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Forum juridique de Net-iris

Un notaire at-il le droit ? travaux sur bien en indivision


Panurgenon

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Une maison en indivision est non raccordée au reseau d'épuration (tout à l'égout) qui passe dans la rue . Si on la met en vente puis-je exiger en tant qu'indivisaire (avec mon frère et ma soeur) que ces travaux obligatoires soient pris en charge par les fonds de l'indivision (suffisants évidemmment) ? Je pose cette question car un notaire me dit qu'il pouvait s'opposer à cette mise à disposition des fonds alors que ce raccordement est obligatoire. Comme tout individaire a le droit de commander des travaux de conservation d'un bien en indivision , il me semble que c'est encore plus évident quand les travaux sont obligatoires . Y a-t-il un texte sur la question.?

Quelle procédure pour éventuellement obliger le notaire à faire libérer les fonds . Je crains en effet , si j'utilise mes fonds propres de ne pouvoir les récupérer compte tenu d'un climat hostile (2 notaires, désaccordes sur presque tout ...)

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Je ne connais que ces dispositions du code civil, lisible sur le site legifrance (Indivision)

Extrait Article 815-2

Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007

 

Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers......

 

.

 

 

Article 815-9 r Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007

Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

 

Demandez au notaire sur quel article de loi il fonde ses propos..

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Le raccordement au tout à l'égout est obligatoire pour utiliser la maison, certe, mais pas pour la vendre. Il ne s'agit pas de travaux nécessaire à la conservation du bien, ce sont des travaux d'amélioration. Pour engager ces travaux, il faut que l'ensemble des indivisaires donnent leur accord. Il n'est pas certain que cela donne une réelle plus value au bien dans l'optique d'une vente (du moins que plus value - travaux soit une opération bénéficiaire)

 

Il en va bien entendu différemment si vous avez reçu une injonction de faire de la part de la mairie.

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Je ne connais que ces dispositions du code civil, lisible sur le site legifrance (Indivision)

Extrait Article 815-2

Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007

 

Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers......

 

.

 

 

Article 815-9 r Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007

Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

 

Demandez au notaire sur quel article de loi il fonde ses propos..

 

Je vous remercie de ces infos . l'article 815-2 dit que :"à défaut de fonds de l'indivision (qui sont entre les mains du notaire) l'indivisaire peut obliger

ses coindivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires Ma question porte donc sur obliger. Comment et à quel coût? Je ne tiens pas à faire des procédures inutiles mais si le coût des travaux nécessaires à la conservationn'est pas pris en compte dans la valeur du bien , je n'ai pas trop de choix . En cas d'arbitrage judiciaire qui piae les frais liés à cette action? Merci encore

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obliger ses coindivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires Ma question porte donc sur obliger.

Et ma question porte sur l'injonction de faire ou non que peut vous avoir donné la mairie. Sans cette injonction, il ne s'agit pas de réparations mais d'embellissements qui ne sont donc pas des réparations nécessaires pour vendre.

 

Il n'est pas certain que la mairie souhaite que cette maison particulière soit équipée du tout à l'égout actuellement. Je vais même aller plus loin. Je me trouve dans un village dont le centre ville va être équipé du tout à l'égout. Je possède un terrain à 20 m d'une rue qui va être équipée du tout à l'égout et longé par un fossé servant à la collecte des eaux pluviales, sous lequel il est simple de faire passer un gros collecteur. Ce fossé rejoind bien sûr la rue en cours de raccordement. Lorsque j'ai demandé si, dans le cadre d'un permis de contruire, je devais inclure la prévision du tout à l'égoût, il m'a été répondu que non seulement je n'avais pas à le faire, mais que je ne pouvais pas le faire car le projet actuel ne permettait pas d'extension.

 

Donc, je maintiens ma remarque, avez-vous reçu une injonction de faire ?

Sans injonction de faire, la question est :

la valeur constatée sans tout à l'égout est-elle inférieure au prix avec tout à l'égoût moins le coût de l'installation ?

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Et ma question porte sur l'injonction de faire ou non que peut vous avoir donné la mairie. Sans cette injonction, il ne s'agit pas de réparations mais d'embellissements qui ne sont donc pas des réparations nécessaires pour vendre.

 

Il n'est pas certain que la mairie souhaite que cette maison particulière soit équipée du tout à l'égout actuellement. Je vais même aller plus loin. Je me trouve dans un village dont le centre ville va être équipé du tout à l'égout. Je possède un terrain à 20 m d'une rue qui va être équipée du tout à l'égout et longé par un fossé servant à la collecte des eaux pluviales, sous lequel il est simple de faire passer un gros collecteur. Ce fossé rejoind bien sûr la rue en cours de raccordement. Lorsque j'ai demandé si, dans le cadre d'un permis de contruire, je devais inclure la prévision du tout à l'égoût, il m'a été répondu que non seulement je n'avais pas à le faire, mais que je ne pouvais pas le faire car le projet actuel ne permettait pas d'extension.

 

Donc, je maintiens ma remarque, avez-vous reçu une injonction de faire ?

