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Forum juridique de Net-iris

restitution partielle de depot de garantie et sommation de payer la totalité.


Horsewoship

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Bonjour,

Je loue pour la deuxième fois ma maison, donc un peu novice en la matière et je me retrouve face à un hic du débutant.

Mon Ancien et premier locataire est parti le 01/06 de cette année. Nous avons fait l' état des lieux ensemble, au cour duquel il m'a bien mis la pression pour que je me presse. Ayant à disposition une simple feuille des états des lieux type que l'ont trouvent en papeterie avec 3 cases, bon/etat d'usage/mauvais état. Mon ancien locataire signe mon état des lieux sans tortiller. Nous pouvons constater une difference de case cochées entre l'arrivée et la sortie du locataire surtout sur l'état des murs, noircis et non lessivés. La fosse septique na pas été vidangé et j'en passe d'autre. Je fais alors intervenir des professionnels tant bien pour la vidange de la fosse que pour un devis pour le lessivage et refection de certaines peintures pour lesquelles mon ancien locataire n'avait pas pris la peine de retirer des pointes mais au contraire de les enfoncées en laissant une belle marque de marteau autour.:mad:

J'arrive a un devis a hauteur de 2000€ + vidange de la fosse a 250€ eviron.

Devant rendre 1000E de dépot de garantie je prend le juste milieu et ne fait que le lessivage des murs soit pour environ 1000€ et partage la poire en deux soit environ 500€ chacun.

Je restitue à mon locataire la somme exact de 522.65€ ce qu'il conteste par courrier en AR et me somme de lui rendre l'integralité de la somme + 200€ de réglage de parabole déjà installée, en me pretextant que rien ne formulait sur l'état des lieux de sortie le besoin de faire ces travaux.

Après plusieurs échanges de courrier en AR, la demande arrive par huissier.

Pouvez vous me dire ce qu'il est possible de faire en sachant qu'en fonction du decret N° 87-712 du 26 Aout 1987 la vidange de fosse, le lessivage des murs et les menues entretiens de la maison font partie des obligations du locataire. Et qu'a ce jour je n'ai trouvé aucun texte de loi relatif au contenu d'un état des lieux d'entrée ou de sortie et que l'erreur du débutant peut arriver a tout le monde.:(:(:(

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Avez-vous annoté en plus des croix votre EDL pour indiquer précisément les pièces où les peintures étaient à refaire, la fosse à vider ..etc

Plus fourni les devis ou facures correspondants ?

Si vous n'avez rien marqué de précis il est normal qu'il réclame la restitution intégrale du DG puisque les retenues ne sont pas justifiées car pas de dégradations ou réparations locatives non effectuées notées sur l'EDL de sortie :eek:

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pour la vidange: combien de temps a t-il loué ? avez vous la facture de la derniére vidange ? c'est une charge locative mais il faut savoir si elle était vide à son entrée (ce qui sera en votre faveur) et combien de temps l'a t-il utilisé pour lui ....

 

pour l'EDL, il ne faut pas se contenter de mettre des croix.

si degats il y a, il faut les énumérer, les décrire bien précisément en les situant dans la pièce. sinon trop general, cela viendrait en defaveur du locataire (murs sales, papier peint dechiré ... ca revient à dire que toute la pièce est a refaire).

 

donc si vous n'avez pas mentionné que les murs étaient sales, ou tachés, avec des traces de marteau à ...... et ..... (emplacements), vous ne pouvez rien retenir :o

il est donc normal qu'il vous mette en demeure de lui rbser la totalité.

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Ce locataire a emménagé le 02/03/07 et est parti le 01/06/2009.

Pour ce qui concerne l'état des lieux je ne savais pas éxactement quoi mettre en plus des croix, étant ma "première fois". les seules anotations précisés sont :

pour le séjour "état d'usage + pointes enfoncées au mur.

pour la salle de bain tuyau de douche usager ( je l'ai donc remplacé)

2 wc entartrés (que j'ai nettoyé nikel),

pour l'équipement de la chaudière bruleur à réviser car il ne l'a pas fait depuis octobre 2008.

Arrière cuisine : sol pvc, état d'usage et accrocs au sol + moisissure.

