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Syndic n'applique pas l'Etat de Division


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Bonjour,

 

je suis en litige avec le syndic car, depuis 4 ans, je reçois les appels de charges sur un numéro de lot qui n'est pas le mien, auquel il a été ajouté des millièmes inexistant à l'état descriptif de divisions des lots.

Par ailleurs le total de millièmes pris en compte pour le calcul des charges est inférieur à 1000, alors qu'il y a bien mille millième dans l'état de division.

 

 

Après avoir obtenu une copie du RC à la conservation des hypothèques il s'avère que ces erreurs viennent probablement de ce qu'à l'origine il y eu une modification partielle de l'état de division et qu' il n'a jamais été fait de tableau de synthèse des lots restés inchangés avec les nouveaux lots. Ils travaillent tantôt sur l'un, tantôt sur l'autre de ces 2 documents et ont perdus des lots, dont le mien.

On m'a donc attribué un autre numéro de lot en comptabilité et ajouté des millièmes retirés d'un lot existant. A noter que ce nouveau numéro est en doublette, il y déjà un lot qui porte ce n° mais il n'apparaît dans les tableaux récapitulatif car c'est une cave, les millièmes des caves sont directement ajoutes aux appartement sans distinction.

Je sais c'est énorme, mais c'est la stricte vérité, et manifestement cela ne les émeut pas plus que cela.

 

Quatre ans de lettres recommandées, explications, demandes lors des AG, on m'écoute, on reconnaît que ce n'est pas normal....et puis rien.

Un gestionnaire de syndic m'a confié que c'était le président du conseil syndical qui faisait obstruction à la corrections des irrégularités. Celui ci m'ignore totalement, n'ayant qu'un garage dans cette copropriété, je ne suis jamais tenue au courant ni informée de quoi que ce soit. Je ne suis conviée qu'aux AG par le syndic.

 

Je viens de les prévenir que je vais engager une action judiciaire mais je doute que cela les fasse bouger.

Je connais un peu le droit de la copropriété pour l'avoir étudié il y quelques années, je me tiens au courant de l'évolution, je me documente beaucoup, mais ce n'est pas mon métier et je suis un peu démunie devant l'action en justice à mettre en route.

A ma connaissance il n'y a pas prescription pour faire appliquer le RC, le conseil syndical n'est que consultatif et ils ne devraient pas le suivre sur des manquement à la loi, ils enfreignent les art. 18,11 et 10 de la loi du10 juillet 1965. Par ailleurs l'art1382 du c.civ semble être de mon côté...

 

Contre qui dois-je formuler cette requête? Le syndic seul ou aussi le syndicat des copropriétaires, puis qu 'il semble que l'unique membre du conseil syndical s'oppose à tout sans bien comprendre de quoi il s'agit. Quelle type d'action engager et vaut-il mieux que je prenne un avocat ou est-ce possible de le faire seule sans riques majeurs?

 

Si vous avez des conseils ou des remarques sur le sujet, ils sont bienvenus…

Merci d'avance

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Vous allez devoir diriger votre action en révision des millièmes de votre lot contre le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, son mandataire.

 

Cette action est à mener auprès du TGI par l'intermédiaire d'un avocat.

 

Il me semble que s'il ne s'agit que d'une différence sur les millièmes d'un garage, votre préjudice n'est peut être pas très important ?

 

Aussi, compte tenu des frais (au moins 2000 €) réflechissez bien s'il est de votre intérêt de vous engager dans une procédure. :D

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Bonjour et merci de m'avoir répondu.

 

Dans mon esprit il ne s'agit pas d'une action en révision mais d' obliger le syndic à appliquer le RC, stricto sensu.

Mon garage, son numéro de lot et les tantièmes affectés, existent en toutes lettres dans le RC, dont l'EDD est très détaillé et ne prête à aucune confusion.

 

Si l'on reprend l'état de division initial mon lot est clairement défini, avec seulement des millièmes de masse, et zéro millième d'habitation car totalement indépendant de l'immeuble. Il ne fait pas partie des lots touchés par la modification.