Sans injonction de faire, la question est :

la valeur constatée sans tout à l'égout est-elle inférieure au prix avec tout à l'égoût moins le coût de l'installation ?

 

Non il n'y a pas injonction bien que ce soit une anomalie puisque toutes les maisons de cette rue sont raccordées et que par ailleurs une(parmi plusieurs ) des évacuations d'eaux usées part directement dans la nature (et non dans la fosse septique). Je pense que la valeur de la maison estimée par les notaires qui se réfèrent d'abord à surface (prix moyen du quartier) et emplacement n'a pas pris en compte cette anomalie . Je viens de demander un devis pour ce travail et le professionnel me dit de me renseigner si le certificat d'urbanisme peut être obtenu malgré cet inconvénient. Je pense que je pourrais donc poser la question aussi sur le site consacré à l'immobilier . Je ne sais en effet s'il y a des règles universelles . Je ne bénéficie pas par exemple du tout à l'égout dans ma résidence actuelle mais c'est très loin du centre ville dans un lieudit campagnard et je sais simplement que je devrai faire refaire la fosse septique dans les années à venir puisque là où le tout àl'égout n'espas possible il faut une fosse aux nouvelles normes . Merci encore

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et que par ailleurs une(parmi plusieurs ) des évacuations d'eaux usées part directement dans la nature (et non dans la fosse septique).

Eaux usées ou eaux pluviales ? Parce que s'il s'agit d'eaux usées, il y a effectivement problème...

Par ailleurs, il y a une partie immobilier, travaux et constructions, sur NI, qui conviendrait effectivement mieux à cette discussion pour trancher sur la nécessité de faire.

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Eaux usées ou eaux pluviales ? Parce que s'il s'agit d'eaux usées, il y a effectivement problème...

Par ailleurs, il y a une partie immobilier, travaux et constructions, sur NI, qui conviendrait effectivement mieux à cette discussion pour trancher sur la nécessité de faire.

 

Je suis effectivement allé voir sur la partie Immobilier de ce site et j'ai eu une réponse très intéressante à propos du certificat d'urbanisme qui suppose, me dit-on, un controôe préalable de la conformité avec la l'article 1331-1 du code de la Santé publique modifié par Loi N° 2007 -1824 du 25122007 art 7. On y dit notamment que lorsqu'il y a accès directement au réseau il ya obligation de le faire dans les deux ans sauf exonération de l'obligation et qu'une prolongation de ce délai ne peut excéder 10 ans ....

Je résume mais je voulais vous communiquer cet élément . J'espère que l'évocation de cette loi devrait suffire à prendre en compte soit une moins-value, soit une participation des autres héritiers à ces frais Par contre ne disposant pas réellement actuellement des fonds de l'indivision qui pourraient couvrir les travaux , je ne sais comment obliger le notaire à les mettre à ma disposition hormis la voie juridique qui signifie entrer dans un conflit interminable . Merci de votre intérêt .

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Ma première question sera : pourquoi voulez-vous un certificat d'urbanisme pour vendre une maison construite ?

 

Je suis allée voir le fil pour trouver la réponse à la question que je vous avais posé ; eaux usées ou eaux pluviale ? en effet, aucune dérogation à l'obligation de se raccorder n'est possible pour les immeubles difficilement raccordables, dès lors qu’ils sont équipés d’une installation d’assainissement autonome recevant l’ensemble des eaux usées domestiques et conforme aux dispositions de l’arrêté du 3 mars 1982.

 

Voir cette page http://carrefourlocal.senat.fr/vie_locale/cas_pratiques/la_perception_d_une_redevance/index.html

 

Mais encore une fois, cette obligation de faire n'apporte pas de moins value à votre maison dont l'évaluation actuelle doit tenir compte de ce point. Comme vous le verrez sur cette page, ne pas la raccorder implique simplement un risque de doublement de la taxe de raccordement.

 

Bien sûr, vous devrez prévenir l'acheteur de cette obligation, mais cela n'implique pas que la succession fasse les travaux. Avant d'exiger quoi que ce soit, renseignez-vous sur le prix de vente tel quel de la maison, le coût des travaux de raccordement et le prix après raccordement. Ce n'est qu'avec ces éléments que vous pourrez aller plus loin.

 

Par contre, je pense qu'il serai intéressant de poursuivre cette discussion sur la partie immobilier et en fusionant les deux fils, afin d'avoir des réponses par rapport à votre problème sous les 2 angles :

- faire les travaux apporte-t-il une plus value réelle par rapport au prix à supporter

- pouvez-vous obliger les autres indivisaires à accepter ces travaux.

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      J'ai préparé un mémoire, récapitulant les faits me concernant. Je voudrais savoir si je peux aligner ma demande sur les mêmes textes de loi que l'avocat de mon frère :
       
      - art 815-11 alinéa 2, 835 et 1134 du code civil
      - décret du 8 Mars 1978 portant fixation du tarif des notaires
      - l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile
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      Merci d'avance pour vos réponses.
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