 

J'ai certes mal géré mon EDL mais une chose qui est sur s'est que je ne me ferai pas avoir deux fois.

En ce qui concerne la fosse septique rien n'est précisé sur EDL, faisant parti des charges locatives comme l'entretien de la chaudiere. La fosse n'était pas vide totalement mais j'ai partagé les frais en deux en ce qui concerne la vidange.

De plus il me réclame le remboursement de l'installation de la parabole qui était déjà en place à la maison et qui, quand j'ai moi même quitté les lieux en sept 2006, fonctionnait tres bien, jusqu'en mars 2009. Il me semble que ceci n'est pas à ma charge non plus?!

 

---------- Message ajouté à 10h15 ---------- Précédent message à 10h13 ----------

 

Et j'ai bien devis et factures à disposition.

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Tout ce qui n'est pas marqué explicitement n'est pas déductible

Donc pas de possibilité de déduire la vidange de fosse

Eventuellement la visite de la chaudière mais vous auriez du préciser visite annuelle non effectuée

Vous pouvez tout de même lui demander de fournir l'attestation annuelle qu'il sera incapable de vous présenter ;)

Ensuite facturer sur devis :

- l'enlèvement des pointes du mur et le rebouchage , mais pas la peinture du mur entier

- le tuyau de douche

- le nettoyage des WC sur devis

- le remplacement du lino avec application d'un coefficient de vétusté car il présente des accrocs et s'il n'en avait pas en entrée

 

Il ne peut pas non plus vous réclamer le remplacement de la parabole, il fallait d'abord obtenir votre accord écrit

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Ce locataire a emménagé le 02/03/07 et est parti le 01/06/2009.

 

quand avez vous fait la dernière vidange de la fosse ?

car sans cette facture et sans rien noter au contrat de bail, pour 2 ans, le locataire ne vous paiera rien du tout.

en general selon certains modèles de fosse (?), il faut compter 4 ans pour une vidange. bien tenir cela en commpte quand vous redigez un bail ... mettez cela en clair dessus ! envisagez peut-etre un prorata par rapport au nombre d'années ? expérience à collecter de ce coté.

 

 

Pour ce qui concerne l'état des lieux je ne savais pas éxactement quoi mettre en plus des croix, étant ma "première fois".

 

c'est sûr on apprend avec l'expérience mais c'est tellement important pour un bailleur que je me pose tjs des questions, pourquoi les bailleurs ne se renseignent pas avant ... :(

 

les seules anotations précisés sont :

pour le séjour "état d'usage + pointes enfoncées au mur.

etat d'usage veut juste dire ... que les murs ont pris de la vetusté.

donc rien à refacturer. ce n'est pas un dégat (tel que mentionné)

 

pointes enfoncées dans le mur ... oui et alors ???

est ce un degat selon vous ?

est ce qu'un devis detaille le prix pour "enlever" ces pointes enfoncées dans le mur ????

si non .... rien à espérer.

 

 

pour la salle de bain tuyau de douche usager ( je l'ai donc remplacé)

 

usagé .... ce n'est pas un dégat :cool:

si vous avz une facture, je dirai que vous pouvez recupérer le prix.

c'est un entretien locatif (a savoir pour la prochaine fois). par exemple je donne TJS les decrets sur les charges locatives ainsi que celui des entretiens et obligations locatifs á mes locataires: on les repasse en vue avant de signer le bail, ils sont donc au courant de ce qu'ils auront comme obligation :p

 

2 wc entartrés (que j'ai nettoyé nikel),
rien a demander puisque vous l'avez fait à moins d'avoir un devis de nettoyage.

 

pour l'équipement de la chaudière bruleur à réviser car il ne l'a pas fait depuis octobre 2008.

obligation locative: entretien chaudiére une fois par an ... demandez le certificat d'entretien et de ramonage fait par un pro (a faire a chaque locataire, et cela chaque année !!! en meme temps que la demande d'indexation par exemple, avec la demande de certificat d'assurance).

 

Arrière cuisine : sol pvc, état d'usage et accrocs au sol + moisissure.

 

bon si pas d'accroc mentionné sur EDL d'entrée, là vous pouvez facturer (base facture ou devis)

 

 

 

J'ai certes mal géré mon EDL mais une chose qui est sur s'est que je ne me ferai pas avoir deux fois.