 

La modification a supprimé un certain nombre de lots pour en modifier les millièmes car il y eu ajout d'un lot supplémentaire et il fallait récupérer des tantièmes pour ce lot.

La somme des tantièmes enlevée par la suppression des lots à été entièrement compensée par la nouvelle redistribution, ce qui veut dire qu' l'on à toujours mille millièmes et que mon lot existe toujours tel que prévu dans le RC initial puisque non supprimé par la modification.

 

Faute d'avoir fait un tableau fusionnant le RC et sa modification le syndic n'arrive pas à comprendre que les lots qui n'ont pas été supprimés sont toujours valides.

 

Actuellement si je vend mon garage, les documents du syndic ne correspondront pas à ceux de l'acte de vente puisqu'il m'appellent les charges sur un n° de lot qui apparait au RC comme une cave, pour laquelle son propriétaire paie des charges incluses dans celles de son appartement, et que les millièmes ne correspondent pas non plus.

Je veux qu'ils corrigent toutes ces erreurs et me remboursent le trop perçu de ces 4 années sur les millièmes fictifs.

 

Je demande juste l'application de ce qui est défini en toute lettre dans le RC, comme la loi m'y autorise... mais je ne sais pas trop qu'elle sorte de procédure engager pour les obliger à corriger des erreurs qui finalement, n'apparaissent que dans leurs documents comptables.

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La prescription est de dix ans : article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Vous pouvez donc refaire le calcul de vos charges sur les dix dernières années.

Après une dernière mise en demeure, vous pourrez saisir le tribunal d'instance. Il faudra fournir tous les moyens de preuve (Rc et modifications, extrait du fichier immobilier, relevés des dépenses et appels de charges) et fournir des explications claires. L'avocat n'est pas indispensable, mais si vous ne vous sentez pas à l'aise pour défendre seule votre dossier, mieux vaut en prendre un.

 

Cependant, si vous avez voté pour l'approbation des comptes, je ne suis pas certain que votre demande serait recevable.

 

Il ne s'agit pas d'une action en révision des millièmes : vous n'avez pas l'intention de modifier le règlement de copropriété, vous voulez que ce dernier soit correctement appliqué.

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Merci de votre réponse.

 

Je n'ai pas approuvé les comptes et depuis 2 ans je ne donne plus le quitus non plus.

Par ailleurs que pensez vous des appels de charge sur un numéro A alors que le mien est n° B ? Doit-on assimiler cela à un faux numéro de lot ou un faux en écritures ?

 

Mon expert comptable, qui est aussi un peu juriste, m'a fait faire en février une LRAR pour les informer que je ne payerai plus les charges tant qu'elles ne seront pas imputées au lot B, tel qu' apparaissant au RC et sur mon titre de propriété.

Selon lui ils ne pourront même pas m'envoyez l'huissier car il faut pour cela une procédure et qu'elle n'aboutira pas puisque je ne suis pas propriétaire du lot A, qui appartient à un autre copropriétaire et qu'il en paie les charges actuellement.

Il pensait, à tort, que cela les ferait bouger...

Pour l'instant ils ne réagissent toujours pas et continuent d'envoyer sur le lot A.

Dois-je régulariser ce compte A, avant de saisir le tribunal, pour ne pas risquer d'indisposer le juge ? (Je suis bien consciente que je dois payer les charges prévues au RC pour ce garage lot B et qu'on ne peut se faire justice soi même)

D'un autre côté, puisque je suis pas propriétaire du lot A, si je paie maintenant, je suis en contradiction avec ce que je demande au Tribunal ?

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Ne pas payer de charges est une attitude de mauvaise foi que je ne vous conseille pas. Vous savez très bien que vous avez des charges à payer et que la copropriété ne pourrait pas fonctionner si chacun s'autorisait à procéder ainsi.

Il y a deux possibilités, la première étant de payer ce qu'on vous demande quitte à réclamer ensuite une régularisation, la demande étant de calculer vous-même vos provisions et régularisations de fin d'exercice à partir du budget voté et de l'état des dépenses.

