fonds ne seront débloqués que lorsque j'aurais une attestation du notaire, qui me la donnera que lorsque je serai divorcé !!!!!
       
      Ce pourrai être drôle, mais c'est la triste vérité !! Que dois-je faire !!!!!
       
       
      Merci pour l'aide !
    • Par Ghis06
      Bonjour,
       
      Je suis fiché FICP depuis 2008 suite à un incendie qui m'a ruiné, jusque là OK, je sais que je ne peux pas faire de crédit...
      Mais le problème est que je me suis inscrit comme auto-entrepreneur en 2009 et que j'ai besoin de proposer des solutions de financement à mes clients car les montants du matériel que je propose sont supérieurs à 1500 €. La majorité de mes clients seraient OK si je proposait un financement mais sans comme actuellement, je perds au moins 70% de mes clients car les concurrents, eux, ont des solutions de financement.
      J'ai demandé à 2 organismes pour travailler avec eux et ils m'ont tenu le même discourt soit :
      "L'on ne peux pas travailler ensemble car vous avez un fichage FICP !".
      J'ai alors répondu que cela n'avait rien à voir puisque les crédits n'étaient pas pour moi mais seulement pour mes clients mais cela n'a pas suffit, ils m'ont rajouté seulement que cela fait parti de leurs conditions.
       
      Bref, je trouve cela excessif, c'est pour mon travail et non pas pour m'endetter.
       
      Selon la loi, est-il normal que ce fichier soit regardé en dehors de nos propres emprunts ?
      Et est-il normal qu'ils me refusent de travailler avec eux sur ce simple motif alors que ces emprunts ne sont pas pour moi ?
       
      Existe t-il des textes de loi qui leur donne raison ou le contraire ?
       
      Pour le moment, j'ai trouvé cela sur le site de la CNIL :
       
      A quoi sert ce fichier ?
       
      Il permet d’informer les banques et organismes de crédit, à l’occasion exclusivement des demandes de crédit présentées par les particuliers, sur les personnes qui rencontrent des difficultés dans le remboursement d’un crédit.
      Les données ne peuvent être traitées que :
       

      pour apprécier la solvabilité des personnes physiques qui sollicitent un crédit à des fins non professionnelles, y compris une autorisation de découvert ou de carte à débit différé ou à l’occasion de l’attribution d’un moyen de paiement (carte de paiement, chéquier)
      pour la gestion des risques liés aux crédits souscrits par les clients.

       
       
      Enfin que puis-je faire ?
       
      A savoir que je suis un petit auto entrepreneur qui a besoin de proposer un service de financement à ses clients, mon évolution dépend de cela ou alors je serais bloqué...
       
      Merci d'avance pour vos réponses
    • Par Onyx
      Bonjour,
       
      Au cas où mon dossier de surendettement ne serait pas reconduit, je voulais savoir quels sont tous les biens saisissables possibles? Pourriez-vous m'en dresser une liste? Vu la somme exigible et la dépréciation des objets avec le temps ; j'ai bien peur qu'il ne reste rien. Alors, je me pose des questions sur TOUS les objets. Ainsi, les habits (aucun de luxe) sont-ils saisissables? Les rideaux? A moins de préférer cette autre question : que doit-il être laissé au débiteur?
       
      Comment la valeur des objets est-elle déterminée? Par exemple, j'ai un livre d'art qui à coûté à l'époque 900 francs. (S'il le prenne pour une somme dérisoire, je préfère le brûler. Pareil pour un disque importé!)
       
      Quels justificatifs apporter quand des objets nous sont prêtés (comme par exemple une tondeuse à gazon)?
       
      De quel type de saisie s'agira-t'il?
       
      Pour le moment, ce sont les seules questions qui me viennent à l'esprit.
      Merci pour vos réponses.
    • Par laulau51
      Bonjour,
       
      Voici ma situation:
       
      J'ai crée une EURL dont je suis le gérant il y a un peu plus de six mois et à ce jour je ne peux plus faire face à mes dettes qui sont constituées pour l'essentiel d'un remboursement d'emprunt pour un véhicule de société qui a été acheté en même temps que la création de l'EURL. Dans le cadre de cet emprunt, je ne suis pas caution personnelle néanmoins le véhicule est gagé par la banque qui a accordé le crédit à ma société.
       
      Au regard de cette situation j'ai plusieurs interrogations:
       
      Lors d'une éventuelle liquidation judiciaire, la banque récupèrera le véhicule qu'elle a gagé pour rembourser une partie des dettes de ma société. Néanmoins cela ne remboursera pas intégralement la dette. La banque ou le liquidateur peut-il me demander de rembourser personnellement la partie de la dette restante si j'en ai les moyens?
       
      D'un point de vue personnel, y a t-il un risque que je sois fiché à la banque de france ou interdit bancaire de telle sorte que je serais bloqué pour réemprunter par la suite? Puis-je être interdit de gérance par la suite? Quelles peuvent être les éventuelles autres conséquences (huissier, saisie de biens personnels...)?
       
      Je vous remercie par avance pour vos réponses!
    • Par Jsag
      Bonjour à tous,
       
      C'est le coeur bien lourd que je viens poster ici. Ma compagne (PACS) et moi avons décidé de nous séparer. Et même si c'est en de bons termes, c'est toujours difficile.
      Nous n'avions pas encore eu d'enfants par contre, nous avons contracté un crédit immobilier et acheté une maison en octobre 2009, il y a donc environ 36 mois.
       
      La séparation étant très "fraiche", nous n'avons pas encore pu avoir RDV avec notre banquier et notre notaire. Mais SVP, pouvez vous m'éclairer sur ce qui va se passer au niveau du crédit ? Car je n'en ai aucune idée !! Allons nous avoir de gros frais ? Des pénalités ? Et devoir encore rembourser de l'argent pour quelques mois ou années ?
       
      Je pense bien sur que tout celà dépend aussi de la revente de la maison, si on arrive ou pas à la revendre mieux qu'on l'a acheté.
       
      Mais prenons l'exemple : on l'a acheté 180000 tout à crédit. Notre faible apport a juste payé le Notaire (et encore).
      Si nous arrivons à la revendre le même prix, que va t il se passer ?
       
      Grand merci à vous si vous pouvez m'éclaircir un peu l'esprit.
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