 

tant mieux :cool:

 

 

En ce qui concerne la fosse septique rien n'est précisé sur EDL, faisant parti des charges locatives comme l'entretien de la chaudiere. La fosse n'était pas vide totalement mais j'ai partagé les frais en deux en ce qui concerne la vidange.

 

ca pourrait passer ... éventuellement. le mieux étant de mettre ce point sur le bail directement !

 

 

De plus il me réclame le remboursement de l'installation de la parabole qui était déjà en place à la maison et qui, quand j'ai moi même quitté les lieux en sept 2006, fonctionnait tres bien, jusqu'en mars 2009. Il me semble que ceci n'est pas à ma charge non plus?!

 

bah si elle était là, dites lui que NON et produisez votre facture :p

 

si y'avait eu un pbl, il aurait dû vous aviser et vous demander comment procéder. s'il n'a rien demandé, vous n'etes pas au courant ... vous refusez !!!

quid de l'EDL d'entrée ? est-ce noté comme équipement ?

 

 

le plus simple et c'est ce que je pratique depuis tjs : faire un pré-EDL des que vous recevez le preavis de votre locataire.

vous faites avec lui le tour du logement et vous pointez les pbls/degats/ou autres trucs á reparer avant leur depart.

 

 

 

comme cela,

  • vous ne les prenez pas de cours
  • ca leur permet de nettyer a fond (vitres, chassis, sols, WC entartrés :p etc ....
  • ca vous donne une idée de quoi faire pour relouer (si travaux vous incombant tels que rafraichissements etc ...)
  • vous passez tout en revue: robinets, pommes de douche, reservoir WC, taches, etat des murs etc ....
  • et vous vous mettez d'accord sur ce qu'il y a à faire avant leur depart ou non (ref aux entretiens obligatoires si non encore faits)
  • comme cela le jour de l'EDL, vous avez dejà une bonne idée des pbl à venir - eventuellement, de ce que VOUS devrez faire à vos frais et en general, ca se passe bcp mieux.

bonne journée !

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et les devis doivent dater de quand ?

Je peux en avoir maintenant ?

 

En tous les cas j'ai tout bien imprimé et enregistré pour le prochaine fois, et merci de vos précieux conseils.

 

Savez vous ou je peux trouver de bon model, complet d'EDL par exemple?

 

Merci encore

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GOLFY a corrigé pour le tuyau de douche en effet usagé n'est pas abîmé il s'agit de vétusté = propriétaire ;)

 

Oui vous faites maintenant les devis se rapportant aux dégradations réelles notées et vous les lui envoyez par LRAR (gardez bien une copie et les accusés)

La somme que vous lui devrez devra être augmentée des intérêts légaux après déduction des montants des devis si vous êtes au delà des 2 mois légaux

 

 

Pour l'EDL vous en faites vous même un sur votre ordi en double exemplaire, pièce par pièce avec diverses rubriques :

sol, mur, plafond ....etc avec un espace suffisant à chaque rubrique pour noter les dégradations éventuelles et vous le remplirez avec le locataire

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J'ai récupéré à ce jour la sommation de payer auprès de l'huissier de chinon. mon locataire me réclame 577.35€ somme qui ne correspond pas à ce que je lui dois car je lui ai déjà réglé 522.65€. Il compte bien à ce que je lui rende ces 1000€ + 200€ d'antenne.

Que dois je faire puisque je m'oppose d'une a lui rembourser le changement de place de l'antenne alors que je lui avait déjà avancé 100€ dessus, et que deuxiement j'attend les devis pour ce qui concerne les menues réparations énoncées précédement ?

En ce qui concerne la chaudiere je suis en droit de lui demander donc qu'il la fasse nettoyer et réviser avant que mon nouveau locataire la remette en chauffe, sinon je dois le faire et lui défalquer sur son DG ?

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J'ai récupéré à ce jour la sommation de payer auprès de l'huissier de chinon. mon locataire me réclame 577.35€ somme qui ne correspond pas à ce que je lui dois car je lui ai déjà réglé 522.65€. Il compte bien à ce que je lui rende ces 1000€ + 200€ d'antenne.