En payant, vous n'êtes pas en contradiction avec votre attitude de contestation, vous manifestez votre bonne foi et faites preuve de responsabilité, ce qui ne peut que conforter votre position. Vous avez suffisamment fait savoir votre désaccord pour qu'il n'y ait aucune ambigüité. Ce que vous payez doit être considéré comme une provision et vos paiements ne sont pas accompagnés d'un quitus certifiant la justesse des sommes réclamées par le syndic.

On ne peut pas accuser le syndic de faire des faux : il n'a pas édulcoré de document existant ni fabriqué de faux documents. Il fait tout simplement ses comptes sur des bases erronées.

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Je vous remercie beaucoup pour ces explications claires. C'est un peu ce que je pensais même si mon expert comptable, lui, prétend que je n'ai pas à payer une facture qui ne me concerne pas même si je suis bien propriétaire d'un garage dans cette copro.

 

je vais donc plutôt suivre votre conseil et payer mon semestre en retard, dès qu'ils auront encaissé le chèque, je leur fais une une mise en demeure en LRAR.

 

Comment dois-je libeller l'envoi ? A l'encontre du syndicat des copropriétaires domicilié chez le syndic, ou au seul syndic directement ? C'est une petite copropriété composée en majorité de gens âgés, un peu dépassés par les événements, si je peux leur épargner des émotions...

Si cette mise en demeure reste lettre morte, je ferai appel à un avocat pour la procédure.

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Un décompte de charges de copropriété, ce n'est pas une facture d'un fournisseur.

Les mises en meure sont à adresser au syndic en sa qualité de représentant de la copropriété.

Si vous saisissez un tribunal, vous attaquerez le syndicat pris en la personne de son syndic.

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Voilà c'est un peu plus clair pour moi maintenant et je vous remercie d'avoir pris la peine de me répondre.

J'ai fais vendredi un courrier AR au Président Directeur Général (le seul qui ait probablement la carte G pour les différentes agences ) en lui expliquant en quoi et ou résidaient les erreurs ainsi que mes attentes. C'est ma dernière carte, les carences sont assez inquiétantes, à tous les niveaux jusqu'à présent...

 

Je reviendrai pour le compte rendu final.

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Merci de votre réponse.

 

Je n'ai pas approuvé les comptes et depuis 2 ans je ne donne plus le quitus non plus. ?

 

Sans rien vouloir rajouter à ce qui vous a été dit par les différents intervenants, il me semble toutefois opportun de vous apporter des précisions sur la validation ou non des comptes et du quitus par un copropriétaire car l’acceptation des comptes annuels présentés par l’AG ne vise que les comptes du syndicat.

 

 

En effet les comptes de la copropriété sont une chose, les comptes individuels une autre.

 

Il est très fréquent que les syndics, soit par ignorance, soit volontairement, pour justement laisser croire aux copropriétaires qui ont voté ces comptes annuels qu’ils ne peuvent plus ensuite ni réclamer ni contester, inscrivent ainsi dans l’ordre du jour la résolution « examen et approbation des comptes de l'exercice…. arrêtés à la somme de ……ainsi que leur répartition… »qui conduit à la décision suivante « l'assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve les comptes de l'exercice… arrêtés à la somme de……., ainsi que leur répartition,.. »

Or, la répartition ainsi approuvée ne peut s'entendre que de la répartition individuelle des comptes alors que les approbations annuelles des comptes ne sauraient porter sur les répartitions individuelles des charges (CA Paris, 23e ch. 22/2/2001).

 

Une résolution indivisible qui approuve les comptes annuels du syndicat et leur répartition individuelle est abusive et doit être annulée (CA Versailles, 4e ch. 27/11/2000).

 

Les assemblées qui ne veulent donc pas courir ce risque, par un copropriétaire grincheux et bien informé, ont donc très intérêt à être vigilante sur la rédaction de cette résolution d’approbation des comptes.

A retenir que s’il est par contre inscrit « ainsi que leur imputation », la décision est valable pour les juges qui considèrent que la signification n’est pas du tout la même.

 

Concernant le quitus, même si vous l’avez voté, il n’engage que le syndicat des copropriétaires envers le syndic mais pas les copropriétaires pris individuellement et vous conservez toujours la possibilité de rechercher la responsabilité du syndic pour faute délictuelle ou quasi délictuelle qui vous aurait occasionné un préjudice personnel.