Que dois je faire puisque je m'oppose d'une a lui rembourser le changement de place de l'antenne alors que je lui avait déjà avancé 100€ dessus, et que deuxiement j'attend les devis pour ce qui concerne les menues réparations énoncées précédement ?

Qu'avez-vous reçu exactement et de qui , du Tribunal ou de votre locataire ?

C'est un commandement de payer ?

Vous faites opposition

injonction de payer

 

En ce qui concerne la chaudiere je suis en droit de lui demander donc qu'il la fasse nettoyer et réviser avant que mon nouveau locataire la remette en chauffe, sinon je dois le faire et lui défalquer sur son DG ?

Non trop tard il n'est plus dans le logement

Vous lui demandez de vous fournir l'attestation annuelle (qu'il ne pourra pas fournir) et là vous pourrez déduire le coût de cette dernière lors du décompte

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c'est une sommation de payer à la demande du locataire et à régler à l'étude de l'huissier.

Donc une "mise en demeure" du locataire remise par Huissier pas d'un Tribunal

Donc il faut répondre au locataire par LRAR point par point et justifier le refus au niveau de l'Huissier également par copie de ce courrier en LRAR

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je ne comprends pas bien votre citation

Que dois je faire puisque je m'oppose d'une a lui rembourser le changement de place de l'antenne alors que je lui avait déjà avancé 100€ dessus, ...

 

est-ce à dire que vous étiez au courant du changement de l'antenne et que vous lui avez payé 100 euros pour cela ?

 

:eek:

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Savez vous si je peux trouver sur un site des modéles de lettre pour ce type de procédure ?

Du montant que vous rédigez votre courrier en reprenant point par point ce qui a été indiqué ici et joignez les devis pas de souci ;)

 

Il y a t'il des indispensables ( doc. manuel, livre ou autres) à avoir en tant que propriétaire pour éviter les erreurs?

Apprendre par coeur les Décrets sur le logement décent, celui sur les réparations locatives et la Loi du 6 juillet 1989, vous les trouverez dans la rubrique "vos droits"sous de nombreux post-it ...et lire le forum ;)

Vous pouvez aussi vous inscrire à une Association de bailleurs

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Lettre en accusé de réception.

Copie adressée à Maître xxxxxxxxx Huissier de Justice.

 

Monsieur,

Faisant suite à votre sommation de payer par huissier du 30 septembre, je suis dans le regret de ne pouvoir donner une suite favorable à votre demande.

En effet en reprenant notre état des lieux de sortie fait en date du 01er juin 2009, nous pouvons constater des différences d’états des locaux avec celui d’entrée du 02 mars 2007.

Il a été constaté plus précisément que :

- Des pointes avaient enfoncées au mûr du séjour, au lieu d’avoir étaient retirées, j’ai eu en supplément une encoche de marteau bien marquée sur chacune d’elle. (cf devis Stop Déco, ligne n° 6 divers travaux, 6.1 page 2) ;

- Les 2 WCs de la maison étaient entartrés (cf devis Stop Déco, ligne n° 6 divers travaux, 6.1 page 2) ;

- Le tuyau et la pomme de douche étaient hors d’état d’usage. (cf devis Stop Déco, ligne n° 6 divers travaux, 6.1 page 2) ;

Montant total de la ligne 6 : 290.00€ H.T

- Au niveau de l’arrière cuisine, accrocs sur le sol pvc (cf devis Stop Déco, ligne 5 page 2) ;

Montant total de la ligne 5 : 202.50€ H.T

- La fosse septique n’a pas été vidangée, j’ai donc fait le nécessaire et pris à ma charge la moitié des frais de 217€.

Soit restant à votre charge : 108.50€ TTC

- Le dernier certificat de ramonage et entretien de chaudière date du 03/10/2008, pouvez vous me fournir l’attestation annuelle pour cette année ?

Je vous ai restitué à ce jour la somme de 522.65€ sur la somme de 1000€ correspondant à votre dépôt de garantie initial, j’estime avoir été juste et conciliante en vue de l’état dans lequel vous m’avez laissé les lieux.