 

Cordialement.:D

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Merci, c'est un coup de maître, vous venez de soulevez un beau lièvre!

 

Voici les clause de l'approbation des comptes de ce syndic :

 

" l'assemblée générale approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes de l'exercice du 1.10 etc..." Bingo!

 

Comment faire rectifier ? N'étant pas au conseil syndical à part informer ceux que cela interesse...

 

Mais il y plus grave :

En regardant plus en détail le résultat du vote je viens de constater autre chose de pas mal non plus

Mêmes si nous sommes quelques uns à ne pas approuver les comptes, la majorité reste en faveur du syndic. Il apparaît que les opposants sont bien nommés avec leurs tantièmes respectifs... mais seulement depuis 2008/2009, avant il n'y avait que le nombre de tantièmes global, de pour et de contre, d'inscrit.

 

Là où cela devient intéressant c'est qu' ils prennent bien le bon nombre de tantième pour mon lot (donc il le connaisse) et non celui qu'il utilisent pour mes appels de charges, qui plus élevé... et donc monterait la moyenne du refus d'approbation.

 

Finalement, j'observe que le calcul de ceux qui votent "pour" se fait sur leurs véritables millièmes au RC (alors qu'ils en affichent moins sur les récapitulatifs de charges, 14 lots bénéficiant d'un déficit de tantièmes ) et on prend les tantièmes erronés (donc inférieurs) pour ceux qui votent "contre".

Bien sur quand les noms des votants n'étaient pas mentionné, les copropriétaires n'y voyaient que du feu. Pour certains votants on prend les tantième habitation, pour d'autre les tantièmes de masse selon le résultat recherché, m'étonnerait que ce soit légal ?

 

On n'est plus exactement dans le registre de l'incompétence...

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S’il s’agit de l’assemblée du 1/10/2009, vous êtes donc en mesure de demander l’annulation de la décision qui a approuvé les comptes et leur répartition sur la base des éléments que je vous ai fournis.

Vous devrez pour cela assigner devant le TGI (avocat indispensable) le syndicat des copropriétaires, et éventuellement le syndic si son comportement vous a créé un préjudice (à voir avec votre avocat), dans le délai de 2 mois qui démarre à partir du lendemain de la 1ère présentation à votre domicile du PV de l’assemblée.

Vous pourrez ainsi faire valoir pour justifier votre procédure tous les déboires que vous nous avez relatés.

Par contre, concernant les irrégularités commises avant 2008, vous ne pouvez plus rien y faire.

Bon courage et surtout bonne patience car votre affaire ne sera pas jugée avant 1 an au minimum.:D

 

Au fait, peut-être n'avez vous pas pensé à voir dans votre contrat d'assurance habitation si vous ne disposiez pas d'une assistance juridique ,;)

 

PS: "Comment faire rectifier ? N'étant pas au conseil syndical à part informer ceux que cela interesse..."

 

Il n'y aucune possibilité légale de faire rectifier une decision d'assemblée. Soit on l'accepte, soit on la conteste en justice.

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L'AG était en début d'année 2009 donc le problème ne se pose plus.

Attaquer sur ce point n'aurait de toutes façons pas été intéressant. Comme vous le faites remarquer cela limite à la seule année 2008, alors que je veux demander la stricte application du RC depuis 2006 et le remboursement des sommes liées aux millièmes fictifs depuis cette date. Il est préférable de s'attaquer à la cause et non à ses effets, sinon, nous y serons encore dans dix ans...

 

Quand je parle de faire rectifier il s'agit du libellé : -l'assemblée générale approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes de l'exercice - pour qu'ils le changent, puisque : "une résolution indivisible qui approuve les comptes annuels du syndicat et leur répartition individuelle est abusive et doit être annulée" (CA Versailles, 4e ch. 27/11/2000).

Cette phrase ne dépend pas du syndicat, mais du seul syndic auteur du document. Le meilleur moyen est probablement d'informer les copropriétaires: si une majorité n'approuve plus les comptes, en précisant pourquoi, le syndic reverra sans doute sa copie...

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