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Faisant suite à votre sommation de payer par huissier du 30 septembre, je suis dans le regret de ne pouvoir donner une suite favorable à votre demande.

En effet en reprenant notre état des lieux de sortie fait en date du 01er juin 2009, nous pouvons constater des différences d’états des locaux avec celui d’entrée du 02 mars 2007.

Il a été constaté :

- La présence de pointes enfoncées dans le mur du séjour

Des pointes avaient enfoncées au mûr du séjour, au lieu d’avoir étaient retirées, j’ai eu en supplément

- une trace d'enfoncement de marteau bien marquée sur chacune d’elle. à côté de chaque pointe (cf devis Stop Déco, ligne n° 6 divers travaux, 6.1 page 2) ;

- Que les 2 WC de la maison étaient entartrés (cf devis Stop Déco, ligne n° 6 divers travaux, 6.1 page 2) ;

- Que le tuyau et la pomme de douche étaient hors d’état d’usage. (cf devis Stop Déco, ligne n° 6 divers travaux, 6.1 page 2)

 

Usagés (pas de retenue ) ou neufs en entrée et abimés ?

 

 

- Au niveau de l’arrière cuisine des accrocs sur le sol pvc (cf devis Stop Déco, ligne 5 page 2) ;

 

- La fosse septique n’a pas été vidangée, j’ai donc fait le nécessaire et pris à ma charge la moitié des frais de 217€.[/font]

 

Vous aviez vidangé quand la dernière fois (facture ?)et est ce indiqué sur l'EDL que la vidange n'a pas été faite ?

]- Le dernier certificat de ramonage et entretien de chaudière date du 03/10/2008, pouvez vous me fournir l’attestation annuelle pour cette année ?

Non le locataire est parti début juin donc pas de ramonage à refaire le dernier datant de moins d'un an

 

]Je vous ai restitué à ce jour la somme de 522.65€ sur la somme de 1000€ correspondant à votre dépôt de garantie initial, j’estime avoir été juste et conciliante en vue de l’état dans lequel vous m’avez laissé les lieux.

Vous n'avez pas à vous justifier !

Vous refaites les comptes avec les retenues justifiées

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la derniere vidange de fosse avait été faite le 16/07/2005, je n'ai pas noté dans l'etat des lieux de sortie qu'elle n'a pas été vidé car nous n'avons pas abordé le sujet et du coup j'ai omis de le noter surtout que cela fait partie des obligations du locataire selon le décret relatif aux charges locatives.

 

je ne met pas de montant comme sur le courrier initial pour reprendre les rubriques du devis ?

 

---------- Message ajouté à 20h00 ---------- Précédent message à 19h25 ----------

 

en faisant le calcul, même si je ne devais pas compter la fosse par mon oublie (encore une fois), j'en suis à 519.59€ sachant que je lui ai rendu 522.65€ il s'en tire bien quand même.

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la derniere vidange de fosse avait été faite le 16/07/2005, je n'ai pas noté dans l'etat des lieux de sortie qu'elle n'a pas été vidé car nous n'avons pas abordé le sujet et du coup j'ai omis de le noter surtout que cela fait partie des obligations du locataire selon le décret relatif aux charges locatives.

Dans la mesure ou vous n'avez pas noté sur l'EDL "vidange pas faite" non (il vous devait une demi-vidange en fait pour 2 ans ) même si c'est une obligation du locataire

 

lje ne met pas de montant comme sur le courrier initial pour reprendre les rubriques du devis ?

Vous pouvez mais il faut que ce soit bien compréhensible

C'est mieux de récapituler à la fin, même si vous mettez la référence à chaque rubrique (devis xx page x)

 

 

len faisant le calcul, même si je ne devais pas compter la fosse par mon oublie (encore une fois), j'en suis à 519.59€ sachant que je lui ai rendu 522.65€ il s'en tire bien quand même.

Oui

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  • 2 months later...

je suis allée chercher aujourd'hui chez l'huissier une requete devant la juridiction de proximité avec l'ordonnance du juge d'instance de chinon qui me demande de payer ce que mon ancien locataire me demande....

Que dois je faire ????

 

Je viens de me séparer, seule avec mon fils et en attente d'un emploi pour le 04/01... la fin d'année va être difficile.:(:(:(

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